CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Deweloperska odpowiedzialność

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 2/2012  |  02.03.2012
Deweloperska odpowiedzialność
Deweloperska odpowiedzialność

Odpowiedzialność dewelopera sprzedawcy w oparciu o rękojmię oraz w oparciu o zasady ogólnej odpowiedzialności odszkodowawczej – kierunek aktualnego orzecznictwa sądowego.

Ujawnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości i ustalenie kosztów niezbędnych napraw w celu ich usunięcia, daje wspólnocie mieszkaniowej (po dopełnieniu szeregu formalności prawem wymaganych, w tym w dużym stopniu ukształtowanych przez aktualne orzecznictwo) prawo dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi, w tym w szczególności roszczenia o obniżenie ceny (nabycie nieruchomości z wadami zmniejszającymi użyteczność), jak też prawo dochodzenia roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych (szkoda jaką wspólnota poniosła w związku z niewłaściwym wykonaniem umów ustanowienia odrębnych własności lokali i ich sprzedaży).

Rękojmia a roszczenia odszkodowawcze

Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie, korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze. Poniżej dwa przykładowe orzeczenia:

  • Sąd Apelacyjny w Katowicach, orzeczenie z 20.05.2011 r. (sygn. akt: I ACa 269/11, Orzecznictwo Sądu Apelacyjnego w Katowicach rok 2011, nr 3, poz. 7): „Art. 566 § 1 Kodeksu cywilnego (KC) reguluje związane z rękojmią roszczenia odszkodowawcze, w szczególności zaś wskazuje na dodatkowe uprawnienia przysługujące korzystającemu z gwarancji kupującemu; wskazuje na to wyraźnie treść zdania pierwszego, zaczynającego się od zwrotu warunkowego: „jeżeli z powodu wady fizycznej rzeczy sprzedanej kupujący odstępuje od umowy albo żąda obniżenia ceny”. Nie oznacza to jednak, że roszczenia odszkodowawcze przeciwko sprzedawcy kierować może jedynie ten kupujący, który skorzystał skutecznie z wynikających z rękojmi uprawnień. Zawarte w art. 566 § 1 KC unormowanie ustawodawca wprowadził jedynie w tym celu, by podkreślić, że skorzystanie z rękojmi nie wyłącza dochodzenia innych roszczeń wynikających z zawartej umowy, w szczególności zaś roszczeń odszkodowawczych. Nie ma zatem przeszkód, by kupujący, który ani nie odstępuje od umowy, ani nie żąda obniżenia ceny, mógł na zasadach ogólnych wystąpić z roszczeniem przewidzianym w art. 471 KC za nienależyte wykonanie umowy sprzedaży. Może ono być nawet tożsame z tym, jakie między innymi przewidują przepisy o rękojmi, występujące bowiem między nimi różnice dotyczą głównie szerszego w przypadku rękojmi katalogu roszczeń, szerszego zakresu odpowiedzialności (w przypadku rękojmi nawet wykazanie, że szkoda jest następstwem okoliczności, za które sprzedawca nie odpowiada, nie wyłącza jego odpowiedzialności w granicach ujemnego interesu umownego) oraz czasu, w którym można ich dochodzić, i skutków upływu terminu. Żadna z tych różnic w niniejszej sprawie nie ma znaczenia dla bytu roszczenia (...) powódki, w szczególności nie ma znaczenia dla bytu płynącego z art. 471 KC roszczenia to, że roszczenie z tytułu rękojmi uległo sprekludowaniu.”
  • Sąd Najwyższy, orzeczenie z 25.08.2004 r. (sygn. akt: IV CK 601/2003, opubl. Rzeczpospolita 2004/201 str. C2): „Odpowiedzialność sprzedawcy wobec kupującego z tytułu rękojmi za wady rzeczy (art. 556 KC) nie stanowi jedynej prawnej płaszczyzny, na której podstawie kupujący może domagać się określonej rekompensaty w związku z wadą rzeczy. Oprócz rękojmi i gwarancji, w przypadku wad rzeczy sprzedanej, możliwe jest dochodzenie roszczeń przeciwko sprzedawcy na zasadach ogólnych, tj. według reguł art. 471 i następnych, KC i to zarówno obok jednoczesnego korzystania z instytucji szczególnych
    (art. 566 § 1 KC), jak i bez korzystania z tych instytucji.

Rękojmia na zasadach przepisu art. 556 i następnych KC w związku z artykułem 535 KC

Przepisy o rękojmi zawierają pojęcie wady fizycznej. Art. 556 § 1 KC definiuje wadę zmniejszającą wartość rzeczy sprzedanej lub jej użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy. W związku z istnieniem wady fizycznej kupującemu przysługują z tytułu rękojmi trzy alternatywne rodzaje uprawnień, bo kupujący:

  • może odstąpić od umowy,
  • może żądać obniżenia ceny,
  • w wypadku rzeczy oznaczonej co do tożsamości, a więc w zakresie nieruchomości między innymi, gdy przy tym sprzedawca jest wytwórcą rzeczy – może żądać usunięcia wady rozumianej jako naprawa rzeczy – tu: nieruchomości.

Odszkodowanie na zasadach przepisu art. 471 KC w związku z artykułem 535 KC 

Powodem powstania wad fizycznych w nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej może też być nienależyte wykonanie zobowiązania przez sprzedawcę/ dewelopera, tj. wykonanie zobowiązania zawierające błędy projektowe, błędy wykonawcze, etc. Takie wady fizyczne w częściach wspólnych nieruchomości mogą powodować powstanie szkody, której istnienie generuje obowiązek jej naprawienia, o ile spełniona zostanie przesłanka związku przyczynowego pomiędzy szkodą a źródłem jej powstania.

Odnosząc się zaś do pieniężnego obowiązku naprawienia szkody podkreślić trzeba, iż obowiązek ten nie jest uzależniony od tego, czy poszkodowany dokonał naprawy, czy też zamierza jej dokonać.

Jeżeli zatem sprzedawca/ deweloper wykonał nieprawidłowo umowę i wydał wadliwą rzecz/ nieruchomość wspólną, to tym samym spowodował zaistnienie szkody w wysokości, co najmniej ekwiwalentu niewadliwego przedmiotu sprzedaży. Odszkodowanie pieniężne zaś, ma wyrównać uszczerbek majątkowy powstały w wyniku zdarzenia wywołującego szkodę.

Zgodnie z artykułem 471 Kodeksu cywilnego: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”.

W przypadku roszczenia opartego na art. 471 Kodeksu cywilnego zaistnieć muszą trzy, występujące łącznie przesłanki odpowiedzialności kontraktowej:

  • niewykonanie bądź nienależyte wykonanie zobowiązania,
  • fakt poniesienia szkody,
  • związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem bądź nienależytym wykonaniem zobowiązania a szkodą.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Czytaj też: Mecenas Marcin Płoszka o ustawie deweloperskiej >

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Skok do wody zarządcy nieruchomości!

ubezpieczenie OC zarządcy nieruchomości

Profesja zarządcy nieruchomości z pewnością nie należy do najłatwiejszych. Nowe przepisy zobowiązują zarządcę do dołączania kopii dokumentu ubezpieczenia (OC) (...) czytaj dalej»


Ubezpieczenia grupowe - poznaj zalety » Skutki złej wentylacji w mieszkaniu - zobacz jak temu zaradzić »
Ubezpieczenia grupowe jak je wybrać? skutki złej wentylacji pokoju
Ubezpieczenia chronią nas w najbardziej dramatycznych momentach życia i gwarantują pomoc finansową, kiedy jest ona najbardziej potrzebna (...) czytaj dalej » Obecnie produkowane okna są w pełni szczelne, czego konsekwencją jest pojawienie się problemów z wentylacją w mieszkaniach(...) czytaj dalej»

Odpowiadamy na pytanie gdzie za darmo umieścić ogłoszenie o nieruchomości »

ogłoszenie nieruchomości

Dodawaj swoje ogłoszenia za darmo i wybierz najatrakcyjniejszą formę wyróżnienia twojej oferty (...) zobacz więcej»


 

Osuszać czy nie?
W jaki sposób zwalczyć wilgoć w budynku »
Osuszanie kamienic wilgotne sciany w budynku
Mieszkańcy kamienic najbardziej boją się zmarnować często z trudem zebrany majątek wspólnoty. Gromadzą go latami, (...) czytaj dalej » Wilgoć w ścianach budynku stanowi dla jego mieszkańców pasmo niekończących się udręk egzystencjalnych i zdrowotnych (...) czytaj dalej »

Uzyskaj bezpłatnie oferty na zarządzanie nieruchomością od zarządców »
Jak walczyć z problemem psich odchodów »
Zarządca nieruchomości - oferty Problem psich odchodów na osiedlu
Możesz bezpłatnie otrzymać oferty na zarządzanie nieruchomości od zarządców w okolicy(...) czytaj dalej » Zanieczyszczone przez psy chodniki i trawniki dają się we znaki mieszkańcom na co dzień (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

7-8/2017

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Możliwości dobudowy wind są, tylko pieniędzy brak i prawo kuleje
  • - Rozliczanie kosztów ciepła i przegląd ciepłomierzy
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13619|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl