CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Bezpieczne balkony i loggie

Jacek Sawicki  |  Administrator 2/2012  |  05.11.2012
Bezpieczne balkony i loggie
Bezpieczne balkony i loggie

Postępująca degradacja stanu technicznego balkonów i loggii zagraża bezpieczeństwu ich eksploatacji. Następstwem wieloletnich zaniedbań napraw i remontów mogą być tragiczne wypadki.

Balkony i loggie są newralgicznymi częściami elewacji budynków wystawionymi na działanie destrukcyjnych czynników zewnętrznych i łatwo ulegają uszkodzeniom. Niestety, ich stan techniczny często jest zaniedbywany.

Dlaczego balkony spadają?

Uszkodzenia płyt, balustrad, elementów podpierających, zakotwień, cięgien itp. razem stanowiących konstrukcje balkonów i loggii powodowane są wieloma destrukcyjnymi czynnikami fizycznymi, chemicznymi i biologicznymi działającymi na co dzień łącznie.

Czynniki fizyczne łączą w sobie oddziaływania statyczne, dynamiczne i termiczne (ciężar własny konstrukcji stropu, uderzenia, zmienne punktowe naciski statyczne i dynamiczne od osób i przedmiotów, siły tarcia o posadzkę, parcie wiatru, rezonans, plastyczne deformacje i zmiany wymiarów płyt, powodowane wpływem wahań termicznych i wilgotnościowych oraz cykli zamarzania i rozmarzania, a także działanie wewnętrznych sił naprężeń rozciągających lub ściskających oraz tworzenie pęknięć i mikroszczelin powodowanych liniowym i punktowym rozszerzaniem i skurczem konstrukcji).

Czynniki chemiczne stanowią wszelkie oddziaływania opadów, zanieczyszczeń atmosferycznych, promieniowania UV, co może powodować korozję elementów konstrukcyjnych (alkaliczną – rozpuszczanie i ługowanie związków wapnia z betonu, bądź wynikającą z utleniania metali).

Czynniki biologiczne znacząco przyspieszają te procesy. W niezabezpieczone szczeliny konstrukcji wnikają drobiny organiczne stanowiące pożywkę dla rozwoju mikroorganizmów, grzybów, mchów, porostów, roślin i owadów. Powstają wżery i ubytki w nawierzchni na skutek agresywnego działania toksyn i enzymów wytwarzanych przez mikroorganizmy i guano ptasie. Grzybnie mykoflory i systemy korzeniowe roślin mogą rozsadzać strukturę płyty balkonowej, a niszczycielska działalność owadów jej spoistość.

Procesy degradacji przebiegają szybciej gdy zastosowano do konstrukcji materiały o obniżonych parametrach jakościowych, mające wady technologiczne, popełniono błędy projektowe, niedozwolone odstępstwa od projektu i błędy wykonawcze.

Zgubny wpływ wody i wilgoci

Najbardziej zdradliwą dla konstrukcji balkonów jest woda. Utrzymująca się przez dłuższy okres sprzyja procesom gnilnym materiałów izolacyjnych nieodpornych na korozję organiczną i rozwojowi bioflory. W warunkach zimowych powoduje wysadzenia.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

W porze dużego nasłonecznienia wilgoć i powietrze zamknięte pod izolacją przeciwwilgociową przyklejoną na wilgotnym podłożu powodują powstawanie pęcherzy na nawierzchni i podnoszenie pojedynczych płyt nawierzchni, co naraża kolejne odsłonięte partie podłoża na inwazję wody.

Raptowne ochłodzenie (opad w czasie burzy) powoduje skurcz i mikropęknięcia w podłożu. Problem sprawia też woda opadowa, która przenikając do wnętrza konstrukcji przez nieszczelności nawierzchni, później bardzo długo wysycha (odparowuje tylko przez miejsca, którymi wtargnęła).

Do najczęściej obserwowanych uszkodzeń balkonów należą m.in.:

  • nieregularne powierzchniowe spękania płytek balkonowych i w strefach ich spoin, na połączeniach balustrady z płytą balkonową, przy cokołach oraz w strefach szczelin dylatacyjnych (takie uszkodzenia spowodowane są odkształceniami termiczno-skurczowymi wynikającymi z błędów dylatacyjnych, bądź braku dylatacji),
  • pęknięcia i zarysowania na górnej powierzchni płyty żelbetowej: a) przebiegające równoległe do krawędzi zamocowania i obecne w jej strefie, co sygnalizuje utratę odporności płyty na ugięcie; b) przebiegające na szerokość płyty balkonowej prostopadle do krawędzi jej zamocowania świadczące o daleko posuniętych procesach korozji prętów zbrojących,
  • poziome rozwarstwienia żelbetowej lub ceglanej płyty balkonowej będące następstwem penetracji wilgoci i działania mrozu,
  • deformacje, lokalne nawilgocenia, spękania stref nawierzchni płyty balkonowej w obrębie osadzenia w niej słupków balustrady, co świadczy o jej wadliwym zamocowaniu do podłoża, braku należytego odwodnienia, skutków działania mrozu, a nawet wadliwego wykonania obróbek blacharskich,
  • zastoiny wodne na płycie balkonowej, a także ślady po takich wyschniętych zastoinach oraz strefy tworzenia się wysadzin mrozowych informujące o niezachowaniu wymaganych spadków posadzki oraz obecnymi na jej powierzchni wszelkimi nierównościami utrudniającymi swobodny odpływ wody,
  • wykruszenia i ubytki warstwy posadzkowej płyty balkonowej, powodowane obecnością wilgoci oraz zachodzącymi procesami korozyjnymi destabilizującymi jej nośność (przyczyną jest brak sprawnie działającego systemu zabezpieczenia przeciwwilgociowego płyty balkonowej, względnie braku okapnika lub wadliwego ich ukształtowania lub złego wykonania obróbek blacharskich),
  • zwisające sople solne utworzone na spodzie płyty balkonowej świadczące o braku jej zabezpieczenia przed penetracją wody i wilgoci (jest to skutek procesów wypłukiwania soli wapiennych ze struktury płyty balkonowej),
  • obecność wysadzin mrozowych w strefach naroży płyt balkonowych stykających się ze ścianą/wieńcem budynku oraz zacieki i zawilgocenia widoczne w takich strefach wewnątrz pomieszczeń dowodzą o braku docieplenia takich miejsc (występowanie mostków termicznych),
  • rdzawe naloty, spękania i odpryski w strefach nośnych belek stalowych balkonu powstałe na skutek braku warstw zabezpieczających lub ich ubytków,
  • wszelkie widoczne uszkodzenia obróbek blacharskich powodowane wadliwym ich wykonaniem, a także błędami połączeń z płytą konstrukcyjną, bądź warstwą posadzkową, wadliwym umiejscowieniem otworów odwadniających uniemożliwiających skuteczne odprowadzenie wód opadowych,
  • obecność zacieków na posadzce po wewnętrznej stronie drzwi balkonowych spowodowana brakiem prawidłowego wyłożenia izolacji wodochronnej i termicznej na ich próg.

Wymóg kontroli

Podstawowym dokumentem prawnym nakładającym obowiązek utrzymania balkonów i loggii we właściwym stanie technicznym jest rozporządzenie ministra infrastruktury z dnia 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74 z 9.09.1999 r., poz. 836 z późń. zm.). Wymieniono w nim uwarunkowania prawne mające m.in. zapewnić balkonom utrzymanie ich stanu technicznego na poziomie zapewniającym bezpieczeństwo ludzi i mienia w okresie użytkowania, ochronę zdrowia i życia ludzi, ochronę uzasadnionych interesów osób trzecich, utrzymanie wymaganego stanu estetycznego oraz – jeśli budynek wpisany jest do rejestru zabytków – zachowania wartości podlegających ochronie konserwatorskiej. Jego przepisy nakładają na zarządców i administratorów budynków mieszkalnych obowiązek przeprowadzania okresowych kontroli, które powinny być przeprowadzane rokrocznie w porze wiosennej, m.in. oceniających stan techniczny balustrad, loggii i balkonów (§ 5 pkt. 2.1). Obowiązek ten wynika też z przepisów Prawa Budowlanego (art. 62 pkt. 1.1a). Ich lekceważenie usankcjonowane jest karą grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a).

Co kontrolujemy?

Przy oględzinach warto zwrócić uwagę na typowe uszkodzenia balkonów kwalifikujące do poprawy ich stanu technicznego. Większość z nich powodowana jest obecnością wody i wilgoci zalegającej, podciekającej, bądź podciąganej kapilarnie oraz śniegu i lodu. Przyczyn jest wiele: odkształcenia termiczno-skurczowe (tworzą się spękania na powierzchniach), brak odpowiedniego okapnika (możliwe podciekanie wody i zawilgacanie spodu płyty balkonowej), zastoiska wody (nierówności posadzki lub brak właściwego spadku). Najczęściej występujące uszkodzenia płyty balkonowej wymieniono obok. 

Czy wiesz, że...
W Piotrkowie Trybunalskim w wyniku zawalenia się balkonu na pierwszym piętrze kamienicy (...) zginęło półtoraroczne dziecko, a jego rodzice zostali ranni. (...) Prawdopodobną przyczyną był zły stan techniczny konstrukcji balkonu. Ze wstępnych oględzin wynika, że betonowa płyta balkonu osadzona była na dwóch skorodowanych wspornikach. (...) Małżeństwo wraz z chłopczykiem wyszli na balkon mieszkania na pierwszym piętrze. W pewnym momencie balkon zarwał się. Cała trójka spadła na ziemię i została przygnieciona przez ważącą kilkaset kilogramów płytę balkonową. Przybyli na miejsce strażacy wydobyli rannych. Dla chłopca upadek zakończył się tragicznie. Mimo reanimacji zmarł w szpitalu. Poważny jest stan ojca dziecka. Mężczyzna doznał urazu kręgosłupa oraz obrażeń wewnętrznych. (wprost24 inf. z dnia 17.07.2009 r.).

Wnioski pokontrolne

Zarządca budynku musi być odpowiedzialny za stan techniczny balkonów. Jeżeli kontrola wykaże konieczność ich remontu, powinien przystąpić do procesu inwestycyjnego. Jego skalę powinien określić projektant i wskazać możliwe rozwiązania. Warto wiedzieć, że w szczególnych wypadkach potrzebę remontu balkonów można powiązać z modernizacją elewacji i nadać takim pracom obszerniejszy zakres, np. balkony mogą być elementem planowanego odświeżenia wyglądu elewacji wielkopłytowej. Dobudowywane mogą być np. nowe elementy, takie jak np. zewnętrzne piony loggii, w tym także wykorzystu­jące możliwości zastosowania ­zabudowy przeszklonej. 

 

 

 

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Wypróbuj za darmo nowy system do zarządzania nieruchomościami »

Ocieplenie ściany od środkaWszystkie procesy i dokumenty związane z zarządzaniem nieruchomościami są dostępne w jednym miejscu — nie musisz ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16740|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10381|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl