CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Kontrowersyjna uchwała

Janusz Gdański  |  Administrator 1/2013  |  19.07.2013
Kontrowersyjna uchwała
Kontrowersyjna uchwała
sxc.hu

Nowelizując zasady sprzedaży mieszkań komunalnych rada gminy w pewnym kilkudziesięciotysięcznym mieście wprowadziła do uchwały o zasadach sprzedaży następujące zapisy:

 „1. Najemca nabywający lokal mieszkalny zobowiązany jest zwrócić miastu środki przypisane na koncie remontowym wspólnoty lub zgromadzone na wyodrębnionym koncie funduszu remontowego wspólnoty, przypadające na ten lokal;

2. Zobowiązanie dotyczy tych środków, które nie zostały dotychczas wykorzystane na remont nieruchomości wspólnej i nadal stanowią przypis lub pozostają na wyodrębnionym koncie funduszu remontowego wspólnoty.”

Wydawać by się mogło, że rada po prostu przyjęła zasady sprzedaży, które zazwyczaj są stosowane w obrocie mieszkaniami na wolnym rynku – kupujący w cenie nabywanego mieszkania płaci także za środki pozostawione przez zbywającego na funduszu remontowym wspólnoty.

Jest jednak pewne „ale” – w uchwale użyty jest zwrot: „środki przypisane na koncie remontowym”, który w istotny sposób zmienia jej sens. To, że uchwała taki zwrot zawiera, oznacza, iż radni uważają, że gmina niekoniecznie musi zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną „fizycznie” wpłacać ale może je „zarachowywać” w formie „przypisu”. Na koncie funduszu remontowego wspólnot mieszkaniowych, których gmina jest członkiem, znajdować się więc będą „prawdziwe” pieniądze (wpłaty właścicieli lokali wyodrębnionych) oraz deklaracja gminy, że ma określone zobowiązanie. Trudno sobie wyobrazić, że w takiej sytuacji zarząd wspólnoty zdecyduje się na zlecenie remontu – „przypisem” za remont zapłacić się nie da a nie ma żadnej gwarancji, że gmina w każdym momencie zechce swoje zobowiązanie zmaterializować, tym bardziej, że sytuacja finansowa wielu zadłużonych gmin jest nieraz znacznie trudniejsza niż zadłużonych właścicieli lokali. Efektem takiej sytuacji jest niewykonywanie nawet najkonieczniejszych prac remontowych i postępująca dekapitalizacja zasobu mieszkaniowego.

Powyższe uregulowania stwarzają wiele sytuacji konfliktowych, także dlatego, że gmina jako członek wspólnoty, będzie starała się utrudnić podjęcie decyzji o wykonaniu remontu do czasu, aż zdecydowaną większość lokali sprzeda. Nie bez znaczenia są także uregulowania zawarte w wyżej cytowanym punkcie 2., z którego nie wynika jednoznacznie kogo – byłego czy nowego właściciela lokalu obciąża zlecony remont. Potencjalni nabywcy z kupnem mieszkania czekają więc do czasu, aż wszelkie remonty w budynku zostaną wykonane.

Załóżmy, że wspólnota zleciła kosztowny remont elewacji, który zakończył się w dniu 10 lipca. Czy koszt tego remontu obciąża byłego najemcę, który wykupił zajmowany lokal w dniu 9 lipca? A czy także tego, który wykupił lokal 15 lipca, jeśli za remont zapłacono dopiero 20 lipca? A może tylko tych, którzy byli członkami wspólnoty w dniu podpisania umowy z wykonawcą – byłoby to logiczne, ponieważ żaden rozsądny zleceniodawca nie wystawi zlecenia bez posiadania środków koniecznych na jego sfinansowanie.

Wydaje się, że radnym zabrakło wiedzy albo wyobraźni gdyż de facto zaakceptowali prawo gminy jako członka wspólnoty mieszkaniowej do niewpłacania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną a ponadto nie do końca sprecyzowali zapisy punktu 2.

Nie ulega wątpliwości, że fundusz remontowy powinien być utworzony w każdej wspólnocie i mieć charakter „ciągły” – nowy właściciel lokalu powinien przejmować zarówno środki zgromadzone przez poprzedniego właściciela lokalu jak i konsekwencje wszelkich uchwał oraz ciążące na nim zobowiązania. Zdarza się przecież, że wspólnoty zaciągają kredyty na kosztowne remonty i jest logiczne, że nowy właściciel lokalu musi kontynuować spłaty zobowiązania z tytułu tego kredytu.

Warto przypomnieć, że przed 1 stycznia 2004 r. obowiązywał art. 27a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który dawał właścicielom lokali prawo do ulgi w wysokości 19% z tytułu wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty. Do tego czasu wszystko było czytelne a problemy zaczęły się dopiero po niefortunnej nowelizacji ustawy, która prawo do ulg odebrała.

Niektórzy twierdzą, że sprzedający lokal ma prawo do wycofania środków, które wpłacił na fundusz remontowy jeśli nie zostały one do dnia sprzedaży wykorzystane. Pogląd ten nie wytrzymuje jednak konfrontacji z uzasadnieniem uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07): (…) „do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną…”. Skoro tak jest, to tylko wspólnota może zdecydować o ewentualnym zwrocie części zaliczek.

Należy wspomnieć o jeszcze jednym niepokojącym zjawisku. Gminy, które „zarachowują” wpłaty na fundusz remontowy a jednocześnie mają swoje firmy zarządzające nieruchomościami, w których są wspólnoty mieszkaniowe, nierzadko „pożyczają” środki zgromadzone przez wspólnoty do realizacji remontów w budynkach komunalnych lub tych budynkach wspólnot, w których mieszka ktoś przez duże „K”. Właściciele lokali wyodrębnionych niezwykle rzadko żądają podczas zebrań wyciągów ze swoich kont, zadowalając się informacją zarządcy o ich stanie. Zachęcam właścicieli by takich wyciągów się domagali – tylko wtedy dowiedzą się o faktycznym stanie swoich finansów.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak zyskać zaufanie mieszkańców spółdzielni i obniżyć koszty ciepła o 10%?

Wzroszt cen za ogrzewanieDzięki inicjatywom mieszkańców spółdzielni temat wzrostu cen ciepła nie schodzi z pierwszych stron gazet. Opłaty za ciepło rosną z roku na rok i dla niektórych rodzin stały się... Czytam więcej »


Ogrzewanie podłogowe - ile to kosztuje?

Zainteresowanie pożyczką termomodernizacyjną Alior Banku coraz większe...

ogrzewanie podłogowe termomodernizacja
Dla zdecydowanej większości użytkowników grzejniki kojarzą się z białą plamą widniejącą pod oknem. Taki obowiązywał dotychczas standard. Obecnie inwestorzy dążą do tego, by ten stały w naszej strefie klimatycznej element wyposażenia był jak najmniej widoczny... czytam więcej »

Wśród pożyczkobiorców przeważają wspólnoty mieszkaniowe. Do tej pory wszystkie złożone wnioski uzyskały finansowanie. Zaletami  ... czytam więcej»


Segregujesz odpady? Dzięki temu możesz wygrać cenne nagrody »

Segregowanie odpadówZobacz, co trzeba zrobić, aby wziąć udział w konkursie i powalczyć o cenne nagrody... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

Pożar budynku Donice z betonu architektonicznego
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Gaz dla wspólnotCzy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Produkty DuroDACH

    DuroDACH-S
    DuroDACH TOP-S
    DuroTRANS
    DuroDACH D
    DuroDACH R
    DuroFLEX
    DuroGRUNT 2K
    DuroGRUNT
    DuroTAPE
    DuroNET
    DuroFAST
    DuroLASTIK

Uszczelnianie dachu

Skuteczne uszczelnienie dachu jest zadaniem kluczowym dla zapewnienia ochrony budynku przed niszczącym działaniem warunków atmosferycznych. W naszej ofercie mamy proste i skuteczne rozwiązania dla prawie każdego rodzaju dachu, w tym pokrytych papą termozgrzewalną bądź asfaltową, gontem bitumicznym

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
12/2019

Aktualny numer:

Administrator 12/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Inwestycje w spółdzielniach mieszkaniowych – debata
  • - Wieczyste na własność – w orzecznictwie
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17991|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11268|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10840|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl