CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Deweloperska odpowiedzialność

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 2/2012  |  02.03.2012
Deweloperska odpowiedzialność
Deweloperska odpowiedzialność

Odpowiedzialność dewelopera sprzedawcy w oparciu o rękojmię oraz w oparciu o zasady ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej – kierunek aktualnego orzecznictwa sądowego.

Ujawnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości i ustalenie kosztów niezbędnych napraw w celu ich usunięcia, daje wspólnocie mieszkaniowej (po dopełnieniu szeregu formalności prawem wymaganych, w tym w dużym stopniu ukształtowanych przez aktualne orzecznictwo) prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, w tym w szczególności roszczenia o obniżenie ceny (nabycie nieruchomości z wadami zmniejszającymi użyteczność), jak też prawo dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (szkoda jaką wspólnota poniosła w związku z niewłaściwym wykonaniem umów ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży).

Rękojmia a roszczenia odszkodowawcze

Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie, korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze. Poniżej dwa przykładowe orzeczenia:

  • Sąd Apelacyjny w Katowicach, orzeczenie z 20.05.2011 r. (sygn. akt: I ACa 269/11, Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Katowicach rok 2011, nr 3, poz. 7): „Art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego (KC) reguluje związane z rękojmią roszczenia odszkodowawcze, w szczególności zaś wskazuje na dodatkowe uprawnienia przysługujące korzystającemu z gwarancji kupującemu; wskazuje na to wyraźnie treść zdania pierwszego, zaczynającego się od zwrotu warunkowego: „jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny”. Nie oznacza to jednak, że roszczenia odszkodowawcze przeciwko sprzedawcy kierować może jedynie ten kupujący, który skorzystał skutecznie z wynikających z rękojmi uprawnień. Zawarte w art. 566 § 1 KC unormowanie ustawodawca wprowadził jedynie w tym celu, by podkreślić, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma zatem przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 KC za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie między innymi przewidują przepisy o rękojmi, występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności (w przypadku rękojmi nawet wykazanie, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie odpowiada, nie wyłącza jego odpowiedzialności w granicach ujemnego interesu umownego) oraz czasu, w którym można ich dochodzić, i skutków upływu terminu. Żadna z tych różnic w niniejszej sprawie nie ma znaczenia dla bytu roszczenia (...) powódki, w szczególności nie ma znaczenia dla bytu płynącego z art. 471 KC roszczenia to, że roszczenie z tytułu rękojmi uległo sprekludowaniu.”
  • Sąd Najwyższy, orzeczenie z 25.08.2004 r. (sygn. akt: IV CK 601/2003, opubl. Rzeczpospolita 2004/201 str. C2): „Odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy (art. 556 KC) nie stanowi jedynej prawnej płaszczyzny, na której podstawie kupujący może domagać się określonej rekompensaty w związku z wadą rzeczy. Oprócz rękojmi i gwarancji, w przypadku wad rzeczy sprzedanej, możliwe jest dochodzenie roszczeń przeciwko sprzedawcy na zasadach ogólnych, tj. według reguł art. 471 i następnych, KC i to zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych
    (art. 566 § 1 KC), jak i bez korzystania z tych instytucji.

Rękojmia na zasadach przepisu art. 556 i następnych KC w związku z artykułem 535 KC

Przepisy o rękojmi zawierają pojęcie wady fizycznej. Art. 556 § 1 KC definiuje wadę zmniejszającą wartość rzeczy sprzedanej lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. W związku z istnieniem wady fizycznej kupującemu przysługują z tytułu rękojmi trzy alternatywne rodzaje uprawnień, bo kupujący:

  • może odstąpić od umowy,
  • może żądać obniżenia ceny,
  • w wypadku rzeczy oznaczonej co do tożsamości, a więc w zakresie nieruchomości między innymi, gdy przy tym sprzedawca jest wytwórcą rzeczy – może żądać usunięcia wady rozumianej jako naprawa rzeczy – tu: nieruchomości.

Odszkodowanie na zasadach przepisu art. 471 KC w związku z artykułem 535 KC 

Powodem powstania wad fizycznych w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej może też być nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę/ dewelopera, tj. wykonanie zobowiązania zawierające błędy projektowe, błędy wykonawcze, etc. Takie wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości mogą powodować powstanie szkody, której istnienie generuje obowiązek jej naprawienia, o ile spełniona zostanie przesłanka związku przyczynowego pomiędzy szkodą a źródłem jej powstania.

Odnosząc się zaś do pieniężnego obowiązku naprawienia szkody podkreślić trzeba, iż obowiązek ten nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy, czy też zamierza jej dokonać.

Jeżeli zatem sprzedawca/ deweloper wykonał nieprawidłowo umowę i wydał wadliwą rzecz/ nieruchomość wspólną, to tym samym spowodował zaistnienie szkody w wysokości, co najmniej ekwiwalentu niewadliwego przedmiotu sprzedaży. Odszkodowanie pieniężne zaś, ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wywołującego szkodę.

Zgodnie z artykułem 471 Kodeksu cywilnego: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

W przypadku roszczenia opartego na art. 471 Kodeksu cywilnego zaistnieć muszą trzy, występujące łącznie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej:

  • niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania,
  • fakt poniesienia szkody,
  • związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Czytaj też: Mecenas Marcin Płoszka o ustawie deweloperskiej >

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Dowiedz się, co należy zrobić aby nie dopuścić do strat ciepła w budynkach »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Nowa generacja kamer termowizyjnych to wyższa czułość termiczna (...) czytaj dalej »



Jak wykorzystać wodę deszczową »

Jak wykorzystać wodę deszczową.

Podlewanie ogrodu lub mycie miejsc takich jak taras czy ścieżki ogrodowe z użyciem wody deszczowej jest niedrogie i przyjazne (...) czytaj dalej »


Pobierz program, który wystawi charakterystykę świadectwa energetycznego » Jaki sterownik umożliwi bezpłatne otwieranie bram dla ponad 2000 użytkowników »
Wady i błędy budowlane w nieruchomościach? Jak otworzyć bramę telefonem »
Wystawi świadectwo charakterystyki energetycznej także dla lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej(...) czytaj dalej » Wszechobecny telefon komórkowy realizuje wiele funkcjonalności w naszym życiu. Teraz możesz go użyć jako bezpłatnego pilota do (...) czytaj »

Dlaczego powinieneś wykonać przegląd zestawów hydroforowych?

Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody, a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii od rozżalonych mieszkańców (...) czytaj dalej»


Jak i czym osuszać mury » Jak obniżyć koszty odczytu wody »
Uważaj na zakup mieszkania z rynku wtórnego nawiewniki okienne - skuteczna wentylacja w domu

Jest kilka sposobów zwalczania wilgoci. Metoda osuszania zawilgoconych murów musi uwzględniać ich grubość rodzaj materiału, z którego powstały (...) czytaj dalej »

Jak wiele może się jeszcze zmienić w zakresie monitorowania i zarządzania pracą instalacji oraz obróbki danych, tak na poziomie administratora budynków, jak dostawcy mediów (...) czytaj dalej »

Jakie warunki musisz spełnić, by zamontować platformę schodową u siebie w bloku?

Dobierz odpowiedni rodzaj platformy schodowej

  Jakie czynności wiążą się z zakupem, montażem i eksploatacją takiego urządzenia? Wszystkie te informacje szczegółowo opisujemy w artykule (...) czytaj dalej»


 

Ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami » Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości »
Jaka izolacja przeciwwodna budynku? Zadbaj o bezpieczeństwo techniczne nieruchomości
Sprawdź ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami. czytaj dalej » Obsługa i regularna kontrola, przeglądy i próby technicznych urządzeń i budynków to tylko niektóre rzeczy, o których trzeba (...) czytaj dalej »

Jak dobrać oprawy oświetleniowe LED?
Dodatkowe korzyści dla prenumeratorów Administratora »
Prenumerata promocja administrator
O tym, że energooszczędne oświetlenie LED-owe w budynkach i na ulicach pozwala na duże oszczędności finansowe (...) czytaj dalej » Prenumerata to także dostęp do treści portalu oraz atrakcyjne zniżki na szkolenia organizowane przez redakcję Administratora czytaj dalej »

 


 



Pokonujemy bariery architektoniczne zarówno w budynkach użyteczności publicznej jak i w budynkach prywatnych (...)

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2017

Aktualny numer:

Administrator 5/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Zarządcą lub pośrednikiem wyłącznie przedsiębiorca
  • - Echa wspólnotowych zebrań
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13270|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl