CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Mądre oszczędzanie
czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management

Mądre oszczędzanie czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management
Mądre oszczędzanie czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management

Problematyka kosztów nieruchomości jest chyba najczęściej poruszanym, niełatwym tematem ekonomicznym w środowiskach zarządców i facility managerów. W przypadku wielu budynków – zwłaszcza FM – oszczędności te są możliwe jedynie poprzez dokonanie inwestycji.

W przypadku kosztów generowanych przez nieruchomość, mamy do czynienia z problemem pewnego rodzaju rozbieżności celów, do których dąży właściciel i zarządca nieruchomości. Z jednej strony kładzie się silny nacisk na redukcję kosztów nieruchomości, z drugiej strony – oczekuje się stałego podwyższania jakości usług świadczonych na terenie nieruchomości. Dodatkowo presja oszczędnościowa wywołana kryzysem powoduje, że nadszedł moment, w którym zarządcy nieruchomości muszą aktywnie wspierać właścicieli nieruchomości w poszukiwaniu nowych rozwiązań na czas kryzysu i promować ich wdrażanie. Nie chodzi tutaj wyłącznie o działania zmierzające do redukcji kosztów samego obszaru FM – chodzi także o zarządzanie wartością w całym cyklu życia nieruchomości.

Niestety problem leży często po stronie właściciela – nie jest on w stanie zrozumieć na czym polega oszczędzanie w nieruchomościach. Pewne zjawiska są już „oswojone” – warto przypomnieć, że jeszcze kilkanaście lat temu nie widziano korzyści finansowych, wynikających z termomodernizacji budynków, dopiero wprowadzenie programów dofinansowania inwestycji spłacanych z oszczędności kosztów ogrzewania spowodowało, że zauważono zjawisko oszczędności poprzez mądrą politykę inwestycyjną. Na zjawisko to, jako jeden z głównych trendów światowego FM, wskazują też specjaliści amerykańscy – według Johna McGee (IFMA) w obecnych trudnych czasach, gdy budżety firm są znacznie zredukowane i coraz trudniej o pozytywny cash flow, dostawcy usług FM muszą wskazywać na priorytetowe projekty z zakresu utrzymania obiektów, stale kontrolować bieżące koszty budynków, redukować zużycie energii i doradzać wprowadzanie zmian w obiektach. Nadszedł więc czas, w którym modne i „na czasie” wydaje się promowanie oszczędności poprzez aktywne zarządzanie obszarem FM.

Zarządzanie kosztami w koncepcji FM

Koncepcja FM w odniesieniu do kosztów nieruchomości zakłada stworzenie systemu długookresowego monitorowania kosztów nieruchomości. Potencjał racjonalizacyjny wynika tutaj bardziej z obserwacji i planowania a nie szukania „patentów” redukujących koszty nieruchomości.

* Benchmarking

 – proces ciągłego porównywania z wzorcem (benchmark) ustanowionym przez lidera w danej dziedzinie. Benchmarking pozwala na ustalenie celu, do którego dąży organizacja w obszarze jakości produktu, jakości procesów, czasu, kosztów oraz zużycia czynników produkcji. Celem benchmarkingu jest również analiza rozwiązań stosowanych przez liderów w celu poprawy procesów zachodzących we własnej firmie. W obszarze nieruchomości benchmarking dotyczy najczęściej kosztów eksploatacyjnych oraz usług zewnętrznych w rozliczeniu na jednostkę powierzchni.

Określenie kosztów nieruchomości

Etap I – redukcja kosztów będzie możliwa wtedy, gdy poznamy ich wysokość. Nie wystarczy tutaj stwierdzenie, że „koszty są za wysokie i trzeba je redukować”, konieczne jest określenie ich wysokości oraz ewentualnie poziomu referencyjnego kosztu. Dużą pomocą służą tutaj obserwacje innych nieruchomości oraz benchmarking* kosztów.

Zarządca nieruchomości powinien monitorować różne koszty nieruchomości zarówno w wymiarze finansowym, jak i w naturalnych jednostkach zużycia (zużycie wody w m3, energii elektrycznej w kWh, ilość roboczogodzin itp.), w sposób umożliwiający ich przeliczenie na jednostkę powierzchni (lub ilość lokali). Jednostki naturalne pozwolą na porównanie rzeczywistego stopnia zużycia bez błędu spowodowanego zmianami cen mediów czy świadczeń.

Redukcja kosztów

Etap II – wprowadzanie oszczędności powinno być dokonane po oszacowaniu kosztów, o których mowa w etapie I. W kolejnym etapie możliwe jest uzyskanie oszczędności wynikających z redukcji kosztów niewykorzystania i wprowadzania procedur redukujących poziom określonego składnika kosztów. Przykładem prostej redukcji kosztów jest np. niedopuszczanie do zasłaniania grzejników obudowami, meblami czy zasłonami. Innymi sposobami na ich redukcję może być też usprawnianie pracy osób zatrudnionych na terenie nieruchomości (np. poprzez lepszą logistykę i planowanie prac) czy też redukcja obciążeń podatkowych dokonywana poprzez szczegółową analizę powierzchni nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Innym sposobem jest tworzenie i wdrażanie procedur oszczędności kosztów. Często zarządca nieruchomości może wskazywać jej użytkownikom metody uzyskania niższych kosztów eksploatacyjnych. Według WWF całkowity potencjał oszczędności energii w polskich domach to 40%! Warto stosować się także do wskazówek akcji promujących dobre praktyki w zakresie zużycia energii, takich jak program Świadoma Energia RWE czy akcje promowane przez Krajową Agencję Poszanowania Energii (jak chociażby program Energy Neighbourhoods 2 – EnergoSąsiedztwa).

Oszczędzanie poprzez inwestycje

Etap III – w dobrze zarządzanych obiektach, tam, gdzie nie da się już więcej „wycisnąć” z obiektu bez zmniejszenia jego funkcjonalności, oszczędności kosztów możliwe są dzięki inwestycjom. Dzięki rachunkowi inwestycyjnemu, dokonywanemu w sposób profesjonalny, można określić długookresowe efekty związane z inwestycjami w różnych obszarach. Podstawowym zadaniem jest tutaj szczegółowa analiza kosztów i korzyści wynikających z wymiany bądź usprawnienia zarówno urządzeń, jak i procesów w nieruchomości. I tak np. wykonanie rachunku efektywności systemu grzewczego pozwoli na określenie ilości energii zużywanej w starym systemie grzewczym i określenie poziomu kosztów po inwestycji w nowocześniejszy system grzewczy. Coraz popularniejsze staje się również sięganie po różne formy pomocy finansowej państwa czy samorządów w związku z promowaniem polityki zrównoważonego rozwoju (takich jak np. program dopłat do kolektorów słonecznych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej).

Optymalizacja zużycia kosztów

Etap IV – współczesny budynek oparty o sprawny system BMS pozwala na uzyskanie efektów wynikających z koordynacji działań w obrębie nieruchomości. Integracja systemów ogrzewania, klimatyzacji czy oświetlenia daje możliwość optymalizacji zużycia kosztów w oparciu o efekt synergii. Aby uzyskać najwyższy poziom oszczędności najlepiej już na etapie projektu uwzględnić oddziaływanie poszczególnych systemów czy instalacji na siebie i wykonanie ich w sposób umożliwiający ich współdziałanie. Oczywiście osiągnięcie dużych oszczędności jest tutaj możliwe głównie na etapie projektowania budynku czy instalacji. Synergia taka może występować również przy zakupie usług obcych, w przypadku ich integracji w ramach jednego kontraktu (np. zakupów pakietowych usług). Pozwala to na unikanie powtarzania niektórych czynności lub też bardziej elastyczne dopasowanie zasobów związanych z obsługą nieruchomości do jej potrzeb.

W koncepcji FM racjonalizacja kosztów opiera się na trzech filarach:

I) efektywnej – z długookresowego punktu widzenia – polityce remontowej i inwestycyjnej;

II) optymalizacji poziomu technologicznego obiektu i jego instalacji w całym cyklu życia obiektu (łącznie z fazą jego planowania);

III) outsourcingu usług (jeżeli firmy zewnętrzne oferują podobny poziom usługi przy niższym koszcie bądź wyższy poziom usługi przy podobnym koszcie).

Oszczędzanie kosztów w nieruchomościach nie jest łatwe. W wielu przypadkach oszczędności te są możliwe jedynie poprzez dokonanie inwestycji. Powoduje to jednak wspomniany dysonans związany z oczekiwaniem właściciela budynku, że oszczędności biorą się „same z siebie”. Owszem, dwa pierwsze wskazane wyżej etapy możliwe są do wykonania bez działań o charakterze finansowym, niemniej jednak znaczącą redukcję kosztów można osiągnąć głównie poprzez inwestycje. A przekonanie do nich właścicieli nieruchomości to trudne zadanie, wymagające osobnego omówienia.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17326|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10814|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10388|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl