CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Remonty garaży podziemnych

Jacek Sawicki  |  Administrator 10/2012  |  15.04.2013
Remonty garaży podziemnych
Remonty garaży podziemnych

Garaże podziemne w mieszkalnych budynkach wielorodzinnych z racji swojej specyfiki nakładają na ich projektantów, wykonawców, zarządców i użytkowników szczególne wymagania związane z oddziaływaniem na nie zróżnicowanych czynników.*)

Czynniki te to m.in. oddziaływanie obciążeń wód gruntowych, agresja związków chemicznych obecnych w spalinach i substancjach ropopochodnych, statyczne naciski kół pojazdów mechanicznych oraz dynamiczne obciążenia pojazdów powodowane jazdą i hamowaniem, nadto w sezonie zimowym wpływ odmrażającej wody zawierającej sole drogowe. Po pewnym okresie eksploatacji nawierzchnie garaży podziemnych mogą być zniszczone, ściany zawilgocone, a powierzchnie elementów stalowych skorodowane. Wpływ mieszaniny wilgoci i spalin obecnych wewnątrz pomieszczenia garażowego może też prowadzić do niesprawności urządzeń technicznych a nawet do trwałych ich uszkodzeń. W przypadkach, jeśli są to elementy systemów wentylacyjnych, ich awarie mogą stanowić też o istotnych zagrożeniach dla zdrowia i życia użytkowników oraz mieszkańców budynku.

Obowiązek kontroli okresowych

Garaż podziemny jest istotną częścią budynku nakładającą na zarządców obowiązki utrzymania go w należytym stanie technicznym. Na zarządcy spoczywa też odpowiedzialność cywilna za wszelkie szkody powstałe w wyniku uszkodzeń pojazdów spowodowanych zaniedbaniami technicznymi budowli. Z tego powodu zarządca powinien systematycznie monitorować i dbać o standard garażu. W razie zaobserwowania jakichkolwiek symptomów destrukcji garażu – posadzek, ścian, filarów, stropu, systemów odprowadzających wodę, bram lub parkujących w nim pojazdów, bądź nieprawidłowości w funkcjonowaniu urządzeń technicznych powinien natychmiast reagować. Niezauważone, bądź zlekceważone usterki i uszkodzenia są w stanie spowodować poważne zniszczenia tych części budynku i stanowić istotne zagrożenie dla parkujących tam samochodów, stanowiących mienie mieszkańców.

Ważną rolę spełniają tu kontrole okresowe garaży dokonywane co najmniej raz w roku, do przeprowadzenia których obliguje zarządcę art. 62 pkt. 1.1a Prawa budowlanego (PB). Kontrolujący w trakcie wykonywanych czynności powinien sprawdzić wykonanie zaleceń z poprzedniej kontroli. Obowiązkiem zarządcy w czasie lub bezpośrednio po przeprowadzonej kontroli jest usunięcie stwierdzonych uszkodzeń i uzupełnienie braków, które mogłyby spowodować zagrożenie życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia bądź środowiska, a w szczególności katastrofę budowlaną, pożar, wybuch, porażenie prądem elektrycznym albo zatrucie gazem. Ich stopień wykonania sprawdzany jest przez właściwy organ nadzoru budowlanego (art. 70 PB).

Rozpoznanie uszkodzeń i zalecenia wykonawcze

Poprawną eksploatację garażu pod względem technicznym warunkuje jego odpowiednie zaprojektowanie uwzględniające rozwiązania konstrukcyjne zapobiegające oddziaływaniu czynników niszczących i staranne ich wykonawstwo. Zarządca może jednak trafić na obiekt, na którym jeszcze przed jego przejęciem obowiązków nadzorczych popełniono błędy projektowe i wykonawcze, a wtedy zmuszony jest zlecać wykonywanie odpowiednich prac naprawczych. Dobrze, by orientował się w wymaganiach stawianych przy odbiorze technicznym. Ich szczegóły zawsze należy rozpatrywać indywidualnie.

Wstęp do działań zawsze stanowi wykonanie ekspertyzy, która powinna wskazać przyczyny uszkodzeń konstrukcyjnych. Jeśli czynnikiem niszczącym jest obecność wody i nadmiernej wilgoci w garażu, to należy zdiagnozować przyczynę, usunąć ją i dopiero wtedy wykonać odpowiednie prace hydroizolacyjne. Zdarza się, że sytuacja wymaga bieżącej interwencji z uwagi na ewidentne stany awaryjne będące wynikiem np. pęknięcia instalacji wodociągowej, centralnego ogrzewania, magistrali wodnej, nagłych napływów ponadnormatywnej ilości wód opadowych z gwałtownej ulewy, uszkodzeń systemów rynnowych, drenażowych, niedrożności systemów kanalizacyjnych i ich niewłaściwych spadków, złego wypoziomowania posadzki powodującego zastoiska wodne itp.

Cykliczność zalań powodowana spływem wód deszczowych powinna skłonić do ustalenia przyczyn. W zakresie robót remontowych celowe może okazać się wykonanie drenażu terenu, albo reprofilacja terenu zapobiegająca zalewaniu, gdzie dla zmiany kierunku spływu wód usuwa się i częściowo przemieszcza warstwy gruntu.

Obecność wody na posadzkach i zacieków na ścianach murów fundamentowych może wynikać z podnoszenia się zwierciadła wód gruntowych, co ujawnia się przy braku izolacji przeciwwodnej w konstrukcji tych elementów obiektu.

Najczęściej wysoki poziom wód gruntowych obniża się poprzez wykonanie drenażu opaskowego odprowadzającego nadmiar wód do zlewni. Dreny układane są na wysokości środka ławy fundamentowej z zachowaniem minimalnego spadku, obsypywane warstwą żwiru i zabezpieczane geowłókniną przed ewentualnym zamuleniem. Poprawny drenaż ścian garażowych rzutuje na trwałość i skuteczność hydroizolacji.

Ważne zadanie może stanowić odtworzenie izolacji przeciwwodnej i przeciwwilgociowej pionowej i poziomej.

Tam gdzie można odtwarza się izolację pionową. Jej rodzaj zależy od stopnia zawilgocenia gruntu. Powszechnie do ochrony wodoszczelnej i przeciwwilgociowej stosuje się izolacje typu lekkiego, średniego i ciężkiego. Izolacje typu lekkiego (izolacje bitumiczne bez wkładek, powłoki gruntujące, izolacje z mas powłokowych, powłoki z tworzyw sztucznych oraz środki uszczelniające powierzchnie konstrukcji) stosuje się na obszarach, gdzie poziom wód gruntowych jest niski, grunty są przepuszczalne (piaskowo-żwirowe), brak jest parcia hydrostatycznego wód na podziemną (garażową) część budynku, a wody opadowe są szybko odprowadzane z pobliża ścian garażowych. Ich mankamentem jest wrażliwość na uszkodzenia mechaniczne oraz brak odporności przed wodą sączącą się spod posadzek garażowych i wodą naporową.

Izolacje typu średniego (bitumiczne, zazwyczaj z jedną lub z dwiema warstwami wkładek z papy, z plastycznych mas bitumiczno-polimerowych, wypraw wodoszczelnych itp.) stosuje się zwykle na terenach o niskim poziomie wód gruntowych, obiektach posadowionych na gruntach gliniastych i ilastych o spowolnionej przepuszczalności. Układane są na ściany fundamentowe do wysokości około 50 cm ponad strefą wód zawieszonych. Nad nimi wykonuje się izolacje typu lekkiego.

Przy wysokim poziomie wód gruntowych zaleca się układanie izolacji typu ciężkiego (wspomagane ścianką dociskową z cegły lub bloczków betonowych izolacje bitumiczne z wkładkami – lepiki asfaltowe, papy, juty i inne tkaniny impregnowane asfaltem, folie z PVC, cienkie blachy oraz tzw. systemy bezspoinowe), która winna sięgać do wysokości co najmniej 50 cm ponad poziom wody gruntowej. Ponad nią można układać izolację typu średniego.

Izolacje poziome stanowią alternatywę przy osuszaniu murów tam, gdzie trudno o założenie izolacji pionowych. Ich zadaniem jest odcięcie murów od wilgoci podciąganej kapilarnie z gruntu. Najczęściej stosowane metody to: odcinkowe podcinanie murów, osuszanie iniekcyjne, osmotyczne, mikrofalowe, elektrokineza i inne. Spośród wymienionych wygodne są iniekcje, gdzie w głąb muru wtłaczane są iniektory zamykające kapilary, którymi wcześniej wilgoć była podciągana z gruntu (np. aktywatory krystaliczne, zaczyny i suspensje cementowe, żywice krzemianowe, silikonowe, silikonowo-siloksanowe, akrylatowe, poliuretanowe, epoksydowe, poliuretanowo-epoksydowe, zaczyny mineralne, parafiny itp.), które pęczniejąc, bądź wchodząc w reakcje chemiczne, wiążą się ze środowiskiem i tworzą przeponę odcinającą wilgoć podciąganą kapilarnie. Wilgoć powyżej takiej blokady migruje samoistnie.

Niezmiernie istotną kwestią jest jakość wentylacji pomieszczeń garażowych i jej wydajności. Przepisy budowlane (§ 108)**) nakazują stosowanie wentylacji dla garaży zamkniętych, precyzując warunki, które musi spełniać wentylacja naturalna, grawitacyjna, mechaniczna sterowana czujkami niedopuszczalnego poziomu stężenia tlenku węgla w pomieszczeniach garaży oraz kanałach rewizyjnych, a w garażach, gdzie można parkować samochody zasilane gazem propan-butan – także niedopuszczalnego poziomu stężenia tego gazu.

Lista możliwych błędów wykonawczych wpływających na zawilgocenie obejmuje również źle wykonane dylatacje, nieszczelności ścian mających styczność z gruntem powodujące wycieki, nieodpowiednie pokrycie stropu i brak obróbek blacharskich kominów wentylacyjnych skutkujące wyciekami. Kondensację wilgoci powodują też źle zaizolowane izolacje przejść instalacyjnych, brak ocieplenia ścian i stropu, obecność w powietrzu mieszaniny powietrza z sublimatami solnymi wchłanianymi przez strop i ściany, złe zaprojektowanie płyty powierzchni jezdnej podatnej na spękania i uszkodzenia hydroizolacji, zaleganie wody naniesionej przez pojazdy, która w obecności soli jezdnej powoduje korozję posadzki i inne. Każda z tych przyczyn może stanowić odrębny temat do dyskusji.

*) Zakres tematyczny niniejszej publikacji odnosi się jedynie do prac o charakterze naprawczym i modernizacyjnym, które wykonywane są w garażach podziemnych w celu usunięcia zaistniałych szkód w konstrukcji budowli powstałych na skutek działania rozmaitych czynników. Pominięto w niej aspekty remontów adaptacyjnych, gdzie celem może być np. zmiana planu sytuacyjnego powierzchni garażowej, modyfikacja ładu komunikacyjnego, względnie wygospodarowanie dodatkowych miejsc parkingowych itp.

**)  Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (DzU nr 75 z dnia 15.06.2002 r., poz. 690)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16707|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10353|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl