CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zmiana zarządcy we wspólnocie mieszkaniowej

Janusz Gdański  |  Administrator 6/2009  |  01.06.2009  |  6

W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.

Kluczowe znaczenie ma tutaj słowo „umowa", które oznacza, że wszyscy członkowie wspólnoty muszą ją zaakceptować.

Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być różnie określone. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali - w szczególności „mała" wspólnota może przyjąć zasady stosowane w wspólnotach „dużych" i odwrotnie - „duża" wspólnota może postanowić, że do zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane zasady wynikające z kodeksu cywilnego, czyli te, które obowiązują w „małych" wspólnotach (Czytaj więcej na ten temat).

„Duża" wspólnota, powierzając zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, musi ją upoważnić co najmniej do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z oczywistego stwierdzenia - ktoś, kto nie będzie posiadał żadnych uprawnień decyzyjnych na pewno nie może być nazywany zarządcą.

Powierzenie przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi skutkuje więc brakiem możliwości wyboru zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1. Jest to czytelny wniosek z treści art. 22 ust. 1.

     Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian!

Suche ściany ze Skamowall

Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat?

Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach.

Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.


Zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana sposobu zarządu, określonego w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1, wymaga uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Nie jest więc konieczna umowa - wystarczy uchwała. Pojawia się jednak problem - czy w „małej" wspólnocie musi ona być podjęta jednomyślnie? Jeśli „mała" wspólnota zdecydowała w umowie, że przyjmie sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla wspólnot „dużych", to oczywiście - nie.

Kłopot mógłby być jedynie wówczas, gdyby w umowie zapisano, że każdorazowa zmiana sposobu zarządu wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty. Trudno jednak założyć, że jakakolwiek wspólnota na taki zapis zdecydowałaby się. Problem jest więc abstrakcyjny i jego analizowanie jest niecelowe.

Pojawiają się natomiast wątpliwości dotyczące zmiany osoby (fizycznej lub prawnej), której zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 bez zmiany sposobu zarządzania. Wydaje się, że powinna wystarczyć „zwykła" uchwała wspólnoty. Jest jednak pewien problem. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt III CZP 129/08) znajduje się zdanie: Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. A więc, pomimo że z treści art. 18 nie wynika wprost, że zmiana zarządcy bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga obecności notariusza na zebraniu, to w świetle powyższego stwierdzenia jest ona konieczna.

Niemal powszechnie „duże" wspólnoty wybierają jedno lub wieloosobowe zarządy, a następnie podejmują uchwały o wyborze zarządcy. Taka praktyka jest błędna. Wybór zarządu wyklucza przecież możliwość powierzenia przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną jakiejkolwiek osobie fizycznej lub prawnej (bo nie miałaby ona żadnych uprawnień decyzyjnych, czyli nie byłaby „zarządcą"), więc podmiot wybrany mógłby być jedynie administratorem, zobligowanym do wykonywania poleceń wydawanych przez zarząd. A skoro tak, to administratora wybiera samodzielnie zarząd i wspólnota nie ma prawa, aby ingerować w jego suwerenną decyzję. Pogląd ten znajduje potwierdzenie m.in. w uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego.

» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
» Należysz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej?
» Jesteś zarządcą nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych?
» Chcesz kupić mieszkanie lub je wynajmujesz?


Jeśli przynajmniej RAZ odpowiedziałeś/łaś TAK, to TEN PORTAL JEST DLA CIEBIE!

Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce.

Jeśli więc „duża" wspólnota nie skorzysta z zapisów art. 18 i nie powierzy zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd (art. 20 ust. 1). Jeśli ten zarząd zechce samodzielnie wykonywać wszelkie czynności konieczne dla prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną (prace porządkowe i remontowo-konserwacyjne, rozliczenia finansowe, etc.), to ma do tego prawo. Gdyby jednak chciał skorzystać z usług osób trzecich, to może sam o tym zdecydować.

Podmiot, z którym zawrze umowę, nie powinien jednak być nazywany „zarządcą", a jedynie „administratorem". W gestii wspólnoty pozostanie jedynie określenie wysokości jego wynagrodzenia. Oczywiście zarząd ponosi wszelkie konsekwencje swojego wyboru, w szczególności może nie otrzymać absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3) lub zostać odwołany, do czego ustawodawca dał prawo wspólnocie w art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali.

Janusz Gdański (lic. nr 171)


Czytaj też:

Nie chwalić się licencją!

Janusz Gdański | Administrator nr 7-8/2010
Nie jest łatwo uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Jednak okazuje się, że są sytuacje, w których warto ukryć posiadanie licencji. Autor przywołuje sytuacje, dla których warto ukryć posiadanie licencji zawodowej zarządcy nieruchomości z uwagi na... więcej »

 

Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 1-2/2010
Lista kar dyscyplinarnych wobec zarządcy nieruchomości zawiera formy upomnienia, nagany, zawieszenia licencji zawodowej, bądź jej czasowego pozbawienia z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie. Autor publikacji zajmuje się wybranymi sytuacjami... więcej »

 

Zarządy oczami zarządców

Irena Scholl | Administrator nr 7-8/2010
Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. Autorka portretuje współczesne stereotypy profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości przy rozwiązywaniu... więcej »

 


Komentarze

(6)
amber | 10.12.2010, 05:13
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu.

A co jeżeli mieszkańcy mimo wszystko podejmą taką uchwałę ponieważ dotychczas tak czyniło większość wspólnot czy one są nieważne? Czy właściciele nie mają prawa do takiej decyzji?
Slawek | 14.04.2011, 19:18
też sie nie zgodzę z Autorem artykulu, gdyż wpis sposobu zarzadu nieruchomością do ksiegi wieczystej jest roszczeniem umieszczanym w dziale III księgi zgodnie z art 16 ust. 2 pkt 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotek, a odnoszący sie do dokumentów które są podstawą wpisu roszczeń art 32 ust 2 mowi iż do wpisu roszczenia wystarczy dokument obejmujący zgodę na wpis roszczenia. I jeszcze art 31 ukwih wpis moze byc dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym jeżeli przepisy szczegolne nie przewiduja innej formy dokumentu. Przepis szczegolny art 23 nic nie mowi ze uchwaly maja byc podejmowane z notarialnie poswiadczonym podpisem, a wlasnie w taki sposob wymiera sie nowego zarzadce w drodze podjecia uchwaly. No chyba, że wspolnota chce zmienic SPOSÓB zarzadu a nie tylko osobe (prawną bądz fizyczną) Zarzadcy wtedy przepis art 18 ust 2a i akt notarialny.
brano | 22.10.2014, 14:39
To powinno być dużo łatwiejsze - u nas przez kilka lat panował zarządca, który był dramatyczny, absolutnie nie dało się o cokolwiek dogadać, to była jakaś masakra. Później był Status i dalej jest. Tylko dlaczego musieliśmy się tyle męczyć z ludźmi którzy nie robili nic, poza braniem kasy?
Janusz Gdański | 24.11.2014, 14:32
Odnośnie cytowanego to przez Pan wyroku SN 129/08 nie zgodzę się, że potwierdza on, że zmiana administratora należy do zadań zwykłego zarządu i nie wymaga podjęcia stosownej uchwały. Nigdzie w tym wyroku takiego stwierdzenia nie znalazłem. Proszę Panie Januszu to sprecyzować w którym miejscu
Otóż - w uzasadnieniu na str. 4/5 jest zdanie: "Wykonywanie czynności związanych z zarządzaniem nieruchomością wspólną może być powierzone przez zarząd wspólnoty osobie trzeciej na podstawie samodzielnego stosunku umownego i dotyczyć administrowania rzeczą wspólną, a w tym zakresie jedynie czynności zwykłego zarządu w rozumieniu art. 22 ust. 1 u.w.l.". O.k.?
brano | 31.12.2014, 12:37
Przepisy na które się Pan powołuje powinny być tutaj wykładnią i z tym się zdecydowanie zgadzam. A generalnie w dalszym ciągu to mieszkańcy zapominają o tym, jaka jest rola zarządców, jakie znaczenie ma ich praca i jak wiele kwestii zależy od ich umiejętności. W dalszym ciągu wielu stawia na firmy bez doświadczenia.
kalkonik | 22.01.2015, 14:31
Sprawa jest bardzo zawiła, ale do rozwiązania. Wiem ile sami walczyliśmy o zmianę zarządcy, który stał w miejscu, a raczej siedział, bo nie robili absolutnie nic. Można powiedzieć, że cel zrealizowaliśmy. Weryfikujcie kogo zatrudniacie, zarządca nie może być przypadkowy.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Jakie urządzenia grzewcze zapewniają niskie koszty eksploatacyjne?

ogrzewanie podłogowe urządzenia grzewcze
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Chcesz aby koszty eksploatacyjne ogrzewania były niższe o ok. 50% niż w przypadku ogrzewania gazem ziemnym i aż 70% niż w przypadku ... czytam więcej»


Jakie pompy ciepła i kotły wybrać do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
11/2019

Aktualny numer:

Administrator 11/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Odpowiedzialność za szkody "chodnikowe"
  • - Split payment – co nowego?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17745|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11094|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10672|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl