Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. W tym czasie nasilił się wykup mieszkań od gmin, które sprzedawały je lokatorom po atrakcyjnych cenach. W budynkach komunalnych przybywało prywatnych właścicieli lokali i do zarządów wspólnot zaczęli masowo wchodzić ludzie niemający żadnego doświadczenia w gospodarce nieruchomościami. Jacy są dziś? Czego się nauczyli? Jakie błędy nadal popełniają? Spójrzmy na nich oczami profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości.
Z informacji Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w Polsce istnieją 133 582 wspólnoty mieszkaniowe (dane z końca 2009 r.). Każda wspólnota wybiera ze swego grona zarząd, składający się najczęściej z trzech osób, ale bywa ich więcej lub mniej. Żadne regulacje prawne tej liczby nie określają. Tak więc można przyjąć, że oprócz spółdzielczości mieszkaniowej wspólnym i cennym dobrem, jakim są domy wielorodzinne, zarządza przynajmniej półmilionowa, a może nawet większa reprezentacja właścicieli lokali.
Zarządy wspólnot wspomaga ponad 18 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości i ponad pięćdziesięciotysięczna rzesza administratorów. Z czyich usług wspólnoty korzystają częściej? Różnie z tym bywa. Na przykład w Jeleniej Górze 70% wspólnot zatrudnia wyłącznie administratorów, a zarządzaniem zajmują się same, natomiast we Wrocławiu tak postępujących wspólnot jest tylko 20%. W dużych miastach z reguły jest większy popyt na licencjonowanych zarządców, których kwalifikacje są szerokie i można im powierzyć więcej zadań niż administratorom. Do korzystania z profesjonalistów skłania rosnąca świadomość właścicieli nieruchomości, że kwalifikowani zarządcy lepiej znają np. rynek budowlany, wiedzą, jak postępować, żeby roboty remontowe przebiegały należycie i nie przepłacano za ich wykonanie. Wykonawcom zależy na dobrych kontaktach z firmą zarządzającą wieloma nieruchomościami, gdyż dzięki temu zapewniają sobie otrzymanie kolejnych zleceń. W ostatnich latach mieszkańcy wspólnotowych domów coraz lepiej zdają sobie sprawę z wartości rynkowej starych zasobów mieszkaniowych. Wszak nowych budynków i mieszkań po cenach dostępnych dla przeciętnego obywatela jest jak na lekarstwo.
Kto w zarządzie
Przy ponadmilionowej liczbie członków zarządów wspólnotowych trudno nakreślić ich portret zbiorowy. Z obserwacji zarządców nieruchomości oraz zrzeszających ich stowarzyszeń i federacji wynika, że przeciętny członek zarządu to mężczyzna 50-70-letni, emeryt lub rencista, dysponujący czasem i lubiący działać pro publico bono. Niestety, nie ma wśród nich dostatecznej liczby tak przydatnych w zarządzaniu nieruchomościami prawników, ekonomistów, finansistów, inżynierów i techników budownictwa, gdyż osoby mające tego rodzaju kwalifikacje są aktywne zawodowo niekiedy do późnej starości.
Niewielka część członków zarządów korzysta z wynagrodzenia za tę pracę, symbolicznego zresztą. Wspólnoty rozumieją, że osoby najbardziej zaangażowane w pilnowanie ich interesów nie powinny ponosić jeszcze kosztów telefonów, przejazdów itp. Ale zarazem wspólnot, zwłaszcza małych, nie stać na płacenie znaczących wynagrodzeń. Im budynek starszy, tym starszy wiekiem jest zarząd. O dziarskich emerytach administratorzy i zarządcy nieruchomości mówią ostrożnie: wspólnota ich wybiera, bo młodsi się nie kwapią, zwłaszcza do przyjęcia funkcji przewodniczącego. Jeśli kiedyś byli dyrektorami, prezesami czy kierownikami, z reguły trudno się z nimi współpracuje, bo nadal chcą być ważni, chcą pokazać, kto tu rządzi, kto jest chlebodawcą zarządcy. Na drugim biegunie sytuują się figuranci, szczęśliwi, gdy nie zawraca się im głowy. Tacy nie wadzą nikomu, ale też niczego nie wnoszą, nie są partnerami. Największy kłopot sprawiają ci, którzy nie przyjmują do wiadomości istniejących przepisów i niechętnie słuchają wyjaśnień o obowiązującym prawie.
Na szczęście przybywa w zarządach osób mądrze wykorzystujących swoje doświadczenie zawodowe i życiowe. Marek Majchrzak z Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości zauważył, że ze szkoleń i innych form edukacyjnych korzystają niekiedy, oprócz zarządców, także członkowie zarządów wspólnot, aby wiedzieć, na czym polega zarządzanie. Niekiedy z rycerską szczerością wyznają: Chcę umieć kontrolować zarządcę albo: Gdy będę wiedział, jak to się robi, może zaoszczędzimy, rezygnując z zarządcy. Jednak głód wiedzy nie jest zjawiskiem powszechnym. Marek Majchrzak zastanawiał się nad organizowaniem specjalnych szkoleń dla członków zarządów wspólnot, ale zraziło go niepowodzenie Krakowa, gdzie podjęto taką próbę, ale zainteresowanie szkoleniem przejawiło zaledwie 15 osób, więc nie odbyło się ono. W zeszłym roku Opolskie Stowarzyszenie Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zorganizowało w ratuszu, pod patronatem prezydenta miasta, bezpłatne szkolenie na temat praw i obowiązków właścicieli lokali. Wysłano 500 zaproszeń do wspólnot mieszkaniowych, zawiadomienia o szkoleniu wywieszono na klatkach schodowych, były informacje w lokalnej prasie. Przyszło... 5 osób! Ponieśliśmy koszty, wstyd mi było wobec wykładowców - jeszcze dziś organizatorka zajęć dla garstki uczestników mówi wzburzonym głosem o tym przykrym wydarzeniu.
Więcej kobiet, więcej młodych
Z obserwacji napawających optymizmem wynika, że do zarządów wspólnot coraz częściej dają się wybierać kobiety, wśród których wiele miało lub nadal ma do czynienia z finansami, rachunkowością. Są to księgowe, ekonomistki, nabytek na wagę złota - cieszy się Ewa Kosicka, szefowa wrocławskiego Zespołu Zarządców Nieruchomości. Zwłaszcza że kobiety częściej są empatyczne, czyli zdolne do odczuwania stanów psychicznych innych osób, umiejące przyjąć ich sposób myślenia, spoglądać z ich perspektywy na rzeczywistość. Kobiety znakomicie nadają się i na zarządców, i do kierowania zarządami wspólnot - uważa Marek Majchrzak.
Przeciętny członek zarządu to mężczyzna 50-70-letni, emeryt lub rencista, dysponujący czasem i lubiący działać pro publico bono.
Zbiorowy portret osób wchodzących w skład zarządów wspólnot ukazuje oblicze coraz młodsze. W nowych zasobach, w których zdecydowaną większość stanowią budynki ekskluzywne, mieszkają ludzie w sile wieku, przedsiębiorczy, skutecznie radzący sobie z problemami finansowymi. Szukają dobrych zarządców - na lokalnych rynkach nieruchomości funkcjonują już nieformalne rankingi. Szkoda im czasu na zwoływanie zebrań, nie dzielą włosa na czworo, nie czepiają się drobiazgów, nie muszą być ważni, bo spełniają się w pracy. Natomiast często żądają od zarządców sprawozdań finansowych w formie przejrzystych informacji o przychodach i wydatkach. Na bieżąco, rzeczowo nas kontrolują, bo mają poczucie odpowiedzialności za mienie i kieszenie, także swoje. Ja to rozumiem - mówi z aprobatą Ewa Kosicka. Także Marcin Wiśniewski, właściciel warszawskiej firmy Lokal Serwis zarządzającej nieruchomościami, ceni rzeczowego, wymagającego partnera, który wie, czego chce, i postępuje racjonalnie: Przepraszam, że wyrażę się dosadnie, ale moim zdaniem tylko głupi woli mieć do czynienia z głupim. Także w PKO BP SA słyszę opinię: Coraz więcej wśród zarządów wspólnot jest ludzi dociekliwych. Starannie badają rynek bankowy, zanim podejmą decyzję, komu powierzyć prowadzenie rachunków bieżących, gdzie i jaki zaciągnąć kredyt.
Ale też błądzą...
Bywa jednak, że błądzą też „młodzi rzeczowi". Są mianowicie skłonni do podejmowania decyzji w pięć minut. Nie pytają wspólnoty, czyli ogółu właścicieli o zgodę, choć zarządca zwraca im uwagę, że ważne decyzje, dotyczące np. zmiany przeznaczenia pieniędzy z funduszu remontowego na inne cele niż zapisane w planach, bez uchwały podjętej przez wspólnotę są bezprawne. Chyba że chodzi o likwidację awarii, która nieusunięta natychmiast zagraża bezpieczeństwu ludzi i budynku.
Błąd najstarszej daty popełniany przez wspólnoty i ich zarządy polega na przeświadczeniu, że koszty remontów starych budynków powinny obciążać głównie właścicieli lokali niewyodrębnionych. Czytaj: gminy, bo to one zaniedbywały przez dziesiątki lat budynki komunalne, które teraz się sypią. Oczywiście z tymi zaniedbaniami to prawda, ale ustawę o własności lokali uchwalono przede wszystkim dlatego, żeby publiczną kasę odciążyć od wydatków na remonty i na samodzielne zarządzanie całym zasobem wielorodzinnych budynków należących do miasta. Oddanie większości nieruchomości komunalnych w prywatne ręce miało zahamować dekapitalizację zasobów mieszkaniowych i, trzeba przyznać, przyniosło widoczne skutki. Zwłaszcza centra dużych miast, ale i małe miasteczka wyglądają dziś, m.in. dzięki wsparciu prywatnych kapitałów, zdecydowanie lepiej niż jeszcze kilkanaście lat temu. Pomocą są też „podpórki" z budżetu państwa w postaci premii termomodernizacyjnych, a obecnie też remontowych, o których pisaliśmy w kwietniowym numerze „Administratora" (Czy wspólnoty boją się kredytów?). Zróżnicowanie opłat za remonty według klucza: właściciel lokalu wyodrębnionego płaci mniej, a niewyodrębnionego więcej, jest niemożliwe nie tylko dlatego, że prawo tego nie uwzględnia, nowelizacje ustaw są wszak u nas na porządku dziennym. Ale również dlatego, że przy ustalaniu niskich, niekiedy wręcz symbolicznych cen wykupu lokali, za jakie gminy je zbywały, uwzględniano ich zły stan techniczny.
2
