• Druga edycja konkursu Lider Rynku Nieruchomości – Zarządca Roku 2017
  • Rusza IV edycja konkursu Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej
  • Dane na wagę prywatności i bezpieczeństwa
  • Kalkulator wyliczy korzyści właściciela i najemcy z poprawy efektywności energetycznej
  • Warszawa w biurowym rozkwicie

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Druga edycja konkursu Lider Rynku Nieruchomości – Zarządca Roku 2017

24.02.2017
Zachęceni ubiegłorocznym zainteresowaniem konkursem Zarządca Roku 2016, podjęliśmy decyzję o ogłoszeniu II edycji. Budująca bowiem była dokumentacja przysłana przez firmy zarządzające nieruchomościami startujące w konkursie w ubiegłym roku, potwierdzająca m.in. przeprowadzone...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Rusza IV edycja konkursu Lider Spółdzielczości Mieszkaniowej

24.02.2017
Redakcja miesięcznika „Administrator” i portalu www.administrator24.info ogłasza konkurs na najlepszą spółdzielnię mieszkaniową w 2017 roku.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Dane na wagę prywatności i bezpieczeństwa

Ślady jakie zostawiamy w internecie, zwłaszcza w social mediach, pozwalają szybko określić, czym na co dzień się zajmujemy i gdzie aktualnie możemy przebywać. Wystarczy kilka niepozornych informacji takich jak imię i nazwisko oraz miejsce pracy lub zamieszkania by znaleźć daną...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Kalkulator wyliczy korzyści właściciela i najemcy z poprawy efektywności...

Projekt RentalCal koncentruje się na ocenie możliwości poprawy efektywności energetycznej w sektorze mieszkaniowym, a konkretniej - w sektorze wynajmu lokali mieszkalnych.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (zarządzanie)

Warszawa w biurowym rozkwicie

06.02.2017
Warszawski rynek biurowy notuje świetne wyniki już od kilku lat, ale rok 2016 zapisze się zapewne jako najlepszy okres w rozwoju tego sektora w mieście. Ponadprzeciętna aktywność inwestorów przyniosła w pierwszych trzech kwartałach br. rekordową ilość, prawie 380 000 mkw. nowej...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Mecenas Marcin Płoszka o ustawie deweloperskiej

Redakcja Administratora  |  10.05.2012
Fot.: sxc.hu

Głównym celem ustawy deweloperskiej, która weszła w życie w ostatnich dniach kwietnia 2012 roku, jest zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i finansowego osób kupujących nieruchomości.

O tym, jakie rewolucyjne zmiany wprowadza ustawa i które z jej zapisów są najistotniejsze z punktu widzenia nabywcy mówi mecenas Marcin Płoszka z Kancelarii Radców Prawnych Robaszewska & Płoszka, specjalizującej się w prawie związanym z rynkiem nieruchomości:

29 kwietnia bieżącego roku weszła w życie ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, nazywana potocznie ustawą deweloperską.

Jej głównym celem jest zwiększenie bezpieczeństwa prawnego i finansowego osób kupujących nieruchomości. Jakie rewolucyjne zmiany wprowadza ustawa? Które z jej zapisów są najistotniejsze z punktu widzenia nabywcy?

Umowa deweloperska

Nowa ustawa definiuje zagadnienia związane z zawarciem umowy deweloperskiej, ewentualnym odstąpieniem od niej oraz przeniesieniem prawa własności na nabywcę. Od 29 kwietnia umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego, który ma kluczowe znaczenie z punktu widzenia ochrony interesów nabywcy nieruchomości.

Na mocy nowej regulacji, klient ma także możliwość odstąpienia od umowy deweloperskiej w sytuacji, kiedy deweloper nie dopełni swoich ustawowych obowiązków lub zawrze z kupującym umowę niezgodną z ustawą. Może się tak zdarzyć np. wówczas, gdy prace budowlane nie będą postępowały zgodnie z harmonogramem i realizacja inwestycji zostanie opóźniona.

Forma aktu notarialnego powoduje natomiast, że gdyby deweloper uchylał się od podpisania umowy przenoszącej prawo własności nieruchomości na kupującego, automatycznie powstaje roszczenie, którego można dochodzić na drodze sądowej.

Ponadto, zachowanie tej specyficznej formy umożliwia wpisanie roszczeń kupującego wynikających z umowy deweloperskiej do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości gruntowej, na której realizowana jest inwestycja.

Trzeba jednak mieć na uwadze, że w przypadku przerwania budowy, bądź jej nierozpoczęcia, nawet akt notarialny może okazać się nieprzydatny dla skutecznej realizacji roszczenia nabywcy. Dzieje się tak, ponieważ nabywca nie może dochodzić na drodze sądowej przeniesienia własności przedmiotu umowy, który w ogóle nie został wybudowany (a więc de facto nie istnieje).

Niestety, wprowadzona w ustawie forma aktu notarialnego, poza zwiększeniem bezpieczeństwa kupującego, wpływa też na podniesienie kosztów samej transakcji. Wzrost ten wynika z konieczności poniesienia kosztów taksy notarialnej za sporządzenie samej umowy oraz kosztów opłat sądowych, związanych z ujawnieniem umowy w księgach wieczystych prowadzonych dla nieruchomości.

Ustawa określa również, że opłatę za usługi notariusza oraz wypisy aktu uiszczają wspólnie klient i deweloper, podczas gdy dotychczas na ogół koszty te ponosił kupujący.

Rachunek powierniczy

Ponadto, ustawa nakłada na deweloperów obowiązek wprowadzenia rachunków powierniczych, na które klienci wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Ich obsługa leży w gestii banków. Rozwiązanie to znacznie zwiększa bezpieczeństwo finansowe nabywców poprzez wprowadzenie do relacji klient – deweloper zewnętrznego podmiotu. Rachunki mogą mieć dwie formy – otwartą i zamkniętą.

Przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez klienta na rachunek otwarty odbywa się stopniowo – w miarę postępów procesu budowy. Zadanie banku polega więc na bieżącym kontrolowaniu prac budowlanych, a firmy deweloperskie otrzymywać będą kolejne transze tylko pod warunkiem ukończenia każdego z etapów danej inwestycji.

Opcjonalnym mechanizmem ochrony interesów nabywców w przypadku wyboru otwartej formy rachunku powierniczego, jest możliwość wprowadzenia przez firmę deweloperską gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego, bank przelewa pieniądze na konto dewelopera jednorazowo - dopiero po ukończeniu budowy, w momencie przeniesienia prawa własności nieruchomości na kupującego.

Zabezpieczenie nabywców oparte na rachunku powierniczym jest obligatoryjne dla wszystkich realizacji wprowadzonych do sprzedaży po 29 kwietnia 2012 roku.

Ustawa chroni nabywców mieszkań także w przypadku upadłości dewelopera. To właśnie ich roszczenia mają być zaspokojone w pierwszej kolejności ze specjalnie wydzielonej masy majątkowej, na którą składać się będą m.in. środki umieszczone na rachunkach powierniczych i prawo własności lub użytkowania wieczystego działki, na której realizowana jest inwestycja. Owa masa majątkowa będzie wyodrębniona z całości masy upadłościowej.

Prospekt informacyjny

W związku z nową ustawą firmy deweloperskie zostały też zobligowane do prowadzenia szczegółowo określonych w przepisach działań informacyjnych, służących zapoznaniu potencjalnego klienta z sytuacją prawną oraz finansową danej spółki i realizowanej przez nią inwestycji.

Podstawowym obowiązkiem deweloperów jest przygotowanie tzw. prospektu informacyjnego, zawierającego szczegółowe dane na temat powstającej inwestycji. Firmy deweloperskie zostały zobowiązane dostarczyć prospekt każdej zainteresowanej osobie w formie papierowej lub elektronicznej.

Oczywiście w przypadku konieczności wprowadzenia ewentualnych zmian w tym dokumencie, deweloperzy będą musieli na bieżąco informować klientów o modyfikacjach i dostarczać im zaktualizowane egzemplarze.

W części ogólnej prospektu powinny znaleźć się takie informacje jak: dokładny opis inwestycji, jej stan prawny oraz harmonogram prac budowlanych i sposób ich finansowania. Natomiast w części indywidualnej powinny znajdować się wszelkie szczegóły dotyczące konkretnego lokalu, którym zainteresowany jest nabywca, a więc m.in. opis technologii wykonania i sposobu wykończenia oraz cena za metr kwadratowy.

Dodatkowo, prospekt powinien zawierać informacje o wszelkich innych planowanych inwestycjach budowlanych, komunikacyjnych i komunalnych w pobliżu kupowanej nieruchomości – pozwoli to klientom uzyskać istotną wiedzę na temat tego, jak będzie w przyszłości wyglądać ich sąsiedztwo. Niedopełnienie przez deweloperów obowiązków związanych z  prospektem informacyjnym lub podanie w nim fałszywych informacji, bądź zatajenie istotnych faktów, podlega odpowiedzialności karnej.

Podobnie jest w przypadku przekazywania potencjalnym nabywcom informacji, które są nieaktualne. Uchybienia w tym względzie mogą również być podstawą do odstąpienia nabywającego od umowy deweloperskiej – jeśli więc deweloper zaniedba kwestię prospektu informacyjnego, nabywca bez żadnych konsekwencji może zrezygnować z zakupu danej nieruchomości.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Nie ma wątpliwości co do tego, że cel przyświecający twórcom ustawy deweloperskiej, czyli zwiększenie bezpieczeństwa nabywców lokali realizowanych w ramach projektów deweloperskich, jest jak najbardziej słuszny. Należy jednakże postawić pytanie, na ile ta szlachetna idea została zrealizowana w praktyce oraz jakie mogą być rzeczywiste skutki jej wdrożenia.

Po pierwsze, trzeba wziąć pod uwagę fakt, że w związku z nową ustawą deweloperzy ponosić będą koszty obsługi rachunków powierniczych oraz gwarancji przez banki. Po drugie, z powodu konieczności wprowadzenia złożonych procedur obsługi prawnej zwiększą się koszty administrowania projektami.

Co więcej, pamiętać trzeba także o kosztach biur sprzedaży, które są odpowiedzialne za przygotowanie prospektów i nowych projektów umów. Konieczność poniesienia przez deweloperów tak wielu różnych wydatków  z pewnością będzie musiała zostać wkalkulowana w ostateczną cenę nieruchomości.

Niepokoić może także fakt, że twórcy ustawy w kilkudziesięciu paragrafach próbują w niezbyt czytelny sposób opisać i uregulować bardzo złożony stan prawny, jednocześnie nakładając za nieprzestrzeganie nowej ustawy bardzo poważne sankcje, włączając w to również sankcje karne.

Wieloznaczność licznych zapisów dokumentu oraz brak orzecznictwa oznaczają duże ryzyko biznesowe dla deweloperów. Dopiero pierwsze wyroki sądów pozwolą wyjaśnić rozliczne wątpliwości i zweryfikują, na ile nowa ustawa spełnia pokładane w niej oczekiwania.

Czytaj też: W nowych domach jednolite pomiary powierzchni użytkowej >

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

 


Pobierz BEZPŁATNY E- BOOK o planowaniu remontach i inwestycjach na 2017 »

Wyjątkowy e-book, niezbędny w pracy każdego zarządcy nieruchomości zawiera poniższe rozdziały:

1. Obowiązki właściciela i zarządcy nieruchomości

2. Definicje

3. Określenie zużycia budynku - kontrole stanu technicznego (...) »

 


 


Uzyskaj ofertę na zarządzanie nieruchomością od zarządców za DARMO »


• aktualna baza zarządców z całej Polski

• wyszukiwanie zarządców działających w pobliżu

• usługa bezpłatna i bez zobowiązań

• wystarczą 2 minuty, aby złożyć zapytanie o ofety »

 


Jak zweryfikować efektywność energetyczną nieruchomości przed zakupem » Jak udoskonalić pomiar wilgotności i temperatury »
Czy wiesz jak zoptymalizować zużycie energii? Chcesz płacić mniej za ogrzewanie? (...) czytaj» (...) zestaw miernika wielofunkcyjnego z radiową sondą temperatury i wilgotności oraz sondą do pomiaru współczynnika "U" (...) czytaj dalej »

 

Na czym stracisz wybierając zły wodomierz i jak tego uniknąć »

Co zmienia źle dobrany, przewymiarowany wodomierz? Dlaczego to takie ważne, by wychwycić ten problem możliwie szybko? (...) czytaj »


 

 

Co zrobić by nie wymieniać rur w 5 krokach » Jak szybko i skutecznie osuszyć mury »
Każdego dnia w budynkach mieszkalnych wymieniane są rury, szczególnie piony wody ciepłej (...) czytaj dalej » Osuszanie murów nie ma wpływu na statykę budynku - tzw. "osiadanie" (...) czytaj dalej »

 

 


Kto uszczelni dachy membraną »

 

Utrzymanie dachu w odpowiednim (prawidłowym) stanie technicznym to dla właściciela, zarządcy (....) czytaj dalej »

 


Szukasz sprawdzonego zarządcy? Zajrzyj na stronę » Ocieplanie stropów piwnic - na jakie trudności możesz napotkać?
Bezpłatne sterowanie bramą telefonem przez mieszkańców osiedla przynosi ogromne udogodnienia (...) czytaj dalej » Zima i wszyscy myślą o tym, co zrobić, by w naszych domach było cieplej, a jednocześnie – by nie przepłacać za ogrzewanie (...) czytaj dalej »

 



 


Nowe sposoby na pokonanie barier architektonicznych »




Krzesełka schodowe dla seniorów jako skuteczny i tani sposób na zniwelowanie bariery architektonicznej »

Czego jeszcze nie wiesz o platformach schodowych? »

Jak zlikwidować bariery architektoniczne w bloku wielomieszkaniowym »



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 247 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

1/2/2017

Aktualny numer:

Administrator 1/2/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Winne kulawe prawo i brak świadomości ekologicznej
  • - Projekt zmian ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12548|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl