CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie?
Bezumowne korzystanie z nieruchomości | Odpowiedzialność spółdzielni względem nabywców lokali

Paweł Puch  |  19.11.2012
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 95), a w nim m.in. o ustaleniu wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o odpowiedzialności spółdzielni względem nabywców lokali.
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 95), a w nim m.in. o ustaleniu wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o odpowiedzialności spółdzielni względem nabywców lokali.

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 95), a w nim m.in. o ustaleniu wysokości wynagrodzenia należnego właścicielowi za bezumowne korzystanie z nieruchomości oraz o odpowiedzialności spółdzielni względem nabywców lokali.

Bezumowne korzystanie z nieruchomości

Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinno się ustalać według stawek cen rynkowych. Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego – uznał Sąd Apelacyjny w Lublinie.

W przedmiotowej sprawie pomiędzy spółdzielnią mieszkaniową jako wynajmującym, a najemcą została zawarta umowa najmu części budynku usytuowanego w celu prowadzenia działalności kulturalnej. Umowa została zawarta na czas nieokreślony z możliwością jej rozwiązania w każdej chwili. Po pewnym czasie spółdzielnia wypowiedziała umowę jednak najemca nie wydał lokalu spółdzielni. W związku z tym powódka obciążyła byłego najemcę stawką eksploatacyjną za bezumowne użytkowanie lokalu ustalając ją na sporo wyższym poziomie i wezwała do zapłaty kwot ustalonych z zastosowaniem takiej stawki.

Sąd Okręgowy do którego sprawa trafiła dopuścił dwie opinie biegłych z zakresu szacowania nieruchomości w celu określenia rynkowych stawek czynszu najmu. Według biegłego metodologia ustalenia należnego wynagrodzenia za zajmowany lokal powinna opierać się na badaniach rynku wynajmu dużych lokali o funkcji niekomercyjnej takich jak dom kultury, osiedlowe świetlice, noclegownie czy biblioteki. Podstawę prawną roszczenia stanowił art. 224 § 2 k.c. w związku z art. 225 k.c.

Po rozwiązaniu stosunku najmu były najemca korzystał z lokali bez żadnego tytułu prawnego, jako posiadacz w złej wierze i przez cały ten okres uiszczał opłatę eksploatacyjną oraz opłaty za media. Były najemca korzystał z budynku gdyż w tym czasie nie znalazł innej siedziby. Wobec powyższego spółdzielnia zasadnie dochodzi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie.

Jak przypomniał sąd w orzecznictwie Sądu Najwyższego przyjmuje się, że wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z rzeczy powinno się ustalać według stawek cen rynkowych Podstawą ustalenia wynagrodzenia za korzystanie z cudzej nieruchomości powinna być kwota, jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie. Wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy obejmuje to wszystko, co właściciel uzyskałby, gdyby ją wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego.

Sąd Okręgowy podkreślił, że przez cały okres bezumownego zajmowania przez pozwanego budynku spółdzielnia nie miała możliwości korzystania ze swojej własności. Były najemca wniósł apelację od powyższego wyroku, Sąd Apelacyjny stwierdził, że wynagrodzenie za bezumowne korzystanie z rzeczy obejmuje wszystko co właściciel uzyskałby, gdyby rzecz wynajął, wydzierżawił lub oddał do odpłatnego korzystania na podstawie innego stosunku prawnego. Wysokość należnego właścicielowi wynagrodzenia powinna być ustalana na podstawie stawek rynkowych i powinna obejmować kwotę, jaką posiadacz musiałby zapłacić właścicielowi, gdyby jego posiadanie opierało się na prawie.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie
(sygn. akt I ACa 448/12)

 

Odpowiedzialność spółdzielni względem nabywców lokali

Konsekwencją zaniedbań spółdzielni względem nabywców lokali jest jej odpowiedzialność odszkodowawcza w ramach art. 471 kodeksu cywilnego pojawiająca się zwłaszcza w sytuacji, w której mimo zgłaszania przez nabywców lokali usterek nie wyegzekwowano ich usunięcia w stosownym czasie od wykonawcy budynku – uznał Sąd Apelacyjny w Krakowie.

W przedmiotowej sprawie właściciele lokali upoważnili zarząd wspólnoty mieszkaniowej do podjęcia działań w celu wyegzekwowania wszelkich nieprawidłowości technicznych wynikających z przeglądów i protokołów technicznych wraz z powództwem cywilnym przeciwko spółdzielni mieszkaniowej, która wybudowała budynek. Właściciele lokali zawarli też ze wspólnotą umowy mocą których przelali nieodpłatnie na wspólnotę swoje prawa w zakresie roszczeń odszkodowawczych za wady fizyczne i prawne nieruchomości wspólnej.

Przedmiotowy budynek był zasiedlany począwszy od 2002 roku, a w 2005 roku właściciele lokali podjęli uchwałę, w której postanowili o powstaniu wspólnoty mieszkaniowej i postanowili o odwołaniu spółdzielni z funkcji zarządu powierzonego. Wspólnota mieszkaniowa postanowiła też, że zarząd nieruchomością wspólną sprawowany będzie przez zarząd powoływany w drodze uchwały. Wspólnota mieszkaniowa zawarła umowę z zarządcą, który dokonał bieżącego przeglądu przejmowanych nieruchomości.

Członkowie zarządu wspólnoty oraz przedstawiciele administratora stwierdzili istnienie szeregu wad, usterek i niedoróbek. Spółdzielnia nie usunęła usterek, a wezwanie spółdzielni do usunięcia wad i niedoróbek pozostało bez odzewu. Wspólnota wystąpiła więc na drogę sądową. Sądu I instancji ustalił, że spółdzielnia mieszkaniowa umowy zawierała ze swoimi członkami; każdy z członków spółdzielni ubiegających się o ustanowienie odrębnej własności lokalu był obowiązany do wniesienia wkładu budowlanego w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal, a zawierający umowę o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obowiązany był do wniesienia wkładu budowlanego.

Podstawą do ustalenia wysokości wkładów budowlanych były rzeczywiste koszty zadania inwestycyjnego, a celem działania Spółdzielni nie było osiągnięcie zysku z tytułu zawarcia umów o budowę lokalu mieszkalnego czy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego. Strony umów zawartych ze Spółdzielnią płaciły za to, co było przewidziane w projekcie i w rzeczywistości zostało wykonane a będąc członkami spółdzielni były władne kwestionować fachowość i rzetelność działania jej organów w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym.

Zdaniem sądu okoliczność, iż na mocy kolejnych umów członkowie Spółdzielni stali się właścicielami lokali mieszkalnych nie powoduje, iż można „zapomnieć”, co było pierwotnym źródłem nabycia ich praw do lokali i szkody upatrywać również w tym, co nie zostało przewidziane w projekcie i w konsekwencji nie zostało wykonane. W ocenie Sądu I instancji szkoda, jaką ponieśli właściciele lokali może być wyrażona kwotą potrzebną do usunięcia wad i usterek wynikających z błędnego wykonawstwa i istnieje podstawa do zasądzenia tak ustalonego odszkodowania.

Pozwana obowiązana była bowiem do przeniesienia na swych członków własności lokali w stanie wolnym od wad. Posiadając te lokale w swych zasobach pozwana winna była wyegzekwować usunięcie wad od wykonawców w ramach rękojmi czy gwarancji, a ponieważ omieszkała powyższego, jej obowiązkiem było usunięcie tych wad we własnym zakresie. Przeniesienie własności lokali posiadających wady wykonawstwa stanowi nienależyte wykonanie zobowiązania w rozumieniu art. 471 k.c. Spółdzielnia wniosła apelację od wyroku sądu I instancji.

Sąd Apelacyjny uznał, że spółdzielnia była legitymowana do podejmowania czynności związanych z zabezpieczeniem odpowiedniego standardu budynków i mieszkań dla swoich członków albo osób trzecich uprawnionych do mieszkań w budynkach zaś z drugiej konsekwencją zaniedbań właścicielskich spółdzielni względem podmiotów uprawnionych do mieszkań jest jej odpowiedzialność odszkodowawcza w ramach art. 471 kodeksu cywilnego pojawiająca się zwłaszcza w sytuacji, w której mimo określonych działań członków (osób trzecich) związanych ze zgłaszaniem usterek w zamieszkałym budynku nie podjęto w stosownym czasie odpowiednich czynności związanych z wyegzekwowaniem od wykonawcy budynku usunięcia jego wad i tak wadliwie wykonany przedmiot przekształcono w prawo odrębnej własności lokali.

Przyjęcie odmiennej konstrukcji wykluczałoby odpowiedzialność cywilną spółdzielni w warunkach wykazywanego zaniechania tej spółdzielni przy podejmowaniu czynności inwestorskich w ramach realizacji przedsięwzięcia budowlanego i w ramach istniejących stosunków obligacyjnych między członkami albo osobami trzecimi a pozwaną spółdzielnią.

Oceny tej nie zmienia fakt, że uprawnienia właścicielskie realizuje obecnie strona powodowa, której zakres uprawnień wynika nie tylko z opisanych w sprawie umów przelewu wierzytelności ale także z ustawy o własności lokali (art.6 i 21 ustawy o własności lokali).

Uwzględniając powyższe, a nadto niewątpliwe fakty związane z tym, że uzyskane przez członków wspólnoty lokale posiadały wady fizyczne, a które to wady we właściwym czasie nie zostały usunięte przez spółdzielnię jako inwestora budowy budynku w drodze możliwych do dokonania czynności w ramach gwarancji i rękojmi, to co do zasady z tytułu ustalonego zaniechania pozwana spółdzielnia ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą wobec wspólnoty.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie  (sygn. akt I ACa 846/12)

Co nowego w orzecznictwie? - najpopularniejsze artykuły
Opodatkowanie zwrotu wkładu w spółdzielni | Czy fundusz remontowy istnieje?
Deklaracja w sprawie opłaty śmieciowej | Opłata śmieciowa bez VAT| Wyższe opłaty za użytkowanie wieczyste w bloku z garażem
Obowiązek zapewnienia należytego stanu budynku | Gmina nie może oceniać mieszkańca w uchwałach
Zasady wydatkowania funduszu remontowego | Zasady umieszczenia reklamy na elewacji budynku
Bezumowne korzystanie z nieruchomości | Odpowiedzialność spółdzielni względem nabywców lokali
Piwnica częścią nieruchomości wspólnej | Zróżnicowanie wysokości obciążeń we wspólnocie mieszkaniowej
ORZECZNICTWO - zobacz wszystkie teksty »

Komentarze

(0)

Zobacz także

 

Popraw jakość swojej nieruchomości »

Coraz częściej zarówno inspektorzy, jak i użytkownicy zwracają uwagę na ułatwienia dla niepełnosprawnych czy wózków (...)



Sprawdź ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami

Parafrazując Napoleona można powiedzieć, że jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola.

Dynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości, usprawniającym rozliczenia i dającym błyskawicznie wgląd do wszelkiego rodzaju kosztów i przychodów (...)


Na dworze zimno? Nie chcesz wychodzić z domu? Otwórz garaż telefonem!
Wszystko o opomiarowaniu i rozliczeniu mediów w jednym e-booku! 



Poznaj metodę na prawidłowe zabezpieczenie budynków przed oblodzeniem »

Jest jeszcze czas, by zabezpieczyć dachy, rynny i rury przed niskimi temperaturami oraz zapewnić (...)

 

Wybrane dla Ciebie

Jak ocieplić aby zaoszczędzić?

Kiedy budujemy dom czy ocieplamy istniejący, zastanawiamy się, ile taka inwestycja pochłonie pieniędzy (...) »

Jak obniżyć koszty przeglądu zestawów hydroforowych?

Czy mieszkańcy niższych pięter uskarżają się na głośną pracę hydroforu? Wymiana hydroforu na cichobieżny zapewni komfort mieszkańcom (...) »

Prosta termomodernizacja stropów piwnicznych »

Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności (...) »

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 200 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

11/2016

Aktualny numer:

Administrator 11/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Ograniczenie prawa własności gruntu
  • - O kompensacie
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12100|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl