CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Możliwość współistnienia zarządu powierzonego i wybranego

Paweł Puch  |  Administrator 4/2012  |  24.04.2012  |  1
W publikacji o niuansach współistnienia zarządu powierzonego i zarządu wybranego w świetle ustawy o własności lokali
W publikacji o niuansach współistnienia zarządu powierzonego i zarządu wybranego w świetle ustawy o własności lokali
Rys. redakcja Administratora

Zarząd powierzony i zarząd wybrany, to w świetle Ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Z brzmienia przepisów ustawy nie wynika jednak zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia.

Wspólnota mieszkaniowa może powierzyć zarząd osobie prawnej lub fizycznej w umowie notarialnej bądź też dokonać wyboru zarządu w formie uchwały.

Zarząd powierzony

Zarząd powierza się osobie fizycznej lub prawnej w umowie notarialnej o ustanowieniu odrębnej własności lokali lub w innej umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 ust. 1 UWL). Właściciele, powierzając zarząd, mogą określić również sposób zarządzania nieruchomością wspólną i to odmiennie niż przewiduje Ustawa o własności lokali (UWL). Jeśli tego nie zrobią, lecz jedynie powierzą zarząd danej osobie, to gospodaruje ona nieruchomością wspólną według przepisów ustawy. Umowa określająca sposób zarządu nieruchomością wspólną i powierzająca zarząd określonej osobie może mieć rozmaitą treść i regulować różny zakres spraw. Możemy mieć zatem do czynienia z umowami: określającymi organy wspólnoty, np. zarząd, rada nadzorcza lub komisja rewizyjna, i ich kompetencje, ograniczającymi się do przyjęcia konkretnego rozwiązania zawartego w rozdziale 4 UWL lub modyfikującymi rozwiązania zawarte w tym rozdziale, powierzającymi zarząd określonym osobom fizycznym lub prawnym, bez określenia ich obowiązków i kompetencji lub z jednoczesnym mniej lub bardziej szczegółowym określeniem ich obowiązków i kompetencji. W przypadku braku precyzji w umowie o powierzeniu zarządu art. 33 UWL informuje, że należy stosować odpowiednio przepisy rozdziału 4 tej ustawy.

Zarząd wybrany

Jeśli zaś chodzi o zarząd wybrany, to duże wspólnoty mieszkaniowe dokonują wyboru zarządu w formie uchwały. Jest to najczęstsza forma sprawowania zarządu we wspólnotach mieszkaniowych. Wybrany zarząd jest jedno- lub wieloosobowy i zarządza nieruchomością wspólną według przepisów Ustawy o własności lokali. Członkiem zarządu może być tylko osoba fizyczna. Wspólnota mieszkaniowa ma przy tym swobodę wyboru i wolno jej wybrać w skład zarządu właścicieli lokali w danej wspólnocie mieszkaniowej albo inne osoby fizyczne. Wybrany zarząd kieruje sprawami wspólnoty, reprezentuje właścicieli lokali na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami. Wybrany zarząd z reguły składa się z osób nie będących profesjonalistami, więc często zachodzi konieczność wynajęcia do prowadzenia spraw fachowca. Wspólnota mieszkaniowa ma prawo zlecić danej osobie czynności związane z zarządzaniem na podstawie umowy i nie ma to nic wspólnego z powierzeniem zarządu. Umowa jest podstawowym dokumentem regulującym stosunki pomiędzy fachowcem i wspólnotą mieszkaniową, a jej treść kształtowana jest przez strony. W umowie wspólnota mieszkaniowa może zlecić danej osobie prawie cały zakres kompetencji zarządu i wówczas będziemy mieć do czynienia z zarządcą w pełnym tego słowa znaczeniu, a zarząd będzie tylko sprawował nadzór nad jej poczynaniami. Zarząd może też sam zarządzać nieruchomością, podejmować czynności zwykłego zarządu i wykonywać uchwały wspólnoty, a zlecić tej osobie tylko wykonywanie pewnych czynności, co spowoduje, że będziemy mieć raczej do czynienia z inną umową i na przykład administratorem, księgową, prawnikiem, konserwatorem. Jak wynika z uchwały Sądu Najwyższego z 17 lipca 2007 roku (sygn. akt III CZP 69/07) wspólnota mieszkaniowa nie musi zawierać umowy o zarządzanie, lecz może w każdy aprobowany przez siebie i dopuszczalny prawem sposób uregulować kwestię gospodarowania nieruchomością np. w zakresie tych działań, które wymagają dokonywania czynności prawnych może udzielić pełnomocnictwa, w zakresie czynności faktycznych może zawrzeć umowę podobną do umowy zlecenia itd., a umowy dotyczące zarządzania może zawrzeć także z osobami nie posiadającymi licencji zarządcy nieruchomości. Tak więc nic nie stoi na przeszkodzie, aby wspólnota mieszkaniowa – w celu wsparcia zarządu w zakresie czynności prawnych – zawarła umowę z prawnikiem, w zakresie obsługi księgowej z księgowym, w zakresie obsługi technicznej z konserwatorem itd., i w ten sposób uregulowała kwestie zarządzania nieruchomością wspólną bez posługiwania się licencjonowanym zarządcą i umową o zarządzanie. Natomiast, jeśli wspólnota chce podpisać umowę o zarządzanie z takimi skutkami, jakie wynikają z Ustawy o gospodarce nieruchomościami (UGN), musi ją zawrzeć z zarządcą posiadającym licencję zarządcy nieruchomości, w przeciwnym razie umowa będzie nieważna. Sąd Najwyższy zwrócił uwagę na szczególny charakter umowy o zarządzanie, wskazując na jej specyficzny charakter i uznając, że należy ona do kategorii umów nazwanych. Skuteczne jej zawarcie wiąże się ze spełnieniem wymogów określonych w UGN.

Współistnienie dwóch form zarządu

Zarząd powierzony, a zarząd wybrany to w świetle Ustawy o własności lokali dwie formy sprawowania zarządu we wspólnocie mieszkaniowej. Należy przede wszystkim zwrócić uwagę, że z brzmienia przepisów UWL nie wynika zakaz wybrania zarządu mimo jego powierzenia. Jednak w doktrynie i orzecznictwie trwa w tej materii spór.

W orzecznictwie pojawiły się dwie sprzeczne ze sobą koncepcje. W postanowieniu z 14 września 2005 roku w sprawie III CZP 62/05, Sąd Najwyższy wyraził pogląd, że ustanowienie zarządcy (w znaczeniu funkcjonalnym) na podstawie art. 18 ust.1 UWL wyklucza możliwość tworzenia zarządu (w znaczeniu podmiotowym) według postanowień art. 20 tejże ustawy, motywując to istotnymi względami natury organizacyjno-gospodarczej. Do tego czasu w orzecznictwie dominował pogląd, że zarząd i zarządca, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono mogą występować w tej samej wspólnocie mieszkaniowej, inne bowiem są ich zadania, inne też jest ich usytuowanie. Zarząd, o którym mowa w art. 20 ust. 1 i w art. 21 ust. 1 UWL jest organem wspólnoty, a zarządca któremu zarząd powierzono w świetle art. 18 ust. 1 tejże wspólnoty mieszkaniowej jest podmiotem w stosunku do wspólnoty mieszkaniowej zewnętrznym, realizującym czynności związane z bieżącym zarządzaniem. Pogląd ten wyrażony został najpełniej w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z 14 stycznia 2004 roku w sprawie I CK 108/03. Także Sąd Apelacyjny w Katowicach w postanowieniu z 29 czerwca 2010 roku (sygn. akt I ACz 369/10) zdecydowanie opowiedział się za tradycyjną koncepcją współwystępowania obu rodzajów zarządu. Nie można wszak tracić z pola widzenia, że ustawodawca, wprowadzając aktualne brzmienie art. 18, ani nie zmodyfikował odpowiednio art. 20 i art. 21, ani nie zawarł w ustawie żadnej normy, która nakazywałaby odstąpienie od powołania zarządu w znaczeniu podmiotowym, jeżeli doszło do powierzenia zarządu w jego funkcjonalnym znaczeniu. Wprawdzie art. 18 ust. 3 ustawy utrzymuje obowiązek wyboru zarządu płynący z art. 20 ust. 1 wyłącznie wtedy, gdy sposobu zarządu nie określono ani w umowie, ani w późniejszej uchwale, nie oznacza to jednak, że zarząd taki z woli członków wspólnoty nie może zostać wybrany. Przemawiają za tą koncepcją względy natury organizacyjno-gospodarczej co najmniej tak samo ważkie, jak te, które miał na myśli Sąd Najwyższy w sprawie III CZP 62/05. Właściciele lokali ze zrozumiałych względów są zainteresowani, by zarządca działał efektywnie i by nie generował nadmiernych kosztów. Nie są do tego na ogół należycie przygotowani, nie dysponują czasem, a oczywiste jest, że im liczniejsza wspólnota, tym większy jest stopień komplikacji. Pożądane jest, by taką stałą bieżącą kontrolę zarządcy powierniczego prowadził organ wspólnoty, a jedynym znanym ustawie organem jest wybieralny zarząd. Art. 20 ust. 1 UWL nakłada na wspólnotę mieszkaniową, w której jest więcej niż siedem lokali, obowiązek wyboru zarządu, w skład którego wchodzić mogą tylko osoby fizyczne, wybrane spośród właścicieli lub spoza ich grona. Wybór takiego zarządu nie narusza w niczym umowy o powierzeniu zarządu osobie fizycznej lub prawnej (art. 18 ust. 1 ustawy) lub późniejszej uchwały zmieniającej sposób zarządu (art. 18 ust. 2a ustawy), w szczególności zaś nie stanowi zmiany sposobu zarządu ustalonego w umowie lub w uchwale (Sąd Najwyższy w wyroku z 14 stycznia 2004 r. w sprawie I CK 108/03).

Rozwiązanie problemu

W związku z istnieniem sporu co do możliwości wybrania zarządu mimo wcześniejszego jego powierzenia należy sobie odpowiedzieć na pytanie, czy nie powinno się raczej stosować prostych i pewnych rozwiązań. Dopóki współistnienie jest kwestią sporną wspólnoty mieszkaniowe nie powinny stosować jednocześnie obu form zarządzania. Jeżeli więc właścicielom lokali nie odpowiada najczęściej narzucona im przez dewelopera forma zarządu powierzonego gdyż nie mają organu, który kontrolowałby zarządcę, powinni go odwołać i dokonać wyboru zarządu oraz podpisać umowę o zarządzanie lub administrowanie w zależności od relacji i podziału kompetencji między zarządcą, a zarządem. We wspólnocie mieszkaniowej nie będzie wówczas istniał ani problem możliwości współistnienia dwóch form zarządu ani wzajemnych relacji między zarządem, a zarządcą bo te sprawy jasno określi umowa.

Komentarze

(1)
123 | 26.05.2012, 23:15
Możliwość współistnienia zarządu powierzonego i wybranego
Paweł Puch
OK. Nie widzę tu sprzeczności. A co wówczas, gdy wspólnota uchwałą powierza zarząd w rozumieniu art. 18 ust. 1 UWL (co już jest sprzecznością na którą nie reaguje notariusz) i jeszcze to protokółuje notariusz, a sądy (również akceptują - dziwne) bez problemu wpisują w dziale III sposób zarządu i osobę która go sprawuje? Przecież to jakiś absurd. Pozdrawiam Roman Kwasek.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17737|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11087|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10664|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl