CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co dalej z TBS-ami?

Zdzisław  Słabkowicz  |  Administrator 6/2012  |  27.06.2012  |  1
Co dalej z TBS-ami?
Co dalej z TBS-ami?

Sprzedaż mieszkań z zasobów towarzystw budownictwa społecznego, w opinii burmistrzów i prezydentów miast, może pogorszyć kondycję finansową szczególnie małych TBS-ów i uniemożliwić im budowę nowych lokali na wynajem.

Spis treści:

  • Skutki demontażu
  • Skąd pieniądze na czynszówki?
  • Co dalej z TBS-ami?

Historia TBS jest krótka. Rok 1995 – uchwalenie Ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego i uruchomienie Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, wspierającego budownictwo TBS.

W latach 1995–2009 wybudowano przez TBS y i spółdzielnie mieszkaniowe ok. 80 tysięcy mieszkań na wynajem. Kredyt na początku wynosił do 50% a potem do 70% kosztów inwestycji, pozostałe kwoty zapewniał TBS – ze środków własnych, lub partycypacji właścicieli lub przez partycypację partycypantów wskazujących przyszłych lokatorów, a po zmianie ww. ustawy w 2004 roku – partycypacje bezpośrednie przyszłych lokatorów.

W roku 2009 zlikwidowano Krajowy Fundusz Mieszkaniowy (KFM) – praktycznie jedynego emitenta kredytów na budowę przez TBS i spółdzielnie mieszkaniowe mieszkań na wynajem. KFM wyemitował ok. 6 mld zł kredytów na budowę domów przez TBS. Są to pieniądze, które wracają do BGK i mogą być ponownie spożytkowane.

W roku 2011 Sejm przyjął ustawę o sprzedaży mieszkań z zasobów TBS, rozmontowującą system społecznego budownictwa czynszowego.

Skutki demontażu

Właściciele TBS uważają, że zlikwidowanie systemu społecznego budownictwa czynszowego poprzez likwidację Krajowego Funduszu Mieszkaniowego było błędem. Lansowanie tezy, że środki pozyskane ze sprzedaży mieszkań z zasobów TBS wrócą do systemu, jest co najmniej dziwne – skoro nie ma już systemu, a środki jakie wpływają ze spłat kredytów zaciągniętych przez TBS nie są środkami KFM tylko funduszami własnymi BGK. Nie ma przy tym pomysłu, jak uaktywnić wpływy ze spłat kredytów TBS. Dlaczego te pieniądze nie są nadal wyodrębnionym funduszem i dlaczego z tego funduszu nie można stworzyć dwóch „kupek”? Jednej na obsługę oprocentowania (między wysokością oprocentowania kredytów z rynku międzybankowego a utrzymywanym oprocentowaniem) udzielanych nadal przez BGK kredytów dla TBS i drugiej na kredytowanie inwestycji TBS.

Takie rozwiązanie, które pozwoliłoby na dokapitalizowanie KFM (ok. 1 miliard złotych) i tym samym uniezależnienie się od budżetu państwa, sugerował Bank Światowy w swoim raporcie.

Czynszowe budownictwo na wynajem jest teraz w odwrocie, tymczasem w tym roku strach przed kryzysem i problemy z uzyskaniem kredytów hipotecznych sprawiają, że rośnie nacisk na budowę mieszkań na wynajem, którym zainteresowanych jest 80 proc. osób oczekujących na mieszkanie.

Nie tylko społeczne naciski, ale i potrzeby gminne w tym zakresie wskazują jednoznacznie na konieczność budowy domów czynszowych na wynajem. Podczas wizyty w jednym z miast dyskutowaliśmy, czy i jakie pożytki może przynieść sprzedaż mieszkań z zasobu TBS, funkcjonującego w tym mieście. Pożytków trudno się doszukać, a miasto ma ogromny problem z wyburzeniami starych budynków w związku z inwestycjami infrastrukturalnymi. Nie ma gdzie wykwaterować mieszkańców wyburzanych kamienic, a jeśli wskutek sprzedaży mieszkań TBS utraci płynność finansową, nie będzie żadnych możliwości zaciągnięcia gdziekolwiek i na jakichkolwiek warunkach kredytu i budowania na potrzeby miasta nowych mieszkań, do których przekwaterować można byłoby chociażby lokatorów z tych wyburzanych kamienic.

Miasta liczą ewentualne straty i wskazują na trudności, a tymczasem Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej szacuje przychody ze sprzedaży mieszkań z zasobów TBS, które miałyby zasilić system. Tylko jaki system? Środki finansowe dawnego KFM to fundusze własne BGK, ale BGK nie może emitować kredytów dla TBS na podobnych warunkach jak w przeszłości, albowiem nie ma zasilania z budżetu państwa na obsługę ich oprocentowania.

Skąd pieniądze na czynszówki?

Pomimo problemów, budowa mieszkań na wynajem nie jest nierealna, a pieniądze i tak udałoby się zdobyć. Potencjalnymi inwestorami mogłyby być np. rozliczne fundusze, ale dla nich TBS y i budowa mieszkań na wynajem przy takiej konstrukcji Ustawy o ochronie praw lokatorów to żaden biznes. Zatem konieczna jest modyfikacja tej ustawy, aby:

a) lokator, który nie płaci – bo nie chce – musiał opuścić wynajmowane mieszkanie,

b) lokator, który wpadł w tarapaty finansowe mógł korzystać z systemu dodatków mieszkaniowych.

Polska dostała przywilej wykorzystania do 3% z Funduszy Strukturalnych na mieszkalnictwo. Ulokowane to zostało niefortunnie w regionalnych programach operacyjnych zawiadywanych przez urzędy marszałkowskie. Na zapytanie skierowane do urzędników Ministerstwa Rozwoju Regionalnego, jak i czy te 3% zostały wykorzystane – nie dostałem odpowiedzi. Przypomnę, że te 3% to ok. 1 mld euro do wykorzystania do 2013 roku.

Brak konkretnej odpowiedzi czy Polska wykorzysta wszystkie środki przyznane przez Unię Europejską na przedsięwzięcia infra­strukturalne. Gdyby była wiedza na temat niewykorzystanych kwot, to Polska mogłaby poprosić o ich przekwalifikowanie na mieszkalnictwo.

Można też pozyskać środki finansowe na remonty istniejących zasobów mieszkaniowych, ale potrzebny jest spójny program, obejmujący cały kraj. Izba Gospodarcza złożyła w agendach Unii i prezentowała na konferencjach w Brukseli projekt wsparcia środkami unijnymi inwestycji remontowych (rewitalizacyjnych) realizowanych w krajach UE.

Co dalej z TBS-ami?

Pytań bez odpowiedzi jest wiele. Problemem do rozwiązania jest wszak sama instytucja Towarzystw Budownictwa Społecznego.

Wiele z funkcjonujących dziś TBS ow, jeżeli nie będzie aktywne na rynku budowlanym w każdej możliwej formie, nie poradzi sobie finansowo i będzie prosić swojego właściciela o wsparcie. W konsekwencji wielu właścicieli TBS może się zdecydować na sprzedaż zasobów mieszkaniowych tego TBS i jego likwidację z powodu braku źródeł finansowego wsparcia.

Aczkolwiek, gdy samorządy podejmą taką decyzję, dylematów nie zabraknie. Załóżmy bowiem, że wysprzedawane są mieszkania z zasobów TBS. Jakie zasady należałoby przyjąć przy ich zbyciu? Jaką cenę wyjściową? Co z oprocentowaniem preferencyjnym kredytów, jakich udzielał BGK TBS-om – kto pokryje różnicę? Co z 10% umorzeniami – kto je zwróci i komu? Co z gruntami, jakie dały aportem gminy swoim TBS-om na budownictwo czynszowe? Czy nie potrzebne będą korygujące uchwały rad miast i wyceny tych gruntów (ceny rynkowe)? O ile zatem wzrośnie cena dla kupującego za zajmowane mieszkanie? Co z zabezpieczeniami (hipotekami) BGK?

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?

Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Jednym z wyzwań, przed którymi stoją TBS-y jest łączenie się w większe organizmy o zasięgu międzygminnym. Takie przykłady już mamy, zatem jest doświadczenie czy takie „operacje" są zasadne i przyniosą właścicielom TBS-ów pożytki.

Być może rozwiązaniem dla funkcjonujących TBS-ów będzie rozszerzenie funkcji, jaką do tej pory pełniły i powierzenie im funkcji operatora w imieniu i na rzecz właściciela w ogólnie pojętym obszarze budownictwa. Taki TBS Operator mógłby występować wobec gmin jako firma powierniczo-operatorska ds. rewitalizacji.

TBS Operator do rewitalizacji działałby jako niezależna firma przy procesie rewitalizacji, jako kierownik projektu i doradca, ale nie przejmowałby zadań związanych z zarządzaniem i rozliczaniem funduszy przeznaczonych na ten projekt.

Jako TBS Powiernik ds. rewitalizacji natomiast, TBS mógłby pełnić funkcję aprobowanego przedstawiciela procesu rewitalizacji, który przejmuje – w imieniu i w interesie miasta – zadania przeprowadzenia rewitalizacji, jako powiernik zarządzający funduszem.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Elektryczne pojazdy dla spółdzielni mieszkaniowych »

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejPojazdy elektryczne to gwarancja bezpieczeństwa i jakości pracy. Zgodnie z obowiązującym prawem pojazdy elektryczne wolnobieżne z naszej oferty osiągają maksymalną prędkość do 25 km/h i nie podlegają rejestracji.Czytam więcej »


Jak zredukować koszty związane z zapewnieniem ciągłości dostaw wody?

Zanieczyszczenia w wodzie instalacyjnejUdowodniono, że ponad 50% akcji awaryjnych i serwisowych można by uniknąć dzięki wcześniejszym i regularnym przeglądom.Czytam więcej »


Zarządco, dbaj o systemy zabezpieczeń przeciwpożarowych

Pożar budynku a systemy oddymianiaWłaściciel lub zarządca budynku powinien, poza zapewnieniem prawidłowego działania systemów oddymiania, posiadać również dokumentację potwierdzającą utrzymanie ich w odpowiednim stanie ... Czytam więcej »


Otoczenie nieruchomości i sama nieruchomość - nie wolno o tym zapomnieć »?

Systemy przeciwoblodzenioweOkres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Jak oszczędzić na naprawach i przeglądach budynku? Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i zabezpieczyć budyenk i jego okolice przed... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki system domofonowy wybrać na osiedle mieszkaniowe?

Ciepło i zawór ciepła System domofonowy na osiedle
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Domofony wielomieszkaniowe można obsługiwać przez tel GSM lub tel. stacjonarny z dowolnego miejsca na ziemi z zasięgiem sieci GSM. System nie wymaga... czytam więcej»


Jakie ogrzewanie podłogowe wybrać?

Dystrybucja wodyCzęsto szkoda miejsca na grzejniki ścienne, a tradycyjne płaszczyznowe ogrzewanie podłogowe wymaga specjalnego przygotowania konstrukcyjnego budynku. Najlepszym rozwiązaniem w takim przypadku (...) zobacz więcej »


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Zobacz jakie grzejniki warto wybrać do różnych pomieszczeń »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech grzejników. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jak zadbać o dobry wygląd lub renowację elewacji budynku»
Mycie i malowanie elewacji budynków mieszkalnych, najlepsze ceny na rynku»
czyszcenie i renowacja elewacji Mycie i malowanie elewacji
Jednym z najważniejszych powodów, poza ekologią, jest fakt nienaruszania w trakcie czyszczenia naturalnej struktury materiału poddawanego rewitalizacji. Technologie można stosować do powierzchni z wapieni, wapieni zbitych, wszelkiego rodzaju cegły, piaskowców, a także ... czytam więcej» Czy elewacja budynku mieszkalnego lub bloku, w którym mieszkasz wymaga konserwacji? Czy oprócz profesjonalnego czyszczenia, przydało by się pokryć ją dobrej... czytam dalej »

Izoalacja ścian od wewnątrz budynku - jak to zrobić?
Ile kosztuje sieć gazowa zasilana gazem płynnym »
Osuszanie ścian budynku Brak ogrzewania w budynku
Eurothane G jest wolną od freonów, twardą poliuretanową płytą termoizolacyjną (PIR) wykończoną jednostronnie płytą gipsowo-kartonową. Stosowany do termoizolacji... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Pompy ciepła zyskują na popularności. Stosowane są zarówno w budownictwie mieszkaniowym jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym, a także w obiektach (...) Czytam więcej »


Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej?
Profesjonalna obsługa nieruchomości - Jakość a nie ilość!
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej obsługa nieruchomości
Uszkodzony i nieszczelny fragment rury kanalizacyjnej jest nie lada problemem dla zarządcy nieruchomości, zwłaszcza jeśli fragment ten przebiega w lokalu, (...) czytaj dalej »

Zarządzanie nieruchomościami to niezwykle złożona praca. Zawód ten powołała do życia ustawa o gospodarce nieruchomościami (...) czytam dalej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Czy środki pieniężne zgromadzone na funduszu remontowym, a przeznaczone na nabycie przez nich własności przyległego gruntu:
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...
4/2019

Aktualny numer:

Administrator 4/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Prawo a praktyka – debata
  • - Rozliczenie mediów
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16496|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10169|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl