CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Bezpieczne balkony i loggie

Jacek Sawicki  |  Administrator 2/2012  |  05.11.2012
Bezpieczne balkony i loggie
Bezpieczne balkony i loggie

Postępująca degradacja stanu technicznego balkonów i loggii zagraża bezpieczeństwu ich eksploatacji. Następstwem wieloletnich zaniedbań napraw i remontów mogą być tragiczne wypadki.

Balkony i loggie są newralgicznymi częściami elewacji budynków wystawionymi na działanie destrukcyjnych czynników zewnętrznych i łatwo ulegają uszkodzeniom. Niestety, ich stan techniczny często jest zaniedbywany.

Dlaczego balkony spadają?

Uszkodzenia płyt, balustrad, elementów podpierających, zakotwień, cięgien itp. razem stanowiących konstrukcje balkonów i loggii powodowane są wieloma destrukcyjnymi czynnikami fizycznymi, chemicznymi i biologicznymi działającymi na co dzień łącznie.

Czynniki fizyczne łączą w sobie oddziaływania statyczne, dynamiczne i termiczne (ciężar własny konstrukcji stropu, uderzenia, zmienne punktowe naciski statyczne i dynamiczne od osób i przedmiotów, siły tarcia o posadzkę, parcie wiatru, rezonans, plastyczne deformacje i zmiany wymiarów płyt, powodowane wpływem wahań termicznych i wilgotnościowych oraz cykli zamarzania i rozmarzania, a także działanie wewnętrznych sił naprężeń rozciągających lub ściskających oraz tworzenie pęknięć i mikroszczelin powodowanych liniowym i punktowym rozszerzaniem i skurczem konstrukcji).

Czynniki chemiczne stanowią wszelkie oddziaływania opadów, zanieczyszczeń atmosferycznych, promieniowania UV, co może powodować korozję elementów konstrukcyjnych (alkaliczną – rozpuszczanie i ługowanie związków wapnia z betonu, bądź wynikającą z utleniania metali).

Czynniki biologiczne znacząco przyspieszają te procesy. W niezabezpieczone szczeliny konstrukcji wnikają drobiny organiczne stanowiące pożywkę dla rozwoju mikroorganizmów, grzybów, mchów, porostów, roślin i owadów. Powstają wżery i ubytki w nawierzchni na skutek agresywnego działania toksyn i enzymów wytwarzanych przez mikroorganizmy i guano ptasie. Grzybnie mykoflory i systemy korzeniowe roślin mogą rozsadzać strukturę płyty balkonowej, a niszczycielska działalność owadów jej spoistość.

Procesy degradacji przebiegają szybciej gdy zastosowano do konstrukcji materiały o obniżonych parametrach jakościowych, mające wady technologiczne, popełniono błędy projektowe, niedozwolone odstępstwa od projektu i błędy wykonawcze.

Zgubny wpływ wody i wilgoci

Najbardziej zdradliwą dla konstrukcji balkonów jest woda. Utrzymująca się przez dłuższy okres sprzyja procesom gnilnym materiałów izolacyjnych nieodpornych na korozję organiczną i rozwojowi bioflory. W warunkach zimowych powoduje wysadzenia.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

W porze dużego nasłonecznienia wilgoć i powietrze zamknięte pod izolacją przeciwwilgociową przyklejoną na wilgotnym podłożu powodują powstawanie pęcherzy na nawierzchni i podnoszenie pojedynczych płyt nawierzchni, co naraża kolejne odsłonięte partie podłoża na inwazję wody.

Raptowne ochłodzenie (opad w czasie burzy) powoduje skurcz i mikropęknięcia w podłożu. Problem sprawia też woda opadowa, która przenikając do wnętrza konstrukcji przez nieszczelności nawierzchni, później bardzo długo wysycha (odparowuje tylko przez miejsca, którymi wtargnęła).

Do najczęściej obserwowanych uszkodzeń balkonów należą m.in.:

  • nieregularne powierzchniowe spękania płytek balkonowych i w strefach ich spoin, na połączeniach balustrady z płytą balkonową, przy cokołach oraz w strefach szczelin dylatacyjnych (takie uszkodzenia spowodowane są odkształceniami termiczno-skurczowymi wynikającymi z błędów dylatacyjnych, bądź braku dylatacji),
  • pęknięcia i zarysowania na górnej powierzchni płyty żelbetowej: a) przebiegające równoległe do krawędzi zamocowania i obecne w jej strefie, co sygnalizuje utratę odporności płyty na ugięcie; b) przebiegające na szerokość płyty balkonowej prostopadle do krawędzi jej zamocowania świadczące o daleko posuniętych procesach korozji prętów zbrojących,
  • poziome rozwarstwienia żelbetowej lub ceglanej płyty balkonowej będące następstwem penetracji wilgoci i działania mrozu,
  • deformacje, lokalne nawilgocenia, spękania stref nawierzchni płyty balkonowej w obrębie osadzenia w niej słupków balustrady, co świadczy o jej wadliwym zamocowaniu do podłoża, braku należytego odwodnienia, skutków działania mrozu, a nawet wadliwego wykonania obróbek blacharskich,
  • zastoiny wodne na płycie balkonowej, a także ślady po takich wyschniętych zastoinach oraz strefy tworzenia się wysadzin mrozowych informujące o niezachowaniu wymaganych spadków posadzki oraz obecnymi na jej powierzchni wszelkimi nierównościami utrudniającymi swobodny odpływ wody,
  • wykruszenia i ubytki warstwy posadzkowej płyty balkonowej, powodowane obecnością wilgoci oraz zachodzącymi procesami korozyjnymi destabilizującymi jej nośność (przyczyną jest brak sprawnie działającego systemu zabezpieczenia przeciwwilgociowego płyty balkonowej, względnie braku okapnika lub wadliwego ich ukształtowania lub złego wykonania obróbek blacharskich),
  • zwisające sople solne utworzone na spodzie płyty balkonowej świadczące o braku jej zabezpieczenia przed penetracją wody i wilgoci (jest to skutek procesów wypłukiwania soli wapiennych ze struktury płyty balkonowej),
  • obecność wysadzin mrozowych w strefach naroży płyt balkonowych stykających się ze ścianą/wieńcem budynku oraz zacieki i zawilgocenia widoczne w takich strefach wewnątrz pomieszczeń dowodzą o braku docieplenia takich miejsc (występowanie mostków termicznych),
  • rdzawe naloty, spękania i odpryski w strefach nośnych belek stalowych balkonu powstałe na skutek braku warstw zabezpieczających lub ich ubytków,
  • wszelkie widoczne uszkodzenia obróbek blacharskich powodowane wadliwym ich wykonaniem, a także błędami połączeń z płytą konstrukcyjną, bądź warstwą posadzkową, wadliwym umiejscowieniem otworów odwadniających uniemożliwiających skuteczne odprowadzenie wód opadowych,
  • obecność zacieków na posadzce po wewnętrznej stronie drzwi balkonowych spowodowana brakiem prawidłowego wyłożenia izolacji wodochronnej i termicznej na ich próg.

Wymóg kontroli

Podstawowym dokumentem prawnym nakładającym obowiązek utrzymania balkonów i loggii we właściwym stanie technicznym jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74 z 9.09.1999 r., poz. 836 z późń. zm.). Wymieniono w nim uwarunkowania prawne mające m.in. zapewnić balkonom utrzymanie ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie użytkowania, ochronę zdrowia i życia ludzi, ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, utrzymanie wymaganego stanu estetycznego oraz – jeśli budynek wpisany jest do rejestru zabytków – zachowania wartości podlegających ochronie konserwatorskiej. Jego przepisy nakładają na zarządców i administratorów budynków mieszkalnych obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli, które powinny być przeprowadzane rokrocznie w porze wiosennej, m.in. oceniających stan techniczny balustrad, loggii i balkonów (§ 5 pkt. 2.1). Obowiązek ten wynika też z przepisów Prawa Budowlanego (art. 62 pkt. 1.1a). Ich lekceważenie usankcjonowane jest karą grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a).

Co kontrolujemy?

Przy oględzinach warto zwrócić uwagę na typowe uszkodzenia balkonów kwalifikujące do poprawy ich stanu technicznego. Większość z nich powodowana jest obecnością wody i wilgoci zalegającej, podciekającej, bądź podciąganej kapilarnie oraz śniegu i lodu. Przyczyn jest wiele: odkształcenia termiczno-skurczowe (tworzą się spękania na powierzchniach), brak odpowiedniego okapnika (możliwe podciekanie wody i zawilgacanie spodu płyty balkonowej), zastoiska wody (nierówności posadzki lub brak właściwego spadku). Najczęściej występujące uszkodzenia płyty balkonowej wymieniono obok. 

Czy wiesz, że...
W Piotrkowie Trybunalskim w wyniku zawalenia się balkonu na pierwszym piętrze kamienicy (...) zginęło półtoraroczne dziecko, a jego rodzice zostali ranni. (...) Prawdopodobną przyczyną był zły stan techniczny konstrukcji balkonu. Ze wstępnych oględzin wynika, że betonowa płyta balkonu osadzona była na dwóch skorodowanych wspornikach. (...) Małżeństwo wraz z chłopczykiem wyszli na balkon mieszkania na pierwszym piętrze. W pewnym momencie balkon zarwał się. Cała trójka spadła na ziemię i została przygnieciona przez ważącą kilkaset kilogramów płytę balkonową. Przybyli na miejsce strażacy wydobyli rannych. Dla chłopca upadek zakończył się tragicznie. Mimo reanimacji zmarł w szpitalu. Poważny jest stan ojca dziecka. Mężczyzna doznał urazu kręgosłupa oraz obrażeń wewnętrznych. (wprost24 inf. z dnia 17.07.2009 r.).

Wnioski pokontrolne

Zarządca budynku musi być odpowiedzialny za stan techniczny balkonów. Jeżeli kontrola wykaże konieczność ich remontu, powinien przystąpić do procesu inwestycyjnego. Jego skalę powinien określić projektant i wskazać możliwe rozwiązania. Warto wiedzieć, że w szczególnych wypadkach potrzebę remontu balkonów można powiązać z modernizacją elewacji i nadać takim pracom obszerniejszy zakres, np. balkony mogą być elementem planowanego odświeżenia wyglądu elewacji wielkopłytowej. Dobudowywane mogą być np. nowe elementy, takie jak np. zewnętrzne piony loggii, w tym także wykorzystu­jące możliwości zastosowania ­zabudowy przeszklonej. 

 

 

 

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17108|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10672|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10244|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl