CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Jak inwestować w nieruchomości gdy brak jest gotówki?

Duże potrzeby a małe środki
Grzegorz Okoński  |  Administrator 4/2012  |  27.11.2012  |  2
Duże potrzeby a małe środki
Duże potrzeby a małe środki
WG

Jakość zasobu mieszkaniowego w Polsce systematycznie się podnosi, nowe inwestycje oferują swoim mieszkańcom coraz wyższy komfort i jakość estetyczną. Dlatego nie może dziwić fakt, że także właściciele mieszkań w starszym budownictwie chcieliby, aby części wspólne ich domów znacząco nie odbiegały od współczesnych standardów. Na przeszkodzie do realizacji ambitnych planów stoi prozaiczny powód – brak dostatecznych środków.

Mieszkańcy chcą mieszkać nie gorzej niż właściciele nowo wybudowanych budynków mieszkalnych i posiadają coraz powszechniejszą świadomość, że szybko rozwijający się rynek nieruchomości i duża podaż mieszkań powoduje, że coraz trudniej sprzedać jest mieszkanie w starym nieocieplanym budynku, bez centralnego ogrzewania, z odpadającymi tynkami elewacji i odrapanymi klatkami schodowymi oraz zdewastowana windą. Oczywiście sprzedać prawie zawsze można wszystko, jednak wymaga to radykalnej obniżki ceny od średnich rynkowych, co dla właściciela oznacza idące w dziesiątki tysięcy straty. Analiza cen transakcyjnych i operatów szacunkowych pokazuje, że np. w Warszawie ceny identycznych mieszkań w bliźniaczych nieruchomościach przed i po termomodernizacji i remoncie klatek schodowych oscylowały pomiędzy 500 a 1500 zł. Przy czym lokalizacja np. w centrum tę tendencję jeszcze dodatkowo wzmacniała. Dlatego też dla właściciela średniej wielkości, przykładowo 50 metrowego lokalu może być to wydatek 30-70 tys. zł., co jest kwotą w końcu niebagatelną. Przy tym o wiele łatwiej jest sprzedać mieszkanie w nieruchomości zadbanej, gdyż substandard części wspólnych skutecznie odstrasza kupujących mieszkania na wynajem, jak i większość osób zaciągających na ten cel 30 letnie kredyty hipoteczne.

Powyższe oczekiwania mieszkańców w zakresie podnoszenia standardu budynku, połączone konsekwencjami z wieloletnich zaniedbań remontowymi, nie idą jednak często w parze z możliwościami finansowymi wspólnot mieszkaniowych. Wzrost kosztów eksploatacyjnych skutecznie podtrzymuje ich członków przed radykalnym zwiększaniem funduszu remontowego, co zmusza do szukania nowych, alternatywnych źródeł finansowania polityki modernizacyjnej.

Pożytki z części wspólnych

Wiele wspólnot nie wykorzystało jeszcze potencjału jakie mogą stanowić części wspólne, których sprzedaż może radykalnie odmienić stan finansów budynku. Powierzchnie strychowe, dawne pomieszczenia gospodarcze, suszarnie, czy niewykorzystywane prześwity bramowe mogą być warte nawet setki tysięcy złotych. Ważne jest jednak aby w pierwszej kolejności dokonać analizy technicznych możliwości tych pomieszczeń oraz uzyskać informacje od stosownego organu architektoniczno-budowlanego jakiej przebudowy można świetle przepisów dokonać. Jeżeli są odpowiednie możliwości techniczne i prawne, należy zadbać o odpowiednie upublicznienie oferty dla pozyskania jak największej liczby potencjalnych nabywców. Po wyborze najlepszej oferty dokonuje się przyrzeczenia przeniesienia własności, następnie po adaptacji części wspólnych przez inwestora, wyodrębnia lokale i na koniec odpłatnego przeniesienia własności tych że lokali na nowego właściciela. Należy przy tym pamiętać, że środki uzyskane ze zbycia części wspólnych są własnością wszystkich współwłaścicieli więc konieczna jest stosowna uchwała wspólnoty o przeznaczeniu ich np. na fundusz remontowy.

Można także zastanowić się nad innym rozwiązaniem, polegającym na zbyciu części wspólnych w zamian za remont budynku. Takie rozwiązanie może być szczególnie polecane w przypadku adaptacji większych powierzchni strychowych przez dewelopera, któremu zależy na tym aby po adaptacji sprzedać wybudowane na częściach wspólnych mieszkania w budynku o wysokim standardzie. W takim przypadku inwestor zadba o standard i estetykę części wspólnych bo będzie to miało bezpośredni wpływ na cenę i szybkość sprzedaży wybudowanych lokali. Jednak przy takim rozwiązaniu trzeba dokładnie określić zakres prac oraz profesjonalnie wycenić ich wartość. Kiedy bowiem wartość części wspólnych przekracza wartość zakładanych remontów wartość różnicy wpłacanej na konto wspólnoty może być przedmiotem konkursu ofert na adaptację i zbycie części wspólnych.

Zaletą takiego rozwiązania jest z pewnością fakt, iż to inwestor przeprowadzi na rzecz wspólnoty wszelkie prace remontowe i towarzyszące temu prace projektowe i przygotowawcze, a wspólnota dostanie gotowy produkt w postaci wyremontowanego budynku. Jednak słabą strona tego rozwiązania jest konieczność dokładnego sprawdzenia przez odpowiednich inspektorów nadzoru czy inwestor wywiązuje się z umówionego zakresu i technologii realizowanego remontu. Doświadczenia pokazują, że ocena prawidłowości remontu może być przedmiotem wieloletniego sporu pomiędzy inwestorem a wspólnotą, który także dla samej wspólnoty nie jest korzystny, gdyż opóźnia zazwyczaj wykonanie remontów w zaplanowanym zakresie.

Kolejnym źródłem pożytków mogą być elewacje i dach budynku, na które można wydzierżawić na nośniki reklamowe. Dachy, szczególnie wysokich budynków są także dogodnym miejscem popod dzierżawę na maszty telefonii komórkowej, przynoszącej często kilkadziesiąt tysięcy rocznie. Pożytki z powyższych dzierżaw nie są może wystarczające na szybkie wykonanie większych, kosztownych remontów, jednak mogą posłużyć jako środki do spłaty wieloletniego kredytu inwestycyjnego, dzięki któremu potrzebne remonty można wykonać natychmiast.

Czytaj dalej: Konieczny kredyt

Komentarze

(2)
makson | 22.04.2013, 11:40
Na pewno odradzam inwestowanie przez kredyty - przy takich sumach to duże ryzyko. Moja firma w tym roku przejęła halę magazynową Jartomu, pod Warszawą. Wykorzystaliśmy dobrą okazję, ale to było przejęcie za gotówkę. W najbliższym czasie zamierzamy zainwestować w kolejną nieruchomość - zakładając, że dalej będą się pojawiały takie okazje.
brano | 15.10.2013, 12:39
A od czego są banki? Jeśli firma ma zabezpieczenie to dostanie kredyt. Co do aktualnych cen - to prawda. Nie pamiętam kiedy po raz ostatni można było przejąć magazyn Jartomu, w strefie ekonomicznej w takiej cenie. To przecież jasno pokazuje jak wygląda sytuacja na rynku.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Są pieniądze na windy, podjazdy i likwidację barier architektonicznych »

niższa cena gazu fundusz dostepnosci
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Ponad 40 mln zł do wykorzystania na likwidację barier architektonicznych i poprawę dostępności budynków dla osób ze szczególnymi potrzebami – m.in. seniorów, rodziców z dziećmi i osób z niepełnosprawnościami. Trwa nabór ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10979|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10552|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl