CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma

Michał  Gruca  |  Administrator 5/2012  |  21.12.2012  |  3
Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma
Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma
sxc.hu

Wraz z wejściem w życie Ustawy deweloperskiej pod koniec kwietnia br. wróciła obligatoryjność stosowania jednolitych norm obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (DzU z 2011 r. nr 232, poz. 1377), zwana potocznie ustawą deweloperską, weszła w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r.

Powierzchnia użytkowa mieszkania - obligatoryjna jedna norma

Zasadniczym celem ustawy jest zapewnienie nabywcom lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych wzmożonej ochrony, w szczególności przed ryzykiem niewypłacalności dewelopera. Ustawa wprowadza szczegółowe regulacje dotyczące treści umowy deweloperskiej, przede wszystkim co do obowiązków dewelopera przed jej zawarciem, treści i skutków umowy oraz prawa odstąpienia od niej. Dotychczasowe analizy ustawy skupiały się przede wszystkim na wymienionych elementach, tymczasem ustawa zawiera również regulacje nowelizujące przepisy Prawa budowlanego.

Skutkiem wspomnianej nowelizacji jest wprowadzenie obowiązku dewelopera w zakresie umieszczania w oświadczeniu kierownika budowy, stanowiącego załącznik do wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie budynku mieszkalnego, dodatkowej informacji o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku i poszczególnych lokali mieszkalnych, zgodnie z Polską Normą PN ISO 9836:1997 (Czytaj więcej na ten temat).

Norma ta została przyjęta jako miarodajna podstawa dokonania pomiaru powierzchni zgodnie z projektem rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego. Oznacza to powrót do obligatoryjnie stosowanych, jednolitych norm obliczania powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych.

Wbrew obowiązującej w dzisiejszej rzeczywistości magii słowa deregulacja, taki odwrót od zasad „rynkowych”, niewątpliwie leży w najlepszym interesie kupujących.

 

 

Jedna miara

Przypomnieć należy, iż do 3 kwietnia 1999 r. obliczanie powierzchni użytkowej budynków obligatoryjnie dokonywane było według Polskiej Normy PN-70/B-02365 – „Powierzchnia budynków. Podział, określanie i zasady obmiaru". Norma ta utraciła status normy obowiązującej z dniem wejścia w życie Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 4 marca 1999 r. w sprawie wprowadzenia obowiązku stosowania niektórych Polskich Norm DzU nr 22, poz. 209). Uzasadnieniem powyższego było przekonanie, iż „rynek” samodzielnie doprowadzi do wypracowania najlepszego rozwiązania w zakresie pomiaru powierzchni nowobudowanych lokali. Owszem, doprowadził, choć wynik tego był najlepszy dla strony silniejszej tj. deweloperów, z wyraźną szkodą dla strony słabszej tj. konsumentów.

Brak jednolitej definicji powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego

Zatem, począwszy od 4 marca 1999 roku brak było przepisów regulujących omawiane zagadnienie. Sytuację dodatkowo komplikowało ustawodawstwo, które zawierało i nadal zawiera kilka różnych definicji powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego.

Tytułem przykładu, ustawa z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (DzU z 2010 r. nr 95 poz. 613 ze zm.), definiuje powierzchnię użytkową budynku lub jego części jako powierzchnię mierzoną po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych; za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Ustawa nie zawiera przy tym żadnych dalszych wskazówek, według których nale­ży dokonywać obmiaru powierzchni użytkowej. Przyjąć zatem należy, iż w pozostałym zakresie znajdzie zastosowanie Polska Norma PN-ISO 9836:1997.

Z kolei ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (DzU z 2005 r., nr 31 poz. 266 ze zm.) powierzchnię użytkową definiuje jako powierzchnię wszystkich pomieszczeń, znajdujących się w lokalu, a w szczególności pokoi, kuchni, spiżarni, przedpokoi, holi, korytarzy, łazienek oraz innych pomieszczeń służących mieszkalnym i gospodarczym potrzebom lokatora, bez względu na ich przeznaczenie i sposób używania; za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału. Art. 2 ust. 2 wymienionej ustawy wskazuje, iż obmiaru powierzchni użytkowej lokalu, o której mowa w ust. 1 pkt 7, dokonuje się w świetle wyprawionych ścian. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, natomiast o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Opisane reguły obliczania powierzchni zostały przejęte przez ustawę z nieobowiązującej już normy PN-70/B-02365.

Pomimo utraty przez nią statusu normy obowiązującej ustawodawca nie dokonał potrzebnych zmian w ustawie w zgodzie z obecnie obowiązującą Polską Normą PN-ISO 9836:1997. Jest to o tyle istotne, iż jak wskazuje analizowany przepis pozostałe zasady obliczania powierzchni należy przyjmować zgodnie z Polską Normą odpowiednią do określania i obliczania wskaźników powierzchniowych i kubaturowych w budownictwie, tj. Polską Normą PN-ISO 9836:1997.

Oznacza to, iż na obmiar powierzchni na potrzeby wspomnianej ustawy dokonywany jest z wykorzystaniem reguł ustanowionych przez dwie różne normy obliczania powierzchni. Pozostałe zasady mające swoje źródło w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 dotyczą m.in. wysokości, na jakiej dokonuje się obmiaru powierzchni, wpływu wnęk i występów ściennych na ustalenie całkowitej powierzchni użytkowej oraz reguł obliczania powierzchni zewnętrznych niezamkniętych ze wszystkich stron tj. tarasów czy loggii.

De lege ferenda wskazać należy, iż sytuacja, w której definicje ustawowe powierzchni użytkowej różnią się na tyle, iż może to powodować nawet znaczące różnice w wynikach pomiaru powierzchni użytkowej jest niczym nieuzasadniona i wymaga interwencji ustawodawcy. Problem ten jest szczególnie aktualny wobec wejścia w życie z dniem 29 kwietnia 2012 r. rozporządzenia Ministra Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego,o którym mowa powyżej. Proponowana nowelizacja mogła bowiem również dotyczyć określenia zasad pomiaru powierzchni użytkowej wskazanych w ustawie z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, poprzez dostosowanie jej zapisów w całości do obecnie obowiązującej Polskiej Normy PN-ISO 9836:1997.

[nowy ebook - orzecznictwo sądowe] 

POBIERZ ZA DARMO »

  

ZOBACZ SPIS TREŚCI »

Najistotniejsze jest jednak, iż żadna z tych norm nie jest obecnie wiążąca dla deweloperów, którzy stosują różne metody obmiaru powierzchni użytkowej. Różnice w wynikach pomiarów w skrajnych przypadkach sięgają nawet kilku metrów kwadratowych.

Umowa z deweloperem

W umowach zawieranych z deweloperami można znaleźć zapisy nakazujące obliczanie powierzchni lokali zgodnie z wycofaną w 1999 r. normą PN70 / B02365. Norma ta zakłada m.in., iż pomiar następuje na wysokości metra nad podłogą, w stanie surowym, tj. bez tynków i okładzin, wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 wlicza się do powierzchni mieszkania, natomiast pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 potrąca się z powierzchni pomieszczenia i dolicza się do powierzchni konstrukcji. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części o wysokości w świetle równej lub większej od 2,20 m należy zaliczać do obliczeń w 100%, o wysokości równej lub większej od 1,40 m, lecz mniejszej od 2,20 m – w 50%, o wysokości mniejszej od 1,40 m pomija się całkowicie. Dokładność pomiaru wynosiła przy tym 0,1 m2.

Projekt nowego rozporządzenia zakłada dokonywanie obmiaru powierzchni użytkowej według normy PN-ISO 9836:1997. Od tej pory deweloperzy będą mieli obowiązek obliczania powierzchni użytkowej lokali w stanie całkowicie wykończonym, na poziomie podłogi. Wnęki w ścianach o powierzchni powyżej 0,1 m2 nie będą doliczane do powierzchni mieszkania, natomiast pilastry i inne występy ścienne o powierzchni powyżej 0,1 m2 będą potrącane z powierzchni lokalu. Powierzchnię pomieszczenia liczy się w całości, zgodnie z powierzchnią jego podłogi, a następnie dzieli się ją na dwie części – o wysokości 1,90 m i więcej oraz o wysokości poniżej 1,90 m, która może być zaliczona tylko do powierzchni pomocniczej, której nie wlicza się do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Powierzchnie zewnętrzne niezamknięte ze wszystkich stron, a dostępne z danego pomieszczenia dolicza się do powierzchni tego pomieszczenia, wskazując oddzielnie: powierzchnie nienakryte (balkony, tarasy) oraz powierzchnie nakryte (loggie). Dokładność pomiarów powinna wynosić 0,01 m2.

Ponadto, przypomnieć należy, iż często stosowanym przez deweloperów wybiegiem jest umieszczanie klauzul umownych dopuszczających zmiany powierzchni lokalu z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub wykonawczych, wiążąc takie zmiany z konsekwencjami finansowymi.

Klauzule takie należy ocenić jednoznacznie negatywnie, jako sprzeczne z prawem. Wybudowanie lokalu mieszkalnego o określonej z góry powierzchni użytkowej stanowi świadczenie główne ze strony dewelopera, z którym ściśle związany jest obowiązek zapłaty ceny przez kupującego.

Zastrzeżenie dopuszczalności jednostronnej zmiany treści świadczenia przez dewelopera stanowi rażące naruszenie interesów konsumenta.

W tym duchu wielokrotnie wypowiadał się także Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów, zaliczając do niedozwolonych m.in. następujące postanowienia umowne: „strony dopuszczają możliwość nieznacznej zmiany powierzchni lokalu, tarasu, komórki przygarażowej, których dotyczy niniejsza umowa z przyczyn architektoniczno-konstrukcyjnych lub odchyłek wykonawczych” czy „strony uzgadniają, iż różnica wynosząca +/– 3% (trzy procent) pomiędzy rzeczywistą powierzchnią apartamentu ustaloną w sposób określony w niniejszym artykule, a powierzchnią apartamentu wskazaną w niniejszej umowie jest dopuszczalne i nie będzie stanowić podstawy do korekty ceny.”

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Aby nie narazić się na zarzut naruszenia interesów kupującego, deweloper powinien indywidualnie negocjować zapisy dotyczące zmiany powierzchni użytkowej lokalu. W innym przypadku konsument ma pełne prawo żądać zbadania takiego postanowienia umownego przez sąd. Niestety, wspomniane „negocjacje” często mają charakter fikcyjny.

Ze względu na wprowadzenie jednolitej i powszechnie obowiązującej normy obmiaru powierzchni użytkowej nowelizację Prawa budowlanego należy ocenić pozytywnie. Zauważyć należy, iż obecna dowolność uzasadniona była dążeniem do zapewnienia stronom umów swobody umożliwiającej wybór najbardziej korzystnego rozwiązania – z obopólnego punktu widzenia. Swoboda ta okazuje się jednak przekleństwem dla konsumenta w sytuacji, gdy deweloper, korzystając z różnych argumentów, dowodzi, iż raz przyjętego rozwiązania nie można zmienić. Z tego punktu widzenia najważniejszą konsekwencją planowanej zmiany będzie umożliwienie kupującym porównania lokali oferowanych na rynku przez różnych deweloperów.

Komentarze

(1)
Inżynier | 05.03.2015, 13:07
" ... DzU z 2010 r. nr 95 poz. 613 ... Ustawa nie zawiera przy tym żadnych dalszych wskazówek, według których nale­ży dokonywać obmiaru powierzchni użytkowej. Przyjąć zatem należy, iż w pozostałym zakresie znajdzie zastosowanie Polska Norma PN-ISO 9836:1997... '
Otóż nie, ww. ustawa, mówi natomiast wyraźnie w art. 4 ust. 2 " ... 2. Powierzchnię pomieszczeń lub ich części oraz część kondygnacji o wysokości w świetle od 1,40 m do 2,20 m zalicza się do powierzchni użytkowej budynku w 50%, a jeżeli wysokość jest mniejsza niż 1,40 m, powierzchnię tę pomija się ..."
Pozdrawiam
Inżynier
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Zarządco potrzebny Ci specjalistyczny przegląd pompowni deszczowej lub sanitarnej?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiCzy wiesz, że posiadając urządzenie służące ochronie środowiska jesteś zobowiązany do dokonywania regularnych przeglądów? Terminy zbliżają się nieubłaganie, a w książce serwisowej dalej nie ma wpisu?... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16926|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10537|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10105|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl