Zwrot bonifikaty

We wrześniu 1999 r. miasto P. ustanowiło odrębną własność lokalu mieszkalnego, którego najemcą była Małgorzata C. oraz sprzedał jej ten lokal wraz z udziałem w użytkowaniu wieczystym gruntu, jak i udziałem we własności części wspólnych budynku.

Cena sprzedaży uwzględniała bonifikatę.

Strony uzgodniły w umowie, że w sytuacji zbycia nieruchomości lokalowej przed upływem 10 lat od dnia nabycia lub wykorzystania lokalu na inne cele niż mieszkaniowe, miasto zażąda zwrotu udzielonej bonifikaty. Przy czym bonifikata nie ulegała zwrotowi, jeśli lokal mieszkalny zbywany był na rzecz osoby bliskiej nabywcy.

Małgorzata C. zmarła w 2003 r., a jedynym spadkobiercą została jej siostra – Izabela C. Siostra sprzedała lokal po zmarłej w maju 2004 r., miesiąc później miasto P. upomniało się o zwrot kwoty udzielonej bonifikaty. Wytoczone w tej sprawie powództwo zakończyło się przyznaniu racji stanowisku miasta, a Izabeli C. nakazano zwrot bonifikaty.

W uzasadnieniu orzeczenia sąd rejonowy wskazał, że zgodnie z art. 68 ust. 2 UGN, powód mógł skutecznie dochodzić tej należności, gdyż zbycie lokalu przez pozwaną nastąpiło przed upływem 10 lat od dnia udzielenia bonifikaty. Przy czym sąd dodał, że choć ustawa nie zawiera definicji „nabywca nieruchomości”, to mając na uwadze fakt, że spadkobierca wstępuje w ogół praw i obowiązków spadkodawcy, obowiązek zachowania nieruchomości przechodzi na niego.

Tym samym Izabela C. powinna była wstrzymać się ze sprzedażą nieruchomości, która skorzystała z bonifikaty do upływu określonego w umowie czasu.

Z powyższym stanowiskiem nie zgodziła się pozwana i wniosła apelację. Rozpoznający ją sąd okręgowy powziął wątpliwość, jak należy interpretować pojęcie „nabywcy nieruchomości”- bo co do zasady, właśnie o to jest spór między stronami.

Sąd zauważył przy tym, że do umowy zawartej przez miasto P. i Małgorzatę C. będą miały zastosowanie przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, w brzmieniu obowiązującym we wrześniu 1999 r. Jednocześnie dodał, że w powyższej sprawie Izabela C. nie będzie miała obowiązku zwrotu bonifikaty. W jego ocenie jako nabywcę nieruchomości, określonego w art. 68 ust. 2 UGN, należy uznać wyłącznie pierwotnego nabywcę.

Podstawą do takiego rozumienia jest art. 4 pkt 3b ustawy, zgodnie z którym zbywanie lub nabywanie nieruchomości to dokonywanie czynności prawych na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości lub przeniesienie prawa użytkowania wieczystego. W konsekwencji nabycie nieruchomości na podstawie dziedziczenia (tj. innego zdarzenia prawnego) nie jest nabyciem nieruchomości, zgodnie z przywołanym przepisem.

Rozpoznający wskazaną wątpliwość Sąd Najwyższy przyznał rację rozumowaniu sądu okręgowego. Przede wszystkim uznał on, że stan prawny zależy od daty pierwszego nabycia nieruchomości lokalowej (tu stan z września 1999 r.). Następnie SN wskazał, że wierzytelność o zwrot bonifikaty wynika ze stosunku prawnego łączącego sprzedającego – miasto z nabywcą – Małgorzatą C.

Również z literalnego brzmienia art. 68 ust. 2 ustawy wynika, że obowiązek zwrotu bonifikaty ciąży na nabywcy nieruchomości lokalowej, czyli na stronie umowy sprzedaży. Co więcej SN uznał, że w sytuacji, w której spadkodawca nie rozporządził nieruchomością za życia, to jego spadkobierca nie może być obciążony obowiązkiem zwrotu bonifikaty.

SN dodał ponadto, że w świetle dotychczasowego orzecznictwa brak jest dostatecznych racji dla różnicowania w sytuacji prawnej następców prawnych (osób bliskich spadkodawcy) tylko na podstawie sposobu wejścia w prawo własności nieruchomości. Akceptowanie takiej rozbieżności w traktowaniu osób najbliższych pierwotnego nabywcy byłoby sprzeczne z treścią art. 68 ust. 2 zd. 1 UGN.

W ocenie SN spadkobierca powinien znajdować się w sytuacji nie gorszej niż nabywca pod tytułem szczególnym. Tym samym SN uznał, że obowiązek zwrotu kwoty odpowiadającej udzielonej bonifikacie nie przechodzi na spadkobiercę pierwotnego nabywcy, nawet jeśli ten spadkobierca zbył lokal przed upływem okresu przewidzianego w art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

(Uchwała SN z 17.12.2010 r., sygn. akt III CZP 102/10, www.sn.pl)

Czytaj dalej: Prawo spadkowe po nowemu