W myśl art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności powierzyć zarząd osobie fizycznej lub prawnej.
Kluczowe znaczenie ma tutaj słowo „umowa", które oznacza, że wszyscy członkowie wspólnoty muszą ją zaakceptować.
Relacje pomiędzy wspólnotą a zarządcą mogą być różnie określone. Umowa powinna to wyraźnie i szczegółowo precyzować. Pamiętać należy, że zgodnie z art. 18 ust. 3 wspólnota może zasady zarządzania uregulować inaczej, niż wynikałoby to z zapisów ustawy o własności lokali - w szczególności „mała" wspólnota może przyjąć zasady stosowane w wspólnotach „dużych" i odwrotnie - „duża" wspólnota może postanowić, że do zarządu nieruchomością wspólną będą stosowane zasady wynikające z kodeksu cywilnego, czyli te, które obowiązują w „małych" wspólnotach (Czytaj więcej na ten temat).
„Duża" wspólnota, powierzając zarządzanie osobie fizycznej lub prawnej, musi ją upoważnić co najmniej do samodzielnego podejmowania decyzji wchodzących w zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Wynika to z oczywistego stwierdzenia - ktoś, kto nie będzie posiadał żadnych uprawnień decyzyjnych na pewno nie może być nazywany zarządcą.
Powierzenie przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną wybranemu przez siebie podmiotowi skutkuje więc brakiem możliwości wyboru zarządu, o którym mowa w art. 20 ust. 1. Jest to czytelny wniosek z treści art. 22 ust. 1.
|
Pozbądź się pleśni i wilgoci ze ścian! |
|
|---|---|
 |
Zależy Ci, aby w Twoim domu panował zdrowy mikroklimat? Systemy termoizolacyjne SkamoWall posiadają wszystko co konieczne do stworzenia optymalnego i zdrowego środowiska sprzyjającego dobremu samopoczuciu w pomieszczeniach. Jako materiał termoizolacyjny przyczyniają się również do oszczędności energii cieplnej.
|
Zgodnie z art. 18 ust. 2a, zmiana sposobu zarządu, określonego w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1, wymaga uchwały wspólnoty zaprotokołowanej przez notariusza. Nie jest więc konieczna umowa - wystarczy uchwała. Pojawia się jednak problem - czy w „małej" wspólnocie musi ona być podjęta jednomyślnie? Jeśli „mała" wspólnota zdecydowała w umowie, że przyjmie sposób zarządu nieruchomością wspólną właściwy dla wspólnot „dużych", to oczywiście - nie.
Kłopot mógłby być jedynie wówczas, gdyby w umowie zapisano, że każdorazowa zmiana sposobu zarządu wymaga jednomyślności wszystkich członków wspólnoty. Trudno jednak założyć, że jakakolwiek wspólnota na taki zapis zdecydowałaby się. Problem jest więc abstrakcyjny i jego analizowanie jest niecelowe.
Pojawiają się natomiast wątpliwości dotyczące zmiany osoby (fizycznej lub prawnej), której zarządzanie nieruchomością wspólną powierzono w trybie art. 18 ust. 1 bez zmiany sposobu zarządzania. Wydaje się, że powinna wystarczyć „zwykła" uchwała wspólnoty. Jest jednak pewien problem. W wyroku Sądu Najwyższego z dnia 21.01.2009 r. (sygn. akt III CZP 129/08) znajduje się zdanie: Zmiana osoby zarządcy nie jest co prawda zmianą sposobu zarządu, biorąc jednak pod uwagę fakt, że podmiot zarządzający podlega wpisowi do księgi wieczystej w dziale III, trzeba uznać, że wymaga podjęcia uchwały zaprotokołowanej przez notariusza i w tym wypadku znajduje zastosowanie art. 18 ust. 2a. A więc, pomimo że z treści art. 18 nie wynika wprost, że zmiana zarządcy bez zmiany sposobu zarządu nieruchomością wspólną wymaga obecności notariusza na zebraniu, to w świetle powyższego stwierdzenia jest ona konieczna.
Niemal powszechnie „duże" wspólnoty wybierają jedno lub wieloosobowe zarządy, a następnie podejmują uchwały o wyborze zarządcy. Taka praktyka jest błędna. Wybór zarządu wyklucza przecież możliwość powierzenia przez wspólnotę zarządzania nieruchomością wspólną jakiejkolwiek osobie fizycznej lub prawnej (bo nie miałaby ona żadnych uprawnień decyzyjnych, czyli nie byłaby „zarządcą"), więc podmiot wybrany mógłby być jedynie administratorem, zobligowanym do wykonywania poleceń wydawanych przez zarząd. A skoro tak, to administratora wybiera samodzielnie zarząd i wspólnota nie ma prawa, aby ingerować w jego suwerenną decyzję. Pogląd ten znajduje potwierdzenie m.in. w uzasadnieniu wyżej przywołanego wyroku Sądu Najwyższego.
|
» Mieszkasz w budynku wielorodzinnym?
Zapisz się na bezpłatny newsletter. Najnowsze informacje znajdziesz w swojej skrzynce. |
|---|
Jeśli więc „duża" wspólnota nie skorzysta z zapisów art. 18 i nie powierzy zarządu nieruchomością wspólną osobie fizycznej lub prawnej, to musi wybrać jedno lub wieloosobowy zarząd (art. 20 ust. 1). Jeśli ten zarząd zechce samodzielnie wykonywać wszelkie czynności konieczne dla prawidłowego gospodarowania nieruchomością wspólną (prace porządkowe i remontowo-konserwacyjne, rozliczenia finansowe, etc.), to ma do tego prawo. Gdyby jednak chciał skorzystać z usług osób trzecich, to może sam o tym zdecydować.
Podmiot, z którym zawrze umowę, nie powinien jednak być nazywany „zarządcą", a jedynie „administratorem". W gestii wspólnoty pozostanie jedynie określenie wysokości jego wynagrodzenia. Oczywiście zarząd ponosi wszelkie konsekwencje swojego wyboru, w szczególności może nie otrzymać absolutorium (art. 30 ust. 2 pkt 3) lub zostać odwołany, do czego ustawodawca dał prawo wspólnocie w art. 20 ust. 2 ustawy o własności lokali.
Janusz Gdański (lic. nr 171)
Czytaj też:
Nie chwalić się licencją!
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
Zarządy oczami zarządców
