CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wykonywać czy zlecać? Opłacalność wykonywania prac samodzielnie i zlecania ich podmiotom zewnętrznym

Grzegorz Okoński  |  Administrator 7-8/2012  |  14.11.2012
Wykonywać czy zlecać? Opłacalność wykonywania prac samodzielnie i zlecania ich podmiotom zewnętrznym
Wykonywać czy zlecać? Opłacalność wykonywania prac samodzielnie i zlecania ich podmiotom zewnętrznym

Pytanie to staje się coraz bardziej powszechne dla publicznych zarządców nieruchomości, którzy muszą obniżać koszty swojego funkcjonowania przy jednocześnie wzrastających oczekiwaniach społecznych co do ich jakości działania.

Wiele zakładów i jednostek budżetowych, zarządzając publicznymi, głównie samorządowymi nieruchomościami, winna przeanalizować opłacalność wykonywania wielu prac samodzielnie jeżeli istnieje możliwość ich zlecania podmiotom zewnętrznym.

Jednak jednoznaczna odpowiedź na pytanie czy wykonywać prace siłami własnych pracowników czy firm zewnętrznych nie jest prosta, zależy bowiem od wielu czynników i lokalnych uwarunkowań wykonywanych zadań. Nie ma dwóch takich samych jednostek, a i oczekiwane rezultaty bywają nieco różne. Pomimo tego, istnieją jednak zweryfikowane na realnych przykładach dość uniwersalne tendencje, sprawdzające się w większości przypadków.

Pracochłonne i proste czynności zlecać

Przykładem jest duża opłacalność zlecania usług sprzątania w zamian za dotychczasowe zatrudnianie dozorców i innych pracowników fizycznych. Praktyka chociażby w Warszawie pokazała, że koszty sprzątania budynków i terenów przez wybrane w przetargach firmy prywatne obniży się o średnio 50% w stosunku do kosztów zatrudnienia dozorców na etatach. Ponadto w wielu przypadkach jakość usług się podwyższyła. Poza tym publiczną jednostkę zarządzającą zasobem komunalnym nie interesują urlopy pracowników i ich zwolnienia chorobowe, które szczególnie w okresach zimowych, kiedy do wykonania jest najwięcej ciężkiej pracy, mogły skutecznie sparaliżować prawidłowe działania jednostki. Nie jest też tajemnicą, że w wielu firmach komunalnych liczni dozorcy tworzyli silne związki zawodowe, które postulowały podwyżki płac oraz mogły skutecznie blokować wszelkie zmiany mogące powodować nałożenie przez pracodawców większych obowiązków swoim podwładnym odpowiedzialnym za sprzątanie. Taka sytuacja jest w niejednym miejscu powodem napięć między kierownictwem a załogą, co oczywiście nie ułatwia wykonywania powierzonych na jednostkę ważnych społecznie zadań, z których jest przecież rozliczana.

Ponadto, zlecenie usług sprzątania podmiotom zewnętrznym zwalnia jednostkę z obowiązku dowożenia pracowników wraz ze stosownymi środkami czystości, zapewniania im pomieszczeń oraz odpowiedniego sprzętu potrzebnego do pracy. Firma zewnętrzna rozliczana jest przede wszystkim za efekt swoich działań, a nie za deklarowany czas obecności na nieruchomościach. Daje to możliwość szybkiego reagowania na zgłaszane przez mieszkańców potrzeby i podnosi tym samym ich codzienne zadowolenie z działania jednostki. Także w razie złego wykonywania zadań przez firmę prywatną – w świetle przepisów prawa cywilnego i zapisów umowy – można z nią szybko i skutecznie rozwiązać współpracę, co nie jest tak proste w przypadku pracowników etatowych. Powyższe korzyści i oczszczędności w wyniku korzystania z usług firmy zewnętrznej zazwyczaj będą tym większe im większy jest zasób sprzątanych budynków i terenów.

Liczy się szybkość i profesjonalizm

Kolejnym przykładem zadań, które warto zlecić podmiotom zewnętrznym są wszelkiego rodzaju usługi konserwatorskie. Prace te z reguły wymagają dużej dyspozycyjności i mobilności, a oceną ich skuteczności jest widoczny efekt w postaci szybkiego i fachowego usunięcia awarii. Wiąże się to zawsze z bezpośrednią odpowiedzialnością zarządcy za prawidłowy stan nieruchomości więc wymaga szybkiej i profesjonalnej reakcji na każdą zgłoszoną usterkę. Zatrudnienie przez jednostkę fachowców wszystkich branży budowlanych w systemie ponad 8-godzinnym i zapewnienie im fachowego sprzętu oraz środków transportu dla osób i sprzętu w wielu przypadkach jest dwukrotnie droższe niż zlecenie tego firmie prywatnej. Do tego dochodzi oczywiście problem urlopów i zwolnień lekarskich, które bywają czasem nieprzewidywalne podobnie jak awarie. Zaangażowanie profesjonalnej firmy dysponującej dobrą kadrą i nowoczesnym sprzętem powinno zapewnić jednostce pewność właściwej i szybkiej reakcji na wszelkie zdarzenia, które przecież często mają związek z bezpieczeństwem lokatorów oraz ich mienia.

Zlecać oznacza wzmocnić nadzór

Zlecanie wszelkich zadań firmom zewnętrznym oznacza zawsze konieczność właściwego przygotowywania zamówień publicznych oraz skutecznego rozliczenia powierzonych robót z weryfikacją jakości ich wykonania, a także zastosowania właściwego, wskazanego przez nas standardu materiałów. Powoduje to potrzebę posiadania w jednostce dobrej kadry administratorów kontrolujących np. jakość sprzątania oraz inspektorów nadzoru budowlanego wszystkich branży, mogących bez trudu zweryfikować właściwe wywiązanie się z umów. Jest to szczególnie ważne bo i tak na zarządcy publicznym spoczywa ostateczna odpowiedzialność za stan i bezpieczeństwo zarządzanych nieruchomości.

Ponadto z uwagi na wydatkowanie środków publicznych jednostki publiczne rozliczane są z racjonalnego wydawania swojego budżetu i poddawane z tego tytułu różnym kontrolom, co oznacza także konieczności prowadze­nia odpowiedniej dokumentacji technicznej i księgowej.

Z dokumentacji tej musi jasno wynikać, że prawidłowo zidentyfikowane zostały potrzeby eksploatacyjne i remontowe zasobu, wybrano najkorzystniejsze cenowo oferty wykonawców posiadających stosowne uprawnienia, referencje oraz niezbędny sprzęt, a także zaplecze pracownicze i techniczne. Wszelkie aneksy do umów czy zlecanie prac dodatkowych musi być solidnie uzasadnione i racjonalne ekonomiczne, tak aby nie narazić kierownika jednostki na stosowną odpowiedzialność.

Czasem lepiej samemu wykonywać

W zdecydowanej większości zlecanie szeregu powyższych usług na zewnątrz dla zarządcy publicznego wydaje się najbardziej opłacalne i efektywne. Są jednak oczywiście przypadki kiedy z uwagi na lokalną specyfikę miejsca i nieruchomości lepsze jest wykonywanie określonych prac przy wykorzystywaniu własnych sił i środków. Po pierwsze zlecanie usług na zewnątrz będzie tańsze pod warunkiem, że na danym rynku istnieje realna konkurencja rywalizujących ze sobą na cenę i jakość podmiotów gospodarczych. Na niektórych małych rynkach może tego zabraknąć i niekiedy pracownicy etatowi mogą okazać się – i lepsi i tańsi.

W przypadku bardzo małych zasobów czy też potrzeby szczególnego zainteresowania się określoną nieruchomością, która czasem pełni jakąś istotną funkcję społeczną, oczywiście stali sprawdzeni pracownicy na etatach mogą okazać się najlepszym rozwiązaniem także na miarę społecznych oczekiwań, które również trzeba uwzględniać. Czasem zaangażowany w pracę i dbający o nieruchomość, znający lokatorów, dyspozycyjny dozorca jest „większym kosztem”, który warto ponieść dla wyższego komfortu życia mieszkańców oraz stanu budynku.

Kolejnym przykładem mogą być także różnego rodzaje specyficzne nieruchomości np. zabytkowe czy posiadające niestandardowe urządzenia wymagające szczególnej dbałości i osobistego zaangażowania gospodarza oraz wszelkich służb konserwatorskich. W takich przypadkach czasem lepiej nie oszczędzać na kosztach osobowych bo można narazić się na dużo wyższe koszty drogich napraw czy utratę cennych gwarancji.

Pragmatyzm i zdrowy rozsądek

Mając na uwadze powyższe argumenty zarządca publiczny winien dokonać wnikliwej analizy swoich faktycznych potrzeb oraz kosztów wykonywania określonych prac własnymi siłami oraz w ramach zamówień zewnętrznych. Należy zbadać jakość i dostępność tych usług, mając na uwadze swoje określone wymagania i specyfikę zarządzanych nieruchomości, sumując wszystkie realne koszty z tym związane. O wyborze docelowych rozwiązań jak zawsze powinien zdecydować – oprócz jedynie suchej kalkulacji ekonomicznej – zdrowy rozsądek i pragmatyzm.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy? »

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17297|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10790|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10364|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl