• Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej. Prawo, orzecznictwo, praktyka
  • Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?
  • Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca
  • Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni mieszkaniowych
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (prawo)

Szkolenie: Rozrachunki z właścicielami lokali we wspólnocie mieszkaniowej....

26.06.2020
Rodzaje opłat w warunkach działania wspólnoty mieszkaniowej oraz ich podstawa prawna; rozliczenie wyniku finansowego za rok 2019; regulamin rozliczeń mediów a rozrachunki z tytułu odsprzedaży mediów do lokali właścicieli; rozrachunki finansowe wspólnoty z właścicielami lokali z...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Kto wydaje zezwolenie na wycinkę drzew?

10.06.2020
Naczelny Sąd Administracyjny w postanowieniu z dnia 18.02.2020 r., rozstrzygnął, iż organem właściwym do wydania zezwolenia na usunięcie drzew z terenu nieruchomości zabudowanej na cele mieszkaniowe i objętej użytkowaniem wieczystym, które to użytkowanie wieczyste z dniem 1...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Zdalny monitoring wizyjny - sprawdzamy, czy to się opłaca

25.05.2020
Wspólnoty czy administracje, wobec rosnących kosztów stacjonarnej ochrony fizycznej, decydują się na przejście osiedla na całkowity bądź częściowy zdalny monitoring wizyjny. Często są zaskakiwane dużym rozstrzałem cenowym ofert składanych przez firmy ochroniarskie. Różnice...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Przetwarzanie danych osobowych przez organy samorządowe spółdzielni...

Konieczność przetwarzania danych osobowych w sposób zapewniający odpowiednie ich bezpieczeństwo, w tym ochronę przed niedozwolonym lub niezgodnym z prawem przetwarzaniem oraz przypadkową utratą, zniszczeniem lub uszkodzeniem, za pomocą odpowiednich środków technicznych lub...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu

Paweł Puch  |  Administrator 11/2012  |  26.04.2013  |  1
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu
Odpowiedzialność zarządcy za nienależyte sprawowanie zarządu
WG

Zarządca jest zobowiązany do prowadzenia zarządu zgodnie z zasadami prawidłowej gospodarki i z należytą starannością. Nienależytym wykonywaniem zarządu jest m.in. niepodjęcie działań mających na celu zwiększenie przychodów z nieruchomości – uznał Sąd Apelacyjny w Krakowie.

W przedmiotowej sprawie pozwana była zarządcą nieruchomości, którą niewłaściwie zarządzała, przez co nieruchomość przynosiła straty. Nie pobierała czynszów od najemców, a opróżnione lokale udostępniła mężowi i córce, którzy nie uiszczali żadnego czynszu.

Pozwana nie zawierała z powyższymi osobami umów najmu i nie konsultowała ze wszystkimi współwłaścicielami decyzji związanych z zasiedlaniem zwalnianych lokali.

Sąd, do którego trafiło powództwo jednego z współwłaścicieli przeciwko zarządcy, ustalił ponadto w oparciu o dowód z opinii biegłego, że w przypadku prawidłowo sprawowanego zarządu powód powinien uzyskać pożytki w łącznej kwocie 19  694,87 złotych.

W ocenie Sądu Okręgowego powyższe ustalenia faktyczne wskazują na niewłaściwe sprawowanie zarządu przez pozwaną, co stanowi podstawę jej odpowiedzialności na podstawie art. 471 KC.

Sąd uznał, że odpowiedzialność pozwanej za nienależyte wykonanie zobowiązania wynika z art. 938 § 1 KPK w zw. z art. 615 KPC. Zasądzona kwota stanowi sumę pożytków, które otrzymałby powód jako współwłaściciel, gdyby zarząd sprawowany byłby w sposób należyty.

Od powyższego wyroku wniesiono apelacje. Sąd Apelacyjny uznał jednak, że apelacje nie zasługują na uwzględnienie. Pozwana odpowiada względem powoda na podstawie art. 471 KC z tytułu nienależytego wykonania zobowiązania.

W braku unormowań szczególnych, zawartych w rozdziale 3 KPC „Zarząd związany ze współwłasnością i użytkowaniem”, do wyznaczenia zarządcy i sprawowania zarządu znajdą odpowiednio zastosowanie przepisy o zarządzie w toku egzekucji z nieruchomości, tj. art.  931–940 KPC, z uwzględnieniem swoistego celu ustanowienia i sprawowania zarządu, jakim jest uregulowanie spornych stosunków między współwłaścicielami.

Tak więc poprzez art. 615 KPC znajdzie zastosowanie art.  938 KPC statuujący odpowiedzialność zarządcy nieruchomości za nienależyte wykonanie obowiązków. Należy jednocześnie zauważyć, że przepis art. 615 KPC wskazuje na odpowiednie stosowanie norm dotyczących zarządu w toku egzekucji.

Okoliczność, że pozwana została powołana do pełnienia funkcji zarządcy na podstawie postanowienia sądu nie oznacza, że pomiędzy nią a współwłaścicielami nie nawiązał się żaden węzeł obligacyjny. Powołanie zarządcy przez sąd jest tylko sposobem jego ustanowienia.

Powyższe oznacza, że zarządca sądowy ma taką samą pozycję względem współwłaścicieli, jak powołana przez nich osoba zobowiązana do sprawowania funkcji zarządu. Pozwana jako zarządca nieruchomości była zobowiązana do prowadzenia jej zarządu zgodnie z zasa­da­mi prawidłowej gospodarki i z należytą ­starannością.

W ocenie sądu nienależyte wykonywanie zarządu polegało przede wszystkim na niepodjęciu żadnych działań przez pozwaną mających na celu zwiększenie przychodów kamienicy. Należy zauważyć, że biegły sądowy w swojej opinii wskazał, że kwoty podane przez pozwaną jako jej wydatki w czasie sprawowania zarządu, są kwotami jakie mogła ona wydatkować racjonalnie, gospodarując jako zarządca nieruchomości.

Natomiast uzyskane jednocześnie przez pozwaną wpływy nie były zgodne z możliwymi do uzyskania kwotami, jakie można byłoby uzyskać, sprawując zarząd racjonalnie i z należytą starannością.

Wskazane postępowanie pozwanej nie może być uznane za zgodne z zasadami prawidłowego gospodarowania nieruchomością. Sprawując funkcję zarządcy w sposób prawidłowy pozwana w pierwszej kolejności winna podjąć kroki, których celem byłoby zwiększenie zysków płynących z kamienicy.

Tym samym należy uznać, że powinna ona dążyć do prawidłowego rozliczenia współwłaścicieli z pożytków i przychodów z nieruchomości stosownie do posiadanych przez nich udziałów. Tych obowiązków zarządcy pozwana nie realizowała w należyty sposób.

Zarządca zajętej nieruchomości obowiązany jest wykonywać czynności potrzebne do prowadzenia prawidłowej gospodarki. Ma prawo pobierać zamiast współwłaścicieli wszelkie pożytki z nieruchomości, spieniężając je w granicach zwykłego zarządu, oraz prowadzić sprawy, które przy wykonywaniu takiego zarządu okażą się potrzebne.

Zasadą jest, że ustanowienie zarządu nie ma wpływu na umowy najmu i dzierżawy, jeśli obowiązują one w chwili ustanowienia zarządu. Zarządcy wolno jednak wypowiadać tego rodzaju umowy z zachowaniem obowiązujących przepisów oraz zawierać umowy na czas przyjęty przez zwyczaj miejscowy (art. 935, 936 KPC).

Tym samym należy uznać, że pozwana mogła modyfikować istniejące już umowy najmu i zawierać nowe w przypadku zwalniania się poszczególnych lokali Tymczasem, w przedmiotowej sprawie pozwana przejawiała całkowitą bierność, nie czyniąc żadnych starań związanych z zwiększeniem wpływów z kamienicy.

Do obowiązków zarządcy należało także dbanie o prawidłowe rozliczenia osób zajmujących poszczególne lokale w kamienicy, czego pozwana nie robiła. Powyższe zachowanie zarządcy doprowadziło do powstania po stronie współwłaściciela szkody.

Zgodnie z art. 361 § 2 KC szkodą są nie tylko poniesione straty, ale także korzyści, które można byłoby osiągnąć, gdyby nie wyrządzenie szkody. W przedmiotowej sprawie szkodą jest to co powód, jako współwłaściciel, otrzymałby jako pożytki z kamienicy, gdyby zarząd był sprawowany zgodnie z zasadami racjonalnej gospodarki.

Wobec ustanowienia zarządcy współwłaściciele nieruchomości, w tym powód, mogli pokładać zaufanie, że zarząd będzie sprawowany prawidłowo, a zarządca będzie dokonywał rozliczeń osób zajmujących poszczególne lokale. Te sprzeczne z zasadami prawidłowej gospodarki działania pozwanej doprowadziły do powstania szkody po stronie powoda.

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Krakowie (sygn. akt I ACa 757/12)

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19244|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12613|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11741|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl