CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Wspólnota kontra deweloper

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 3/2012  |  07.09.2012
Wspólnota kontra deweloper
Wspólnota kontra deweloper
sxc.hu

Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera/sprzedawcy roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości?

W związku z treścią przepisów art. 1 i 6 UWL w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstała wątpliwość czy wspólnota ma legitymację czynną (czyli czy może wytoczyć powództwo w postępowaniu sądowym i dochodzić w tym postępowaniu swoich praw) do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości wspólnoty. Wątpliwość tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 23.09.2004 r., III CZP 48/ 08, publ. OSNC 2005/ 9/ 153:

„Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.”

Zawarcie umowy cesji

Zgodnie z treścią ww. uchwały Sądu Najwyższego, każdy właściciel odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej może zawrzeć z nią umowę cesji roszczeń na rzecz wspólnoty co do dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową wobec sprzedawcy/dewelopera roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. Cesja, o której mowa dotyczy jedynie części wspólnych budynku i gruntu, udział w których w odpowiednich proporcjach ma każdy w właściciel odrębnej własności lokali. Podkreślenia wymaga okoliczność, że aby umowa cesji była skutecznie zawarta konieczne jest w jej treści spełnienie wymogów opisanych w przepisach art. 509–518 Kodeksu cywilnego. Zawarcie umowy cesji, takiej jak omawiana w niniejszym artykule, nie stoi z kolei w kolizji z możliwością dochodzenia przez właściciela odrębnej własności lokalu roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych danego lokalu wobec sprzedawcy/dewelopera, ale jest to relacja prawna nie objęta niniejszym wywodem.

Zgoda właścicieli w formie uchwały

Zawieranie umów cesji właścicieli lokali ze wspólnotą mieszkaniową powinno być poprzedzone uzyskaniem co do zasady i co do wysokości, zgody właścicieli lokali we wspólnocie na dochodzenie takich roszczeń od sprzedawcy/dewelopera wyrażonej w formie uchwały. Uchwała powinna zatem obejmować co najmniej:

  • oświadczenie woli właścicieli lokali wyrażające zgodę i upoważniające zarząd wspólnoty do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości;
  • określenie wysokości kosztów dochodzenia tych roszczeń wraz z planem ich sfinansowania (zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym), w tym zakresie warto wskazać powszechną dość praktykę tworzenia funduszy celowych dla gromadzenia środków potrzebnych dla dochodzenia roszczeń;
  • określenie konieczności zawarcia umów cesji tych roszczeń pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową.

Ważne są szczegóły

Do decyzji wspólnoty należy pozostawić jakie jeszcze bardziej szczegółowe kwestie właściciele lokali zechcą uregulować w uchwałach przygotowujących wszczęcie takiej procedury dochodzenia roszczeń.

Należy unikać uchwał o treści zbyt ogólnikowej i nieprecyzyjnej, ale także zbyt drobiazgowe określanie przedmiotu regulacji może powodować dodatkowe problemy z realizacją uchwał, gdy np.: okaże się, że w toku dalszego zbierania dokumentacji zmianie ulegnie wartość dochodzonych roszczeń, etc.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Warto zatem rekomendować taki kształt uchwał, aby zawierały one zapisy kierunkowe, wskazywały ramy ogólne, były jednak przejrzyste w zapisach co do kosztów, ale także dające zarządowi wspólnoty mieszkaniowej możliwość podejmowania decyzji w ramach prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Dochodzenie roszczeń

Istnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości – ich ustalenie i udokumentowanie pozwala na dochodzenie tak roszczeń z tytułu rękojmi, jak również na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Ważne jest zatem, aby w treści uchwał w tym przedmiocie nie ograniczać sformułowań tylko do rękojmi czy tylko do odszkodowania na zasadach ogólnych, lecz najlepiej używać sformułowania „roszczenia cywilnoprawne z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości”, jako sformułowania, które umożliwia na późniejszym etapie, np.: składania pozwu, czy już w toku procesu doprecyzowania postawy prawnej dochodzonego powództwa, wskazanie konkretnej podstawy prawnej roszczenia. Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

 


 

 Porady i wskazówki  dla administratorów oraz zarządców budynków dotyczące prowadzenia KOB »

Książka Obiektu Budowlanego. Badania i kontrole stanu technicznego budynków oraz obowiązek prowadzenia KOB w świetle wymogów prawa(...)  czytaj dalej »



Zobacz bezpłatny pilot do bramy w Twojej komórce »

chcesz sterowac brama furtka szlabanem z telefonu

Wszechobecne telefony komórkowe realizują wiele funkcjonalności w naszym życiu. Tym razem telefon to BEZPŁATNY, o zasięgu globalnym (...) czytaj dalej»

 


Dlaczego warto robić przeglądy zestawów hydroforowych  » Potrzebujesz rzetelnej pomocy przy zarządzaniu nieruchomościami »
Dlaczego warto robić przeglądy zestawów hydroforowych
Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody, a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii (...) czytaj dalej » Prowadzenie pełnej administracji nieruchomości, obsługę techniczną budynków, zarządzanie dokumentacją (...) czytaj dalej »

 

Jak ustalić sumę ubezpieczenia budynku »

Kilka wskazówek, jak być mądrym przed szkodą i uchronić się przed konsekwencjami źle ustalonej (...) czytaj więcej»


 

W jaki sposób kontrolować zużycie ciepła » Jak zabezpieczyć nieruchomości przed szkodami »
Błyskawiczny dostęp do danych dotyczących zużycia oraz możliwość wykorzystania danych z liczników do (...) czytaj dalej » (...) wystarczy zwizualizować sobie sytuację, kiedy dochodzi do szkody, której koszty będziemy musieli sami pokryć. Nie musi to być szkoda pożarowa (...) czytaj dalej »

 


Chciałbyś zarządzać swoimi nieruchomościami online?

zarzadzanie nieruchomosciami online Admireo

 

Teraz obsługa i kontrola wszystkich procesów począwszy od obsługi korespondencji i zgłoszeń awarii (...) czytaj dalej »

 


Jak dokładnie i inteligentnie mierzyć zużycie wody » Co możemy ubezpieczyć i jak to zrobić  »

Wodomierz ultradźwiękowy, idealny do pomiaru zużycia dla małych odbiorców (...) czytaj dalej » Nowoczesne wspólnoty to (poza budynkami) osiedla o bardzo rozbudowanej infrastrukturze rekreacyjno-użytkowej(...) czytaj dalej »

 


 



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

4/2017

Aktualny numer:

Administrator 4/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Z czym borykają się spółdzielnie
  • - Dochodzenie wierzytelności
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12864|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl