CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Zarządy oczami zarządców

Irena Scholl  |  Administrator 7-8/2010  |  30.07.2010

Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. W tym czasie nasilił się wykup mieszkań od gmin, które sprzedawały je lokatorom po atrakcyjnych cenach. W budynkach komunalnych przybywało prywatnych właścicieli lokali i do zarządów wspólnot zaczęli masowo wchodzić ludzie niemający żadnego doświadczenia w gospodarce nieruchomościami. Jacy są dziś? Czego się nauczyli? Jakie błędy nadal popełniają? Spójrzmy na nich oczami profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości.

Z informacji Głównego Urzędu Statystycznego wynika, że w Polsce istnieją 133 582 wspólnoty mieszkaniowe (dane z końca 2009 r.). Każda wspólnota wybiera ze swego grona zarząd, składający się najczęściej z trzech osób, ale bywa ich więcej lub mniej. Żadne regulacje prawne tej liczby nie określają. Tak więc można przyjąć, że oprócz spółdzielczości mieszkaniowej wspólnym i cennym dobrem, jakim są domy wielorodzinne, zarządza przynajmniej półmilionowa, a może nawet większa reprezentacja właścicieli lokali.

Zarządy wspólnot wspomaga ponad 18 tys. licencjonowanych zarządców nieruchomości i ponad pięćdziesięciotysięczna rzesza administratorów. Z czyich usług wspólnoty korzystają częściej? Różnie z tym bywa. Na przykład w Jeleniej Górze 70% wspólnot zatrudnia wyłącznie administratorów, a zarządzaniem zajmują się same, natomiast we Wrocławiu tak postępujących wspólnot jest tylko 20%. W dużych miastach z reguły jest większy popyt na licencjonowanych zarządców, których kwalifikacje są szerokie i można im powierzyć więcej zadań niż administratorom. Do korzystania z profesjonalistów skłania rosnąca świadomość właścicieli nieruchomości, że kwalifikowani zarządcy lepiej znają np. rynek budowlany, wiedzą, jak postępować, żeby roboty remontowe przebiegały należycie i nie przepłacano za ich wykonanie. Wykonawcom zależy na dobrych kontaktach z firmą zarządzającą wieloma nieruchomościami, gdyż dzięki temu zapewniają sobie otrzymanie kolejnych zleceń. W ostatnich latach mieszkańcy wspólnotowych domów coraz lepiej zdają sobie sprawę z wartości rynkowej starych zasobów mieszkaniowych. Wszak nowych budynków i mieszkań po cenach dostępnych dla przeciętnego obywatela jest jak na lekarstwo.

Kto w zarządzie

Przy ponadmilionowej liczbie członków zarządów wspólnotowych trudno nakreślić ich portret zbiorowy. Z obserwacji zarządców nieruchomości oraz zrzeszających ich stowarzyszeń i federacji wynika, że przeciętny członek zarządu to mężczyzna 50-70-letni, emeryt lub rencista, dysponujący czasem i lubiący działać pro publico bono. Niestety, nie ma wśród nich dostatecznej liczby tak przydatnych w zarządzaniu nieruchomościami prawników, ekonomistów, finansistów, inżynierów i techników budownictwa, gdyż osoby mające tego rodzaju kwalifikacje są aktywne zawodowo niekiedy do późnej starości.

Niewielka część członków zarządów korzysta z wynagrodzenia za tę pracę, symbolicznego zresztą. Wspólnoty rozumieją, że osoby najbardziej zaangażowane w pilnowanie ich interesów nie powinny ponosić jeszcze kosztów telefonów, przejazdów itp. Ale zarazem wspólnot, zwłaszcza małych, nie stać na płacenie znaczących wynagrodzeń. Im budynek starszy, tym starszy wiekiem jest zarząd. O dziarskich emerytach administratorzy i zarządcy nieruchomości mówią ostrożnie: wspólnota ich wybiera, bo młodsi się nie kwapią, zwłaszcza do przyjęcia funkcji przewodniczącego. Jeśli kiedyś byli dyrektorami, prezesami czy kierownikami, z reguły trudno się z nimi współpracuje, bo nadal chcą być ważni, chcą pokazać, kto tu rządzi, kto jest chlebodawcą zarządcy. Na drugim biegunie sytuują się figuranci, szczęśliwi, gdy nie zawraca się im głowy. Tacy nie wadzą nikomu, ale też niczego nie wnoszą, nie są partnerami. Największy kłopot sprawiają ci, którzy nie przyjmują do wiadomości istniejących przepisów i niechętnie słuchają wyjaśnień o obowiązującym prawie.

Na szczęście przybywa w zarządach osób mądrze wykorzystujących swoje doświadczenie zawodowe i życiowe. Marek Majchrzak z Polskiej Federacji Zarządców Nieruchomości zauważył, że ze szkoleń i innych form edukacyjnych korzystają niekiedy, oprócz zarządców, także członkowie zarządów wspólnot, aby wiedzieć, na czym polega zarządzanie. Niekiedy z rycerską szczerością wyznają: Chcę umieć kontrolować zarządcę albo: Gdy będę wiedział, jak to się robi, może zaoszczędzimy, rezygnując z zarządcy. Jednak głód wiedzy nie jest zjawiskiem powszechnym. Marek Majchrzak zastanawiał się nad organizowaniem specjalnych szkoleń dla członków zarządów wspólnot, ale zraziło go niepowodzenie Krakowa, gdzie podjęto taką próbę, ale zainteresowanie szkoleniem przejawiło zaledwie 15 osób, więc nie odbyło się ono. W zeszłym roku Opolskie Stowarzyszenie Zarządców i Pośredników w Obrocie Nieruchomościami zorganizowało w ratuszu, pod patronatem prezydenta miasta, bezpłatne szkolenie na temat praw i obowiązków właścicieli lokali. Wysłano 500 zaproszeń do wspólnot mieszkaniowych, zawiadomienia o szkoleniu wywieszono na klatkach schodowych, były informacje w lokalnej prasie. Przyszło... 5 osób! Ponieśliśmy koszty, wstyd mi było wobec wykładowców - jeszcze dziś organizatorka zajęć dla garstki uczestników mówi wzburzonym głosem o tym przykrym wydarzeniu.

Więcej kobiet, więcej młodych

Z obserwacji napawających optymizmem wynika, że do zarządów wspólnot coraz częściej dają się wybierać kobiety, wśród których wiele miało lub nadal ma do czynienia z finansami, rachunkowością. Są to księgowe, ekonomistki, nabytek na wagę złota - cieszy się Ewa Kosicka, szefowa wrocławskiego Zespołu Zarządców Nieruchomości. Zwłaszcza że kobiety częściej są empatyczne, czyli zdolne do odczuwania stanów psychicznych innych osób, umiejące przyjąć ich sposób myślenia, spoglądać z ich perspektywy na rzeczywistość. Kobiety znakomicie nadają się i na zarządców, i do kierowania zarządami wspólnot - uważa Marek Majchrzak.


Przeciętny członek zarządu to mężczyzna 50-70-letni, emeryt lub rencista, dysponujący czasem i lubiący działać pro publico bono.


Zbiorowy portret osób wchodzących w skład zarządów wspólnot ukazuje oblicze coraz młodsze. W nowych zasobach, w których zdecydowaną większość stanowią budynki ekskluzywne, mieszkają ludzie w sile wieku, przedsiębiorczy, skutecznie radzący sobie z problemami finansowymi. Szukają dobrych zarządców - na lokalnych rynkach nieruchomości funkcjonują już nieformalne rankingi. Szkoda im czasu na zwoływanie zebrań, nie dzielą włosa na czworo, nie czepiają się drobiazgów, nie muszą być ważni, bo spełniają się w pracy. Natomiast często żądają od zarządców sprawozdań finansowych w formie przejrzystych informacji o przychodach i wydatkach. Na bieżąco, rzeczowo nas kontrolują, bo mają poczucie odpowiedzialności za mienie i kieszenie, także swoje. Ja to rozumiem - mówi z aprobatą Ewa Kosicka. Także Marcin Wiśniewski, właściciel warszawskiej firmy Lokal Serwis zarządzającej nieruchomościami, ceni rzeczowego, wymagającego partnera, który wie, czego chce, i postępuje racjonalnie: Przepraszam, że wyrażę się dosadnie, ale moim zdaniem tylko głupi woli mieć do czynienia z głupim. Także w PKO BP SA słyszę opinię: Coraz więcej wśród zarządów wspólnot jest ludzi dociekliwych. Starannie badają rynek bankowy, zanim podejmą decyzję, komu powierzyć prowadzenie rachunków bieżących, gdzie i jaki zaciągnąć kredyt.

Ale też błądzą...

Bywa jednak, że błądzą też „młodzi rzeczowi". Są mianowicie skłonni do podejmowania decyzji w pięć minut. Nie pytają wspólnoty, czyli ogółu właścicieli o zgodę, choć zarządca zwraca im uwagę, że ważne decyzje, dotyczące np. zmiany przeznaczenia pieniędzy z funduszu remontowego na inne cele niż zapisane w planach, bez uchwały podjętej przez wspólnotę są bezprawne. Chyba że chodzi o likwidację awarii, która nieusunięta natychmiast zagraża bezpieczeństwu ludzi i budynku.

Błąd najstarszej daty popełniany przez wspólnoty i ich zarządy polega na przeświadczeniu, że koszty remontów starych budynków powinny obciążać głównie właścicieli lokali niewyodrębnionych. Czytaj: gminy, bo to one zaniedbywały przez dziesiątki lat budynki komunalne, które teraz się sypią. Oczywiście z tymi zaniedbaniami to prawda, ale ustawę o własności lokali uchwalono przede wszystkim dlatego, żeby publiczną kasę odciążyć od wydatków na remonty i na samodzielne zarządzanie całym zasobem wielorodzinnych budynków należących do miasta. Oddanie większości nieruchomości komunalnych w prywatne ręce miało zahamować dekapitalizację zasobów mieszkaniowych i, trzeba przyznać, przyniosło widoczne skutki. Zwłaszcza centra dużych miast, ale i małe miasteczka wyglądają dziś, m.in. dzięki wsparciu prywatnych kapitałów, zdecydowanie lepiej niż jeszcze kilkanaście lat temu. Pomocą są też „podpórki" z budżetu państwa w postaci premii termomodernizacyjnych, a obecnie też remontowych, o których pisaliśmy w kwietniowym numerze „Administratora" (Czy wspólnoty boją się kredytów?). Zróżnicowanie opłat za remonty według klucza: właściciel lokalu wyodrębnionego płaci mniej, a niewyodrębnionego więcej, jest niemożliwe nie tylko dlatego, że prawo tego nie uwzględnia, nowelizacje ustaw są wszak u nas na porządku dziennym. Ale również dlatego, że przy ustalaniu niskich, niekiedy wręcz symbolicznych cen wykupu lokali, za jakie gminy je zbywały, uwzględniano ich zły stan techniczny.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19438|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 16575|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11854|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl