CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Jakość zarządzania – warto zainwestować w standardy

Grzegorz Okoński  |  Administrator 12/2012  |  02.01.2013  |  1

Zarządzanie dużymi zasobami nieruchomości, zwłaszcza mieszkaniowymi, jest procesem niełatwym i bardzo złożonym. Utrzymanie wysokiego standardu zarządzania wymaga dużego wysiłku szczególnie jeżeli chcemy zapewnić permanentną jakość świadczonych usług. Tworzenie standardów jakościowych poszczególnych podprocesów składających się na całościowy proces zarządzania to inwestycja, która się jednak opłaca.

Na całościowy proces zarządzania nieruchomościami składa się wiele czynności, które musi wykonać zarządca nieruchomości. Zaczynając od odpowiedniego sprzątania, poprzez obsługę mieszkańców, bieżącą konserwacje, niezbędne przeglądy okresowe, zlecanie, wykonywanie i nadzorowanie remontów po poważne inwestycje, wszystkie te czynności muszą być wykonane w odpowiednim czasie, zakresie i jakości. Zadaniem zarządcy jest także niezwykle istotny proces koordynacji tych działań, tak aby tworzyły pewien logiczny i racjonalny program zarządzania daną nieruchomością. Niska jakość lub nieadekwatność niektórych zadań realizowanych obok dobrze przygotowanych i wdrożonych działań może te drugie zmarnować bowiem, raz jeszcze warto to podkreślić, proces dobrego zarządzania nieruchomościami to nierozerwalna całość, która podlega ocenie za całościowy efekt a nie za dobre chęci. Bywa więc tak, że administrator wkłada wprawdzie dużo energii, zaangażowania i pieniędzy w wykonywanie lub zlecanie określonych usług, jednak całościowe efekty są nieadekwatnie mizerne do zaangażowanych sił i środków. Dlatego też często w takich przypadkach zdziwienie użytkowników lub właścicieli nieruchomości budzi stosunkowo wysoki koszt utrzymania nieruchomości w niezadowalającym stanie. Taka ocena czasem niesprawiedliwie zrównuje nienajlepszego zarządcę z tym, który stara się, ale jednak całościowy efekt jego pracy nie jest na miarę oczekiwań mieszkańców. Pada w takich sytuacjach istotne pytanie co zrobić, aby utrzymać stale wysoką jakość wszystkich świadczonych usług przy zachowaniu – co nie mniej istotne – optymalnych kosztów. Przy małych zasobach osobiste zaangażowanie administratora i jego „gospodarska ręka” mogą okazać się wystarczające, jednak w przypadku na prawdę dużych i zróżnicowanych zasobów oraz konieczności nadzoru nad wieloma podwykonawcami różnych specjalności wiara w skuteczność ręcznego sterowania i indywidualnego oceniania jakości to często pewna droga do klęski i to paradoksalnie przy dużych nakładach ze strony zarządcy, który ma jak najlepsze intencje.

Standardy jakości – skuteczne narzędzie

Publikacja promuje zarządzanie nieruchomościami zgodnie ze standardami wynikającymi z posiadania certyfikatu jakości ISO 9001:2008. Autor ponadto prezentuje niezbędną wiedzę o procedurach związanych ze staraniem się o ten dokument oraz wyjaśnia dlaczego warto go uzyskać.

Skuteczną odpowiedzią na powyższe problemy może być tworzenie całościowych standardów jakości poszczególnych elementów-podprocesów składających się na finalny efekt złożonego procesu, jakim jest profesjonalne zarządzanie nieruchomościami. Dobrym przykładem wprowadzania wysokich standardów zarządzania może być wdrażanie procedur ISO w tym zakresie przez firmy komunalne i prywatne, przy udziale i wsparciu merytorycznym Ogólnopolskiej Izby Gospodarski Nieruchomościami, specjalizującej się we wprowadzaniu ISO w jednostkach zarządzających nieruchomościami mieszkalnymi i komercyjnymi. Certyfikacja powoduje konieczność ewaluacji i odpowiedniego standaryzowania każdego procesu, który winien mieć swojego gospodarza i jasne odniesienie do innych czynności realizowanych przez zarządcę. Tak więc, analizom podlegają takie procesy jak: przejmowanie nieruchomości do zarządzania, tworzenie planów rzeczowo-finansowych, rozliczanie należności, obsługa techniczna, bieżąca eksploatacja oraz inwestowanie w nieruchomość. Dodatkowo standaryzacji podlegają procesy organizacyjne tj. zebrania współwłaścicieli nieruchomości, zgłoszenia awarii i usterek oraz zarządzanie pracownikami, mające wpływ na realizację procesów zasadniczych.

System standardów ISO zakłada zarządzanie poprzez konkretne cele z zastosowaniem podejścia procesowego z ukierunkowaniem na spełnienie wymogów klienta. Formułuje on osiem generalnych zasad zarządzania jakością tj.:

  • orientacja na klienta i realizacja jego oczekiwań jako użytkownika nieruchomości,
  • przywództwa organizacji, które kreują i nadzorują politykę jedności celów i kierunków działania firmy,
  • zaangażowania ludzi na wszystkich szczeblach zarządzania nieruchomością,
  • podejście procesowe nakierowane na maksymalną efektywność wykorzystania działań w połączeniu z zarządzanymi zasobami,
  • podejście systemowe do zarządzania polegające na zidentyfikowaniu i zarządzaniu wzajemnie powiązanymi procesami jako systemem przyczyniającym się do zwiększania skuteczności osiągania celów,
  • ciągłe doskonalenie całej organizacji,
  • podejmowanie decyzji na podstawie faktów ustalonych w oparciu o dogłębną i wnikliwą analizę danych i stanu faktycznego.

Ostatnią zasadą jest tzw. wzajemne korzystne powiązanie z dostawcami jako przyczynek do zwiększania zdolności obu stron do tworzenia nowej wartości dodanej.

Międzynarodowa norma PN EN ISO 9001:2008 opiera się na podejściu procesowym, które ma swoje odzwierciedlenie także w generalnej zasadzie, iż do wszystkich występujących procesów należy stosować metodę PDCA „Plan – Do – Check – Act” (Planuj – Wykonaj –Sprawdź – Działaj)[o czym pisaliśmy w Administratorze nr 10/2012 na s. 7 – przyp. red]. Zasada ta sprowadza się do konieczności odpowiedniego planowania celów, które niezbędne są do realizacji określonej strategii czy szerzej polityki firmy.

Następnie procesy te należy w określony, skuteczny sposób wdrażać i co nie mniej istotne monitorować ich poziom i jakość oraz dokonywać ciągłej ich oceny. Na koniec niezwykle ważne jest wyciąganie wniosków z dotychczasowych starań oraz nowe działania mające na celu permanentne doskonalenie całego procesu. Ważne jest także to aby formułowane cele organizacji były mierzalne podobnie jak poziom zaawansowania procesów do ich zrealizowania. Tak więc muszą być to realne, konkretne cele, których poziom osiągnięcia będzie można wstępnie ocenić nawet bez specjalnych analiz.

Norma jakości ISO wymaga także aby system zarządzania jakością, który wprowadzamy posiadał specjalną dokumentację obejmującą politykę jakości, księgę jakości oraz księgę procesów zawierającą wszystkie procesy i procedury objęte systemem. Księga Jakości zawiera zakres sytemu zarządzania jakością, opis procedur i standardów działania oraz wzajemne ich oddziaływanie na siebie. Integralną częścią tego dokumentu jest także Polityka Jakości danej firmy zarządzającej nieruchomościami, która formułuje jej „misję” wobec odbiorców usług oraz sposoby realizacji tej „misji” poprzez katalog konkretnych, podejmowanych działań.

Kolejnym etapem jest wdrożenie sytemu zarządzania jakością połączone ze szkoleniem pracowników z zakresu realizacji procesów i procedur. Ostatnim działaniem przed certyfikacją jest przeprowadzenie auditu wewnętrznego, wyciągnięcie z niego wniosków poprzez tzw. działania poauditowe. Następnie audit ten powtarza podmiot wydarzający system a po jego pozytywnym przejściu jednostka certyfikująca przeprowadza swój audit końcowy, którego rezultatem w sytuacji spełnienia wymogów normy jest nadanie firmie zarządzającej nieruchomościami certyfikatu jakości zarządzania zgodnie z normą EN ISO 9001:2008 na okres trzech lat.

Następnie system ten przewiduje prowadzenie kolejnych auditów wewnętrznych co sześć miesięcy oraz raz w roku auditu zewnętrznego. Standardy ISO nakazują także ustawiczne doskonalenie zawodowe i podnoszenie praktycznych kwalifikacji pracowników oraz kierownictwa firmy. Po trzech latach może nastąpić recertyfikacja, która jest poprzedzona szerokim działaniem auditowym oraz aktualizacją wprowadzonych poprzednio procedur. System jakości według Normy ISO, certyfikowany przez TUV Nord Cerf, którego koszta są nieproporcjonalnie niskie do potencjalnych efektów, w tym podniesienia efektywności działania firmy także w wymiarze ekonomicznym. Największą inwestycją jest konieczny wysiłek kadry zarządzającej oraz większości pracowników w konieczne zmiany wewnątrz organizacji oraz wprowadzenie procedur w realizacji prowadzonych działań. Jednak wysiłek ten, który może być odczuwalny na samym początku, jest niezwykle dobrą inwestycją, która niedługo może się zwrócić poprzez lepsze efekty działania całej firmy, ale także poprzez poprzez lepszą organizację i wydajność pracy skutkować może mniejszym obłożeniem poszczególnych pracowników.

Certyfikat potwierdzający działania zgodne z normami ISO w zakresie zarządzania jakością jest także z uwagi na wysokie
wymagania do jego utrzymania, dobrym motywatorem doskonalenia świadczonych usług i nieustającego dbania o jakość usług. Postawienie na wysokie, unormowane całościowym system jakości standardy funkcjonowania na rynku nieruchomości to także istotny element profesjonalizmu i bezpieczeństwa działania ­organizacji tak w wymiarze wewnętrznym, jak i w odbiorze naszych partnerów i klientów.  

Komentarze

(1)
iga | 21.01.2013, 19:10
Dodatkowo standaryzacji podlegają procesy organizacyjne tj. zebrania współwłaścicieli nieruchomości

może autor artykułu powinien przeczytać ustawę w własności lokali?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17988|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11265|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10838|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl