Konsekwencje współwłasności lokalu dla zarządzania nieruchomością wspólną (cz. 1)

Wspólność ustawowa małżeńska

Lokale mieszkalne i użytkowe mogą stanowić wspólny majątek obojga małżonków. Sytuacja taka wymaga od wspólnoty mieszkaniowej dużej ostrożności w podejmowaniu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu nieruchomością. Wynika to nie tylko z faktu powiększenia się grona osób, od woli których zależy proces decyzyjny we wspólnocie mieszkaniowej, ale także ze specyficznych zasad rządzących współwłasnością małżeńską.

Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali [1] do podjęcia czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu nieruchomością potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na wykonywanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów w przewidzianej prawem formie. W myśl zaś regulacji zawartej w art.　23 ust. 2 cytowanej ustawy, uchwały - co do zasady - zapadają większością głosów właścicieli lokali, liczoną według wielkości udziałów. Stosowanie tych regulacji nie nastręcza większych problemów, jeżeli właścicielem lokalu jest tylko jedna osoba lub stanowisko współwłaścicieli lokalu w konkretnej kwestii jest zbieżne. Sytuacja staje się jednak nieco bardziej skomplikowana, gdy kilku właścicieli jednego lokalu ma odmienne zdanie na temat poddanej pod głosowanie uchwały lub spośród kilku właścicieli jednego lokalu tylko jeden uczestniczy w zebraniu, na którym uchwała jest poddawana głosowaniu.

W takich przypadkach pojawiają się nierzadko wątpliwości dotyczące zasad wykonywania przez współwłaścicieli lokalu prawa własności. Naruszenie bowiem tych zasad - a więc wadliwe uznanie skuteczności oddanego głosu - może wpłynąć na ważność całej uchwały i narazić wspólnotę mieszkaniową na negatywne konsekwencje. Warto bowiem pamiętać, że uchwała podjęta z naruszeniem ustawowego wymogu większości głosów, liczonej według wielkości udziałów, w ogóle nie stanowi wyrażenia woli zebrania współwłaścicieli, a zatem należy ją uznać za uchwałę nieistniejącą [2].

Konsekwencje współwłasności lokalu dla zarządzania nieruchomością wspólną (cz. 2) ZOBACZ>>

Jeśli lokal stanowi przedmiot wspólności ustawowej istniejącej pomiędzy małżonkami, istotny - z punktu widzenia omawianej kwestii - staje się art. 36 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego (w skrócie: kro) [4]. Regulacja ta ustanawia bowiem zasadę, że każdy z małżonków może samodzielnie zarządzać majątkiem wspólnym. Wykonywanie zarządu obejmuje zaś czynności, które dotyczą przedmiotów majątkowych należących do majątku wspólnego, w tym czynności zmierzające do zachowania tego majątku. Wynika z tego, że nie ma przeszkód, aby podczas głosowania nad konkretną uchwałą reprezentował małżonków tylko jeden z nich.

Wyjątki od wspomnianej zasady zostały wskazane przez ustawodawcę w art. 37 § 1 kro, z którego wynika, że zgoda drugiego małżonka jest potrzebna tylko do dokonania następujących czynności:

• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków,
• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia prawa rzeczowego, którego przedmiotem jest budynek lub lokal,
• czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia i wydzierżawienia gospodarstwa rolnego lub przedsiębiorstwa,
• darowizny z majątku wspólnego, z wyjątkiem drobnych darowizn zwyczajowo przyjętych.

Z powyższego wynika, że w przypadku wspólności ustawowej istnieje zasada samodzielnej reprezentacji małżonków podczas czynności zarządu majątkiem wspólnym z wyliczeniem czynności, dla ważności których niezbędna jest zgoda drugiego małżonka.

Warto w tym miejscu podkreślić, że wspomniane zasady obowiązują od 20　stycznia 2005 r., a więc od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy Kodeks rodzinny i opiekuńczy [4]. Do tego bowiem czasu przed stwierdzeniem, czy do podjęcia konkretnej czynności dotyczącej majątku wspólnego małżonków wystarczy oświadczenie woli tylko jednego małżonka, konieczne było ustalenie, czy jest to czynność zwykłego zarządu, czy też ją przekraczająca. Wynikało to z poprzedniego brzmienia art. 36 § 2 kro, który stwierdzał wprost, że do podjęcia czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda drugiego małżonka wyrażona w wymaganej prawem formie.

Mimo że wspomniana nowelizacja weszła w życie ponad 5 lat temu, nadal można spotkać się z poglądem, iż możliwość wykonywania prawa własności lokalu przez jednego z małżonków zależy od tego, czy poddana pod głosowanie czynność przekracza zakres zwykłego zarządu nieruchomością, czy też nie. Ponieważ zarządzanie nieruchomościami jest procesem długoterminowym, a konsekwencje podjętych przez właścicieli decyzji nierzadko wywołują długotrwałe skutki, nadal na uwagę zasługuje pogląd wyrażony przez Sąd Apelacyjny w Warszawie [5]. W wyroku stwierdzono bowiem, że decydujące znaczenie dla oceny możliwości dokonywania działań przez jednego ze współmałżonków w ramach samodzielnego zarządu wspólnym majątkiem ma przedmiot podejmowanej uchwały lub zgłaszanego wniosku. Uchwały, które dotyczą wykonywania przez wspólnotę remontów budynku i wprowadzania w tym zakresie zmian, w zasadzie nie będą czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd majątkiem wspólnym małżonków, ponieważ są to czynności dokonywane w sprawach związanych z normalną eksploatacją rzeczy. Choć w aktualnym stanie prawnym zagadnienie poruszone przez Sąd Apelacyjny nie ma już takiej doniosłości, to niewątpliwie warto mieć je na uwadze przy ocenie ważności uchwał podjętych przez wspólnoty mieszkaniowe przed 20　stycznia 2005 r., których ważność może być kwestionowana. Pogląd ten będzie także pomocny przy ocenie konkretnych uchwał z punktu widzenia współwłaścicieli niebędących małżonkami.