Nowe uregulowania prawne zdecydowanie uproszczą obecny system hipoteczny oraz wprowadzą wiele istotnych uprawnień dla właścicieli nieruchomości. Znoszą one bowiem podział hipotek na zwykłą i kaucyjną.
Wprowadzają też możliwość zabezpieczenia hipoteką umowną kilku wierzytelności z różnych stosunków prawnych oraz ustanowienia wierzytelności i hipoteki w różnej walucie. Właściciel nieruchomości zyska też uprawnienia do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym.
Hipoteka zwykła i kaucyjna
Obecnie hipoteka zwykła zabezpiecza stałą, określoną kwotę wierzytelności, np. z tytułu kredytu. Hipoteka kaucyjna zaś dotyczy tylko wierzytelności do oznaczonej sumy najwyższej, lecz o nieustalonej wysokości, a więc jeszcze na dzień ustanowienia hipoteki nieokreślonej bądź nieistniejącej, np. odsetek o zmiennej stopie oprocentowania lub kredytu o nieustalonej wysokości.
Zachowanie terminu uiszczenia opłaty sądowej ZOBACZ>>
Od dnia wejścia w życie nowelizacji ustawy będzie już tylko jeden rodzaj hipoteki, oparty na dotychczasowym modelu hipoteki kaucyjnej. Zatem będzie można zabezpieczać nią zarówno wierzytelności istniejące, jak i przyszłe oraz warunkowe. Możliwe będzie też zabezpieczenie roszczeń o odsetki i przyznane koszty postępowania, jeżeli nie uległy one przedawnieniu. Roszczenie o odsetki będzie jednak mogło korzystać z zabezpieczenia tylko wtedy, gdy wysokość odsetek została ujawniona we wpisie hipoteki.
Zatem nie trzeba będzie składać dwóch wniosków o założenie dwóch hipotek - jednej zwykłej na zabezpieczenie wierzytelności głównej i drugiej kaucyjnej na zabezpieczenie odsetek i innych kosztów o nieokreślonej wysokości. Nie trzeba będzie też dwukrotnie za to płacić.
Jedna hipoteka, kilka wierzytelności
Obecnie jedną hipoteką można zabezpieczyć tylko jedną wierzytelność. Jeżeli dłużnik chce zabezpieczyć kilku wierzycieli, to musi ustanawiać kilka hipotek. Tymczasem nowelizacja dopuszcza możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką więcej niż jednej wierzytelności. Po wejściu nowelizacji w życie właściciel nieruchomości będzie mógł zabezpieczyć hipoteką kilka wierzytelności przysługujących różnym podmiotom, a służącym sfinansowaniu tego samego przedsięwzięcia. Jednak w tym celu będzie on musiał zgodzić się na ustanowienie przez wierzycieli administratora hipoteki.
Umowa powołująca administratora hipoteki będzie musiała być zawarta na piśmie pod rygorem nieważności, a administrator taki zostanie wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel. Jeżeli umowa powołująca administratora wygaśnie, to każdy z wierzycieli będzie mógł żądać podziału hipoteki zgodnie z przepisami o zniesieniu współwłasności.
Administrator hipoteki jako wierzyciel hipoteczny będzie uprawniony do wytoczenia powództwa przeciwko właścicielowi obciążonej nieruchomości w celu uzyskania tytułu wykonawczego i będzie prowadził egzekucję z nieruchomości w celu zaspokojenia zabezpieczonych wierzytelności.
W związku z zastosowaniem instytucji administratora hipoteki nie trzeba zmieniać przepisów o postępowaniu sądowym, w tym o postępowaniu egzekucyjnym. W toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego przeciwko właścicielowi to bowiem administrator hipoteki będzie miał status strony postępowania.
Administratorem hipoteki może być zarówno jeden z wierzycieli, których wierzytelności podlegają zabezpieczeniu, jak i osoba trzecia. Wierzyciele, których wierzytelności są objęte zabezpieczeniem, mogą w każdym momencie dokonać zmiany wpisu administratora hipoteki w księdze wieczystej i powołać na jego miejsce inną osobę.
Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym
Nowe przepisy dadzą właścicielowi nieruchomości prawo decydowania o kolejności spłaty wierzycieli hipotecznych. Jeżeli bowiem jakaś hipoteka wygaśnie, to właściciel będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Na opróżnionym miejscu będzie on mógł ustanowić nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, którąkolwiek z hipotek obciążających nieruchomość. Jeżeli hipoteka wygaśnie tylko częściowo, właściciel nieruchomości będzie mógł rozporządzać miejscem hipotecznym tylko w tej części.
Uprawnienie do rozporządzania opróżnionym miejscem będzie przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Nie w każdym jednak przypadku właściciel nieruchomości będzie mógł rozporządzać opróżnionym miejscem hipotecznym. Jeżeli bowiem hipoteka wygaśnie wskutek egzekucji z nieruchomości, to takie rozporządzenie nie będzie dopuszczalne. Zastrzeżenie, którym właściciel nieruchomości zobowiąże się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym, także nie będzie dopuszczalne.
W trakcie prac legislacyjnych nad nowelizacją instytucja rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym była mocno krytykowana przez banki, gdyż jest to zmiana bardzo korzystna dla właścicieli nieruchomości. Gdy nieruchomość obciążona jest kilkoma hipotekami, większe szanse na zaspokojenie swoich roszczeń mają wierzyciele, których hipoteka została ustanowiona jako pierwsza; im dalsza kolejność, tym szanse stają się mniejsze.
Ustawa o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw została przyjęta przez Sejm 26 czerwca 2009 r. Nowelizacja, po podpisaniu przez prezydenta, 19 sierpnia 2009 r. została opublikowana w Dzienniku Ustaw. Przepisy wejdą w życie 20 lutego 2011 r.
Obecnie po spłaceniu jednego dłużnika kolejne hipoteki przesuwają się naprzód z korzyścią dla wierzycieli hipotecznych. Po wprowadzeniu instytucji rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym właściciel nieruchomości po spłaceniu jednego długu zabezpieczonego hipoteką będzie mógł przenieść w to miejsce hipotekę z dalszej pozycji albo też ustanowić nową. W miejscu spłaconego długu powstanie bowiem puste miejsce, którym właściciel będzie mógł swobodnie dysponować, ale tylko do sumy spłaconej wierzytelności. Oznacza to koniec zasady przesuwania się hipotek.
Już w tej chwili wiele banków nie chce udzielić kredytu, jeżeli nie jest on zabezpieczony pierwszą hipoteką. Po wejściu w życie zmian ustawy podejście banków będzie jeszcze bardziej restrykcyjne, gdyż ich hipoteka ustanowiona na dalszym miejscu może nigdy nie osiągnąć pierwszeństwa zaspokojenia.
Inne uprawnienia właściciela
Nowelizacja wprowadza też wiele innych uprawnień dla właściciela nieruchomości. Przede wszystkim będzie on mógł żądać zlikwidowania hipoteki, jeżeli dana wierzytelność nie powstanie w ciągu dziesięciu lat od ustanowienia hipoteki. Za zlikwidowanie hipoteki będzie on jednak musiał zapłacić wynagrodzenie. Prawo żądania zlikwidowania hipoteki będzie przysługiwało także wtedy, gdy jedna hipoteka zabezpiecza kilka wierzytelności. Warunkiem będzie jednak to, by w ciągu dziesięciu lat nie powstała żadna z wierzytelności podlegających zabezpieczeniu tą hipoteką.
Obecnie nie ma wyraźnych przepisów, które dawałyby dłużnikowi prawo żądania od banku obniżenia sumy hipoteki, jeżeli obciążenie nią jest nadmierne. Tymczasem zgodnie z nowelą jeżeli zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne, właściciel obciążonej nieruchomości może żądać zmniejszenia sumy hipoteki. Ustawodawca nie sprecyzował jednak, co należy rozumieć przez nadmierne obciążenie.
Waluta kredytu i hipoteki
Dzisiaj suma hipoteki musi być wyrażona w takiej samej walucie, w jakiej ustanowiona jest wierzytelność główna. Jeżeli więc kredytu udzielono w złotych, to i hipoteka musi być wyrażona w złotych, a jeżeli w euro, to i hipoteka musi być w euro. Nowe przepisy wprowadzą swobodę w tym względzie. Sumy wierzytelności głównej oraz ustanowionej hipoteki mogą być wyrażone w różnych walutach. Jeżeli więc kredyt będzie we frankach szwajcarskich, to suma hipoteki będzie mogła być ustalona przez strony w złotych.
Po wejściu nowelizacji w życie będzie można więc dowolnie przewalutowywać sumę kredytu bez konieczności ustanawiania nowej hipoteki. Jest to kolejny krok w kierunku uelastycznienia hipoteki.
W rzeczywistości może to powodować kłopoty, gdy strony ustanowią hipotekę na przykład w złotych, a kredyt wezmą w euro i raptem kurs euro pójdzie w górę w stosunku do złotego. Różnice kursowe sprawią wówczas, że suma, na jaką ustanowiono hipotekę, nie będzie wystarczająca. Banki będą więc się starały ustanawiać hipotekę na sumę dużo wyższą, aniżeli wynosi kwota udzielonego kredytu.
Należy jednak zwrócić uwagę, że wiele banków już w tej chwili żąda w wypadku hipoteki kaucyjnej ustanowienia jej na poziomie np. dwukrotnie wyższym od kwoty udzielonego kredytu. Tłumaczą to tym, że wysokość odsetek jest zmienna i tak naprawdę nie wiadomo, ile będą one w przyszłości wynosić.
Stare hipoteki bez zmian
Hipoteki ustanowione przed wejściem nowych przepisów pozostaną bez zmian. Do hipoteki zwykłej nadal będą stosowane obecne przepisy. Oczywiście właściciel nieruchomości w porozumieniu z wierzycielem hipotecznym będzie mógł zmienić dotychczasową hipotekę na nową, jeżeli będzie mu się to opłacać lub gdy będzie chciał skorzystać z nowych uprawnień wprowadzonych nowelizacją.
Podsumowanie
Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece była niezbędna chociażby dlatego, że ostatnia duża zmiana przepisów w tym zakresie pochodzi sprzed ponad 25 lat. Istniejące regulacje nie odpowiadały więc współczesnym realiom gospodarczym. Należy uznać, że zmiany poszły w dobrym kierunku, mającym przede wszystkim uelastycznić zasady ustanawiania i zmiany hipotek.
Po zmianach kredytobiorca, który dojdzie do wniosku, że kredyt jest niewystarczający, będzie mógł się starać o kolejny w tym samym banku i zabezpieczyć go tą samą hipoteką. Nie będzie musiał więc czekać na ustanowienie nowej hipoteki i ponosić kosztów dodatkowych zabezpieczeń.
Jednak przy okazji prac nad nowelizacją ustawodawca dopuścił się przynajmniej jednego niedopatrzenia. Zakazał bowiem ustanowienia hipoteki przymusowej na opróżnionym miejscu hipotecznym. Jest to hipoteka, którą ustanawia się wbrew woli dłużnika, która zabezpiecza np. należności urzędów skarbowych, ZUS-u itp. Zakaz taki spowoduje, że dłużnik np. urzędu skarbowego będzie tak postępował, aby opróżnione miejsce hipoteczne zawsze istniało przed ewentualną hipoteką przymusową oraz zostało odpowiednio wcześnie zapełnione, dzięki czemu jego nieruchomość będzie faktycznie wyjęta spod skutecznej egzekucji.
2
