Zgodnie z przepisem art. 2 Ustawy o własności lokali (UWL) samodzielny lokal mieszkalny może stanowić odrębną nieruchomość.
Samodzielnym lokalem mieszkalnym jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspakajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Do lokalu mogą należeć, jako jego części składowe, choćby nie przylegały do niego bezpośrednio lub były położone w granicach nieruchomości gruntowej poza budynkiem, w którym wyodrębniono dany lokal.
Natomiast pomieszczenia pomocnicze znajdują się zawsze w obrębie lokalu i zawsze dzielą los prawny lokalu.
Pomieszczenia przynależne
Pomieszczenia przynależne:
- muszą być pomieszczeniami, czyli muszą być wyodrębnione ścianami,
- nie muszą być samodzielnymi lokalami,
- nie muszą stykać się, przylegać, czy łączyć się z lokalem,
- nie muszą być położone w budynku stanowiącym wspólną nieruchomość, mogą znajdować się na terenie nieruchomości gruntowej, na której budynek jest posadowiony.
Najczęściej wymieniane przykłady pomieszczeń przynależnych to:
- strychy,
- piwnice,
- garaże,
- komórki lokatorskie.
Stanowią one część składową lokalu i powinny być opisane w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu właśnie jako pomieszczenia przynależne.
Status prawny strychów, piwnic, garaży, komórek lokatorskich może być także inny. Gdy nie są one pomieszczeniami przynależnymi, najczęściej są fragmentem części wspólnych budynku lub gruntu i wówczas właściciele lokali powinni się umówić pomiędzy sobą na podstawie umowy o podział do korzystania (quoad usum) z tych części wspólnych w sposób umożliwiający korzystanie jednym, a nie zakłócający korzystania innym właścicielom.
Garaże mogą też stanowić samodzielny lokal o przeznaczeniu innym niż mieszkalne i nie muszą być częścią wspólną. Wówczas poszczególne osoby nabywają udziały w częściach wspólnych garażu i zawierają także umowę quoad usum, co do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli z danych miejsc postojowych. Stosunki prawne wewnątrz garażu w takim przypadku regulowane są w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności.
Ustawa o własności lokali nie definiuje czym są balkony, a czym tarasy czy ogródki we wspólnocie mieszkaniowej. W zakresie tarasów i ogródków najczęściej mamy do czynienia z ulokowaniem zarówno tarasu, jak i ogródka w części wspólnej nieruchomości i podziałem do korzystania (quoad usum), które to uregulowania są ustanawiane najczęściej od razu w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Czyj jest balkon?
Największe wątpliwości – tak w teorii, jak i w praktyce – budzi konstrukcja prawna balkonów. Nie są one zdefiniowane w UWL. Czasem są wymieniane w umowach ustanowienia odrębnej własności lokali, a czasem całkowicie pomijane. Problemy pojawiają się w praktyce, bo często dochodzi do sporów kto ma dbać o balkony, pokrywać koszty ich utrzymania czy remontu, czy też komu na przykład przysługuje roszczenie o naprawę czy odszkodowanie – właścicielowi lokalu czy wspólnocie mieszkaniowej.
Od prawidłowej odpowiedzi na pytanie, czy balkon stanowi własność właściciela lokalu czy też jest częścią wspólną nieruchomości, zależy odpowiedź na wszystkie ww. pytania i wątpliwości.
W tym kontekście, poszukując odpowiedzi na powyżej postanowione pytanie, warto przyjrzeć się kilku orzeczeniom sądowym.
| Zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z 3 października 2002 roku (III RN 153/01, opubl. OSNP 2003, nr 18, poz. 423): |
|---|
| Balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty utrzymania w należytym stanie, w tym także koszty odtworzenia, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego. |
| Sąd Najwyższy w uzasadnieniu powyższego wyroku wskazał, że... |
|---|
| uznaje balkon za część składową nieruchomości lokalowej, bowiem służy on wyłącznie do użytku właściciela danego lokalu, do którego przylega, a zatem nie spełnia wymogów określonych w przepisie art. 3 ust. 2 UWL, który stanowi, że do części wspólnych zalicza się te części nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku poszczególnych właścicieli lokali. |
| Sąd Najwyższy definiuje balkon jako... |
|---|
| część składową rzeczy w rozumieniu przepisu art. 47 § 2 kodeksu cywilnego, bowiem balkon od lokalu nie może być odłączony bez uszkodzenia lub istotnej zmiany całości budynku lub bez uszkodzenia lub istotnej zmiany samego balkonu. Dalej w uzasadnieniu można znaleźć wywód, z którego wynika, że pomieszczenia przynależne to faktycznie części składowe rzeczy w znaczeniu funkcjonalnym. Balkon może zatem być kwalifikowany jako pomieszczenie przynależne w zależności od okoliczności danego przypadku. |
| Zgodnie z uchwałą Sądu Najwyższego z 7 marca 2008 roku (III CZP, 10/08, opubl. Biul. SN 2008, nr 3, poz. 6): |
|---|
| Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową. |
Sąd Najwyższy w tej z kolei uchwale przyjął, iż...
balkon, z którego korzystać mogą tylko poszczególni właściciele, stanowi pomieszczenie pomocnicze w rozumieniu przepisu art. 2 ust. 2 UWL, bowiem korzystają z niego tylko poszczególni właściciele i jest częścią składową nieruchomości lokalowej. Wydatki związane z utrzymaniem balkonu ponoszą właściciele lokali, do których balkony przylegają. Elementy konstrukcyjne budynku, elewacje etc., które niejako otaczają balkon należą natomiast zdaniem Sądu Najwyższego do części wspólnych i w tym zakresie koszty remontów ponosi wspólnota mieszkaniowa.
Salomonowy wyrok
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku z 24 czerwca 2008 roku (I A Ca 1190/07, opubl. POSAG 2009, nr 1, poz. 38): Uchwała wspólnoty mieszkaniowej zobowiązująca członków wspólnoty do wpłacenia zaliczek na koszty remontu balkonów, do których wejście prowadzi z poszczególnych lokali, powinna uwzględniać w zakresie kalkulacji kosztów, iż balkony takie są nie tylko elementem konstrukcyjnym budynku, ale są także pomieszczeniami przynależnymi do danego lokalu, których koszt remontu powinien obciążać poszczególnych właścicieli lokali.
Wywód uzasadnienia ww. orzeczenia w zasadzie opiera się na przedstawionym powyżej poglądzie, iż balkon jest pomieszczeniem pomocniczym i jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku i przy ustalaniu zakresu oraz kosztów remontów ponoszonych z pieniędzy wspólnoty mieszkaniowej konieczne jest precyzyjne określenie zakresu tych prac tak w aspekcie rzeczowym, jak i finansowym.
2
