CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Mądre oszczędzanie
czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management

Mądre oszczędzanie czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management
Mądre oszczędzanie czyli zarządzanie wartością nieruchomości w całym cyklu jej życia oraz redukcja kosztów obszaru Facility Management

Problematyka kosztów nieruchomości jest chyba najczęściej poruszanym, niełatwym tematem ekonomicznym w środowiskach zarządców i facility managerów. W przypadku wielu budynków – zwłaszcza FM – oszczędności te są możliwe jedynie poprzez dokonanie inwestycji.

W przypadku kosztów generowanych przez nieruchomość, mamy do czynienia z problemem pewnego rodzaju rozbieżności celów, do których dąży właściciel i zarządca nieruchomości. Z jednej strony kładzie się silny nacisk na redukcję kosztów nieruchomości, z drugiej strony – oczekuje się stałego podwyższania jakości usług świadczonych na terenie nieruchomości. Dodatkowo presja oszczędnościowa wywołana kryzysem powoduje, że nadszedł moment, w którym zarządcy nieruchomości muszą aktywnie wspierać właścicieli nieruchomości w poszukiwaniu nowych rozwiązań na czas kryzysu i promować ich wdrażanie. Nie chodzi tutaj wyłącznie o działania zmierzające do redukcji kosztów samego obszaru FM – chodzi także o zarządzanie wartością w całym cyklu życia nieruchomości.

Niestety problem leży często po stronie właściciela – nie jest on w stanie zrozumieć na czym polega oszczędzanie w nieruchomościach. Pewne zjawiska są już „oswojone” – warto przypomnieć, że jeszcze kilkanaście lat temu nie widziano korzyści finansowych, wynikających z termomodernizacji budynków, dopiero wprowadzenie programów dofinansowania inwestycji spłacanych z oszczędności kosztów ogrzewania spowodowało, że zauważono zjawisko oszczędności poprzez mądrą politykę inwestycyjną. Na zjawisko to, jako jeden z głównych trendów światowego FM, wskazują też specjaliści amerykańscy – według Johna McGee (IFMA) w obecnych trudnych czasach, gdy budżety firm są znacznie zredukowane i coraz trudniej o pozytywny cash flow, dostawcy usług FM muszą wskazywać na priorytetowe projekty z zakresu utrzymania obiektów, stale kontrolować bieżące koszty budynków, redukować zużycie energii i doradzać wprowadzanie zmian w obiektach. Nadszedł więc czas, w którym modne i „na czasie” wydaje się promowanie oszczędności poprzez aktywne zarządzanie obszarem FM.

Zarządzanie kosztami w koncepcji FM

Koncepcja FM w odniesieniu do kosztów nieruchomości zakłada stworzenie systemu długookresowego monitorowania kosztów nieruchomości. Potencjał racjonalizacyjny wynika tutaj bardziej z obserwacji i planowania a nie szukania „patentów” redukujących koszty nieruchomości.

* Benchmarking

 – proces ciągłego porównywania z wzorcem (benchmark) ustanowionym przez lidera w danej dziedzinie. Benchmarking pozwala na ustalenie celu, do którego dąży organizacja w obszarze jakości produktu, jakości procesów, czasu, kosztów oraz zużycia czynników produkcji. Celem benchmarkingu jest również analiza rozwiązań stosowanych przez liderów w celu poprawy procesów zachodzących we własnej firmie. W obszarze nieruchomości benchmarking dotyczy najczęściej kosztów eksploatacyjnych oraz usług zewnętrznych w rozliczeniu na jednostkę powierzchni.

Określenie kosztów nieruchomości

Etap I – redukcja kosztów będzie możliwa wtedy, gdy poznamy ich wysokość. Nie wystarczy tutaj stwierdzenie, że „koszty są za wysokie i trzeba je redukować”, konieczne jest określenie ich wysokości oraz ewentualnie poziomu referencyjnego kosztu. Dużą pomocą służą tutaj obserwacje innych nieruchomości oraz benchmarking* kosztów.

Zarządca nieruchomości powinien monitorować różne koszty nieruchomości zarówno w wymiarze finansowym, jak i w naturalnych jednostkach zużycia (zużycie wody w m3, energii elektrycznej w kWh, ilość roboczogodzin itp.), w sposób umożliwiający ich przeliczenie na jednostkę powierzchni (lub ilość lokali). Jednostki naturalne pozwolą na porównanie rzeczywistego stopnia zużycia bez błędu spowodowanego zmianami cen mediów czy świadczeń.

Redukcja kosztów

Etap II – wprowadzanie oszczędności powinno być dokonane po oszacowaniu kosztów, o których mowa w etapie I. W kolejnym etapie możliwe jest uzyskanie oszczędności wynikających z redukcji kosztów niewykorzystania i wprowadzania procedur redukujących poziom określonego składnika kosztów. Przykładem prostej redukcji kosztów jest np. niedopuszczanie do zasłaniania grzejników obudowami, meblami czy zasłonami. Innymi sposobami na ich redukcję może być też usprawnianie pracy osób zatrudnionych na terenie nieruchomości (np. poprzez lepszą logistykę i planowanie prac) czy też redukcja obciążeń podatkowych dokonywana poprzez szczegółową analizę powierzchni nieruchomości podlegającej opodatkowaniu. Innym sposobem jest tworzenie i wdrażanie procedur oszczędności kosztów. Często zarządca nieruchomości może wskazywać jej użytkownikom metody uzyskania niższych kosztów eksploatacyjnych. Według WWF całkowity potencjał oszczędności energii w polskich domach to 40%! Warto stosować się także do wskazówek akcji promujących dobre praktyki w zakresie zużycia energii, takich jak program Świadoma Energia RWE czy akcje promowane przez Krajową Agencję Poszanowania Energii (jak chociażby program Energy Neighbourhoods 2 – EnergoSąsiedztwa).

Oszczędzanie poprzez inwestycje

Etap III – w dobrze zarządzanych obiektach, tam, gdzie nie da się już więcej „wycisnąć” z obiektu bez zmniejszenia jego funkcjonalności, oszczędności kosztów możliwe są dzięki inwestycjom. Dzięki rachunkowi inwestycyjnemu, dokonywanemu w sposób profesjonalny, można określić długookresowe efekty związane z inwestycjami w różnych obszarach. Podstawowym zadaniem jest tutaj szczegółowa analiza kosztów i korzyści wynikających z wymiany bądź usprawnienia zarówno urządzeń, jak i procesów w nieruchomości. I tak np. wykonanie rachunku efektywności systemu grzewczego pozwoli na określenie ilości energii zużywanej w starym systemie grzewczym i określenie poziomu kosztów po inwestycji w nowocześniejszy system grzewczy. Coraz popularniejsze staje się również sięganie po różne formy pomocy finansowej państwa czy samorządów w związku z promowaniem polityki zrównoważonego rozwoju (takich jak np. program dopłat do kolektorów słonecznych Narodowego Funduszu Ochrony Środowiska i Gospodarki Wodnej).

Optymalizacja zużycia kosztów

Etap IV – współczesny budynek oparty o sprawny system BMS pozwala na uzyskanie efektów wynikających z koordynacji działań w obrębie nieruchomości. Integracja systemów ogrzewania, klimatyzacji czy oświetlenia daje możliwość optymalizacji zużycia kosztów w oparciu o efekt synergii. Aby uzyskać najwyższy poziom oszczędności najlepiej już na etapie projektu uwzględnić oddziaływanie poszczególnych systemów czy instalacji na siebie i wykonanie ich w sposób umożliwiający ich współdziałanie. Oczywiście osiągnięcie dużych oszczędności jest tutaj możliwe głównie na etapie projektowania budynku czy instalacji. Synergia taka może występować również przy zakupie usług obcych, w przypadku ich integracji w ramach jednego kontraktu (np. zakupów pakietowych usług). Pozwala to na unikanie powtarzania niektórych czynności lub też bardziej elastyczne dopasowanie zasobów związanych z obsługą nieruchomości do jej potrzeb.

W koncepcji FM racjonalizacja kosztów opiera się na trzech filarach:

I) efektywnej – z długookresowego punktu widzenia – polityce remontowej i inwestycyjnej;

II) optymalizacji poziomu technologicznego obiektu i jego instalacji w całym cyklu życia obiektu (łącznie z fazą jego planowania);

III) outsourcingu usług (jeżeli firmy zewnętrzne oferują podobny poziom usługi przy niższym koszcie bądź wyższy poziom usługi przy podobnym koszcie).

Oszczędzanie kosztów w nieruchomościach nie jest łatwe. W wielu przypadkach oszczędności te są możliwe jedynie poprzez dokonanie inwestycji. Powoduje to jednak wspomniany dysonans związany z oczekiwaniem właściciela budynku, że oszczędności biorą się „same z siebie”. Owszem, dwa pierwsze wskazane wyżej etapy możliwe są do wykonania bez działań o charakterze finansowym, niemniej jednak znaczącą redukcję kosztów można osiągnąć głównie poprzez inwestycje. A przekonanie do nich właścicieli nieruchomości to trudne zadanie, wymagające osobnego omówienia.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18986|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12217|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11561|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl