Wspólnoty w spółdzielniach mieszkaniowych wciąż nie są popularne, choć prawo umożliwia ich tworzenie.
Prawo stanowi, że wspólnota mieszkaniowa może zostać utworzona w budynku (budynkach położonych na jednej działce), w którym co najmniej dwa lokale należą do dwóch różnych właścicieli. Tak mówi ustawa o własności lokali.
W wypadku spółdzielni mieszkaniowych jest jednak inaczej. Nawet gdy właściciele mają wyodrębnione lokale, to wciąż stosuje się do nich fustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Sama spółdzielnia zaś sprawuje zarząd nad powierzonym budynkiem.
Teoretycznie więc wspólnota może powstać, ale w praktyce nie jest to takie proste. Chyba że w budynku (budynkach położonych na jednej działce) większość właścicieli podejmie uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością stosuje się ustawę o własności lokali.
Żeby doszło do takiej sytuacji, właściciele zainteresowani utworzeniem wspólnoty muszą skupiać w swoich rękach większość spółdzielczego majątku. Liczy się tu bowiem nie liczba lokali, a udziały w gruncie, budynku i urządzeniach służących nie tylko właścicielom lokali (ponad 50% nieruchomości wspólnej).
Jeśli dysponują takimi udziałami, muszą wystąpić do zarządu spółdzielni z wnioskiem o zwołanie zebrania w tej sprawie, z udziałem notariusza. Zarząd spółdzielni musi zwołać zebranie, powiadamiając o nim wszystkich współwłaścicieli nieruchomości w terminie i w sposób przewidziany ustawą o własności lokali.
Na zebraniu, w obecności notariusza, należy podjąć uchwałę o zmianie praw i obowiązków spółdzielni i właścicieli lokali oraz o zarządzie nieruchomością wspólną.
Spółdzielnia może pozostać zarządcą budynku, gdy taka jest wola właścicieli lokali, ale mogą oni również podjąć uchwałę, w której postanowią inaczej, np. zdecydują się na zarząd własny bądź na zewnętrzną firmę zarządzającą.
Jednoznaczna jest natomiast wykładnia prawa dotycząca budynków, w których zostały wyodrębnione wszystkie lokale. Do nich ma, z mocy prawa, zastosowanie ustawa o własności lokali. Mówi o tym art. 26 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Trudne rozliczenia
Tyle mówi prawo o warunkach, które muszą spełnić właściciele lokali, aby z zasobów spółdzielczych wydzieliła się wspólnota mieszkaniowa. Wydawałoby się, sprawa prosta, ale...
- Członkowie spółdzielni muszą pamiętać, że wspólnota jako taka nie dostaje od spółdzielni żadnego majątku. Spółdzielnia musi rozliczyć się ze swoimi członkami, a nie ze wspólnotą, z którą nie ma żadnych relacji prawnych, zgodnie z przyjętym statutem - podkreśla Dorota Oleszczuk, licencjonowany zarządca z Lublina, która osobiście doświadczyła przejmowania wspólnoty mieszkaniowej od spółdzielni.
Rozliczenie jest jednak możliwe wówczas, gdy spółdzielnia prowadziła odrębną ewidencję dla każdej nieruchomości. Problem polega na tym, że ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji kosztów i przychodów i ich rozliczania dla każdej nieruchomości spółdzielni oraz ewidencjonowania wpływów i wydatków z funduszu remontowego w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości wszedł w życie 31 lipca 2007 r., a niektóre inwestycje były rozłożone na lata. Do tego dnia rozliczano wszystkie przychody i koszty całościowo, bez podziału na poszczególne budynki wchodzące w skład spółdzielni.
Ponadto, jak wyjaśnia Jan Sułowski, prezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych (KZRSM) w Warszawie, art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wprowadził wprawdzie obowiązek tworzenia funduszu na remonty, ale zasadnicze znaczenie ma zapis mówiący o tym, że środki zgromadzone na funduszu dotyczą całych zasobów spółdzielni, a nie tych nieruchomości.
Ustawa nakazuje więc prowadzenie odrębnej ewidencji, ale nie nakazuje prowadzenia rozliczenia dla każdej nieruchomości oddzielnie. Z tego też powodu, zdaniem Jana Sułowskiego, spółdzielca nie może żądać zwrotu niewykorzystanego funduszu remontowego. Prezes KZRSM uważa również, że rozliczenia między spółdzielnią a wspólnotą powinna regulować zawarta pomiędzy nimi umowa.
Przepis działa jednak w obie strony. Jeżeli spółdzielnia nie prowadziła ewidencji, to nie pomoże jej nawet wystąpienie z sądowym pozwem przeciwko wspólnocie w sprawie zwrotu nakładów poniesionych na inwestycje. Musi bowiem udowodnić, że na daną nieruchomość poniosła nakłady, które nie znalazły pokrycia w przychodach na fundusz remontowy z tej nieruchomości.
Zgodnie z opinią ekspertów właściciele wyodrębnionych lokali są jednak nadal obowiązani do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania.
Jan Sułowski przyznaje, że do spółdzielców docierają informacje, iż nie opłaca się rezygnować z członkostwa, ponieważ wówczas nie będą mieli wpływu na podejmowane decyzje, nie będą mogli uczestniczyć w zebraniach przedstawicieli i być wybieranymi do organów spółdzielni, a nadal będą mieli obowiązek partycypowania w utrzymaniu części wspólnych.
Ale to rozwiązanie prawne ma również dwie strony, w tym niezbyt korzystną dla spółdzielni.
- Może dojść do sytuacji paradoksalnej, w której członkowie przekształcają własnościowe prawo do lokalu w odrębną własność i część majątku spółdzielni wyprowadzają na zewnątrz, tworząc wspólnotę - mówi Jan Sułowski. - Nie będzie już żadnej więzi ekonomicznej, ale pozostanie więź organizacyjna, korporacyjna, polegająca na tym, że będą oni mogli być wybierani i wybierać. Będą tym samym mieli prawo głosu przy podejmowaniu decyzji ekonomicznych ich niedotyczących, a dotyczących pozostałych członków spółdzielni. Przepisy nie przeciwdziałają, z punktu widzenia spółdzielni, takim paradoksom.
2
