CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co robić, aby dach nie przeciekał

Jacek Sawicki  |  Administrator 2/2012  |  06.08.2012  |  1
Co zrobić, aby dach nie przeciekał
Co zrobić, aby dach nie przeciekał

Właściciel bądź zarządca budynku ma obowiązek zadbać o utrzymanie stanu technicznego dachu na odpowiednim poziomie, dlatego powinien go cyklicznie kontrolować, konserwować, naprawiać, bądź remontować.

Troska o utrzymanie należytego stanu technicznego dachu jest oczywista dla dobra substancji budynku, dlatego też została usankcjonowana między innymi przepisami Prawa budowlanego (ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane – DzU nr 89/1994, poz. 414 z późn. zm.) [PB] oraz rozporządzenia ministra infrastruktury z 16 sierpnia 1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74/1999, poz. 836 z późn. zm.) [WT].

Artykuł 62 PB dyscyplinuje zarządzającego budynkiem wielolokalowym do przeprowadzania obowiązkowych kontroli bieżących i okresowych stanu technicznego dachu i jego urządzeń. Należy wiedzieć, że mogą je przeprowadzać tylko osoby posiadające uprawnienia budowlane w odpowiednich specjalnościach, a w przypadku kontroli instalacji odgromowych i elektrycznych również wymagane kwalifikacje. Obserwacje i zalecenia z takich lustracji muszą być obowiązkowo odnotowane w protokołach pokontrolnych, które należy archiwizować wraz z książką obiektu budowlanego. W toku kontroli szczegółowemu sprawdzeniu podlega stan techniczny pokryć dachu, elementów odwodnienia dachu, obróbek blacharskich oraz zamocowanych do niego urządzeń, w tym także kominów i urządzeń stanowiących zabezpieczenie przeciwpożarowe budynku (§5 pkt 2 WT).

Kontrole okresowe stanu technicznego wszystkich elementów stanowiących konstrukcję dachu i kominów (w tym także przewodów kominowych – dymowych, spalinowych i wentylacyjnych) powinny być przeprowadzane z częstotliwością co najmniej jednoroczną. Przepisy WT w §4 wyznaczają termin ich przeprowadzenia w porze wiosennej. Z praktyki budowlanej wynika, że jest to czas relatywnie najlepszy dla zlokalizowania wszelkich usterek, które mogłyby zaistnieć w wyniku działania warunków zimowych i sprzyjający przeprowadzeniu napraw przy korzystnych już warunkach pogodowych.

Co najmniej raz na 5 lat kontrolą powinno się objąć stan techniczny instalacji piorunochronnej i – o ile jest obecna – zamontowanej na dachu instalacji elektrycznej. Zakres badań dotyczy wówczas sprawdzenia prawidłowości stanu sprawności połączeń, osprzętu, zabezpieczeń i środków ochrony od porażeń, oporności izolacji przewodów oraz uziemień instalacji i aparatów.

Co najmniej dwa razy do roku (w terminach do 31 maja oraz do 30 listopada) wymagane jest przeprowadzenie okresowych kontroli stanu technicznego dachów budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2 000 m2 i budynków o powierzchni dachu przekraczającej 1 000 m2. Przepis zakłada przy tym, aby osoby dokonujące kontroli bezzwłocznie pisemnie zawiadamiały właściwy organ o jej realizacji.

Zgodnie z §4 pkt 6 WT, niezależnie od kontroli okresowych, właściciel budynku może przeprowadzać przeglądy robocze mające na celu określenie stanu przygotowania dachu do eksploatacji w okresie zimowym.

Każdorazowo bieżącym kontrolom prowadzonym pod kątem bezpiecznego użytkowania podlegają dachy, na które działały wymienione ekstremalne czynniki niszczące.

Rozpoczęcie kontroli powinno poprzedzać dokładne zapoznanie się kontrolującego ze stanem technicznym dachu stwierdzonym w eksploatacji. Zapisy §4 pkt 3 WT wspominają o takim obowiązku. A zatem właściciel/zarządca powinien udostępnić ekspertowi wszelkie dokumenty, które sygnalizowałyby usterki, wady, uszkodzenia lub zniszczenia elementów konstrukcji dachu; w szczególności będzie to lektura protokołów z poprzedniej kontroli i protokołów odbioru robót remontowych wykonanych na dachu w okresie pokontrolnym, a także wszelkich zgłoszeń użytkowników lokali związanych ze skargami/zastrzeżeniami odnoszącymi się do nieprawidłowości technicznych w eksploatacji powiązanymi ze stanem technicznym dachu.

Zazwyczaj lokatorzy informują zarządcę/właściciela o wystąpieniu zacieków w strefach ścian i stropów konstrukcyjnie powiązanych z dachem, co świadczy o uszkodzeniach hydroizolacyjnych jego powłok, względnie o jego niedostatecznej izolacyjności termicznej, co objawia się obecnością plam kondensującej wilgoci, a w dalszym stadium strefami pleśni i zagrzybień na wewnętrznych stronach przegrody dachu.

Uwagi pokontrolne zawarte w protokołach powinny określać (§4 pkt 4 WT) stwierdzony stan techniczny dachu, w tym rozmiar zużycia lub uszkodzenia jego elementów, a ponadto wskazać zakres niezbędnych robót konserwacyjnych/remontowych oraz kolejność ich wykonywania podaną w zestawieniu, gdzie wymienia się roboty konserwacyjne – utrzymujące sprawność techniczną istniejącej struktury dachu poprzez działania doraźne (np. drobne czynności zabezpieczające przed przeciekami wody do wewnątrz konstrukcji dachu, udrażnianie systemów odprowadzania wód opadowych, odśnieżanie powierzchni dachu, usuwanie nawisów lodowych), naprawy bieżące (okresowe remonty fragmentów dachu wynikające ze skutków zużycia się elementów jego konstrukcji i konieczne z uwagi na wymóg utrzymania budynku we właściwym stanie technicznym) oraz naprawy główne, gdzie niezbędna jest wymiana lub modernizacja co najmniej jednego elementu budynku (np. kompletna wymiana dachówek, ocieplanie dachu) (§7 pkt 2 WT) - czytaj też: Wymogi przepisów budowlanych dotyczących konserwacji i remontów dachów).

Na ich podstawie zarządca/właściciel powinien zlecić sporządzenie planu robót remontowych, w których priorytetowymi są prace mające na celu:

  • eliminację zagrożenia bezpieczeństwa użytkowników lokali i osób trzecich,
  • zabezpieczenia przeciwpożarowego budynku,
  • spełnienia wymagań ochrony środowiska oraz zachowanie zapobiegawczego charakteru remontu (§7 pkt 3 i 4 WT).

W trakcie prowadzenia robót ich wykonawcy kategorycznie muszą przestrzegać przepisów bhp, dbać o bezpieczeństwo użytkowników i osób trzecich oraz stosować takie rozwiązania techniczne, materiałowe i technologiczne, które ograniczałyby uciążliwość użytkowania lokali (§8 WT).

Remonty dachów nie wymagają uzyskania pozwolenia na budowę od organu administracji architektoniczno-budowlanej, jednakże ich rozpoczęcie warunkuje procedura zgłoszenia (art. 29 i art. 30 PB), gdzie określa się rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia i obowiązkowo – pod rygorem odpowiedzialności karnej – dołącza oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Do prac budowlanych można przystąpić po terminie 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia, jeśli wcześniej właściwy organ nie wyda decyzji sprzeciwu; i nie później niż po upływie 2 lat od określonego w zgłoszeniu terminu ich rozpoczęcia.

Przeprowadzenie remontu dachu – w zależności od jego rodzaju, zakresu wymaganych robót oraz lokalizacji budynku – może być dodatkowo uzależnione od wymogu złożenia wniosku do zarządcy drogi o wydanie zezwolenia na zajęcie chodnika (czytaj też: Ile chodnika do sprzątania?), bądź jezdni (przepisy Rozporządzenia RM z 1 czerwca 2004 r. w sprawie określenia warunków udzielania zezwoleń na zajęcie pasa drogowego (DzU nr 140/2004 poz. 1481). Zezwolenie na zajęcie i przywrócenie pasa drogowego na czas remontu jest odpłatne według taryfikatorów stawek uchwalanych przez samorządy lokalne.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

W świetle powyższych uwag remont dachu (czytaj też: Remonty dachów budynków biurowych) należy wcześniej zaplanować i czekać na dogodny moment nadejścia sprzyjających warunków atmosferycznych. Niekiedy może on jednak ulec nagłemu przyspieszeniu w sytuacjach, gdy dach ulegnie niespodziewanym uszkodzeniom.

 

Czytaj dalej: Przetarg na remont dachu

Komentarze

(1)
ryszard | 07.08.2012, 06:48
Mam pytanie :
A do kogo należy interweniować w sytuacji kiedy Zarządca budynku ma "opinię- ekspertyzę "rzeczoznawcy budowlanego o wykonaniu niezbędnych robót które mają doprowadzić do usunięcia przyczyny powstawania zacieków w mieszkaniu. i notorycznie lekceważy wykonywanie tych prac pomimo jego deklaracji o przystąpieniu do tych prac/ na piśmie/.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17345|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10827|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10403|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl