CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Strategie zarządzania nieruchomościami

Celem artykułu jest przedstawienie, na przykładzie różnych rodzajów nieruchomości należących do przedsiębiorstw i wdrażanych strategii zarządzania nimi, zakresu wielodyscyplinarnej wiedzy i praktycznych umiejętności, które muszą zdobyć zarządcy nieruchomości.

W Polsce, zgodnie z literą prawa, nieruchomościami mogą zarządzać jej właściciele, pracownicy zatrudnieni przez właściciela, zwykle zorganizowani w wyspecjalizowaną jednostkę organizacyjną, czy też przedsiębiorcy, którym powierzono te specjalistyczne czynności na podstawie umowy o zarządzanie nieruchomością.

Właściciele nieruchomości jednak często nie są w stanie sprostać złożonym zadaniom zarządzania i dlatego coraz więcej podmiotów decyduje się na wydzielenie obsługi obiektów i powierzenie jej firmom zewnętrznym.

Przedsiębiorstwa, chcąc przetrwać trudny okres kryzysu gospodarczego, nieustannie poszukują i wprowadzają coraz to nowe czynniki poprawy ich konkurencyjności i rozwoju.

W rozwiniętych gospodarkach rynkowych wśród czynników proefektywnościowych coraz większą rolę odgrywają nieruchomości. Do zadań zarządców należy kształtowanie portfeli nieruchomości i wdrażanie strategii zarządzania nimi, które powiększą wartość posiadanych nieruchomości, a tym samym wartość całego przedsiębiorstwa.

Jest to zadanie niezwykle trudne, gdyż przedsiębiorstwa niejednokrotnie dysponują zróżnicowanym i znacznym zasobem nieruchomości. W ich skład wchodzą nie tylko nieruchomości operacyjne, które wykorzystywane są na potrzeby własne i stanowią bazę kapitałową dla działalności wytwórczej czy usługowej firmy, ale także nieruchomości inwestycyjne czy obrotowe.

Prawo spadkowe dla wspólnot mieszkaniowych ZOBACZ>>

Nieruchomości inwestycyjne, stanowiąc składnik portfela firmy, zapewniają zwykle korzyści ekonomiczne w postaci periodycznych przychodów z tytułu czynszu najmu, dzierżawy czy przyrostu ich wartości. W tym rozumieniu zarządzanie nieruchomościami związane jest z zarządzaniem majątkiem, który został zakupiony w celach inwestycyjnych.

Zarządzający musi dysponować wiedzą na temat innych możliwości inwestycyjnych i oceny ich opłacalności. Alokacja kapitału w nieruchomości, podobnie jak inne formy inwestowania, musi być przyporządkowana racjonalnym kryteriom, uzasadniającym ocenę oczekiwanej przez inwestora efektywności.

Z kolei nieruchomości obrotowe są przeznaczone na sprzedaż w ramach zwykłej działalności przedsiębiorstwa z podziałem na nieruchomości ewidencjonowane jako towar lub zapas [1].

Z punktu widzenia właściciela czy właścicieli przedsiębiorstwa zarządzanie nieruchomościami, jak i całym majątkiem firmy, nakierowane jest na osiągnięcie oczekiwanych korzyści ekonomiczno-finansowych, które wyrażają się najogólniej wzrostem dywidendy, a ostatecznie - w dłuższej perspektywie - wzrostem wartości firmy.

Temu procesowi zarządzania przez wartość w gospodarce rynkowej są również przyporządkowane nieruchomości przedsiębiorstw. Są więc zasobem firmy współtworzącym, kreującym jej wartość, wedle właściwych sobie cech i roli w przedsiębiorstwie. Oznacza to, że zarządcy nieruchomości przedsiębiorstw, kierujący najczęściej znacznym zespołem ludzi, muszą ogarnąć cały zakres specjalistycznej wiedzy ekonomicznej, finansowej, prawnej i technicznej, aby skutecznie realizować cele właścicieli.

Podstawą zarządzania nieruchomościami powinna być strategia przedsiębiorstwa przyjęta przez zarząd. Określa ona również - przez cele, środki i miary - strategie zarządzania nieruchomościami realizowane przez zarządców nieruchomości. Do najczęściej wyróżnianych w zachodniej literaturze naukowej zalicza się m.in. takie strategie zarządzania nieruchomościami, jak [2]:

  • minimalizacja kosztów obsługi nieruchomości,
  • wzrost elastyczności przedsiębiorstwa,
  • wspieranie zasobów ludzkich,
  • promowanie przesłania marketingowego,
  • wzrost wartości nieruchomości.

Przedsiębiorstwa starają się redukować koszty obsługi nieruchomości - głównie przez wyzbywanie się niepotrzebnych nieruchomości, zmianę lokalizacji, zmianę klasy budynku, intensyfikację gęstości stanowisk pracy, wprowadzanie elastycznych miejsc pracy, outsourcing usług zarządzania nieruchomościami czy offshoring, czyli migrację na rynki o niższych kosztach[4].

Aby podejmować racjonalne decyzje, zarządcy nieruchomości porównują koszty wybudowania nowego budynku czy zakupu nieruchomości na rynku wtórnym, prowadzą liczne analizy rynkowe i rozważania dotyczące korzyści m.in. ze sprzedaży nieruchomości z jednoczesnym zawarciem umowy najmu (sprzedaż typu sale-leaseback) czy podnajmu w sytuacji zmieniających się czynszów rynkowych.


Rodzaj nieruchomości oraz wybrana strategia zarządzania nimi w przedsiębiorstwie determinują konieczność posiadania określonej wiedzy i umiejętności, które muszą przyswoić sobie zarządcy.


Praktyka gospodarcza pokazuje, że w zależności od wzajemnych relacji stawki czynszu, która wynika z zawartej umowy najmu, i rynkowej stawki czynszu najem może mieć dodatkową wartość dla wynajmującego lub najemcy.

Zarządcy nieruchomości przedsiębiorstw niejednokrotnie stają przed dylematem, kiedy i czy decydować się na podnajem, czy negocjować ewentualne warunki podpisanych umów najmu. Zmienne warunki rynkowe, pozostały czas najmu oraz zmiany potrzeb i celów obydwu stron umowy sprawiają, że raz silniejszą stroną w negocjacjach jest wynajmujący, kiedy indziej najemca.

Jeśli stawka czynszu rynkowego jest wyższa od stawki tzw. umownej, najem ma dodatkową wartość dla najemcy. I odwrotnie, gdy stawka czynszu rynkowego jest niższa niż czynszu umownego, najem ma dodatkową wartość dla właściciela. Przy czym należy podkreślić, że motywacje obu stron umowy nie zawsze muszą być oparte tylko na przesłankach ekonomicznych.

Wynajmujący może nie być skłonny do wypowiedzenia umowy najmu, nawet jeśli czynsz umowny płacony przez najemcę jest niższy od stawki rynkowej z uwagi na ryzyko np. pozostania bez najemcy przez dłuższy okres, znalezienia rzetelnego najemcy czy konieczność poniesienia znacznych nakładów z tytułu dostosowania powierzchni do potrzeb kolejnego najemcy [4].

Termin odbycia praktyki w zakresie zarządzania nieruchomościami ZOBACZ>>

Do mierników wykorzystywanych do oceny stopnia realizacji strategii minimalizacji kosztów można zaliczyć[5,6]: koszt zajmowania (korzystania z) 1 m2 nieruchomości, koszt zajmowania nieruchomości na jednego zatrudnionego, udział kosztów najmu (dzierżawy) w kosztach zajmowania nieruchomości, dochody (wpływy) czynszowe w relacji do kosztów zajmowania nieruchomości, nakłady inwestycyjne w relacji do aktywów ogółem, nakłady inwestycyjne w relacji do kosztów zajmowania nieruchomości, koszty zajmowania nieruchomości w relacji do wpływów (dochodów) ogółem, koszty zajmowania nieruchomości w relacji do wydatków ogółem, liczbę m2 na osobę czy poziom pustostanów.

Strategia wzrostu elastyczności

Polega ona na dostosowaniu powierzchni nieruchomości do zmiennych potrzeb przedsiębiorstwa. Wiąże się to nieodłącznie z koniecznością zarządzania ryzykiem nagłych i dużych wzrostów/spadków zapotrzebowania na powierzchnię [7].

Przedmiotem zainteresowania zarządców nieruchomości realizujących tę strategię są przede wszystkim różne prawa do nieruchomości. Jak podkreśla się w literaturze przedmiotu, tam, gdzie wymagana jest częsta zmiana lokalizacji i większa mobilność przedsiębiorstwa, preferowane są słabsze prawa do nieruchomości, takie jak najem czy dzierżawa.

Zarządzanie najmem w tym kontekście oznacza nie tylko dokonywanie porównań różnych ofert najmu pod względem kosztów zajmowania powierzchni, ale w miarę dokonywania się zmian warunków rynkowych także konieczność analizowania konsekwencji podpisanych już umów najmu.

Do głównych zalet praw zobowiązaniowych w porównaniu do praw rzeczowych zalicza się przede wszystkim konieczność zaangażowania mniejszych środków finansowych, które można przeznaczyć na inne cele, szybszą odpowiedź na zmiany technologiczne, zajmowanie najlepszych lokalizacji (dostępnych tylko w ten sposób) czy koncentrację na działalności podstawowej bez konieczności rozpraszania uwagi bieżącą obsługą techniczną nieruchomości.

Wzrost elastyczności można jednak realizować częściowo także przez nabywanie obiektów, które łatwo mogą zostać zaadaptowane do różnego sposobu użytkowania, zarówno przez przedsiębiorstwo macierzyste, jak i inne podmioty. Głównymi miernikami wykorzystywanymi do oceny realizacji tej strategii są: udział powierzchni najmowanej w całkowitej powierzchni zajmowanej przez przedsiębiorstwo, a także długość okresu, na jaki została zawarta umowa najmu.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17334|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10822|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10398|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl