CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Strategie zarządzania nieruchomościami

Celem artykułu jest przedstawienie, na przykładzie różnych rodzajów nieruchomości należących do przedsiębiorstw i wdrażanych strategii zarządzania nimi, zakresu wielodyscyplinarnej wiedzy i praktycznych umiejętności, które muszą zdobyć zarządcy nieruchomości.

W Polsce, zgodnie z literą prawa, nieruchomościami mogą zarządzać jej właściciele, pracownicy zatrudnieni przez właściciela, zwykle zorganizowani w wyspecjalizowaną jednostkę organizacyjną, czy też przedsiębiorcy, którym powierzono te specjalistyczne czynności na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Właściciele nieruchomości jednak często nie są w stanie sprostać złożonym zadaniom zarządzania i dlatego coraz więcej podmiotów decyduje się na wydzielenie obsługi obiektów i powierzenie jej firmom zewnętrznym.

Przedsiębiorstwa, chcąc przetrwać trudny okres kryzysu gospodarczego, nieustannie poszukują i wprowadzają coraz to nowe czynniki poprawy ich konkurencyjności i rozwoju.

W rozwiniętych gospodarkach rynkowych wśród czynników proefektywnościowych coraz większą rolę odgrywają nieruchomości. Do zadań zarządców należy kształtowanie portfeli nieruchomości i wdrażanie strategii zarządzania nimi, które powiększą wartość posiadanych nieruchomości, a tym samym wartość całego przedsiębiorstwa.

Jest to zadanie niezwykle trudne, gdyż przedsiębiorstwa niejednokrotnie dysponują zróżnicowanym i znacznym zasobem nieruchomości. W ich skład wchodzą nie tylko nieruchomości operacyjne, które wykorzystywane są na potrzeby własne i stanowią bazę kapitałową dla działalności wytwórczej czy usługowej firmy, ale także nieruchomości inwestycyjne czy obrotowe.

Prawo spadkowe dla wspólnot mieszkaniowych ZOBACZ>>

Nieruchomości inwestycyjne, stanowiąc składnik portfela firmy, zapewniają zwykle korzyści ekonomiczne w postaci periodycznych przychodów z tytułu czynszu najmu, dzierżawy czy przyrostu ich wartości. W tym rozumieniu zarządzanie nieruchomościami związane jest z zarządzaniem majątkiem, który został zakupiony w celach inwestycyjnych.

Zarządzający musi dysponować wiedzą na temat innych możliwości inwestycyjnych i oceny ich opłacalności. Alokacja kapitału w nieruchomości, podobnie jak inne formy inwestowania, musi być przyporządkowana racjonalnym kryteriom, uzasadniającym ocenę oczekiwanej przez inwestora efektywności.

Z kolei nieruchomości obrotowe są przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem na nieruchomości ewidencjonowane jako towar lub zapas [1].

Z punktu widzenia właściciela czy właścicieli przedsiębiorstwa zarządzanie nieruchomościami, jak i całym majątkiem firmy, nakierowane jest na osiągnięcie oczekiwanych korzyści ekonomiczno-finansowych, które wyrażają się najogólniej wzrostem dywidendy, a ostatecznie - w dłuższej perspektywie - wzrostem wartości firmy.

Temu procesowi zarządzania przez wartość w gospodarce rynkowej są również przyporządkowane nieruchomości przedsiębiorstw. Są więc zasobem firmy współtworzącym, kreującym jej wartość, wedle właściwych sobie cech i roli w przedsiębiorstwie. Oznacza to, że zarządcy nieruchomości przedsiębiorstw, kierujący najczęściej znacznym zespołem ludzi, muszą ogarnąć cały zakres specjalistycznej wiedzy ekonomicznej, finansowej, prawnej i technicznej, aby skutecznie realizować cele właścicieli.

Podstawą zarządzania nieruchomościami powinna być strategia przedsiębiorstwa przyjęta przez zarząd. Określa ona również - przez cele, środki i miary - strategie zarządzania nieruchomościami realizowane przez zarządców nieruchomości. Do najczęściej wyróżnianych w zachodniej literaturze naukowej zalicza się m.in. takie strategie zarządzania nieruchomościami, jak [2]:

  • minimalizacja kosztów obsługi nieruchomości,
  • wzrost elastyczności przedsiębiorstwa,
  • wspieranie zasobów ludzkich,
  • promowanie przesłania marketingowego,
  • wzrost wartości nieruchomości.

Przedsiębiorstwa starają się redukować koszty obsługi nieruchomości - głównie przez wyzbywanie się niepotrzebnych nieruchomości, zmianę lokalizacji, zmianę klasy budynku, intensyfikację gęstości stanowisk pracy, wprowadzanie elastycznych miejsc pracy, outsourcing usług zarządzania nieruchomościami czy offshoring, czyli migrację na rynki o niższych kosztach[4].

Aby podejmować racjonalne decyzje, zarządcy nieruchomości porównują koszty wybudowania nowego budynku czy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, prowadzą liczne analizy rynkowe i rozważania dotyczące korzyści m.in. ze sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym zawarciem umowy najmu (sprzedaż typu sale-leaseback) czy podnajmu w sytuacji zmieniających się czynszów rynkowych.


Rodzaj nieruchomości oraz wybrana strategia zarządzania nimi w przedsiębiorstwie determinują konieczność posiadania określonej wiedzy i umiejętności, które muszą przyswoić sobie zarządcy.


Praktyka gospodarcza pokazuje, że w zależności od wzajemnych relacji stawki czynszu, która wynika z zawartej umowy najmu, i rynkowej stawki czynszu najem może mieć dodatkową wartość dla wynajmującego lub najemcy.

Zarządcy nieruchomości przedsiębiorstw niejednokrotnie stają przed dylematem, kiedy i czy decydować się na podnajem, czy negocjować ewentualne warunki podpisanych umów najmu. Zmienne warunki rynkowe, pozostały czas najmu oraz zmiany potrzeb i celów obydwu stron umowy sprawiają, że raz silniejszą stroną w negocjacjach jest wynajmujący, kiedy indziej najemca.

Jeśli stawka czynszu rynkowego jest wyższa od stawki tzw. umownej, najem ma dodatkową wartość dla najemcy. I odwrotnie, gdy stawka czynszu rynkowego jest niższa niż czynszu umownego, najem ma dodatkową wartość dla właściciela. Przy czym należy podkreślić, że motywacje obu stron umowy nie zawsze muszą być oparte tylko na przesłankach ekonomicznych.

Wynajmujący może nie być skłonny do wypowiedzenia umowy najmu, nawet jeśli czynsz umowny płacony przez najemcę jest niższy od stawki rynkowej z uwagi na ryzyko np. pozostania bez najemcy przez dłuższy okres, znalezienia rzetelnego najemcy czy konieczność poniesienia znacznych nakładów z tytułu dostosowania powierzchni do potrzeb kolejnego najemcy [4].

Termin odbycia praktyki w zakresie zarządzania nieruchomościami ZOBACZ>>

Do mierników wykorzystywanych do oceny stopnia realizacji strategii minimalizacji kosztów można zaliczyć[5,6]: koszt zajmowania (korzystania z) 1 m2 nieruchomości, koszt zajmowania nieruchomości na jednego zatrudnionego, udział kosztów najmu (dzierżawy) w kosztach zajmowania nieruchomości, dochody (wpływy) czynszowe w relacji do kosztów zajmowania nieruchomości, nakłady inwestycyjne w relacji do aktywów ogółem, nakłady inwestycyjne w relacji do kosztów zajmowania nieruchomości, koszty zajmowania nieruchomości w relacji do wpływów (dochodów) ogółem, koszty zajmowania nieruchomości w relacji do wydatków ogółem, liczbę m2 na osobę czy poziom pustostanów.

Strategia wzrostu elastyczności

Polega ona na dostosowaniu powierzchni nieruchomości do zmiennych potrzeb przedsiębiorstwa. Wiąże się to nieodłącznie z koniecznością zarządzania ryzykiem nagłych i dużych wzrostów/spadków zapotrzebowania na powierzchnię [7].

Przedmiotem zainteresowania zarządców nieruchomości realizujących tę strategię są przede wszystkim różne prawa do nieruchomości. Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu, tam, gdzie wymagana jest częsta zmiana lokalizacji i większa mobilność przedsiębiorstwa, preferowane są słabsze prawa do nieruchomości, takie jak najem czy dzierżawa.

Zarządzanie najmem w tym kontekście oznacza nie tylko dokonywanie porównań różnych ofert najmu pod względem kosztów zajmowania powierzchni, ale w miarę dokonywania się zmian warunków rynkowych także konieczność analizowania konsekwencji podpisanych już umów najmu.

Do głównych zalet praw zobowiązaniowych w porównaniu do praw rzeczowych zalicza się przede wszystkim konieczność zaangażowania mniejszych środków finansowych, które można przeznaczyć na inne cele, szybszą odpowiedź na zmiany technologiczne, zajmowanie najlepszych lokalizacji (dostępnych tylko w ten sposób) czy koncentrację na działalności podstawowej bez konieczności rozpraszania uwagi bieżącą obsługą techniczną nieruchomości.

Wzrost elastyczności można jednak realizować częściowo także przez nabywanie obiektów, które łatwo mogą zostać zaadaptowane do różnego sposobu użytkowania, zarówno przez przedsiębiorstwo macierzyste, jak i inne podmioty. Głównymi miernikami wykorzystywanymi do oceny realizacji tej strategii są: udział powierzchni najmowanej w całkowitej powierzchni zajmowanej przez przedsiębiorstwo, a także długość okresu, na jaki została zawarta umowa najmu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19713|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17000|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12054|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl