Coraz więcej lokatorów starych budynków unowocześnia swoje mieszkania, wymieniając przestarzałe sprzęty na urządzenia nowszej generacji, bardziej energochłonne. Tymczasem budynki nie są przystosowane do zwiększonego poboru mocy elektrycznej. Z tego też powodu samowolna wymiana urządzeń domowych nie powinna być akceptowana przez właścicieli pozostałych mieszkań.
Postęp technologiczny w zakresie wszelkiego rodzaju urządzeń domowych pozwala lokatorom na używanie coraz doskonalszych ich wersji we własnym domu. Jednak właściciele praw do lokali w budynkach wielolokalowych często zapominają, że w bloku pojęcie „własny dom" ma nieco inne znaczenie. Sformułowanie „we własnym domu" nie może bowiem mieć pełnego zastosowania w budynku wielolokalowym, który niemal zawsze jest własnością nie jednego właściciela, lecz grupy osób.
Do kogo należy węzeł cieplny? ZOBACZ>>
Warto więc przypomnieć niektóre uwarunkowania dotyczące wymiany urządzeń domowych, zwłaszcza że zdarza się to coraz częściej. Przykładem, na który będę się powoływał, może być wymiana kuchenki gazowej na elektryczną, co oznacza zmianę rodzaju nośnika energii. Wprawdzie zostało usunięte urządzenie bardziej niebezpieczne i powodujące więcej komplikacji (związanych m.in. z koniecznością okresowych kontroli kanałów wentylacyjnych) zarówno dla zarządcy, jak i dla użytkownika, ale pojawia się problem instalacji elektrycznej. I o ile zrozumiałe jest przyzwolenie sąsiadów dla takiej wymiany urządzeń kuchennych, to brak jakichkolwiek zastrzeżeń, a nawet niekiedy wręcz aprobata podmiotów zarządzających nieruchomością budzi niepokój.
Aby jednak przekonać mieszkańców, że samowolna wymiana urządzeń domowych nie powinna być akceptowana przez pozostałych właścicieli lokali, potrzebne są rzeczowe argumenty. Sformułowanie tych argumentów to zadanie dla zarządcy budynku.
Pozostańmy przy wymianie kuchenki gazowej na elektryczną. Tu podstawowym argumentem przeciwko samowolnemu działaniu mieszkańców jest dodatkowe obciążenie instalacji elektrycznej. Trzeba przy tym pamiętać, że w ostatnich latach pojawiło się wiele nowych urządzeń elektrycznych, coraz powszechniej wykorzystywanych w gospodarstwach domowych (np. zmywarki). A wszystkie te urządzenia powodują wzrost, niekiedy nawet kilkukrotny, obciążeń sieci elektrycznej, której parametry obliczane były według standardów obowiązujących w czasie wznoszenia i oddania budynku do użytkowania. Jeśli pochodzi on np. z lat 70. XX w., to nadmierne obciążenie sieci może oznaczać zmianę dotychczasowego sposobu korzystania z instalacji, będącej elementem budynku, który wchodzi w skład nieruchomości wspólnej. I już tylko z tego powodu problem ten powinien być rozstrzygany przez ogół współwłaścicieli budynku lub upoważnionego przez nich do takich działań zarządcę. Gdy właścicielem i zarządcą budynku jest spółdzielnia mieszkaniowa, to problem ten powinien być rozstrzygany przez uprawnione statutowo organy samorządowe tej spółdzielni.
Wymiana kuchenki jednego rodzaju na inną to tylko jeden z możliwych przykładów spontanicznego zastępowania przestarzałych technologicznie urządzeń nowymi. Zdarzają się też przypadki naruszenia normatywnego wyposażenia budynku w rozumieniu przepisów prawno-technicznych, czyli różnego rodzaju instalacji obsługujących więcej niż jedno mieszkanie w budynku. Wystarczy wspomnieć tu choćby przeróbki instalacji c.o. czy wymianę grzejnika, a nawet wszystkich grzejników w mieszkaniu. Innym problemem jest nieuzgodniona z nikim ingerencja w dotychczasowy sposób wentylacji mieszkania, np. przez wprowadzenie urządzeń do wentylacji mechanicznej i podłączenie ich do nieprzystosowanych kanałów wentylacyjnych. Takie nieprzemyślane działanie może zakłócić wentylację w mieszkaniach sąsiadów i stać się źródłem konfliktów. Ostatnio pojawił się też nowy problem, a mianowicie wyposażanie łazienek w różnego rodzaju nowości sanitarne pobierające, wprawdzie chwilowo, ogromne ilości wody.
Zgoda na termomodernizację budynków zarządzanych przez spółdzielnię ZOBACZ>>
Wszystkie te przykłady dowodzą, że mieszkańcy często zapominają, iż poszczególne elementy budynku tworzą spójną całość. A naruszenie któregoś z nich może utrudnić życie sąsiadom lub pozbawić ich możliwości korzystania z instalacji zaprojektowanych jako wspólne dla całego budynku. Niestety, czasem nie pamiętają o tym także zarządcy.
Źródłem informacji o możliwych zmianach w budynku powinna być dokumentacja, a ściślej dokumentacja poszczególnych instalacji. Z niej bowiem dowiemy się, czy i jakie urządzenia techniczne można w konkretnych lokalach przyłączyć do instalacji wspólnych budynku.
Być może poniższa propozycja dla zarządców budynków mieszkalnych zaoszczędzi im niepotrzebnych konfliktów z mieszkańcami, a tym ostatnim pomoże bezpiecznie planować unowocześnianie swojego mieszkania. Chodzi o opracowanie na podstawie dokumentacji technicznej krańcowych parametrów, jakie mogą mieć różne urządzenia, których funkcjonowanie powiązane jest z poszczególnymi instalacjami wewnętrznymi budynku, oraz informacji o skutkach przeciążenia.
Do przygotowania takiej informacji dla mieszkańców poza dokumentacją techniczną powinno się także wykorzystać wszelkie dostępne źródła wiedzy o stanie technicznym instalacji budynku, a zwłaszcza warunki przyłączenia do sieci zewnętrznych, np. sieci cieplnej, wodno-kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, telekomunikacyjnej (parametry określone dla danego budynku przez usługodawców i dostawców) oraz wyniki kontroli okresowych, wpisywanych do książki budynku.
Warto też zasugerować, aby o najpoważniejszych skutkach naruszenia instalacji normatywnej budynku rozstrzygało najwyższe gremium właścicielskie budynku: w spółdzielni mieszkaniowej w drodze uchwały walnego zgromadzenia członków spółdzielni, a we wspólnocie mieszkaniowej w drodze uchwały właścicieli lokali.
Zarządcy budynków zrealizowanych w XX wieku muszą się liczyć z tym, że coraz więcej osób będzie chciało modernizować swoje mieszkania i stare urządzenia wymieniać na te nowej generacji oraz wprowadzać do nich nowe rozwiązania technologiczne. Wszystkie te urządzenia znacząco zwiększą pobór energii elektrycznej w budynku, a istniejąca instalacja nie jest do tego przygotowana. Aby spełnić oczekiwania mieszkańców, niezbędne więc będzie dostosowanie instalacji elektrycznej oraz modernizacja uwzględniająca stosowane obecnie standardy i wymagania techniczne.
Obowiązki właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni mieszkaniowej ZOBACZ>>
Podstawą do podjęcia prac modernizacyjnych powinna być ekspertyza istniejącej sieci elektrycznej, która powinna wskazać możliwości wprowadzenia zamierzonych zmian oraz sposób i skutki ich realizacji, a więc m.in. zakres koniecznych robót budowlanych oraz koszty. Po podjęciu odpowiednich uchwał przez spółdzielnię czy wspólnotę mieszkaniową, akceptujących modernizację sieci, należy przygotować projekt techniczny. Konieczne jest też uzgodnienie nowego zapotrzebowania na energię elektryczną z jej dostawcą.
Czytaj też:
Wykorzystanie termowizji w budynkach
O grzejnikach c.o. prawie wszystko
Modernizacja instalacji centralnego ogrzewania. Wymiana instalacji
Modernizacja instalacji grzewczych. Straty ciepła
2
