CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2009  |  01.06.2009  |  6

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Kluczowe znaczenie ma tutaj słowo „umowa", które oznacza, że wszyscy członkowie wspólnoty muszą ją zaakceptować.

Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być różnie określone. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali - w szczególności „mała" wspólnota może przyjąć zasady stosowane w wspólnotach „dużych" i odwrotnie - „duża" wspólnota może postanowić, że do zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane zasady wynikające z kodeksu cywilnego, czyli te, które obowiązują w „małych" wspólnotach (Czytaj więcej na ten temat).

„Duża" wspólnota, powierzając zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, musi ją upoważnić co najmniej do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z oczywistego stwierdzenia - ktoś, kto nie będzie posiadał żadnych uprawnień decyzyjnych na pewno nie może być nazywany zarządcą.

Powierzenie przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi skutkuje więc brakiem możliwości wyboru zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1. Jest to czytelny wniosek z treści art. 22 ust. 1.

     Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian!

Suche ściany ze Skamowall

Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat?

Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach.

Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.


Zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana sposobu zarządu, określonego w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1, wymaga uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Nie jest więc konieczna umowa - wystarczy uchwała. Pojawia się jednak problem - czy w „małej" wspólnocie musi ona być podjęta jednomyślnie? Jeśli „mała" wspólnota zdecydowała w umowie, że przyjmie sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla wspólnot „dużych", to oczywiście - nie.

Kłopot mógłby być jedynie wówczas, gdyby w umowie zapisano, że każdorazowa zmiana sposobu zarządu wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty. Trudno jednak założyć, że jakakolwiek wspólnota na taki zapis zdecydowałaby się. Problem jest więc abstrakcyjny i jego analizowanie jest niecelowe.

Pojawiają się natomiast wątpliwości dotyczące zmiany osoby (fizycznej lub prawnej), której zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 bez zmiany sposobu zarządzania. Wydaje się, że powinna wystarczyć „zwykła" uchwała wspólnoty. Jest jednak pewien problem. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt III CZP 129/08) znajduje się zdanie: Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. A więc, pomimo że z treści art. 18 nie wynika wprost, że zmiana zarządcy bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga obecności notariusza na zebraniu, to w świetle powyższego stwierdzenia jest ona konieczna.

Niemal powszechnie „duże" wspólnoty wybierają jedno lub wieloosobowe zarządy, a następnie podejmują uchwały o wyborze zarządcy. Taka praktyka jest błędna. Wybór zarządu wyklucza przecież możliwość powierzenia przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną jakiejkolwiek osobie fizycznej lub prawnej (bo nie miałaby ona żadnych uprawnień decyzyjnych, czyli nie byłaby „zarządcą"), więc podmiot wybrany mógłby być jedynie administratorem, zobligowanym do wykonywania poleceń wydawanych przez zarząd. A skoro tak, to administratora wybiera samodzielnie zarząd i wspólnota nie ma prawa, aby ingerować w jego suwerenną decyzję. Pogląd ten znajduje potwierdzenie m.in. w uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Jeśli więc „duża" wspólnota nie skorzysta z zapisów art. 18 i nie powierzy zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd (art. 20 ust. 1). Jeśli ten zarząd zechce samodzielnie wykonywać wszelkie czynności konieczne dla prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną (prace porządkowe i remontowo-konserwacyjne, rozliczenia finansowe, etc.), to ma do tego prawo. Gdyby jednak chciał skorzystać z usług osób trzecich, to może sam o tym zdecydować.

Podmiot, z którym zawrze umowę, nie powinien jednak być nazywany „zarządcą", a jedynie „administratorem". W gestii wspólnoty pozostanie jedynie określenie wysokości jego wynagrodzenia. Oczywiście zarząd ponosi wszelkie konsekwencje swojego wyboru, w szczególności może nie otrzymać absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3) lub zostać odwołany, do czego ustawodawca dał prawo wspólnocie w art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Janusz Gdański (lic. nr 171)


Czytaj też:

Nie chwalić się licencją!

Janusz Gdański | Administrator nr 7-8/2010
Nie jest łatwo uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Jednak okazuje się, że są sytuacje, w których warto ukryć posiadanie licencji. Autor przywołuje sytuacje, dla których warto ukryć posiadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości z uwagi na... więcej »

 

Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 1-2/2010
Lista kar dyscyplinarnych wobec zarządcy nieruchomości zawiera formy upomnienia, nagany, zawieszenia licencji zawodowej, bądź jej czasowego pozbawienia z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie. Autor publikacji zajmuje się wybranymi sytuacjami... więcej »

 

Zarządy oczami zarządców

Irena Scholl | Administrator nr 7-8/2010
Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. Autorka portretuje współczesne stereotypy profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości przy rozwiązywaniu... więcej »

 


Komentarze

(6)
amber | 10.12.2010, 05:13
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu.

A co jeżeli mieszkańcy mimo wszystko podejmą taką uchwałę ponieważ dotychczas tak czyniło większość wspólnot czy one są nieważne? Czy właściciele nie mają prawa do takiej decyzji?
Slawek | 14.04.2011, 19:18
też sie nie zgodzę z Autorem artykulu, gdyż wpis sposobu zarzadu nieruchomością do ksiegi wieczystej jest roszczeniem umieszczanym w dziale III księgi zgodnie z art 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotek, a odnoszący sie do dokumentów które są podstawą wpisu roszczeń art 32 ust 2 mowi iż do wpisu roszczenia wystarczy dokument obejmujący zgodę na wpis roszczenia. I jeszcze art 31 ukwih wpis moze byc dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym jeżeli przepisy szczegolne nie przewiduja innej formy dokumentu. Przepis szczegolny art 23 nic nie mowi ze uchwaly maja byc podejmowane z notarialnie poswiadczonym podpisem, a wlasnie w taki sposob wymiera sie nowego zarzadce w drodze podjecia uchwaly. No chyba, że wspolnota chce zmienic SPOSÓB zarzadu a nie tylko osobe (prawną bądz fizyczną) Zarzadcy wtedy przepis art 18 ust 2a i akt notarialny.
brano | 22.10.2014, 14:39
To powinno być dużo łatwiejsze - u nas przez kilka lat panował zarządca, który był dramatyczny, absolutnie nie dało się o cokolwiek dogadać, to była jakaś masakra. Później był Status i dalej jest. Tylko dlaczego musieliśmy się tyle męczyć z ludźmi którzy nie robili nic, poza braniem kasy?
Janusz Gdański | 24.11.2014, 14:32
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu
Otóż - w uzasadnieniu na str. 4/5 jest zdanie: "Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l.". O.k.?
brano | 31.12.2014, 12:37
Przepisy na które się Pan powołuje powinny być tutaj wykładnią i z tym się zdecydowanie zgadzam. A generalnie w dalszym ciągu to mieszkańcy zapominają o tym, jaka jest rola zarządców, jakie znaczenie ma ich praca i jak wiele kwestii zależy od ich umiejętności. W dalszym ciągu wielu stawia na firmy bez doświadczenia.
kalkonik | 22.01.2015, 14:31
Sprawa jest bardzo zawiła, ale do rozwiązania. Wiem ile sami walczyliśmy o zmianę zarządcy, który stał w miejscu, a raczej siedział, bo nie robili absolutnie nic. Można powiedzieć, że cel zrealizowaliśmy. Weryfikujcie kogo zatrudniacie, zarządca nie może być przypadkowy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19415|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16549|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11838|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl