Home Broker publikuje wzorzec umowy przedwstępnej zakupu mieszkania u dewelopera, dzięki któremu można zminimalizować ryzyko zakupu lokalu w budowie.
Zakup lokali w budowie kusi rabatami, które wynoszą od 10% do 20% w przypadku „dni otwartych" organizowanych przez deweloperów. Jednakże wiąże się także z dużym ryzykiem:
-
niedotrzymanie terminów przez dewelopera,
-
zmiany w projekcie,
-
błędy w wykonawstwie,
-
problemy administracyjne,
-
bankructwo dewelopera.
Umowy konstruowane są w sposób zabezpieczający w większej mierze interesy dewelopera, a nie klienta. Home Broker stworzył wzorzec umowy zabezpieczający w równym stopniu interesy jednych jaki i drugich. Umowa przedwstępna ustanowienia odrębnej własności mieszkania powinna:
-
być zawarta w postaci aktu notarialnego,
-
zawierać oświadczenie, iż nieruchomość, na której stoi budynek wolna jest od wszelkich obciążeń, ograniczonych praw rzeczowych, ograniczeń w rozporządzaniu, praw i roszczeń osób trzecich,
-
zawierać oświadczenie, iż bank wyraził zgodę w wydanej promesie na bezobciążeniowe wydzielenie lokalu, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku kredytującego dewelopera,
-
oświadczenie, iż wobec nieruchomości, jak i lokali nie toczy się postępowanie sądowe, a w stosunku do nieruchomości nie występują roszczenia byłych właścicieli,
-
oświadczenie, iż nieruchomości i lokale wolne są od wad prawnych,
-
oświadczenie, iż nieruchomość ma dostęp do dróg publicznych,
-
oświadczenie, iż sprzedająca spółka nie została postawiona w stan likwidacji lub upadłości,
-
oświadczenie, iż sprzedająca spółka nie zalegała z podatkami, składkami na ubezpieczenie społeczne, zdrowotne, ani innymi świadczeniami publicznoprawnymi,
-
oświadczenie, iż nie istnieją żadne okoliczności mogące skutkować zakwestionowaniem pozwolenia na użytkowanie budynku,
-
zawierać sposób pomiaru powierzchni użytkowej (po wewnętrznej długości ścian przy podłodze) włącznie ze skosami, natomiast bez powierzchni balkonowej,
-
zawierać cenę jako iloczyn ceny metra kwadratowego oraz powierzchni użytkowej,
-
zawierać zapis, że w przypadku zmiany powierzchni użytkowej do 3% w stosunku do projektu kupujący ani sprzedający nie ponoszą konsekwencji, kiedy wartość ta jest większa niż 3% należy dokonać dopłaty lub obniżenia ceny zakupu lokalu,
-
zawierać harmonogram płatności oraz okoliczności zapłaty każdej transzy: zakres prac, jakie powinny być wykonane przez dewelopera na kolejnym etapie budowy, z zaznaczeniem, iż ostatnia płatność zostanie uregulowana po podpisaniu protokołu odbioru mieszkania bez usterek, zakończenie poszczególnych etapów budowy powinno być udokumentowane stosownymi wpisami do dziennika budowy,
-
zawierać termin podpisania umowy przyrzeczonej - ostatecznej,
-
zawierać zapis, iż umowa ostateczna nie może być podpisana, jeśli deweloper nie uzyska pozwolenia na użytkowanie, nie zrealizuje planu zagospodarowania osiedla, nie usunie wszystkich wad i usterek lokalu,
-
zawierać zapis, iż kupujący ma prawo do wyboru kancelarii, w której zostanie podpisana umowa ostateczna,
-
zawierać zapis, iż deweloper ma obowiązek udzielić kupującemu gwarancji na lokal mieszkalny i miejsce postojowe (garaż) na okres 3 lat, w ramach tego postanowienia sprzedający jest zobowiązany w ciągu 30 dni usunąć zgłoszone usterki z zaznaczeniem, iż gwarancja nie ogranicza możliwości skorzystania przez zamawiającego z prawa rękojmi,
-
zawierać zapis, iż kupujący ma prawo do zmiany aranżacji lokalu, jeśli nie wydłuży to czasu budowy, nie zwiększy kosztów i będzie zgodne z prawem budowlanym. Jeżeli w przypadku tych zmian koszty budowy uległby obniżeniu, deweloper zobowiązany jest do zwrotu różnicy ceny,
-
określać termin odbioru technicznego lokalu, który jest jednoznaczny z podpisaniem protokołu odbioru mieszkania bez adnotacji o jakichkolwiek wadach oraz precyzować sposób poinformowania o tym fakcie kupującego. Deweloper ma obowiązek usunąć wady nieistotne lokalu do 7 dni od daty podpisania protokołu, wady istotne do dni 30,
-
zawierać informacje dotyczące odstąpienia od umowy jeśli opóźnienia etapów budowy określonych w harmonogramie płatności będą wynosić 30 dni, 14 dni od odbioru technicznego lokalu, wady i usterki nie zostaną usunięte, w terminie nie zostaną wykonane prace zagospodarowania osiedla, w przypadku nieotrzymania kredytu mieszkaniowego przynajmniej w trzech bankach, gdy jedna ze stron nie stawi się dwukrotnie u wskazanego notariusza do podpisania umowy ostatecznej.
Źródło: www.bankier.pl
2
