Dlaczego termomodernizacja kuleje i czy tak być musi?

W numerze 11/2008 „Administratora" zamieściłem publikację, w której namawiałem wspólnoty mieszkaniowe do przeprowadzania termomodernizacji, korzystając z 10-letniego kredytu i umorzenia 20% kwoty zadłużenia. Udowadniałem, posługując się obliczeniem zaczerpniętym z czasopisma „Doradca Energetyczny" (nr 78/2008), że przy zastosowaniu odpowiedniej „inżynierii finansowej" wywiązywanie się wspólnot z zadłużenia wcale nie musi oznaczać obciążenia bieżących wydatków członków wspólnoty. Wprost przeciwnie, oszczędność zużycia energii w budynku przynosi wymierne oszczędności finansowe.

Dlaczego więc niebudzące wątpliwości korzyści z tytułu wdrażania termomodernizacji nie wzbudzają oczekiwanego zrozumienia inwestorów?

Aby odpowiedzieć na to pytanie przypomnę pokrótce historię regulacji ustawowych i pojawiających się problemów finansowania termomodernizacji.

Pierwszym przepisem wprowadzającym była ustawa z dnia 18 grudnia 1998 r. o wspieraniu inwestycji termomodernizacyjnych. Ustawa ta upoważniała inwestorów do zaciągania kredytu w wysokości 75% wartości przedsięwzięcia, a wypłata premii termomodernizacyjnej przyznawana była po zakończeniu spłaty zadłużenia, a więc nie wcześniej niż po 7-8 latach od zakończenia inwestycji. Oczywistym warunkiem uzyskania premii było i jest zrealizowanie przedsięwzięcia zgodnie z ustaleniami audytu energetycznego i w terminie określonym w umowie kredytowej. Ustawa przewidywała liczne uwarunkowania i pracochłonne procedury, co wpływało na brak zainteresowania ze strony inwestorów.

Nowelizacja ustawy, która nastąpiła w 2002 roku, złagodziła niektóre restrykcyjne przepisy i radykalnie zwiększyła liczbę wniosków, co napotkało na kolejną barierę, tym razem finansową. W 2004 roku środki budżetowe na ten cel skończyły się już we wrześniu, a w 2005 roku - w maju. Znowelizowana ustawa obniżyła pułap udziału inwestorów we współfinansowaniu przedsięwzięć termomodernizacyjnych do 20% i równocześnie zostały zwiększone środki budżetowe na wypłatę premii. Zainteresowanie termomodernizacją znów wzrosło, zwłaszcza, że nastąpił okres prosperity w polskiej gospodarce i pojawiło się większe zrozumienie korzyści z tytułu wdrażania przedsięwzięć oszczędnościowych. Przekonano się również, że łatwiej i korzystniej można sprzedać (lub wynająć) mieszkanie w budynku ocieplonym, wyposażonym w nowoczesne urządzenia redukujące straty ciepła (regulatory termostatyczne, szczelne okna). Dzięki tym przepisom popularność termomodernizacji ponownie wzrosła, czego dowodem jest fakt, że na przestrzeni 10 lat (od pierwszej ustawy) termomodernizacją objęto około 13 tysięcy budynków, wartość inwestycji osiągnęła 5 mld zł, a wypłacone premie termomodernizacyjne wyniosły ponad 800 mln złotych.

Otrzymanie premii wymaga jednak od potencjalnego beneficjenta spełnienia wielu uciążliwych procedur, które określane są jako swoisty „tor przeszkód" lub dobitniej „drogą przez mękę".

Państwo dotuje tylko te przedsięwzięcia, na które inwestor zaciągnął kredyt w banku komercyjnym. Aby złożyć stosowny wniosek trzeba postarać się o audyt energetyczny (zawsze to obowiązywało), tj. operat określający zakres oraz parametry techniczne i ekonomiczne przedsięwzięcia termomodernizacyjnego ze wskazaniem rozwiązania optymalnego z punktu widzenia oszczędności energii. W tym miejscu pojawiły się trudności wynikające z interpretacji sposobu obliczania zapotrzebowania na ciepło w budynkach. Przepisy rozporządzenia ministra infrastruktury do nowej ustawy termomodernizacyjnej z dnia 19 marca 2009 r. są w tej sprawie niejasne, a to hamuje opracowanie audytów, bez których nie można składać wniosków o premie, przy czym wiele audytów zgłoszonych do BGK nie znajduje akceptacji. Innym poważnym utrudnieniem są rygorystyczne wymagania banków dotyczące zabezpieczenia kredytów. Warunki wiarygodności kredytobiorcy są trudne do spełnienia i ograniczają ich liczbę. Wymagane jest zabezpieczenie na hipotece budynku, a w przypadku wspólnot mieszkaniowych, które jak wiadomo nie posiadają osobowości prawnej, wręcz niemożliwe. Niektóre banki radzą sobie w ten sposób, że zgadzają się na pełnomocnictwa wspólnot do posiadanych funduszy remontowych, które stanowią zabezpieczenie banków na wypadek braku spłaty zadłużenia.

Jeśli inwestor złożył audyt i zgromadził spory plik dokumentów uzupełniających, może zawrzeć warunkową umowę z bankiem komercyjnym i wówczas wniosek kierowany jest wraz z audytem do Banku Gospodarstwa Krajowego w celu weryfikacji. Zweryfikowany wniosek wraca do banku kredytującego, co upoważnia do opracowania konkretnego projektu termomodernizacji i starań o pozwolenie na budowę. Przyjmujemy założenie, że bank posiada zabezpieczenie finansowe, zdarzało się bowiem, że mimo zawartej umowy banki zawieszały bądź wstrzywały przyznawanie kredytu umożliwiającego przystąpienie do inwestycji.

Trzeba przyznać, że mnogość procedur i uwarunkowań może niejednego inwestora zniechęcić do podejmowania termomodernizacji, pomimo że obiektywne korzyści są niezaprzeczalne.

Pisząc niniejszy tekst w początkach czerwca 2009 roku nie wypada domagać się kolejnej nowelizacji ustawy, która dopiero co weszła w życie (19 marca br.). Trudno też kwestionować celowość stosowania procedur zabezpieczających prawidłowość techniczną i ekonomiczną podejmowanych przedsięwzięć, jak również restrykcyjnych wymagań i gwarancji zwrotu udzielanych kredytów.

Jedyne, o co można postulować to odbiurokratyzowanie i możliwe uproszczenie uciążliwych procedur oraz przyjazne traktowanie inwestorów zabiegających o kredyty i premie termomodernizacyjne.