CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

O kredyty bankowe może być trudniej…

Jerzy Bolkowski  |  Administrator 5/2012  |  04.10.2012
O kredyty bankowe może być trudniej…
O kredyty bankowe może być trudniej…

Zaangażowanie banków w finansowanie obiektów budowlanych będzie zapewne selektywne i ograniczone w nawiązaniu do kondycji kapitałowej kredytobiorców.

W polskim systemie bankowym problem ten jest szczególnie istotny, ponieważ od wielu lat istnieje niekorzystna relacja pomiędzy depozytami klientów a wartością udzielanych kredytów. Lukę tę banki zapełniają pożyczkami na międzynarodowym rynku kapitałowym, za które płacą narzucone przez pożyczkodawców oprocentowanie.

System bankowy po Bazylei

Począwszy od stycznia 2012 roku obowiązują międzynarodowe przepisy tzw. „Bazylea III”. W myśl nowych regulacji banki europejskie będą zmuszone podnieść poziom kapitałów jakimi dysponują. System bankowy będzie dzięki temu bardziej stabilny, a przede wszystkim bezpieczny. Eksperci finansowi przewidują, że wdrożenie nowych przepisów spowoduje podwyższenie kosztów pozyskiwania kapitałów przez banki, a to w konsekwencji może przyczynić się do ograniczania przez nie skali udzielanych kredytów, zwłaszcza związanych z rynkiem nieruchomości. Stosownie do wspomnianych regulacji banki zobowiązane będą także do utrzymywania kapitału podstawowego na poziomie co najmniej 4,5% swoich aktywów. Będzie to poziom o 2,5% wyższy niż ma to miejsce obecnie. Niezależnie od tego banki europejskie będą musiały utrzymywać tzw. kapitałowy bufor bezpieczeństwa w wysokości 2,5% swoich aktywów.

Zmiany te wprowadzane będą stopniowo do końca 2019 roku, ale ich skutki mogą wpływać na zdolność kredytową banków już w roku bieżącym i będą sukcesywnie narastały.

Należy pamiętać, że długoterminowy charakter kredytów na finansowanie przedsięwzięć inwestycyjnych wymaga długoterminowego oszczędzania klientów, a to w polskiej praktyce nie wygląda najlepiej, czego dowodem jest przewaga wartości udzielanych kredytów nad zgromadzonymi w bankach depozytami. Brak w kraju długoterminowego pieniądza banki kredytujące uzupełniały do niedawna środkami pozyskiwanymi na dogodnych warunkach od swoich „banków matek”, z reguły bogatych zagranicznych instytucji finansowych. Nowe przepisy, które dotykają w równiej mierze banki zagraniczne, bardzo ograniczą to źródło, a w związku z tym dostępność funduszy na rynku międzynarodowym maleje. Pojawiła się ostra konkurencja na tym rynku, wskutek czego pożyczkodawcy bardziej niż dotąd uzależniają cenę pieniądza od kondycji finansowej i wiarygodności kredytowej pożyczkobiorcy. Zyskowne banki o „zdrowym” portfelu kredytowym mają szanse na pozyskiwanie tańszego finansowania, a żeby temu sprostać muszą odpowiednio dostosowywać swoją politykę kredytową a przede wszystkim bardziej restrykcyjnie oceniać klientów i ich wiarygodność kredytową. Banki, które wymogów tych nie spełnią będą zmuszone ograniczać akcję kredytową lub podwyższać oprocentowanie na niekorzyść klientów. W nowych warunkach banki będą więc zainteresowane kredytowaniem mniej ryzykownych nieruchomości, dobrze zlokalizowanych obiektów zapewniających odpowiedni zysk. Ważny także będzie odpowiedni udział własny inwestora mierzony dwoma wskaźnikami: relacji kwoty kredytu do wartości nieruchomości oraz kwoty kredytu do kosztów inwestycji.

Co prawda obecnie polskie banki mają solidną bazę kapitałową zapewniającą wypłacalność, tym niemniej wprowadzenie wymogów narzuconych „Bazyleą III” będzie oznaczało także dla krajowych banków wzrost zapotrzebowania na kapitał. Większość banków w Polsce utrzymuje obecnie wskaźniki kapitałowe powyżej poziomów minimalnych obowiązujących w regulacji „Bazylea III”. Według danych Komisji Nadzoru Finansowego (KNF) przeciętny współczynnik wypłacalności banków na koniec 2011 wyniósł około 13%, podczas gdy minimalny poziom wymagany przez „Bazyleę III” wyniesie 10,5% po sukcesywnym wzroście do 2019 r.

Rekomendacje KNF

Powinniśmy jednak spodziewać się zmian i ograniczeń narzuconych przez Komisję Nadzoru Budowlanego.

Już obecnie większość banków polskich stosuje ostrzejsze kryteria przy udzielaniu kredytów niż jeszcze kilka miesięcy temu. Banki dokładnie sprawdzają kondycję finansową pożyczkobiorców, analizują jak inwestor spłacał poprzednie kredyty i bardziej rygorystycznie domagają się wkładu własnego (zazwyczaj ok. 35% wartości projektu).

Nowe rekomendacje KNF nakładają na polskie banki obowiązek bardziej restrykcyjnej oceny swoich klientów. Przykładowo inwestor zabiegający o uzyskanie kredytu hipotecznego musi posiadać zdolność kredytową, która zapewni spłatę zaciągniętego kredytu w ciągu 25 lat, a to oznacza konieczność zapewnienia większej niż dotychczas rentowności podejmowanych przedsięwzięć inwestycyjnych.

W przypadku kredytów komercyjnych banki oczekują zapewnienia, że deweloper pozyskał już najemców na około 60% powierzchni nawet tych, które dopiero powstaną.

Ponadto obecnie coraz mniej banków udziela kredyty w walutach obcych, a chętni muszą spełniać bardzo ostre wymagania. Równocześnie popyt na kredyty walutowe znacznie zmalał ze względu na ryzyko kursowe.

Kryteria a kredyty

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego i nowelizacja Ustawy o kredycie konsumenckim oraz wdrożenie uprzednio omówionych wymagań „Bazylea III” nie mogły pozostać bez wpływu na skalę zainteresowania inwestorów kredytami mieszkaniowymi. Równocześnie wielu chętnym na zaciągnięcie kredytu banki odmówiły ze względu na brak zdolności kredytowej. Natomiast dla tych klientów, którzy spełniają warunki finansowe pojawiła się dogodna sytuacja rynkowa na zakup nieruchomości mieszkaniowej – podaż mieszkań zarówno na rynku pierwotnym (deweloperskim), jak też wtórnym jest bardzo duża. Do dyspozycji są zarówno mieszkania drogie, luksusowe w nowoczesnych apartamentowcach, jak też w osiedlach oferujących mieszkania o niższym standardzie i bardziej umiarkowanych cenach (co nie oznacza niskich).

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Na rynku pojawiają się mieszkania duże jak też niewielkie, a w związku z tym bardziej dostępne. Deweloperzy skłonni są do negocjowania cen, co łatwo dostrzec porównując ceny „wywoławcze” z cenami transakcyjnymi. Stosowane są przeróżne rabaty, dogodne warunki zapłaty, a także oferty mieszkań wyposażonych już w sprzęt AGD itp. Można też wybrać droższe oferty mieszkań o atrakcyjnych lokalizacjach, jak też tańsze lokale położone w dzielnicach peryferyjnych lub podmiejskich ale dogodnie skomunikowanych.

Niektórzy eksperci uważają, że po spełnieniu wymogów „Bazylei III” i Komisji Nadzoru Finansowego banki powrócą do poprzednich bardziej liberalnych kryteriów przy udzielaniu kredytów. Będzie to oczywiście zależało od ogólnej kondycji gospodarczej po ustąpieniu negatywnych uwarunkowań kryzysowych, ale prognozowanie koniunktury zawsze jest bardzo ryzykowne.

Zmiany w prawie a rynek mieszkaniowy

Coraz więcej sprzedających nie radzi sobie ze sprzedażą mieszkań i szukają pomocy w biurach nieruchomości, a te jeszcze nigdy nie miały tylu ofert sprzedaży. Jak dowodzą analizy przeprowadzane w biurach sieci KNC, tylko 20% miesięcznych transakcji stanowią te dotyczące mieszkań (i chodzi tu o rynek wtórny), pozostałe transakcje dotyczą domów i niezabudowanych działek rolnych i budowlanych. Za taki stan zdecydowanie odpowiadają nadal wysokie ceny ofertowe mieszkań, bo też sprzedający uporczywie utrzymują ceny możliwe do osiągnięcia 4–5 lat temu! Spadki cen mieszkań, o których tak szumnie mówią analitycy rynku nieruchomości są stosunkowo niewielkie, bo rzędu 10–15%. Utrzymujący się o dziwo wysoki poziom cen na rynku wtórnym doprowadził do sytuacji, w której mieszkania na rynku pierwotnym w mniejszych miastach były takie same lub cenowo zbliżone do cen mieszkań z rynku wtórnego. Skutek? Kupujący częściej wybierali nowe mieszkania – zdecydowanie tańsze w eksploatacji, o nowoczesnym rozkładzie pomieszczeń, często aranżowanym pod konkretnego nabywcę. Sytuacja na rynku nieruchomości lokalowych utrzymuje się, jak obserwuję na podobnym poziomie już od co najmniej 2 lat i nic według mnie nie zapowiada większych zmian w tej kwestii. W biurach nieruchomości jest wiele ofert złożonych więcej niż rok temu. Mieszkania te ciągle czekają na swoich nabywców.

Tylko polepszenie kondycji finansowej kupujących może odwrócić panującą na rynku sytuację, a na to niestety się nie zanosi. Ograniczenia w dostępności kredytów hipotecznych doprowadziły do znacznego spadku udzielanych kredytów, a żaden z banków jak na razie nie proponuje nowego, atrakcyjnego produktu, który mógłby być motorem napędowym sektora kredytów udzielanych na zakup mieszkania.

Ponadto, hamulcem powstrzymującym przed podjęciem decyzji o nowych zobowiązaniach kredytowych jest również bardzo niepewna sytuacja na rynku pracy i niestety nadal wysoko utrzymująca się stopa bezrobocia. Moim zdaniem utrzymujący się od co najmniej 2 lat stan niewielkiego popytu i niewielkich spadków cen mieszkań – będzie utrzymywał się również w tym roku. Nic, niestety, nie zapowiada większych zmian.

Rafał Stec prezes firmy KNC Nieruchomości

Tzw. ustawa deweloperska nakłada na deweloperów obowiązek wprowadzenia rachunków powierniczych, na które klienci wpłacać będą środki przeznaczone na zakup nieruchomości. Ich obsługa leży w gestii banków. Rozwiązanie to znacznie zwiększa bezpieczeństwo finansowe nabywców poprzez wprowadzenie do relacji klient – deweloper zewnętrznego podmiotu. Rachunki mogą mieć dwie formy – otwartą i zamkniętą. Przekazywanie deweloperowi środków wpłaconych przez klienta na rachunek otwarty odbywa się stopniowo – w miarę postępów procesu budowy. Zadanie banku polega więc na bieżącym kontrolowaniu prac budowlanych, a firmy deweloperskie otrzymywać będą kolejne transze tylko pod warunkiem ukończenia każdego z etapów danej inwestycji. Opcjonalnym mechanizmem ochrony interesów nabywców w przypadku wyboru otwartej formy rachunku powierniczego, jest możliwość wprowadzenia przez firmę deweloperską gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego, bank przelewa pieniądze na konto dewelopera jednorazowo – dopiero po ukończeniu budowy.

Konieczność poniesienia przez deweloperów wielu różnych wydatków z pewnością będzie musiała zostać wkalkulowana w ostateczną cenę nieruchomości. Niepokoić może także fakt, że twórcy ustawy w kilkudziesięciu paragrafach próbują w niezbyt czytelny sposób opisać i uregulować bardzo złożony stan prawny, jednocześnie nakładając za nieprzestrzeganie nowej ustawy bardzo poważne sankcje (również karne). Wieloznaczność licznych zapisów dokumentu oraz brak orzecznictwa oznaczają duże ryzyko biznesowe dla deweloperów. Dopiero pierwsze wyroki sądów pozwolą wyjaśnić rozliczne wątpliwości i zweryfikują, na ile nowa ustawa spełnia pokładane w niej oczekiwania.

Marcin Płoszka – radca prawny Robaszewska & Płoszka. Radcowie Prawni

 

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10798|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10372|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl