Rozliczanie kosztów usuwania odpadów komunalnych (nadal powszechnie różnie nazywanych, na przykład: śmieci, nieczystości stałe) coraz częściej staje się problemem nie tylko finansowym. Problem ten narasta - i zapewne będzie narastać - wprost proporcjonalnie do wzrastającego kosztu tej usługi. Dla zarządzających nieruchomościami wielolokalowymi jest on już oczywistym, dla mieszkańców - zazwyczaj jeszcze nie, a tempo wzrostu cen za tego rodzaju usługi niebawem może prześcignąć wzrost cen za energię. Podobnej tendencji wzrostu cen spodziewać się można za usługi wodociągowo-kanalizacyjne.
Zatem wzrost cen za wywóz odpadów to dla zarządzających nieruchomościami kolejny kłopot: jak podzielić koszty tej usługi na mieszkańców w sposób najmniej ich bulwersujący? Kłopot nie tylko ekonomiczny, ale chyba bardziej dolegliwy organizacyjnie, a przede wszystkim społecznie.
Najczęściej spotykany w praktyce system naliczania opłat za tę usługę, czyli proporcjonalnie do powierzchni lokali, jest coraz częściej kwestionowany przez mieszkańców. To tu, to tam można usłyszeć skwitowanie tego zagadnienia słowami „to nie metry, lecz ludzie tworzą śmieci". Jednakże to niezadowolenie, wyrażone mniej lub bardziej spontanicznie, zazwyczaj wygasa równie ... spontanicznie.
A wydaje się ono całkowicie zrozumiałe. Trudno bowiem nie uznać wątpliwości co do zasady, by wieloosobowa (i zazwyczaj co najmniej dwupokoleniowa) rodzina płaciła mniej za wywóz odpadów niż jedna osoba mieszkająca w większym mieszkaniu. Krytycy tej metody, czyli podziału kosztów wywozu odpadów proporcjonalnie do powierzchni lokalu, dorzucają też oczywisty i znany zarządzającym fakt częstego wynajmu mieszkań, sformalizowanego lub (bardzo często) nigdzie nieewidencjonowanego, niekiedy licznym grupom najemców. Szczególnie w dużych miastach coraz częściej widuje się mieszkania puste w weekend, a tętniące życiem od poniedziałku do piątku. Zajmują je ci, którzy przyjechali „za pracą", której nie mogą znaleźć w swoim miejscu zamieszkania.
Reasumując, można powiedzieć, że problem ten, ze wszystkimi przyczynami, jest znany zarządzającym nieruchomościami. Jednak pozostają oni bezradni, bo nie mają żadnego racjonalnego sposobu ustalenia charakteru przebywania osób w danym lokalu. Czy to są tylko goście czy przybysze podlegający obowiązkowi meldowania, chociażby na pobyt czasowy. Skoro już teraz trudno zdefiniować charakter ich pobytu, warto tu przypomnieć o zamierzanej przez ustawodawcę dalszej liberalizacji przepisów o ewidencji ludności. Nie budzi chyba wątpliwości fakt, że powracające co pewien czas zagadnienie liberalizacji przepisów o ewidencji ludności, to właśnie uznanie stanu faktycznego dotyczącego wielu osób, a nawet całych rodzin, przebywających w ciągu tygodnia w różnych miejscach. Sprawa dotyczy zarówno wspomnianych wyżej wyjeżdżających do pracy jak i przebywających na przemian: czasowo w swoim własnym mieszkaniu w mieście, a czasowo w innym siedlisku.
Kolejna, coraz bardziej liczna, grupa takich niemożliwych do sklasyfikowania mieszkańców to wnuki oddawane codziennie dziadkom pod opiekę - bardzo często od rana do wieczora, niejednokrotnie z nocowaniem wnucząt u dziadków. A przecież równie częste są wizyty w kierunku odwrotnym: babcie, dziadkowie (bądź opiekunki) przebywający u swoich wnuków od rana do wieczora. Podobnie nikt nie ewidencjonuje i chyba nie zamierza ewidencjonować przebywania opiekunów u osób starszych lub wymagających stałej opieki.
Tak więc wskutek braku możliwości ujęcia w jakiekolwiek sensowne ramy metody rozliczania kosztów usuwania odpadów komunalnych „od osoby" (lub jakichkolwiek innych kosztów pojęcie „w mieszkaniach" a nie „w lokalach", bowiem warto pamiętać przy określaniu zasad (regulaminu, uchwały właścicieli lokali i innych ustaleń) ustalania kosztów usuwania odpadów komunalnych z danej nieruchomości, że użytkowanie lokali usługowych często powoduje, w sposób naturalny wynikający z rodzaju związanych z zajmowaniem mieszkania w budynku wielolokalowym) - ogień krytyki rozliczania „od powierzchni" wypala się dosyć szybko i następuje .... powrót do krytykowanej metody „powierzchniowej". Czyżby beznadziejne błędne koło?
Otóż - nie. Proponuje się, by koszty wywozu odpadów z terenu nieruchomości wielolokalowej rozliczać wskaźnikiem najbardziej miarodajnie obrazującym intensywność używania poszczególnych lokali. Wskaźnikiem nieczułym na wszelkie sposoby wynajmu jawnego i niejawnego, na dowolną liczbę gości nocujących i nienocujących. Takim wskaźnikiem jest ilość wody zużywanej w danym lokalu i udział tego zużycia w całości wody zużytej w tej nieruchomości (budynku). A więc wielkość bardzo łatwa do ustalenia, co więcej - w większości nieruchomości wielolokalowych już mierzona.
Wyposażanie poszczególnych lokali w budynkach wielolokalowych w wodomierze, zwane wodomierzami lokalowymi - jest coraz bardziej powszechne. Od lat jest to wymóg formalny prawa budowlanego, zaś społeczności zamieszkałe w najstarszych budynkach wielolokalowych niepodlegających temu wymogowi - coraz częściej wręcz proszą zarządzających o taki sposób rozliczania usług wodociągowo-kanalizacyjnych.
Skoro już odbywa się w danym budynku stałe ustalanie zużycia wody w danym mieszkaniu, to jednocześnie można ustalić udział poszczególnych lokali w zużyciu wody przez cały budynek wielolokalowy.
Zrozumiałe, że nie jest to metoda doskonała. Zrozumiałe, że nie można jednoznacznie stwierdzić, czy osoby używające bardziej intensywnie prysznica lub pralki wytwarzają tym samym więcej śmieci. Jednakże ze wszystkich możliwych metod ta właśnie powinna być najbardziej zbliżona do rzeczywistości. Tak więc wskaźnik udziału danego mieszkania w zużyciu wody przez cały budynek wydaje się najbardziej właściwy do ustalenia ilości odpadów wytwarzanych w tym mieszkaniu w stosunku do ogółu odpadów komunalnych wytwarzanych w całym budynku.
I właśnie tę argumentację, a także wykazaną wyżej niepoliczalność mieszkańców - sugeruje się pod rozwagę tak zarządzającym budynkami wielolokalowymi, jak i ich współwłaścicielom, niekiedy poróżnionym między sobą właśnie z tej przyczyny.
Celowo też wpisano powyżej działalności (sposobu wykorzystywania lokalu), wytwarzanie znacząco różnych ilości odpadów. Ten problem dostrzegł także ustawodawca umożliwiając tak w przypadku budynków spółdzielni mieszkaniowych, jak i w przypadku wspólnot mieszkaniowych - różnicowanie tych opłat od użytkowników lokali.
Należy też zwrócić uwagę, że z różnych przyczyn (zwykle dla uproszczenia sprawy) w przypadku wspólnot mieszkaniowych koszty usuwania odpadów komunalnych z danej nieruchomości rozliczane są proporcjonalnie do udziałów w nieruchomości wspólnej, czyli w praktyce proporcjonalnie do powierzchni lokali.
Jednakże zwraca się uwagę na błąd w takim podejściu do sprawy. Otóż zasada ta („według udziałów") dotyczy opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast odpady, choć gromadzone w pojemnikach usytuowanych na terenie nieruchomości wspólnej, to skutek używania poszczególnych lokali. A więc nie jest to skutek używania nieruchomości wspólnej. Tym samym koszt ich usuwania nie jest wydatkiem na utrzymanie nieruchomości wspólnej, o którym mowa w art. 14 ustawy o własności lokali, i choć rozliczany jest przez zarządzającego nieruchomością wspólną, to jest to wydatek związany z używaniem konkretnych lokali.
I dlatego opłata na pokrycie przedmiotowego kosztu usuwania (wywozu) odpadów komunalnych powinna być różnicowana dla poszczególnych lokali, podobnie jak jest to stosowane wobec właścicieli poszczególnych lokali, gdy różnicuje się im opłaty na pokrycie kosztów ogrzewania oraz dostawy wody i odbioru ścieków.
2
