CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Kontrowersyjna uchwała

Janusz Gdański  |  Administrator 1/2013  |  19.07.2013
Kontrowersyjna uchwała
Kontrowersyjna uchwała
sxc.hu

Nowelizując zasady sprzedaży mieszkań komunalnych rada gminy w pewnym kilkudziesięciotysięcznym mieście wprowadziła do uchwały o zasadach sprzedaży następujące zapisy:

 „1. Najemca nabywający lokal mieszkalny zobowiązany jest zwrócić miastu środki przypisane na koncie remontowym wspólnoty lub zgromadzone na wyodrębnionym koncie funduszu remontowego wspólnoty, przypadające na ten lokal;

2. Zobowiązanie dotyczy tych środków, które nie zostały dotychczas wykorzystane na remont nieruchomości wspólnej i nadal stanowią przypis lub pozostają na wyodrębnionym koncie funduszu remontowego wspólnoty.”

Wydawać by się mogło, że rada po prostu przyjęła zasady sprzedaży, które zazwyczaj są stosowane w obrocie mieszkaniami na wolnym rynku – kupujący w cenie nabywanego mieszkania płaci także za środki pozostawione przez zbywającego na funduszu remontowym wspólnoty.

Jest jednak pewne „ale” – w uchwale użyty jest zwrot: „środki przypisane na koncie remontowym”, który w istotny sposób zmienia jej sens. To, że uchwała taki zwrot zawiera, oznacza, iż radni uważają, że gmina niekoniecznie musi zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną „fizycznie” wpłacać ale może je „zarachowywać” w formie „przypisu”. Na koncie funduszu remontowego wspólnot mieszkaniowych, których gmina jest członkiem, znajdować się więc będą „prawdziwe” pieniądze (wpłaty właścicieli lokali wyodrębnionych) oraz deklaracja gminy, że ma określone zobowiązanie. Trudno sobie wyobrazić, że w takiej sytuacji zarząd wspólnoty zdecyduje się na zlecenie remontu – „przypisem” za remont zapłacić się nie da a nie ma żadnej gwarancji, że gmina w każdym momencie zechce swoje zobowiązanie zmaterializować, tym bardziej, że sytuacja finansowa wielu zadłużonych gmin jest nieraz znacznie trudniejsza niż zadłużonych właścicieli lokali. Efektem takiej sytuacji jest niewykonywanie nawet najkonieczniejszych prac remontowych i postępująca dekapitalizacja zasobu mieszkaniowego.

Powyższe uregulowania stwarzają wiele sytuacji konfliktowych, także dlatego, że gmina jako członek wspólnoty, będzie starała się utrudnić podjęcie decyzji o wykonaniu remontu do czasu, aż zdecydowaną większość lokali sprzeda. Nie bez znaczenia są także uregulowania zawarte w wyżej cytowanym punkcie 2., z którego nie wynika jednoznacznie kogo – byłego czy nowego właściciela lokalu obciąża zlecony remont. Potencjalni nabywcy z kupnem mieszkania czekają więc do czasu, aż wszelkie remonty w budynku zostaną wykonane.

Załóżmy, że wspólnota zleciła kosztowny remont elewacji, który zakończył się w dniu 10 lipca. Czy koszt tego remontu obciąża byłego najemcę, który wykupił zajmowany lokal w dniu 9 lipca? A czy także tego, który wykupił lokal 15 lipca, jeśli za remont zapłacono dopiero 20 lipca? A może tylko tych, którzy byli członkami wspólnoty w dniu podpisania umowy z wykonawcą – byłoby to logiczne, ponieważ żaden rozsądny zleceniodawca nie wystawi zlecenia bez posiadania środków koniecznych na jego sfinansowanie.

Wydaje się, że radnym zabrakło wiedzy albo wyobraźni gdyż de facto zaakceptowali prawo gminy jako członka wspólnoty mieszkaniowej do niewpłacania zaliczek na koszty zarządu nieruchomością wspólną a ponadto nie do końca sprecyzowali zapisy punktu 2.

Nie ulega wątpliwości, że fundusz remontowy powinien być utworzony w każdej wspólnocie i mieć charakter „ciągły” – nowy właściciel lokalu powinien przejmować zarówno środki zgromadzone przez poprzedniego właściciela lokalu jak i konsekwencje wszelkich uchwał oraz ciążące na nim zobowiązania. Zdarza się przecież, że wspólnoty zaciągają kredyty na kosztowne remonty i jest logiczne, że nowy właściciel lokalu musi kontynuować spłaty zobowiązania z tytułu tego kredytu.

Warto przypomnieć, że przed 1 stycznia 2004 r. obowiązywał art. 27a Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, który dawał właścicielom lokali prawo do ulgi w wysokości 19% z tytułu wpłaty na wyodrębniony fundusz remontowy wspólnoty. Do tego czasu wszystko było czytelne a problemy zaczęły się dopiero po niefortunnej nowelizacji ustawy, która prawo do ulg odebrała.

Niektórzy twierdzą, że sprzedający lokal ma prawo do wycofania środków, które wpłacił na fundusz remontowy jeśli nie zostały one do dnia sprzedaży wykorzystane. Pogląd ten nie wytrzymuje jednak konfrontacji z uzasadnieniem uchwały składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z 21 grudnia 2007 r. (sygn. akt III CZP 65/07): (…) „do majątku wspólnoty wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli lokali zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną…”. Skoro tak jest, to tylko wspólnota może zdecydować o ewentualnym zwrocie części zaliczek.

Należy wspomnieć o jeszcze jednym niepokojącym zjawisku. Gminy, które „zarachowują” wpłaty na fundusz remontowy a jednocześnie mają swoje firmy zarządzające nieruchomościami, w których są wspólnoty mieszkaniowe, nierzadko „pożyczają” środki zgromadzone przez wspólnoty do realizacji remontów w budynkach komunalnych lub tych budynkach wspólnot, w których mieszka ktoś przez duże „K”. Właściciele lokali wyodrębnionych niezwykle rzadko żądają podczas zebrań wyciągów ze swoich kont, zadowalając się informacją zarządcy o ich stanie. Zachęcam właścicieli by takich wyciągów się domagali – tylko wtedy dowiedzą się o faktycznym stanie swoich finansów.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Gdzie można kupić niedrogie detektory gazu »

Uwaga na gaz w garażachGaraże i parkingi są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... Czytam więcej »


Pojemniki na śmieci – jak je zasłonić? »

Jak pozbyć się wilgoci, pleśni i grzybów z mieszkania?

pojemniki na odpady mieszkania wentylacja budynku
Zgodnie z ustawą o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, właściciel nieruchomości wyposaża nieruchomość w pojemniki, służące do zbierania odpadów, ulegających biodegradacji, ze szczególnym uwzględnieniem... Chcę wiedzieć »

Mikroklimat w budynkach wywiera duży wpływ na zdrowie i samopoczucie ludzi, zwierząt, roślin, a także na efektywność przebiegu procesów produkcyjnych i przemysłowych. Zapewnienie optymalnych warunków w pomieszczeniach jest głównym zadaniem wentylacji... czytam więcej »


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

Kocio jaki wybraćW blisko połowie gospodarstw domowych w Polsce do ogrzewania wykorzystuje się kotły na paliwa stałe. Wynika to ze względów ekonomicznych i technicznych, dostępności paliw... Czytam więcej »


Pobierz darmowy poradnik "Uzdatnianie wody w instalacjach HVAC"»

Jak wyeliminować błędy w działaniu zaworów i głowic?

Pobierz poradnik uzdatnianie wody w instalacjach HVAC zawory i głowice
Wymagania odnośnie wody w instalacjach grzewczych reguluje Polska Norma PN-EN 12952-12. Jak podnieść jakość wody? Jak obniżyć koszty instalacji grzewczej i chłodniczej? Jak zadbać o bezpieczeńśtwo i komfort mieszkańców... Czytam więcej »

instalacja grzewcza również „przeżywa” stany chorobowe, które bez właściwego diagnozowania nie będą możliwe do usunięcia. W konsekwencji praca systemu jest... czytam więcej»


Dlaczego warto dobrze wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Nie uwierzysz! Zapewnij sobie ciepłą wodę do woli»

Czy to możliwe? Nowa bezobsługowa i ekologiczna kotłownia, bez obciążeń finansowych! »

Kompleksowa energia kotłownia bez nakładów finansowych
Ciepła woda użytkowa, czysta i w dużej ilości, o stałej temperaturze, kiedy tylko zapragniecie... czytam dalej »

Brak obciążeń finansowych związanych z budową/modernizacją kotłowni gazowej. EWE bierze na siebie ciężar finansowania i budowy kotłowni... chcę wiedzieć więcej»


Masz problem z wentylacją pomieszczeń? Zobacz to rozwiązanie?

Wentylacja pomieszczeńKuchnia to miejsce szczególne -  to serce każdego domu. Wracając zmęczony zgiełkiem dnia codziennego pragniesz spokoju. Teraz już możesz przygotować posiłki lub... Chcę zobaczyć »


Rozwiązania polecane dla administratorów i zarządców budynków »

Usuniemy zanieczyszczenia z Twojej instalacji!

wiata rowerowa odpowietrzenie kaloryferów

Coraz ciekawsze rozwiązania spotykam na polskich osiedlach. Dbałość o zadowolenie mieszkańca staje się priorytetem, dzięki czemu... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
9/2020

Aktualny numer:

Administrator 9/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Sąsiedzkie spory
  • - Jaki domofon wybrać?
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19717|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 17010|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 12058|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl