Kontrowersje w związku ze zbywaniem lokali gminnych

Przed wejściem w życie ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, czyli przed dniem 1 stycznia 1995 r., sprzedaż lokali była dokonywana delikatnie mówiąc - nieprecyzyjnie.

Nie wykonywano inwentaryzacji nieruchomości, udziały w nieruchomości wspólnej (termin „nieruchomość wspólna" nie istniał i został wprowadzony cytowaną ustawą) określano niemal „na oko", zaś podziały geodezyjne miały na celu zbycie minimalnej działki gruntu, najczęściej określanej po obrysie budynku.

Było to poniekąd uzasadnione - właściciel lokalu nie partycypował w kosztach utrzymania technicznego budynku proporcjonalnie do posiadanego udziału, tylko płacił centralnie ustalany czynsz, zaś niechęć do własności prywatnej nakazywała pozbywanie się jak najmniejszej powierzchni.

Nie od razu gminy przyjęły do akceptującej wiadomości treść ustawy o własności lokali. W 1996 roku, zostając członkiem zarządu miasta, ze zdziwieniem stwierdziłem, że naczelnik wydziału zajmującego się zbywaniem gminnych lokali uważał, że udziały w nieruchomości wspólnej muszą być określane w „pełnych" procentach. Z niemałym trudem go przekonałem, że nie ma racji, a udało mi się to tylko dzięki temu, że w jednym z gminnych budynków było 180 lokali.

Mój sukces był jednak niepełny - nie byłem w stanie przekonać ani naczelnika ani członków zarządu, że udział musi być określony w postaci ułamka zwykłego. Uznano, że sprawę niepotrzebnie komplikuję i stanęło na tym, że przy kolejnych sprzedażach udziały określano z dokładnością do 0,0001.

A konsekwencje nieprawidłowo ustalonych udziałów są poważne, nie tylko dlatego, że bez właściwego określenia udziałów nie jest możliwe rzetelne ustalenie kosztów obciążających członków wspólnoty z tytułu utrzymania nieruchomości wspólnej.

Zgodnie z art. 23 ust. 2a ustawy o własności lokali, gdy suma udziałów nie wynosi 1 (a przy zaokrągleniach tak będzie praktycznie zawsze) jest możliwe głosowane w każdej sprawie według bardzo niewygodnej dla gminy, posiadającej większość udziałów, zasady „jeden właściciel = jeden głos", na każde żądanie właścicieli mających łącznie co najmniej 20% udziałów.

Aktualnie wydaje się, że udziały są powszechnie ustalane prawidłowo, przynajmniej przez deweloperów. Gminy, które nie zatrudniają przy zbywaniu lokali licencjonowanych zarządców nieruchomości, ciągle jeszcze mają z tym problemy.

Wcześniej czy później będzie konieczne skorygowanie błędnych udziałów. Oczywiście im wcześniej to się stanie, tym niższe będą koszty, które gmina, zobowiązana do usunięcia popełnionych przez siebie błędów, będzie musiała ponieść.

Wiele wspólnot „postgminnych" włada terenem położonym wyłącznie pod budynkiem. W konsekwencji koszty utrzymania przyległych podwórek obciążają w całości gminę. Gminy mają możliwość przerzucenia tych kosztów na wspólnotę na podstawie art. 209a ustawy o gospodarce nieruchomościami:

1. Jeżeli przy wyodrębnianiu własności lokali w budynku wydzielono dla tego budynku działkę gruntu niespełniającą wymogów działki budowlanej, właścicielom lokali przysługuje w stosunku do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia własności lub oddania w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części, która wraz z dotychczas wydzieloną działką gruntu będzie spełniać wymogi działki budowlanej, pod warunkiem że roszczenie to zostało zgłoszone łącznie przez właścicieli wszystkich lokali; w razie braku zgody stosuje się przepisy art. 199 Kodeksu cywilnego.

(...) 3. W przypadku, o którym mowa w ust. 1, Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego przysługuje w stosunku do właścicieli lokali roszczenie o zawarcie umowy przeniesienia na ich rzecz własności lub oddania im w użytkowanie wieczyste przyległej nieruchomości gruntowej lub jej części.

4. Roszczenie, o którym mowa w ust. 1, nie przysługuje, jeżeli:

(...) 3) wskutek realizacji roszczenia przyległa nieruchomość gruntowa przestałaby spełniać wymogi działki budowlanej.

Albo więc gmina przekona członków wspólnoty, że nabycie przez nich przyległego terenu jest korzystne (będzie to szczególnie łatwe, gdy gmina udzieli znaczącej bonifikaty), albo po prostu zmusi wspólnotę do wykupienia przyległego terenu. Z zupełnie niezrozumiałych powodów gminy niezwykle rzadko pozbywają się niepotrzebnych i generujących koszty terenów - może ciągle jeszcze nie rozumieją, że posiadanie nie zawsze jest korzystne?

W zasadzie obecnie nie zdarza się, aby jakikolwiek lokal był sprzedawany bez zinwentaryzowania nieruchomości. Zwykle gminy zlecają wykonanie inwentaryzacji rzeczoznawcom majątkowym wraz ze zleceniem dokonania wyceny zbywanego lokalu.

Konsekwencje nierzadko są poważne - rzeczoznawca majątkowy nieczęsto posiada wystarczającą wiedzę z zakresu prawa budowlanego a ponadto bywa, że pomieszczenia niemieszkalne nieprawidłowo przypisuje lokalom. Dla uniknięcia błędów należałoby przyjąć następującą technikę sporządzania inwentaryzacji budynku:

1. „Budowlaniec" dokonuje pomiarów i sporządza część „graficzną" inwentaryzacji z określeniem powierzchni poszczególnych pomieszczeń.
2. Materiał otrzymuje licencjonowany zarządca, który określa „co jest czyje" i oblicza udziały przypisane poszczególnym lokalom.

Tylko przy zastosowaniu powyższego schematu można mieć pewność, że inwentaryzacja zostanie wykonana prawidłowo, a w konsekwencji lokale zostaną sprzedane zgodnie z zasadami ustawowymi i stanem faktycznym.

Zgodnie z art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali, jeśli pierwsza sprzedaż lokalu była dokonana z pomięciem powierzchni pomieszczeń przynależnych, to kolejne sprzedaże powinny być dokonywane według tej samej zasady. Niewłaściwa interpretacja tego zapisu prowadzi do sytuacji kuriozalnych - znam przypadki, gdy gminy sprzedając lokale użytkowe uważały, że pominąć należy powierzchnie piwnic, pełniących funkcje magazynów, kotłowni czy pomieszczeń socjalnych.

Jest to ewidentny błąd, ponieważ lokal użytkowy nie może mieć pomieszczeń przynależnych w takim sensie, w jakim do lokalu mieszkalnego przynależy piwnica, w której przechowywany jest opał, rowery, etc. Każde pomieszczenie, z którego korzysta właściciel lokalu użytkowego, musi być jego integralną częścią, gdyż lokal użytkowy to nie tylko sala sprzedaży.

Spotkałem się także z następującym przypadkiem. W jednym z budynków znajdowały się na parterze dwa sklepy. Każdy z nich miał własną kotłownię w przyziemiu. Gmina, sprzedając te lokale, w jednym przypadku uwzględniła kotłownię, zaś w drugim nie. Urzędnik, który odpowiadał za sprzedaż lokali, wyjaśnił, że w pierwszym przypadku były wykonane wewnętrzne schody prowadzące z lokalu do kotłowni, zaś w drugim schodów tych nie było, więc kotłownia nie była częścią lokalu. Komentarz chyba zbyteczny.

Cytowany wyżej art. 3 ust. 7 pozwala na podejmowanie działań, których efektem byłoby dołączenie do lokali pomieszczeń przynależnych. Wymaga to co prawda dość skomplikowanych zabiegów, szczególnie wtedy, gdy w nieruchomości jest zbytych stosunkowo dużo lokali, ale prowadzi do „normalności", tzn. do sytuacji, w której każdy właściciel będzie ponosił koszty utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalne do swojego stanu posiadania.

W wielu przypadkach jest możliwe, aby koszty związane z korektą aktów notarialnych i zapisów wieczystoksięgowych nie obciążały wszystkich członków wspólnoty, a jedynie tych, którym na formalnym posiadaniu pomieszczeń przynależnych zależy, bo np. chcą je zaadaptować na cele mieszkalne lub lokale użytkowe. Inicjatywę powinien jednak wykazywać zarządca, który wie jak przeprowadzić proces dołączania do lokali pomieszczeń przynależnych.

Ustawa o własności lokali dopuszcza (art. 2 ust. 4) traktowanie garażu wolno stojącego jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, którego powierzchnia ma wpływ na wielkość przypisanego lokalowi udziału. Nie oznacza to jednak, że tak należy robić zawsze.

Zdarza się, (np. w przypadku gdy na określonej nieruchomości gruntowej jest budynek, w którym jest więcej lokali niż stojących na działce garaży) że właściciele lokali, którzy garaży nie posiadają, muszą partycypować w kosztach ich remontów, zaś właściciele garaży muszą ponosić zawyżone koszty remontu dachu w budynku, bo ich udział uwzględniający powierzchnię garaży jest stosunkowo duży.

Tego powinno się unikać i garaże traktować jako odrębne lokale (użytkowe). Umożliwi to nie tylko logiczne określanie kosztów utrzymania nieruchomości wspólnej, ale także pozwoli właścicielom lokali na zbywanie posiadanych garaży, jeśli taka będzie ich wola.

Po likwidacji (w roku 2005) prawa do ulg w podatku dochodowym od osób fizycznych z tytułu wpłat na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty mieszkaniowej, sprawa interpretacji funduszu remontowego bardzo się skomplikowała. Gminy z reguły stanęły na stanowisku, że przy sprzedaży lokalu niewykorzystana część funduszu remontowego powinna być zwracana sprzedającemu lokal i sprzedając lokale najemcom wycofywały wpłacone przez siebie zaliczki.

W efekcie takiego stanowiska sytuacja wielu wspólnot znacznie się skomplikowała - nowi nabywcy lokali nie chcieli pokrywać zobowiązań poprzednich właścicieli, co w wielu wypadkach uniemożliwiało wykonywanie wcześniej zaplanowanych remontów. Taka postawa jest w oczywisty sposób sprzeczna z zasadami racjonalnej gospodarki i wspólnoty nie powinny pozostać bierne.

Konieczne jest, aby celem uniknięcia problemów i nieporozumień uchwalać regulaminy funduszu remontowego, które zakładałyby, że wpłacone na fundusz remontowy środki są własnością wspólnoty, a nowy nabywca lokalu musi kontynuować wpłacanie zaliczek w uchwalonej przez wspólnotę wysokości.

Gminy, jako członkowie wspólnoty powinny, się na to godzić, tym bardziej, że nic nie stoi na przeszkodzie, aby, uchwalając zasady zbywania mieszkań komunalnych, zgodę na sprzedaż lokalu uzależnić od zwrócenia gminie przez kupującego kwot pozostających na funduszu remontowym przypisanym zbywanemu lokalowi.

Trzeba mieć świadomość, że utrzymywanie budynków w należytym stanie technicznym, także tych, w których gmina nie posiada lokali, leży w interesie każdej gminy.

Zazwyczaj gminy są właścicielami spółek, które zarządzają gminnym zasobem nieruchomości i lokali, a jednocześnie świadczą usługi na rzecz wspólnot. Spółki te są utrzymywane z budżetu gminy, a świadczenie wspólnotom usługi zarządzania (administrowania) jest komercyjną, dodatkową ich działalnością.

Nie jest to uczciwe, ponieważ spółki takie mogą wspólnotom proponować prowadzenie ich spraw za niegodziwie niskie wynagrodzenie, i pomimo że zazwyczaj robią to byle jak, to wygrywają w konkurencji z rzetelnymi, profesjonalnymi zarządcami, którzy nie są w stanie zaproponować niższego wynagrodzenia. Na razie nie ma na to rady, chociaż coraz częściej wspólnoty wolą zapłacić więcej za wyższą jakość usług.

Zdarza się jednak, że gminy faworyzują swoje spółki z naruszeniem prawa, zlecając im zarządzanie nowymi budynkami bez przetargu, pomimo że ustawa o gospodarce nieruchomościami (art. 23 ust. 2) na to nie zezwala. Jest to zjawisko dość powszechne i można się dziwić dlaczego tolerowane, pomimo że w wielu gminach były prowadzone kontrole NIK, które na to musiały zwrócić uwagę.

Niestety - zazwyczaj efekty kontroli nie przekładają się na działania, które powinny być podejmowane przez organy zobligowane do wyciągania konsekwencji wobec osób i instytucji naruszających porządek prawny.

Szczególnie bulwersujący jest brak zainteresowania ze strony gminnych decydentów konsekwencjami braku profesjonalizmu w działaniu urzędników zajmujących się zbywaniem lokali i nieruchomości. Organizując od lat seminaria dla zarządców proponuję pracownikom urzędów gmin, aby brali w nich udział na bardzo preferencyjnych warunkach.

Niestety - bez rezultatu. Co prawda w seminariach uczestniczą pracownicy gminnych spółek zajmujących się gospodarowaniem komunalnym zasobem nieruchomości i lokali, ale niewiele z tego wynika - spółki te działają pod dyktando gminnych urzędników, rzadko kompetentnych, i pomimo że w spółkach pracują licencjonowani zarządcy nieruchomości, systematycznie uzupełniający swoją wiedzę, to są oni zazwyczaj spolegliwi i robią to, co muszą, nie chcąc ryzykować konfliktów, które mogą ich narazić na utratę pracy.

Jestem przekonany, że problem może rozwiązać wyłącznie wprowadzenie mechanizmu, który zmusi władze gmin do zatrudniania w urzędach licencjonowanych zarządców nieruchomości. Nie wiem jak to zrobić - może coś wymyśli Ministerstwo Infrastruktury.