Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator

 

Odbierz bezpłatne wydanie miesięcznika Administrator [PDF]

 

Wspólnota kontra deweloper

Katarzyna Jachacy  |  Administrator 3/2012  |  07.09.2012
Wspólnota kontra deweloper
Wspólnota kontra deweloper
sxc.hu

Czy wspólnota mieszkaniowa może dochodzić od dewelopera/sprzedawcy roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości?

W związku z treścią przepisów art. 1 i 6 UWL w praktyce funkcjonowania wspólnot mieszkaniowych powstała wątpliwość czy wspólnota ma legitymację czynną (czyli czy może wytoczyć powództwo w postępowaniu sądowym i dochodzić w tym postępowaniu swoich praw) do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości wspólnoty. Wątpliwość tę rozstrzygnął Sąd Najwyższy w uchwale z 23.09.2004 r., III CZP 48/ 08, publ. OSNC 2005/ 9/ 153:

„Wspólnota mieszkaniowa nie ma legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych, związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej, w stosunku do sprzedawcy odrębnej własności lokalu mieszkalnego, chyba że właściciel lokalu przelał na nią te roszczenia.”

Zawarcie umowy cesji

Zgodnie z treścią ww. uchwały Sądu Najwyższego, każdy właściciel odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub użytkowego we wspólnocie mieszkaniowej może zawrzeć z nią umowę cesji roszczeń na rzecz wspólnoty co do dochodzenia przez wspólnotę mieszkaniową wobec sprzedawcy/dewelopera roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości. Cesja, o której mowa dotyczy jedynie części wspólnych budynku i gruntu, udział w których w odpowiednich proporcjach ma każdy w właściciel odrębnej własności lokali. Podkreślenia wymaga okoliczność, że aby umowa cesji była skutecznie zawarta konieczne jest w jej treści spełnienie wymogów opisanych w przepisach art. 509–518 Kodeksu cywilnego. Zawarcie umowy cesji, takiej jak omawiana w niniejszym artykule, nie stoi z kolei w kolizji z możliwością dochodzenia przez właściciela odrębnej własności lokalu roszczeń cywilnoprawnych z tytułu wad fizycznych danego lokalu wobec sprzedawcy/dewelopera, ale jest to relacja prawna nie objęta niniejszym wywodem.

Zgoda właścicieli w formie uchwały

Zawieranie umów cesji właścicieli lokali ze wspólnotą mieszkaniową powinno być poprzedzone uzyskaniem co do zasady i co do wysokości, zgody właścicieli lokali we wspólnocie na dochodzenie takich roszczeń od sprzedawcy/dewelopera wyrażonej w formie uchwały. Uchwała powinna zatem obejmować co najmniej:

  • oświadczenie woli właścicieli lokali wyrażające zgodę i upoważniające zarząd wspólnoty do dochodzenia roszczeń cywilnoprawnych wynikających z wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości;
  • określenie wysokości kosztów dochodzenia tych roszczeń wraz z planem ich sfinansowania (zarówno na etapie przedsądowym, jak i sądowym), w tym zakresie warto wskazać powszechną dość praktykę tworzenia funduszy celowych dla gromadzenia środków potrzebnych dla dochodzenia roszczeń;
  • określenie konieczności zawarcia umów cesji tych roszczeń pomiędzy właścicielami a wspólnotą mieszkaniową.

Ważne są szczegóły

Do decyzji wspólnoty należy pozostawić jakie jeszcze bardziej szczegółowe kwestie właściciele lokali zechcą uregulować w uchwałach przygotowujących wszczęcie takiej procedury dochodzenia roszczeń.

Należy unikać uchwał o treści zbyt ogólnikowej i nieprecyzyjnej, ale także zbyt drobiazgowe określanie przedmiotu regulacji może powodować dodatkowe problemy z realizacją uchwał, gdy np.: okaże się, że w toku dalszego zbierania dokumentacji zmianie ulegnie wartość dochodzonych roszczeń, etc.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Warto zatem rekomendować taki kształt uchwał, aby zawierały one zapisy kierunkowe, wskazywały ramy ogólne, były jednak przejrzyste w zapisach co do kosztów, ale także dające zarządowi wspólnoty mieszkaniowej możliwość podejmowania decyzji w ramach prawidłowego zarządu nieruchomością wspólną.

Dochodzenie roszczeń

Istnienie wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości – ich ustalenie i udokumentowanie pozwala na dochodzenie tak roszczeń z tytułu rękojmi, jak również na dochodzenie roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych. Ważne jest zatem, aby w treści uchwał w tym przedmiocie nie ograniczać sformułowań tylko do rękojmi czy tylko do odszkodowania na zasadach ogólnych, lecz najlepiej używać sformułowania „roszczenia cywilnoprawne z tytułu wad fizycznych w częściach wspólnych nieruchomości”, jako sformułowania, które umożliwia na późniejszym etapie, np.: składania pozwu, czy już w toku procesu doprecyzowania postawy prawnej dochodzonego powództwa, wskazanie konkretnej podstawy prawnej roszczenia. Zgodnie z aktualnym kierunkiem orzecznictwa sądowego wspólnota mieszkaniowa może równocześnie korzystając z uprawnień wynikających z rękojmi, dochodzić roszczeń w oparciu o ogólne przepisy odszkodowawcze.

Artykuł pochodzi z: miesięcznika Administrator 3/2012

sprawdź forum

Jak uzyskać odpowiednią temperaturę przez cały rok? SPRAWDŹ »

 

Nowe technologie!
Innowacyjny system zarządzania nieruchomościami mieszkaniowymi - SmartFM

Modernizacja oświetlenia klatek schodowych, portali i piwnic

Bezpieczna winda – jak się chronić przed napadami, wandalami i awariami?

Nowe warunki techniczne dla budynków i ich usytuowania 2014
Ławki parkowe i kosze na śmieci do przestrzeni publicznej

Alternatywny system na odpady – podziemne pojemniki

Zarządzanie nieruchomościami komercyjnymi

Aplikacja dla zarządcy nieruchomości [testuj za darmo]

dowiedz sie więcej

Dowiedz się więcej...

Komentarze

(0)
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

CZYTELNIKU!

Produkty i technologie!
Wodomierze - podstawowe urządzenie opomiarowania zużycia wody

Ciepłomierz - urządzenie przeznaczone do zliczania zużytej energii cieplnej

 

Darmowy newsletter...
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Co blokuje biznes zarządzania nieruchomościami?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
Croquet Sp. z o.o. Croquet Sp. z o.o. Działamy na rynku od ponad 25 lat i jesteśmy producentem: drewnianych placów zabaw , metalowych placów zabaw, placów zabaw dla...

Produkty i technologie

9/2014

Aktualny numer:

Administrator 9/2014
W miesięczniku m.in.:
  • - Zasady współżycia społecznego w orzecznictwie
  • - Refakturowanie we wspólnocie
Zobacz szczegóły
Główne grzechy deregulacji zawodów

Główne grzechy deregulacji zawodów

Jak funkcjonuje sektor nieruchomości dziesięć miesięcy po deregulacji zawodów? Co sądzą o niej przedstawiciele branży? Pokazuje to najnowszy sondaż Polskiej Federacji...

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 5132|Ocena: 4.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowo-akcyjna, nr KRS: 0000439720. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl