CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2016

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Wspólnota kontra deweloper

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 3/2012  |  07.09.2012
Wspólnota kontra deweloper
Wspólnota kontra deweloper
sxc.hu

Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera/sprzedawcy roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości?

W związku z treścią przepisów art. 1 i 6 UWL w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstała wątpliwość czy wspólnota ma legitymację czynną (czyli czy może wytoczyć powództwo w postępowaniu sądowym i dochodzić w tym postępowaniu swoich praw) do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości wspólnoty. Wątpliwość tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 23.09.2004 r., III CZP 48/ 08, publ. OSNC 2005/ 9/ 153:

„Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.”

Zawarcie umowy cesji

Zgodnie z treścią ww. uchwały Sądu Najwyższego, każdy właściciel odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej może zawrzeć z nią umowę cesji roszczeń na rzecz wspólnoty co do dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową wobec sprzedawcy/dewelopera roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. Cesja, o której mowa dotyczy jedynie części wspólnych budynku i gruntu, udział w których w odpowiednich proporcjach ma każdy w właściciel odrębnej własności lokali. Podkreślenia wymaga okoliczność, że aby umowa cesji była skutecznie zawarta konieczne jest w jej treści spełnienie wymogów opisanych w przepisach art. 509–518 Kodeksu cywilnego. Zawarcie umowy cesji, takiej jak omawiana w niniejszym artykule, nie stoi z kolei w kolizji z możliwością dochodzenia przez właściciela odrębnej własności lokalu roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych danego lokalu wobec sprzedawcy/dewelopera, ale jest to relacja prawna nie objęta niniejszym wywodem.

Zgoda właścicieli w formie uchwały

Zawieranie umów cesji właścicieli lokali ze wspólnotą mieszkaniową powinno być poprzedzone uzyskaniem co do zasady i co do wysokości, zgody właścicieli lokali we wspólnocie na dochodzenie takich roszczeń od sprzedawcy/dewelopera wyrażonej w formie uchwały. Uchwała powinna zatem obejmować co najmniej:

  • oświadczenie woli właścicieli lokali wyrażające zgodę i upoważniające zarząd wspólnoty do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości;
  • określenie wysokości kosztów dochodzenia tych roszczeń wraz z planem ich sfinansowania (zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym), w tym zakresie warto wskazać powszechną dość praktykę tworzenia funduszy celowych dla gromadzenia środków potrzebnych dla dochodzenia roszczeń;
  • określenie konieczności zawarcia umów cesji tych roszczeń pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową.

Ważne są szczegóły

Do decyzji wspólnoty należy pozostawić jakie jeszcze bardziej szczegółowe kwestie właściciele lokali zechcą uregulować w uchwałach przygotowujących wszczęcie takiej procedury dochodzenia roszczeń.

Należy unikać uchwał o treści zbyt ogólnikowej i nieprecyzyjnej, ale także zbyt drobiazgowe określanie przedmiotu regulacji może powodować dodatkowe problemy z realizacją uchwał, gdy np.: okaże się, że w toku dalszego zbierania dokumentacji zmianie ulegnie wartość dochodzonych roszczeń, etc.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Warto zatem rekomendować taki kształt uchwał, aby zawierały one zapisy kierunkowe, wskazywały ramy ogólne, były jednak przejrzyste w zapisach co do kosztów, ale także dające zarządowi wspólnoty mieszkaniowej możliwość podejmowania decyzji w ramach prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Dochodzenie roszczeń

Istnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości – ich ustalenie i udokumentowanie pozwala na dochodzenie tak roszczeń z tytułu rękojmi, jak również na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Ważne jest zatem, aby w treści uchwał w tym przedmiocie nie ograniczać sformułowań tylko do rękojmi czy tylko do odszkodowania na zasadach ogólnych, lecz najlepiej używać sformułowania „roszczenia cywilnoprawne z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości”, jako sformułowania, które umożliwia na późniejszym etapie, np.: składania pozwu, czy już w toku procesu doprecyzowania postawy prawnej dochodzonego powództwa, wskazanie konkretnej podstawy prawnej roszczenia. Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Odpowiadasz za stan techniczny budynków, urządzeń i instalacji w Twojej firmie?

Audyt teczniczny szkolenie

Chcesz wiedzieć, w jaki sposób przeprowadzić audyt, aby zdążyć do końca września 2017, by uniknąć horrendalnej kary (...) Dowiedz się więcej»


Jak walczyć z problemem psich odchodów » Spółdzielnia, która powstała w odpowiedzi na zmiany w ramach transformacji ustrojowej »
pies na spacerze załatwiający potrzebę Spóldzielnie zmieniają się na lepsze
Zaniczyszczone przez psy chodniki i trawniki dają się we znaki mieszkańcom na co dzień (...) czytaj dalej » TPowołana została do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacja mająca na celu zabezpieczenie (...) czytaj dalej»

Co warto wiedzieć o cesjach do umów ubezpieczenia wspólnot mieszkaniowych?

cesje do umów ubezpieczenia

Cesja praw jest popularną formą zabezpieczenia wierzytelności, stosowaną w obrocie gospodarczym (...) czytaj dalej»


 

Zobacz platformy schodowe do transportu niepełnosprawnych w przystępnej cenie »
Pojemniki półpodziemne i podziemne - czy warto?
windy dla niepełnosprawnych Pojemniki podziemne i półpodziemne
Jak niedrogo sprawić, aby budynek stał się dostępny i przyjazny dla nas wszystkich (...) czytaj dalej » Od czasu wprowadzenia nowej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wielu z nas ciągle zastanawia się, jak sprostać jej wymaganiom. czytaj dalej »

Uzyskaj bezpłatnie oferty na zarządzanie nieruchomością od zarządców »
Dachy do kontroli - obowiązki zarządcy budynku » 
Znajdz zarządce nieruchomości Ochrona budynku przed zawilgoceniami
Możesz bezpłatnie otrzymać oferty na zarządzanie nieruchomości od zarządców w okolicy (...) czytaj dalej » Dach to strategiczny element konstrukcyjny budynku, dlatego utrzymanie jego stanu technicznego na odpowiednim poziomie nakłada na właściciela (...) czytaj dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

6/2017

Aktualny numer:

Administrator 6/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Echa walnych zgromadzeń
  • - Dostęp do informacji publicznej
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 13446|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl