CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wykup lokalu mieszkalnego od gminy z bonifikatą

Kupno lokalu mieszkalnego od gminy to jeden z tańszych i zarazem łatwiejszych sposobów aby stać się właścicielem własnego mieszkania. Wiąże się on jednak także z pewnymi niedogodnościami.

Kupno lokalu mieszkalnego od gminy to jeden z tańszych sposobów na stanie się właścicielem własnego mieszkania, albowiem zgodnie z art. 68 ust. 1 pkt 7 ustawy z dnia 21 sierpnia 1998 r. o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.) właściwy organ może udzielić bonifikaty od ceny nieruchomości, na podstawie odpowiednio zarządzenia wojewody albo uchwały rady lub sejmiku, jeżeli nieruchomość jest sprzedawana jako lokal mieszkalny. Jest to również jeden z łatwiejszych sposobów, ponieważ co do zasady sprzedaż nieruchomości będących własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego następuje w drodze przetargu. Jednakże zgodnie art. 37 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli następuje to na rzecz osoby, której przysługuje pierwszeństwo w jej nabyciu, np. jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony (vide art. 34 ust. 1 pkt 1).

Nic dziwnego, że tzw. wykup mieszkania od gminy cieszy się niemałą popularnością. Jest on bowiem tańszy niż nabycie lokalu na wolnym rynku, a ponadto dużo łatwiejszy niż nabycie własności innych nieruchomości publicznych. Trzeba jednak pamiętać, że i dla gmin takie warunki sprzedaży lokali mieszkalnych są w pewien sposób opłacalne, bowiem dzięki takim warunkom istnieje duża chęć wykupu lokali. To z kolei powoduje, iż mają one stosunkowo łatwe, dość pewne do przewidzenia i stałe źródło dochodu, którym mogą zasilić własny budżet. Powstaje jednak pytanie, czy takie podejście jest najlepszym możliwym rozwiązaniem, szczególnie w perspektywie dłuższego okresu czasu.

Sposób ustalenia i wysokość bonifikaty

W przypadku gmin właściwym organem, który określa stawki bonifikaty będzie rada gminy. Określenie tych stawek wiąże się z zasadami zbywania nieruchomości, a co z tym idzie jest czynnością zastrzeżoną do wyłącznej właściwości rady gminy [art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (DzU z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.)]. Podejmując stosowną uchwalę w tym względzie, rada gminy określa w szczególności warunki udzielenia bonifikat i wysokość stawek procentowych. Rzeczona bonifikata ma charakter fakultatywny a jej przyznanie, w tym wysokość, zostało pozostawione pod uznanie właściwego organu. Bonifikata obejmuje cenę lokalu, w tym cenę udziału w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu. Bonifikata udzielana od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości. Określenie w uchwale warunków przyznania bonifikaty wpisuje się w całokształt przepisów dotyczących gospodarowania nieruchomościami publicznymi i ma zapewnić przejrzystość zasad w sprawowaniu zarządu nad mieniem komunalnym. W praktyce fakultatywność przyznania bonifikaty sprowadza się najczęściej do najbardziej widocznego skutku, tj. różnych stawek obowiązujących w różnych gminach (zazwyczaj związane jest to z różnym okresem najmu i jego sposobem wyliczania do wykupu), a także do różnych możliwości i warunków rozkładania ceny zakupu na raty. Rozłożenie ceny może np. być związane z zabezpieczeniem należności poprzez ustanowieniem hipoteki na sprzedawanym lokalu, czy też poddaniem się przez kupującego dobrowolnej egzekucji w trybie art. 777 § 1 pkt 4 i 5 KPC. Podkreślić jednak w tym miejscu należy, iż spełnienie przesłanek uprawniających do otrzymania bonifikaty, nie uprawnia do przeniesienia własności lokalu, tzn. jego wykupu. Sprzedaż lokali komunalnych to nie obowiązek gminy, ale normalne uprawnienie do rozporządzania rzeczą przysługujące jej właścicielowi.

Zwrot bonifikaty

Wykup lokalu mieszkalnego od gminy z udzieloną bonifikatą wiąże się jednak także z pewnymi niedogodnościami, a mianowicie ze swoistym ograniczeniem swobody w rozporządzaniu zakupioną nieruchomością. Jeżeli bowiem nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Ograniczenie to nie dotyczy przeniesienia własności mieszkania poprzez:

  • zbycie na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem, że osoba ta nie może zbyć lub wykorzystać nieruchomości na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia;
  • zamiany lokalu mieszkalnego na inny lokal mieszkalny albo nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe;
  • sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe.

Przez osobą bliską należy rozumieć zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione oraz osobę, która pozostaje ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu. Próbując ustalić kogo należy określić mianem „osoby pozostającej we wspólnym pożyciu” można posiłkować się uchwałą Sądu Najwyższego z 20 listopada 2009 r. (sygn. akt III CZP 99/09), chociażby z tego powodu, że w art. 691 KC znajduje się także sformułowanie dotyczące osoby „która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu” – tylko nie ze zbywcą, ale z najemcą. W nadmienionej uchwale Sąd Najwyższy stwierdził, iż „…faktyczne wspólne pożycie (…) oznacza więź łączącą dwie osoby pozostające w takich relacjach jak małżonkowie (konkubinat – przyp. aut.).” Nie wystarczy zatem, aby osoba bliska stale zamieszkiwała ze zbywcą i łączyły ją z nim tylko więzy uczuciowe i gospodarcze. Nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia i w ciągu 12 miesięcy przeznaczył środki uzyskane z jego sprzedaży na spłatę kredytu bankowego zaciągniętego na budowę i wykończenie budynku mieszkalnego, znajdującego się na nieruchomości nabytej przed datą sprzedaży, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (patrz uchwała SN z 30 marca 2012 r., sygn. akt III CZP 4/12). Z kolei w uchwale z 26 stycznia 2012 r. (sygn. akt III CZP 87/11) Sąd Najwyższy stwierdził, iż nabywca lokalu mieszkalnego z bonifikatą, który zbył ten lokal przed upływem pięciu lat od dnia nabycia, ma obowiązek zwrotu części bonifikaty w wysokości proporcjonalnej do kwoty uzyskanej ze zbycia, nieprzeznaczonej na nabycie innego lokalu mieszkalnego. W uzasadnieniu tej uchwały SN zauważył m.in., iż przyjmując ściśle literalną wykładnię art. 68 ust. 2a pkt 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami należałoby uznać, że osoby zobowiązane tym przepisem do zwrotu bonifikaty zobowiązane są do zwrotu jej w całości. Taka wykładnia prowadzi jednak do konsekwencji, które pozostają w opozycji do celu jaki ma realizować regulacja zawarta w art. 68 UGN, która z kolei jest urzeczywistnieniem zasady wyrażonej w art. 75 Konstytucji. (…) Gdyby literalnie wykładać art. 68 ust. 2a pkt 5 Ustawy o gospodarce nieruchomościami, to cena nabycia nowego lokalu z zachowaniem prawa do zatrzymania bonifikaty musiałaby co do grosza zgadzać się z wysokością środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy. Oznaczałoby to konieczność poszukiwania lokalu, którego wartość byłaby identyczna jak lokalu nabytego od gminy, co wydaje się w praktyce mało realne. W istocie taka interpretacja tego przepisu zmuszałby nabywcę lokalu od gminy do ukrywania w umowach prawdziwej wartości nabywanego lokalu i wpisywania ceny równej wysokości środków otrzymanych ze sprzedaży lokalu nabytego od gminy… Nie taki jest cel Ustawy o gospodarce nieruchomościami, która (…) nie może zachęcać do działań niezgodnych z prawem.” (uchwała SN z 26 stycznia 2012 r., sygn. akt III CZP 87/11). 

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Zwrot następuje na żądanie właściwego organu. Patrząc tylko z perspektywy cywilistycznej lub Ustawy o gospodarce nieruchomościami można dojść do wniosku, iż słowo „żądanie” pozostawia organowi pewną swobodę w podjęciu decyzji, czy żądać zwrotu bonifikaty, czy też tego nie czynić. Niemniej jednak, rozpatrując tę kwestię powinniśmy np. także brać pod uwagę aspekt finansów publicznych. Patrząc w ten sposób można dojść do wniosku, iż właściwy organy, celem należytego zabezpieczenia interesów gminy, w każdym przypadku powinien żądać zwrotu bonifikaty, o ile oczywiście zajdą ku temu przesłanki określone w art. 68 Ustawy o gospodarce nieruchomościami. Dochodzenie przez gminę zwrotu bonifikaty nie musi jednak polegać na bezwzględnym, ślepym, dochodzeniu należności, prowadzącym np. do egzekucji komorniczej. W szczególnie uzasadnionych przypadkach można próbować bowiem dochodzić rozłożenia wierzytelności na raty lub nawet próbować umorzyć część zobowiązania. Podkreślić jednak należy, iż takie sytuacje powinny mieć miejsce tylko wyjątkowo. Zasadą natomiast powinno być dochodzenie należności w pełnej ich wysokości oraz w możliwie najkrótszym czasie, aby nie powstał efekt tzw. kredytowania z publicznych pieniędzy osób prywatnych. Możliwości i zasad rozłożenia zobowiązania na raty lub jego ewentualnego umorzenia należy upatrywać w określających tego typu kwestie aktach wydawanych przez poszczególne gminy (np. uchwały, zarzą­dzenia).

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Zarządco potrzebny Ci specjalistyczny przegląd pompowni deszczowej lub sanitarnej?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiCzy wiesz, że posiadając urządzenie służące ochronie środowiska jesteś zobowiązany do dokonywania regularnych przeglądów? Terminy zbliżają się nieubłaganie, a w książce serwisowej dalej nie ma wpisu?... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16926|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10537|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10105|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl