Rewitalizacja to kompleksowe działania mające na celu doprowadzenie do dobrego stanu m.in. niszczejącej przestrzeni, popadających w ruinę budowli i zagrożonej przyrody poprzez poprawę warunków egzystencji mieszkańców i stworzenie możliwości rozwoju całym osiedlom. Jest pojęciem szerszym od modernizacji czy renowacji, ponieważ uwzględnia nie tylko aspekty techniczne, ale i te społeczno-kulturowe.
W artykule omówiono poszczególne modele rewitalizacji i pokazano, jak z odnową osiedli z wielkiej płyty radziły sobie poszczególne państwa europejskie.
Geneza i rozwój programów
Kryzys gospodarczy, przemiany społeczne oraz upadek niektórych dzielnic miejskich w Europie w latach 60. i 70. XX w. spowodowały konieczność wdrażania programów odnowy miast.
Efektem zużycia moralnego budynków było opuszczanie upadłych osiedli przez mieszkańców, którzy szukali alternatywnych rozwiązań na rynku nieruchomości.
Problemy takie pojawiły się w wielu państwach Europy Zachodniej. Podejmowane kilkuletnie działania rewitalizacyjne kończyły się zwykle niepowodzeniem, tzn. pomnażały pustostany. Dlatego potrzebne były długoterminowe interdyscyplinarne programy rewitalizacji, które jako jedyne rozwiązywały te problemy.
Rewitalizacja osiedli ZOBACZ>>
Wieloletnie doświadczenia europejskie wskazują na konieczność wyodrębnienia w realizowanych programach rewitalizacji kilku faz:
I - zlokalizowania obszarów „cichego" upadku,
II - dostrzeżenia obszarów zdegradowanych,
III - stworzenia podstaw prawnych,
IV - umożliwienia mieszkańcom oprotestowania arbitralnych decyzji, które w ich opinii nie wynikają z potrzeb osiedla,
V - wyłonienia grupy mieszkańców i umożliwienia im czynnego udziału w planowaniu,
VI - umożliwienia mieszkańcom udziału w grupach projektowych (bieżących konsultacji i uzgodnień) i komitetach społecznych.
Znaczenie tych faz programów potwierdzono także na seminarium EKG ONZ, które odbyło się w Hadze (1979).
Wyróżnia się również pięć etapów takich programów, podkreślając znaczenie zespołu ekspertów:
I - zrozumienie potrzeb analizowanego obszaru,
II - opracowanie działań przez określenie formy i skali oraz kosztów,
III - opracowanie planu wstępnego w celu negocjacji z zainteresowanymi stronami,
IV - opracowanie planu generalnego, który poddawany jest korekcie,
V - przygotowanie planu szczegółowego (projekt i wskazanie podstaw do realizacji).
W ramach podejmowanych do roku 2004 inicjatyw europejskich na uwagę zasługują programy zestawione w tab. 1. Przytoczone programy dotyczą głównie zabudowy miejskiej, wykonanej w technologii tradycyjnej, która w istniejących zasobach budownictwa mieszkaniowego w Polsce z lat 1946-1992 stanowi zaledwie 22%.
Przykłady realizacji programów europejskich
Tabela 1. Inicjatywy europejskie do 2004 r.
EPIQR |
multimedialne narzędzie wspomagające decyzje o rehabilitacji i renowacji budynków mieszkalnych (koszty związane z poprawą standardu mieszkań i racjonalizacji energii - budynki sprzed 1945 r.) |
Nowoczesne Zarządzanie Rozwojem Miast |
projekt w ramach TEMPUS-PHARE |
TRANSFORM |
program dotyczący rewitalizacji budownictwa wielkopłytowego oraz problemów spółdzielczości mieszkaniowej |
INTERACT |
inicjatywa Interreg 3C - współpraca miast na skalę europejską |
URBAN |
program pomocy obszarom miejskim dotkniętym kryzysem (walka z bezrobociem, patologią społeczną, poprawa bezpieczeństwa w osiedlach mieszkaniowych, uzupełnienie brakującej infrastruktury) |
URBAN I i II |
aspekty ekonomiczno-socjalne (przekształcenie spółdzielczości w spółki) |
URBACT |
współpraca miast w zintegrowanym zarządzaniu miastem pow. 20 tys. przez: sieci tematyczne, podnoszenie kwalifikacji, badania |
INVESTIMO |
narzędzie komputerowe wspomagające decyzje przy renowacji całych obszarów zabudowanych, oparte na metodologii systemu EPIQR |
Program Samorządów Lokalnych |
pobudzenie społeczności lokalnej |
Program Innowacji Lokalnych |
rozwój i szkolenie samorządów w Polsce |
Dialog Społeczny |
aktywizacja mieszkańców na Pomorzu |
Lokalny Program Rewitalizacji |
działania inwestycyjne służące ożywieniu gospodarczemu i społecznemu niewielkich obszarów zdegradowanych |
Pierwsze próby rewitalizacji osiedli uwzględniającej problemy ekonomiczno-społeczne pojawiły się w latach 70. XX w. w Wielkiej Brytanii i Francji, w formie odnowy miast, a w latach 80. XX w. również w Holandii. W tab. 2 zestawiono kierunki europejskich programów oraz wyspecyfikowano podjęte działania, wraz ze wskazaniem czynnika społecznego.
Dotychczasowe działania przeprowadzone w Wielkiej Brytanii ewoluowały w kierunku wyeliminowania arbitralnego planowania i wprowadzenia planowania elastycznego, skoncentrowanego na problemach lokalnej społeczności. Dzięki partycypacji społecznej zostały spełnione wymagania i aspiracje mieszkańców. Częściowo zlikwidowano dzielnice, a sprzeciw i niezadowolenie mieszkańców nie były już tak duże. W efekcie nastąpiła migracja mieszkańców do innych obszarów miasta.
We Francji początkowo wyznaczano zbyt duże obszary miejskie, co utrudniało identyfikację mieszkańców z podejmowanymi działaniami. Skuteczna okazała się metoda kolejnych przybliżeń, która wymagała od urbanistów, projektantów i organizatorów procesu stałego kontaktu z użytkownikami. Takie działania przyniosły dobre efekty.
W Holandii organizowano grupy projektowe, składające się w 50% z agend miejskich i w 50% z mieszkańców rewitalizowanego obszaru. Do zadań tych grup należało przede wszystkim opracowanie polityki rozwoju dzielnicy w zakresie renowacji, wyburzeń, nowej zabudowy, usług dla dzieci i osób starszych, zieleni i komunikacji lokalnej. Opracowywały one również plan rozwoju dzielnicy uwzględniający partycypację mieszkańców w każdym etapie prac, a następnie projekty odnowy, zapewniając niezbędne doradztwo techniczne.
Projekty przewidywały, że 85% mieszkańców pozostanie w swoich dzielnicach, a 15% zamieszka na innych terenach. W 1974 r. w Rotterdamie wytypowano 11 obszarów działań rewitalizacyjnych, na terenie których mieszkało od 60 do 240 tysięcy osób. Stanowiło to ok. 25% zasobów mieszkaniowych miasta, w których istniały głównie małe mieszkania bez sanitariatów, nie było zieleni, placów zabaw i parkingów, a szkolne budynki były przestarzałe.
W Niemczech początkowo preferowano model rewitalizacji zorientowany na wyburzenia budynków. Dzięki temu odzyskiwano atrakcyjne tereny, wykorzystywane m.in. pod zabudowę plombową dla osiedli domów jednorodzinnych oraz do uzupełnienia brakującej infrastruktury technicznej i usługowej czy rekreacyjnej.
Przykładem takich działań może być dzielnica Kreuzberg w Berlinie Zachodnim. W 1969 r. rozpoczęto tu planowanie strukturalne, przewidujące wprowadzanie nowych funkcji w ramach rewitalizacji, przy udziale mieszkańców na każdym etapie procesu odnowy. Jednocześnie prawo chroniło mieszkańców przed arbitralną podwyżką czynszu i eksmisją.
W latach 1973-1977 rewitalizacji poddano XIX-wieczne miasta, zachowując historyczne układy budynków, placów i ulic. Nie uniknięto jednak wyburzeń, które wykorzystano do stworzenia strefy rezerwy miejskiej. Przykładem takich działań rewitalizacyjnych jest parking na Brunnenplatz we Frankfurcie nad Odrą, który powstał w centrum dawnego starego miasta, zniszczonego na skutek działań wojennych (fot. 1).
Po roku 1977 partery budynków postanowiono przeznaczyć na lokale usługowe, ponieważ zaczęło ich w dzielnicy brakować (fot. 2 i 3).
W Niemczech od 1980 r. działania rewitalizacyjne zmierzały do zachowania istniejącej substancji mieszkaniowej i umiarkowanej odnowy budynków, a odpowiedzialność za prowadzone prace scedowano na społeczności lokalne. Przykładem może być Drezno (fot. 4) czy Frankfurt nad Odrą (fot. 5), gdzie wymieniano lub dostawiano balkony (loggie), wejścia do budynku i szyby windowe.
W nowych krajach związkowych rewitalizację wspierał program modernizacji przestrzeni mieszkalnych KfW, realizowany w latach 1990-1999. Obejmował on przedsięwzięcia remontowe i modernizacyjne oraz tworzenie nowych mieszkań w istniejących zasobach budownictwa czynszowego. Ze środków tych zmodernizowano ok. 500 tys. mieszkań.
Ciekawym przykładem jest modernizacja budynków wielkopłytowych w Poczdamie, gdzie wykonywano remonty, nie wysiedlając mieszkańców (fot. 6-7). Obejmowały one głównie poprawę funkcjonalności mieszkań przez dobudowę nowej lub obudowę istniejącej loggii, wymianę instalacji i remont pomieszczeń oraz wymianę okien i termomodernizację ścian1.
Po roku 1996 opracowano kolejny model rewitalizacji, skierowany na działania budowlano-inwestycyjne, który wykorzystywał silny i dynamiczny rynek budowlany po zjednoczeniu Niemiec. Działania ograniczały się do rewitalizacji substancji mieszkaniowej na terenie byłej NRD. Popełniono jednak błąd, nie monitorując struktury demograficznej osiedli.
Obecnie wiele mieszkań to pustostany (w roku 2000 było ich 1,1 mln). Z informacji uzyskanych w 2004 r. we Frankfurcie nad Odrą wynika, że na ok. 50 mieszkań w jednym z wielkopłytowych wieżowców po modernizacji zasiedlono tylko dziewięć. Zmusiło to władze miasta do zmniejszenia liczby kondygnacji z jedenastu do czterech - po roku od zakończenia prac modernizacyjnych.
Po 2000 r. w Niemczech podjęto decyzję o wyburzeniu 400 tys. mieszkań w budynkach z wielkiej płyty, często już zmodernizowanych. Odzyskane tereny są zagospodarowywane na nowo, np. w Hoyerswerda zbudowano wille miejskie z 6 mieszkaniami w każdej.
W Berlinie obok rozbiórek zrealizowano program rewitalizacji w zagrożonych obszarach, obejmujący wprowadzenie zmian funkcjonalnych i podwyższenie standardu wyposażenia mieszkań, a także rozbiórkę, nadbudowę i rozbudowę nawet 25-piętrowych budynków prefabrykowanych. Wykorzystano dobrą lokalizację, istniejącą infrastrukturę techniczną i komunikacyjną. Wymieniono również dostawione loggie żelbetowe, a także wyposażono budynki w alternatywne źródła ciepła do podgrzewania wody użytkowej (fot. 8).
Na czas remontu najemcy pozostali w mieszkaniach, ale ze względu na uciążliwość prowadzonych prac płacili niższy czynsz. Jednak remont mobilizował zarówno wykonawców, jak i mieszkańców, co ułatwiało konsultacje. Uniknięto też w ten sposób wszelkich sprzeciwów związanych z bieżącymi pracami.
