CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Zasady zwoływania zebrań

Katarzyna  Czajkowska  |  Administrator 4/2012  |  08.11.2012  |  1
Zasady zwoływania zebrań
Zasady zwoływania zebrań

Zasady zwoływania zebrań we wspólnotach mieszkaniowych zostały określone w Ustawie o własności lokali i są identyczne zarówno dla starych zwykłych budynków, nowoczesnych i tych, które potocznie nazywamy inteligentnymi.

Zgodnie z art. 30 ust. 1 pkt 3 Ustawy o własności lokali (UWL) zarząd lub zarządca wspólnoty mieszkaniowej jest zobowiązany do zwołania zebrania ogółu właścicieli lokali co najmniej raz w roku, nie później niż w pierwszym kwartale każdego roku. Zarząd lub zarządca (nie administrator – zarządca nieruchomości) mogą również w razie potrzeby zwołać zebranie ogółu właścicieli (art. 31 lit. a UWL). Zebranie powinno być również zwołane przez zarząd lub zarządcę na wniosek właścicieli lokali dysponujących co najmniej 1/10 udziałów w nieruchomości wspólnej (art. 31 lit. b UWL). Wynika więc z powyższego, że generalną zasadą jest zwoływanie zebrania przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1 UWL.

Zwoływanie zebrań w praktyce

Mimo takich samych zasad wyjściowych, w praktyce zwoływanie zebrań we wspólnotach wygląda nieco inaczej. Zebranie należy przeprowadzić według ściśle określonych zasad i procedur, a członkowie wspólnoty w budynku inteligentnym, jak i tym „zwykłym” zobowiązani są do podjęcia stosownych uchwał i decyzji. Często błędy popełniane są zarówno przy zwoływaniu samego zebrania, jak i w trakcie jego trwania, co może niekorzystnie wpłynąć na funkcjonowanie oraz codzienne życie mieszkańców budynku (Czytaj więcej na ten temat).

Ustawowo, wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości.

 

Jak prowadzić ewidencję poboru ciepła za pomocą podzielników kosztów ogrzewania

b-meters

System odczytu i ewidencji poboru ciepła z grzejników za pomocą podzielników kosztów ogrzewania HYDROCLIMA-RFM. Pozwala na odczyt urządzeń...


Zgoda właścicieli

Liczba właścicieli lokali wchodzących w skład danej nieruchomości jest ogromnie ważna, bo podczas gdy duże wspólnoty (liczba lokali przekracza 7) są zobowiązane do zorganizowania zebrania i podjęcia uchwały o wyborze jednoosobowego lub kilkuosobowego zarządu, czyli organu kierującego sprawami wspólnoty i reprezentującego ją na zewnątrz, to małe wspólnoty (liczba lokali nie przekracza 7) nie muszą takiego posiedzenia nawet przeprowadzać. Inaczej przebiega również głosowanie w sprawie czynności, które wykonują zarządy i zarządcy.

W dużych wspólnotach zarząd podejmuje czynności samodzielnie lub za zgodą większości właścicieli. W małych wspólnotach zarząd podejmuje czynności za zgodą większości lub wszystkich członków. Podjęcie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawsze uzależnione jest od zgody członków wspólnoty. W budynkach inteligentnych różnica w przypadku głosowania jest zauważalna o tyle, że podjąć uchwały w budynku zwykłym, mniejszym jest stosunkowo łatwo. Nawet jeśli na zebraniu nie mamy większości, nie jest problemem zebranie głosów od mieszkańców w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Specyfika budynków inteligentnych jest nieco inna, i nie ze względu na strukturę czy wyposażenie, ile na wielkość samego obiektu. W takich budynkach mamy średnio 300 może 400 właścicieli, wielu z nich nie mieszka na stałe w swoich lokalach, wynajmuje je, bądź użytkuje czasowo, więc zebranie głosów pod uchwałami graniczy z cudem. Podejmowanie decyzji trwa miesiącami a podejmując uchwały musimy zakładać, że rozciągnie się to w czasie, a dobry zarządca powinien w takich przypadkach mądrze i z dużym wyprzedzeniem planować prace w budynku. Kosztuje to więcej pracy, ale daje komfort i płynność w funkcjonowaniu budynku. W uchwale remontowej możemy założyć plan na okres najbliższych 3–5 lat, dzięki czemu nie będziemy co roku musieli martwić się o środki finansowe na niezbędne prace.

 

Ocena pracy zarządu

Zarówno w budynku inteligentnym, jak i w zwykłym praca zarządu jest oceniana na corocznym zebraniu, przez członków wspólnoty. Właściciele lokali, akceptując pracę zarządu udzielają mu absolutorium. Kolejna znacząca różnica między wspólnotami, poparta praktyką to brak absolutorium dla Zarządu. W małej wspólnocie, jeśli jej członkowie źle ocenią pracę Zarządu, nie udzielają mu absolutorium. W budynku inteligentnym procedura jest taka sama, jednak naprawdę rzadko zdarza się, aby odwoływać zarząd, czy też zaskarżać uchwały, chociażby dlatego, że ciężko jest znaleźć chętnych do poprowadzenia tak wielkiej struktury, jaką jest taka wspólnota. Łatwiej jest rozwiązać konflikty i wyjaśnić pewne problemy, w mniejszych budynkach bywa, że konflikty nie wyjaśniane są przez lata, kształtują się przeciwstawne obozy, które spierają się ze sobą i na zmianę tworzą zarząd.

Głosowanie

Uchwała nie jest podjęta, jeżeli głosowała za nią jedynie większość członków obecnych na zebraniu. By została przegłosowana, za uchwałą musi opowiedzieć się większość wszystkich właścicieli, zgodnie z posiadanymi przez nich udziałami w nieruchomości wspólnej. Głos właściciela musi być zgodny z wielkością udziałów, odpowiadającą powierzchni mieszkania właścicieli w danej nieruchomości.

Organizacja zebrania

W ostatnich latach zwoływanie i sama organizacja zebrania nieco się zmieniły w porównaniu z działaniami podejmowanymi tuż po wprowadzeniu UWL. Powstało wiele nowoczesnych budynków, wyposażonych w wysokiej klasy urządzenia i instalacje. W budynkach tego typu zarządy to zwykle grupa ludzi, mocno zaangażowanych i skupionych na potrzebach wspólnoty. Podstawą prawidłowego funkcjonowania takiej nieruchomości jest jednak dobry zarządca, który zna specyfikę budynków wysokiej klasy. Zarządy w tego typu nieruchomościach wiedzą, że mogą wymagać od zarządcy dużo więcej. Wymagania i oczekiwania tyczą się także samego zebrania. Z uwagi na wielkość wspólnoty w nowoczesnych budynkach zebrania coraz częściej zwoływane są w przystosowanych do spotkań większej grupy ludzi salach konferencyjnych, hotelach, a nawet kawiarniach czy winiarniach, które wynajmowane są przez wspólnotę. Dobra atmosfera panująca w takich miejscach ułatwia rozmowę i niejednokrotnie pomaga podejmować trudne decyzje.

Przygotowania do zebrania

Dokumenty

Dokumenty przekazywane wraz z zaproszeniem na zebranie w budynkach inteligentnych również mocno odbiegają od standardu, kiedyś wystarczyło zaproszenie, niewielkie sprawozdanie i propozycja planu gospodarczego. Zarządy, ale i mieszkańcy wymagają od zarządców, aby do dokumentów dołączali także część opisową dotyczącą prac, które zostały wykonane w mijającym roku z podziałem na prace zaplanowane z funduszu remontowego, prace bieżące i prace wynikające z bieżącej eksploatacji budynku. Przy nowych, większych inwestycjach często dokładane są także komplety zdjęć. Dodatkowo zarządca opisuje szczegółowo wszystko, co wydarzyło się w ciągu roku, opisuje osobno pożytki, czyli wpływy z akcji reklamowych przeprowadzanych na terenie nieruchomości. Tu zarządca może również zawrzeć swoje uwagi, przedstawić problemy, które trapią wspólnotę i na zebraniu wspólnie je omówić i szukać rozwiązań. Dzięki temu oszczędza się czas na tłumaczeniu spornych kwestii już na zebraniu, a także właściciel otrzymuje czas niezbędny na przemyślenie problemów.

Dodatkowo w tym miejscu zarządca może pochwalić się tym, co udało mu się dla wspólnoty wywalczyć, np. że wynegocjowaliśmy lepsze warunki danej umowy albo, że znaleźliśmy sposób zaoszczędzenia energii. Wszystkie te informacje zebrane w czytelną tabelkę będą świadczyły o profesjonalizmie i zaangażowaniu zarządcy.

zobacz: Administracja wspólnoty mieszkaniowej nie jest organem administracji publicznej

Kolejnym dokumentem przygotowywanym na zebranie jest propozycja planu gospodarczego na kolejny rok wraz z propozycją prac remontowych. Tu też nie możemy zapomnieć o części opisowej. Pamiętajmy, że dokumenty te będą rozsyłane, a wielu mieszkańców, mimo że jest zainteresowanych sprawami wspólnoty, z różnych względów nie będzie obecnych na zebraniu, zatem im więcej opiszemy, tym większą mamy pewność, że nawet Ci nieobecni, będąc dobrze poinformowanymi zagłosują pod uchwałami w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wraz z zaproszeniem możemy wysyłać karty do głosowania z prośbą o odesłanie karty w przypadku nieobecności na zebraniu.

Ważne są szczegóły

Przygotowując się do zebrania warto pamiętać m.in. o zapewnieniu kawy i wody dla mieszkańców, o drobnych przekąskach a także o rzutniku multimedialnym i przygotowaniu materiałów do pokazania uczestnikom.

zobacz: Zmiana Zarządu wspólnoty mieszkaniowej

Naprawdę warto postarać się, organizując zebranie we wspólnocie czy to budynku standardowego czy nowoczesnego. Znam budynki, gdzie mieszkańcy przestali chodzić na zebrania tłumacząc, że nie chce im się słuchać jak Kowalski znowu 3 godziny awanturuje się, że nic nie rozumie z dokumentów finansowych. Zamiast wałkować te same scenariusze co roku, lepiej zaplanujmy swój czas i przygotujmy kilka informacji więcej, nawet dla budynku nie ogromnego ani niespecjalnie nowoczesnego – na pewno przyda się to każdemu.

Czytaj dalej: Zebranie właścicieli lokali a przepisy UWL

Komentarze

(1)
Radek | 30.09.2016, 15:34
Witam,
w mojej dużej wspólnocie zebrania sprawozdawcze odbywają się w kwietniu, wg. administratora ustawa mówi o obowiązku zwołania zebrania (zawiadomienia o zebraniu )do 31.03. natomiast samo zebranie może odbyć się nawet w grudniu
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19409|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16542|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11835|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl