W wyniku konkursu zostałem prezesem gminnej spółki, która zarządza komunalnym zasobem nieruchomości i lokali oraz świadczy usługę zarządzania na rzecz wspólnot mieszkaniowych. Aktualnie odbywam praktykę po ukończeniu studiów podyplomowych z zakresu zarządzania nieruchomościami, która zakończy się późną jesienią i wtedy otrzymam licencję zawodową zarządcy nieruchomości. W mojej spółce nikt nie ma licencji, a gmina, ogłaszając konkurs na stanowisko prezesa spółki, nie żądała od kandydatów posiadania licencji.
Mam wątpliwości - czy spółka jest zarządcą w rozumieniu przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami?
Czytelnik
Nie ma pełnej zgodności pomiędzy ekspertami w kwestii różnic pomiędzy zarządzaniem a administrowaniem, jak też i obowiązku posiadania - lub nie - licencji zawodowej przez prezesa firmy zarządzającej nieruchomościami lub jego pracowników. Aktualne uregulowania prawne są nieprecyzyjne i jednoznacznie problemu nie rozstrzygają.
Zgodnie z art. 185 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, zarządzanie to podejmowanie określonych decyzji i wykonywanie czynności, przykładowo wymienionych w ust. 1. Jedną z tych czynności jest bieżące administrowanie nieruchomością, przy czym pojęcia „administrowanie" ustawodawca nie zdefiniował.
Znaczenie tego pojęcia przybliża wyrok Sądu Najwyższego z 19.01.2006 r. (IV CK 343/05), gdzie w uzasadnieniu znajduje się następujące zdanie: W świetle art. 184 i 185 ustawy o gospodarce nieruchomościami istnieje podstawa do stwierdzenia, że pojęcie administrowania, jako mające charakter węższy od zarządzania, mieści się w pojęciu zarządzania. W zasadzie obejmuje ono czynności faktyczne, do których należy utrzymanie porządku i czystości, ściąganie czynszów, rejestrowanie awarii i ich skutków oraz prowadzenie korespondencji.
Utożsamianie pojęć „zarządzanie" i „administrowanie" jest więc błędem. Ustawodawca, używając spójnika koniunkcji „i", wyraźnie podkreślił, że podmiot, który nie posiada uprawnień decyzyjnych, nie zarządza, a jedynie administruje i nie powinien być nazywany „zarządcą", tylko „administratorem". A skoro tak, to nie może mieć zastosowania art. 185 ust. 3, który określa kształt umowy o zarządzanie oraz art. 198 ust. 1, przewidujący sankcje za prowadzenie działalności zawodowej zarządzania nieruchomościami bez licencji.
Eksperci także nie są zgodni co do tego, czy świadczenie usług na rzecz wspólnot mieszkaniowych przez gminne podmioty jest zgodne z prawem. Niektórzy twierdzą, że usługi te mają charakter komercyjny i jako takie wykraczają poza zadania o charakterze użyteczności publicznej, które, zgodnie z art. 7 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, należą do zadań własnych gminy.
Pogląd ten, w stosunku do wspólnot, których członkiem jest gmina, jest jednak błędny, co potwierdza m.in. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 11.11.2003 r. (NSA II SA/Wr 1234/03), w którego uzasadnieniu znajduje się zdanie: Skoro gmina jest jednym ze współwłaścicieli nieruchomości wspólnej powstałej wskutek sukcesywnego wyodrębniania lokali mieszkalnych, to zarządzanie taką nieruchomością mieści się w zakresie zadań o charakterze użyteczności publicznej z tej przyczyny, że wykonywane jest również na rzecz gminy w zakresie jej zadań własnych w celu zaspokojenia zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej.
Problem przedstawiony przez prezesa spółki wymaga jednak głębszej analizy. To, że gminnym zasobem spółka nie zarządza, a jedynie nim administruje, jest oczywiste - prezes przecież nie ma prawa podejmowania istotnych decyzji, w tym m.in. ustalania stawek czynszu, nie decyduje o tym, komu lokal może wynająć, ani nie może realizować planu remontów, jeśli nie zostanie on zatwierdzony przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Prezes jest więc administratorem mienia komunalnego, faktycznie zarządzanego przez właściciela, czyli gminę. W przypadku wspólnot sprawa jest jednak skomplikowana.
Wspólnota mieszkaniowa ma prawo wybrać zarząd (w „małej" wspólnocie rolę zarządu pełni ogół właścicieli lokali), który najczęściej zatrudnia podmiot, zwany zwyczajowo „zarządcą", zobowiązany poprzez stosowną umowę, do wykonywania poleceń zarządu. Podmiot ten, jako pozbawiony uprawnień decyzyjnych, jest administratorem, czyli wymagania stawiane przez ustawę o gospodarce nieruchomościami zarządcom, jego nie dotyczą. Podmiotem tym może więc być dowolna osoba lub firma, która nie zatrudnia licencjonowanych zarządców nieruchomości.
Wydaje się, że sytuacja zmieni się radykalnie, jeśli wspólnota skorzysta z art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali i w taki sposób określi prawa i obowiązki tego podmiotu, że uzyska on uprawnienia decyzyjne. Wtedy podmiot ten stanie się zarządcą w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami i będą go obowiązywać przepisy tej ustawy, w szczególności art. 185 oraz art. 198 ust. 1, a także art. 186 dotyczące m.in. obowiązkowego ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej oraz odpowiedzialności zawodowej.
A jednak i w tym przypadku posiadanie licencji zarządcy przez wybrany przez wspólnotę podmiot nie jest obligatoryjne, co potwierdza uchwała Sądu Najwyższego z 17.07.2007 r. (sygn. akt III CZP 69/07). Sąd stwierdził, że obowiązek posiadania licencji dotyczy tylko umowy o zarządzanie nieruchomością w rozumieniu art. 185 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, a prywatni właściciele którzy zawrą umowę dotyczącą zlecenia zarządzania nieruchomością osobie fizycznej lub prawnej w myśl art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali, nie muszą wybierać licencjonowanego zarządcy, o ile nie mają na celu zawarcia umowy ze skutkami opisanymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
Problem przedstawiony przez prezesa spółki może skłaniać do pewnych refleksji. Po „bezkrwawej rewolucji", która dokonała się w Polsce w 1989 r., wydawało się, że czasy koncesji i licencji minęły bezpowrotnie, a okres gdy właściciel saturatora z wodą sodową musiał legitymować się świadectwem ukończenia kursu gospodnika, nigdy nie powróci.
Potwierdzeniem tego miała być ustawa z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej, w której są m.in. następujące zapisy:
Art. 6. 1. Podejmowanie, wykonywanie i zakończenie działalności gospodarczej jest wolne dla każdego na równych prawach, z zachowaniem warunków określonych przepisami prawa.
2. Organ administracji publicznej nie może żądać ani uzależnić swojej decyzji w sprawie podjęcia, wykonywania lub zakończenia działalności gospodarczej przez zainteresowaną osobę od spełnienia przez nią dodatkowych warunków, w szczególności przedłożenia dokumentów lub ujawnienia danych, nieprzewidzianych przepisami prawa.
Art. 7. Państwo udziela przedsiębiorcom pomocy publicznej na zasadach i w formach określonych w odrębnych przepisach, z poszanowaniem zasad równości i konkurencji.
Art. 8. 1. Organy administracji publicznej wspierają rozwój przedsiębiorczości, tworząc korzystne warunki do podejmowania i wykonywania działalności gospodarczej, w szczególności wspierają mikroprzedsiębiorców oraz małych i średnich przedsiębiorców.
Pozornie wydaje się, że faktycznie w Polsce jest pełna swoboda działalności gospodarczej, ale w istocie nie do końca. Oczywiście, są zawody, np. lekarza czy sędziego, które wymagają specjalnych kwalifikacji, ale można wątpić, czy do tych zawodów należy zaliczyć zawód pośrednika w obrocie nieruchomościami lub zarządcy nieruchomości. Doświadczenie pokazuje, że najlepiej kompetencje weryfikuje rynek.
Można wskazać pewne paradoksy. Wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie musi posiadać żadnych uprawnień, by zarządzać gminnym majątkiem, natomiast osoba, która będzie pośredniczyć w obrocie mieszkaniami lub zarządzać nieruchomością musi mieć wyższe wykształcenie i dodatkowo licencję zawodową. To się - za przeproszeniem - chyba „nie trzyma kupy".
Nierzadko bardzo wysokie stanowiska, zarówno w rządzie jak biznesie, zajmują osoby bez formalnego przygotowania. Znam bardzo dobrego dyrektora oddziału dużego banku, który z wykształcenia jest nauczycielem historii, a przez swoich przełożonych jest bardzo ceniony, podobnie jak były premier RP, nauczyciel fizyki, który przez wielu jest uważany za najlepszego premiera minionego dwudziestolecia.
Uważam, że intencją ustawodawcy było, aby majątkiem publicznym gospodarowali profesjonaliści. Wniosek taki wynika m.in. z treści art. 1 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który stwierdza, że ustawa określa zasady gospodarowania nieruchomościami stanowiącymi własność Skarbu Państwa oraz własność jednostek samorządu terytorialnego.
Gdyby to ode mnie zależało, to zachęcałbym, ale nie zobowiązywał wspólnoty mieszkaniowe, spółdzielnie czy TBS-y do zatrudniania licencjonowanych zarządców nieruchomości, natomiast nakazałbym ich zatrudnianie do gospodarowania publicznym zasobem nieruchomości i lokali. Aktualne uregulowania prawne mogą jednak sugerować, że ustawodawca miał zupełnie inne intencje, o czym chociażby świadczy treść art. 190 ustawy o gospodarce nieruchomościami, który zezwala, po nowelizacji w 2004 roku, na powierzenie zarządzania zasobem nieruchomości i lokali jednostkom organizacyjnym, którym zasób ten został przekazany w trwały zarząd. Jest tu wyraźna kolizja z art. 1 ust. 1 - być może będąca efektem zmian opcji rządzącej w Polsce.
Wielokrotnie spotykałem interpretacje, w myśl których osoby zajmujące się administrowaniem nieruchomościami muszą posiadać licencje, a firmy administrujące zatrudniać licencjonowanych zarządców. Argumentem koronnym było stwierdzenie, że skoro administrowanie wchodzi w skład zarządzania, to administrator wykonuje czynności zarządzania.
Ale przecież czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie" to także sprzątanie klatek schodowych, księgowanie wpłat właścicieli lokali, odśnieżanie chodników, etc., więc „idąc tym tropem" można dojść do wniosku, że licencję zarządcy musi posiadać sprzątaczka, księgowa, zdun, elektryk, itp. I w ten sposób doszliśmy do absurdu!
Definitywne rozstrzygnięcie analizowanego problemu nie jest proste. Pamiętać należy, że opinie ekspertów, ministerstwa lub wyroki sądów, nawet najwyższego, nie stanowią prawa, chyba, że Sąd Najwyższy swojemu orzeczeniu nada moc zasady prawnej. Jeśli przy okazji kolejnej nowelizacji ustawy o gospodarce nieruchomościami sprawa nie zostanie ostatecznie rozstrzygnięta, to pozostaje mieć nadzieję, że kiedyś zajmie się nią Sąd Najwyższy. Środowisko na to czeka.
Czytaj też:
Facility Management
Strategie zarządzania nieruchomościami
Kształcenie i doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości
Zarządca - tani czy drogi?
Zamiast licencji certyfikaty
Zarządy oczami zarządców
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
2
