CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu

Paweł Puch  |  Administrator 11/2012  |  26.04.2013  |  1
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu
WG

Zarządca jest zobowiązany do prowadzenia zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i z należytą starannością. Nienależytym wykonywaniem zarządu jest m.in. niepodjęcie działań mających na celu zwiększenie przychodów z nieruchomości – uznał Sąd Apelacyjny w Krakowie.

W przedmiotowej sprawie pozwana była zarządcą nieruchomości, którą niewłaściwie zarządzała, przez co nieruchomość przynosiła straty. Nie pobierała czynszów od najemców, a opróżnione lokale udostępniła mężowi i córce, którzy nie uiszczali żadnego czynszu.

Pozwana nie zawierała z powyższymi osobami umów najmu i nie konsultowała ze wszystkimi współwłaścicielami decyzji związanych z zasiedlaniem zwalnianych lokali.

Sąd, do którego trafiło powództwo jednego z współwłaścicieli przeciwko zarządcy, ustalił ponadto w oparciu o dowód z opinii biegłego, że w przypadku prawidłowo sprawowanego zarządu powód powinien uzyskać pożytki w łącznej kwocie 19  694,87 złotych.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższe ustalenia faktyczne wskazują na niewłaściwe sprawowanie zarządu przez pozwaną, co stanowi podstawę jej odpowiedzialności na podstawie art. 471 KC.

Sąd uznał, że odpowiedzialność pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania wynika z art. 938 § 1 KPK w zw. z art. 615 KPC. Zasądzona kwota stanowi sumę pożytków, które otrzymałby powód jako współwłaściciel, gdyby zarząd sprawowany byłby w sposób należyty.

Od powyższego wyroku wniesiono apelacje. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że apelacje nie zasługują na uwzględnienie. Pozwana odpowiada względem powoda na podstawie art. 471 KC z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

W braku unormowań szczególnych, zawartych w rozdziale 3 KPC „Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem”, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu znajdą odpowiednio zastosowanie przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art.  931–940 KPC, z uwzględnieniem swoistego celu ustanowienia i sprawowania zarządu, jakim jest uregulowanie spornych stosunków między współwłaścicielami.

Tak więc poprzez art. 615 KPC znajdzie zastosowanie art.  938 KPC statuujący odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków. Należy jednocześnie zauważyć, że przepis art. 615 KPC wskazuje na odpowiednie stosowanie norm dotyczących zarządu w toku egzekucji.

Okoliczność, że pozwana została powołana do pełnienia funkcji zarządcy na podstawie postanowienia sądu nie oznacza, że pomiędzy nią a współwłaścicielami nie nawiązał się żaden węzeł obligacyjny. Powołanie zarządcy przez sąd jest tylko sposobem jego ustanowienia.

Powyższe oznacza, że zarządca sądowy ma taką samą pozycję względem współwłaścicieli, jak powołana przez nich osoba zobowiązana do sprawowania funkcji zarządu. Pozwana jako zarządca nieruchomości była zobowiązana do prowadzenia jej zarządu zgodnie z zasa­da­mi prawidłowej gospodarki i z należytą ­starannością.

W ocenie sądu nienależyte wykonywanie zarządu polegało przede wszystkim na niepodjęciu żadnych działań przez pozwaną mających na celu zwiększenie przychodów kamienicy. Należy zauważyć, że biegły sądowy w swojej opinii wskazał, że kwoty podane przez pozwaną jako jej wydatki w czasie sprawowania zarządu, są kwotami jakie mogła ona wydatkować racjonalnie, gospodarując jako zarządca nieruchomości.

Natomiast uzyskane jednocześnie przez pozwaną wpływy nie były zgodne z możliwymi do uzyskania kwotami, jakie można byłoby uzyskać, sprawując zarząd racjonalnie i z należytą starannością.

Wskazane postępowanie pozwanej nie może być uznane za zgodne z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Sprawując funkcję zarządcy w sposób prawidłowy pozwana w pierwszej kolejności winna podjąć kroki, których celem byłoby zwiększenie zysków płynących z kamienicy.

Tym samym należy uznać, że powinna ona dążyć do prawidłowego rozliczenia współwłaścicieli z pożytków i przychodów z nieruchomości stosownie do posiadanych przez nich udziałów. Tych obowiązków zarządcy pozwana nie realizowała w należyty sposób.

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężając je w granicach zwykłego zarządu, oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Zasadą jest, że ustanowienie zarządu nie ma wpływu na umowy najmu i dzierżawy, jeśli obowiązują one w chwili ustanowienia zarządu. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy (art. 935, 936 KPC).

Tym samym należy uznać, że pozwana mogła modyfikować istniejące już umowy najmu i zawierać nowe w przypadku zwalniania się poszczególnych lokali Tymczasem, w przedmiotowej sprawie pozwana przejawiała całkowitą bierność, nie czyniąc żadnych starań związanych z zwiększeniem wpływów z kamienicy.

Do obowiązków zarządcy należało także dbanie o prawidłowe rozliczenia osób zajmujących poszczególne lokale w kamienicy, czego pozwana nie robiła. Powyższe zachowanie zarządcy doprowadziło do powstania po stronie współwłaściciela szkody.

Zgodnie z art. 361 § 2 KC szkodą są nie tylko poniesione straty, ale także korzyści, które można byłoby osiągnąć, gdyby nie wyrządzenie szkody. W przedmiotowej sprawie szkodą jest to co powód, jako współwłaściciel, otrzymałby jako pożytki z kamienicy, gdyby zarząd był sprawowany zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki.

Wobec ustanowienia zarządcy współwłaściciele nieruchomości, w tym powód, mogli pokładać zaufanie, że zarząd będzie sprawowany prawidłowo, a zarządca będzie dokonywał rozliczeń osób zajmujących poszczególne lokale. Te sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki działania pozwanej doprowadziły do powstania szkody po stronie powoda.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie (sygn. akt I ACa 757/12)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Jak chronić budynek przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych? »

Dom bez rachunkówSkuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. Skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym
Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17597|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10974|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10548|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl