CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Wspólnota kontra deweloper

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 3/2012  |  07.09.2012
Wspólnota kontra deweloper
Wspólnota kontra deweloper
sxc.hu

Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera/sprzedawcy roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości?

W związku z treścią przepisów art. 1 i 6 UWL w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstała wątpliwość czy wspólnota ma legitymację czynną (czyli czy może wytoczyć powództwo w postępowaniu sądowym i dochodzić w tym postępowaniu swoich praw) do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości wspólnoty. Wątpliwość tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 23.09.2004 r., III CZP 48/ 08, publ. OSNC 2005/ 9/ 153:

„Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.”

Zawarcie umowy cesji

Zgodnie z treścią ww. uchwały Sądu Najwyższego, każdy właściciel odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej może zawrzeć z nią umowę cesji roszczeń na rzecz wspólnoty co do dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową wobec sprzedawcy/dewelopera roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. Cesja, o której mowa dotyczy jedynie części wspólnych budynku i gruntu, udział w których w odpowiednich proporcjach ma każdy w właściciel odrębnej własności lokali. Podkreślenia wymaga okoliczność, że aby umowa cesji była skutecznie zawarta konieczne jest w jej treści spełnienie wymogów opisanych w przepisach art. 509–518 Kodeksu cywilnego. Zawarcie umowy cesji, takiej jak omawiana w niniejszym artykule, nie stoi z kolei w kolizji z możliwością dochodzenia przez właściciela odrębnej własności lokalu roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych danego lokalu wobec sprzedawcy/dewelopera, ale jest to relacja prawna nie objęta niniejszym wywodem.

Zgoda właścicieli w formie uchwały

Zawieranie umów cesji właścicieli lokali ze wspólnotą mieszkaniową powinno być poprzedzone uzyskaniem co do zasady i co do wysokości, zgody właścicieli lokali we wspólnocie na dochodzenie takich roszczeń od sprzedawcy/dewelopera wyrażonej w formie uchwały. Uchwała powinna zatem obejmować co najmniej:

  • oświadczenie woli właścicieli lokali wyrażające zgodę i upoważniające zarząd wspólnoty do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości;
  • określenie wysokości kosztów dochodzenia tych roszczeń wraz z planem ich sfinansowania (zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym), w tym zakresie warto wskazać powszechną dość praktykę tworzenia funduszy celowych dla gromadzenia środków potrzebnych dla dochodzenia roszczeń;
  • określenie konieczności zawarcia umów cesji tych roszczeń pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową.

Ważne są szczegóły

Do decyzji wspólnoty należy pozostawić jakie jeszcze bardziej szczegółowe kwestie właściciele lokali zechcą uregulować w uchwałach przygotowujących wszczęcie takiej procedury dochodzenia roszczeń.

Należy unikać uchwał o treści zbyt ogólnikowej i nieprecyzyjnej, ale także zbyt drobiazgowe określanie przedmiotu regulacji może powodować dodatkowe problemy z realizacją uchwał, gdy np.: okaże się, że w toku dalszego zbierania dokumentacji zmianie ulegnie wartość dochodzonych roszczeń, etc.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Warto zatem rekomendować taki kształt uchwał, aby zawierały one zapisy kierunkowe, wskazywały ramy ogólne, były jednak przejrzyste w zapisach co do kosztów, ale także dające zarządowi wspólnoty mieszkaniowej możliwość podejmowania decyzji w ramach prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Dochodzenie roszczeń

Istnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości – ich ustalenie i udokumentowanie pozwala na dochodzenie tak roszczeń z tytułu rękojmi, jak również na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Ważne jest zatem, aby w treści uchwał w tym przedmiocie nie ograniczać sformułowań tylko do rękojmi czy tylko do odszkodowania na zasadach ogólnych, lecz najlepiej używać sformułowania „roszczenia cywilnoprawne z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości”, jako sformułowania, które umożliwia na późniejszym etapie, np.: składania pozwu, czy już w toku procesu doprecyzowania postawy prawnej dochodzonego powództwa, wskazanie konkretnej podstawy prawnej roszczenia. Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze.

Komentarze

(0)

Zobacz także

 

Nowa odsłona magazynu dla Profesjonalistów w Zarządzaniu Obiektami Komercyjnymi

Dowiedz się, co znajdziesz w aktualnym numerze »

Zbliża się okres grzewczy! Sprawdź, jakość głowicy i zaworu »
Jeśli szukasz firmy, która pomoże w zarządzaniu mieszkaniami, to mamy kogoś dla Ciebie!

 

Wybrane dla Ciebie

Nie pozwól aby dach spadł Ci na głowę! Monitoruj jego obciążenie

W 2009 r. wprowadzono w Polsce prawne zalecenie stosowania monitoringu w budynkach... »

Wszystko o ocieplaniu w jednym e-booku! Pobierz za darmo!

Nasze domy zasługują na odpowiednie zabezpieczenie przed wilgocią i niskimi temperaturami... »

Czy stosowanie kolektorów na budynkach użyteczności publicznej ma sens?

Coraz więcej polskich gmin dostrzega zalety płynące z użytkowania kolektorów słonecznych ... »

Prosty sposób na puste pojemniki na odpady! Przekonaj się, na czym polega trik

Zalet tych systemów jest wiele, takie jak oszczędność miejsca, brak brzydkich zapachów...»


Masz dość brzydkich wiat śmietnikowych? Zapoznaj się z ciekawymi rozwiązaniami »

Wiaty mogą mieć różne wielkości, różnorodne rodzaje wypełnienia ścian oraz kolorystykę ...»

Pomagamy uniknąć błędów w opisie przedmiotu zamówienia na dostawę lub wymianę dźwigów

Poniższe opracowanie ma za zadanie zobrazować, w jaki sposób naruszona zostaje naczelna zasada uczciwej konkurencji w zamówieniach publicznych ...»


Jakie powinny być ciepłomierze?

Pod koniec ostatniej zimy głośno było o mieszkańcach kilku białostockich osiedli,... »

Bezbłędna hydroizolacja balkonów i tarasów krok po kroku

Stosowana wewnątrz i na zewnątrz pomieszczeń jako izolacja tarasów, balkonów, schodów, garaży i innych powierzchni gdzie liczy się efekt wizualny z zachowaniem szczelności ... »

Jak skutecznie osuszyć budynek?

Mieszkańcy kamienic najbardziej boją się zmarnować często z trudem zebrany majątek wspólnoty. Gromadzą go latami, dlatego każdą inwestycję analizują dogłębnie...»

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 170 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

9/2016

Aktualny numer:

Administrator 9/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Elektroniczna egzekucja
  • - Wielka płyta we Wrocławiu
Zobacz szczegóły
RUR z dotacją w tle

RUR z dotacją w tle

Pełną funkcjonalność Rejestr Usług Rozwojowych powinien uzyskać w lipcu - mówił Wojciech Szajnar z PARP podczas konferencji, zorganizowanej przez OIGN. Sito przez które...

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 11674|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl