CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Tarasy, balkony i loggie w budynku wielokondygnacyjnym

Jacek Sawicki  |  Administrator 1/2013  |  19.07.2013  |  1
Tarasy, balkony i loggie w budynku wielokondygnacyjnym
Tarasy, balkony i loggie w budynku wielokondygnacyjnym
sxc.hu

Artykuł sygnalizuje podstawowe kwestie prawne i modernizacyjne dotyczące tarasów, balkonów i loggii w budynkach wielokondygnacyjnych, a ponadto zwraca uwagę na ważność okresowych kontroli stanu technicznego tych elementów oraz wymienia źródła ich uszkodzeń i charakterystyczne przypadki.

Tarasy, balkony i loggie to newralgiczne elementy elewacji budynków wielkokondygnacyjnych z racji ich szczególnej podatności na wpływy niszczących czynników zewnętrznych, a w przypadku balkonów i loggii także możliwych konsekwencji niebezpieczeństw wynikających z ich oberwania, toteż ich stan techniczny wymaga przeprowadzania regularnych kontroli okresowych i w razie potrzeby konserwacji, napraw, bądź remontów.

Podstawowym dokumentem prawnym odnoszącym się do obowiązku utrzymania tarasów, balkonów, loggii we właściwym stanie technicznym jest rozporządzenie ministra infrastruktury z 16.08.1999 r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych (DzU nr 74 z 9.09.1999 r., poz. 836 z późn. zm.). Jego przepisy nakładają na zarządców i administratorów budynków mieszkalnych obowiązek przeprowadzania corocznych wiosennych kontroli okresowych, gdzie oceniany jest m.in. stan techniczny balustrad tarasów, loggii i balkonów (§ 5 pkt 2.1). Obowiązek ten wynika też z przepisów Prawa budowlanego (art. 61 i 62 pkt 1.1.a); ich lekceważenie usankcjonowane jest karą grzywny, ograniczenia albo pozbawienia wolności do roku (art. 91a). Wnioski i zalecenia pokontrolne muszą być ujęte w protokołach, a informacje w nich zawarte stanowią podstawę do sporządzenia zestawienia robót remontowych budynku, gdzie w zależności od potrzeb prowadzi się roboty konserwacyjne, naprawy bieżące bądź główne. Dopełniając wymagania zarządca powinien dbać o zachowanie prawidłowego odpływu wód opadowych z posadzek, a przy opadach śniegu o jego usuwanie z ich powierzchni.

Uszkodzenia

Źródła problemów

Tarasy, balkony i loggie należą do elementów budynku bezpośrednio narażonych na działanie różnorodnych szkodliwych wpływów zewnętrznych: środowiska atmosferycznego (wiatr, woda, wilgoć, promieniowanie UV), czynników mechanicznych, termicznych, chemicznych, biologicznych i środowiskowych. Ważny czynnik wpływający na ich stan techniczny stanowi też technologia wznoszenia budynku i błędy popełnione jeszcze na etapie opracowywania projektu. Elementami w ich konstrukcjach podlegającym wszelkim uszkodzeniom są płyty balkonowe (dla tarasów płyty stropowe) i balustrady. Najczęściej dochodzi w nich do uszkodzeń warstw otulających konstrukcję, nieprawidłowości w odprowadzeniu wód opadowych oraz braku zachowania wymagań izolacji przeciwwilgociowej i termicznej. To właśnie wilgoć i obecność mostków cieplnych jest przyczyną korozji płyt balkonowych i przemarzania stropów pod tarasami.

Wybrane usterki

Najbardziej podatne na uszkodzenia są płyty balkonowe/loggiowe. Szczególnie groźne jest zjawisko sukcesywnego zmniejszania się nośności płyty balkonowej na skutek korozji betonu i zbrojenia. Jej oddziaływanie prowadzi do zaistnienia powierzchniowych zarysowań, spękań i deformacji, a w konsekwencji do odspojeń i ubytków zmniejszających przekroje płyt. Na wpływy korozji podatne są również elementy wykończenia balkonów/loggii, takie jak: balustrady, obróbki blacharskie, odwodnienia i warstwy wykończeniowe (płytki i posadzki).

Znaczny odsetek uszkodzeń jest skutkiem błędów konstrukcyjnych i technologicznych powstałych w fazach projektowania i wykonawstwa. Niektóre z nich mogą ujawniać się po nieokreślonym okresie użytkowania. Do najczęściej popełnianych takich błędów zalicza się:

  • przyjmowanie w obliczeniach zbyt małych przekrojów poprzecznych belek (głównych elementów konstrukcyjnych balkonów wspornikowych belkowo-płytowych),
  • niedostateczne zakotwianie belek lub płyt w ścianie budynku,
  • nieosiatkowanie dolnych stopek tregli,
  • nieuwzględnianie nadmiernych obciążeń przy obliczeniach, co objawia się np. pęknięciami muru pod belką,
  • nieodpowiednia wytrzymałość betonu i stali zbrojeniowej,
  • błędne mocowanie marek stalowych mocowania balustrad,
  • uszkodzenia zbrojenia i otuliny, niedostateczna grubość otuliny, nieregularny rozstaw prętów, które świadczą o fuszerkach,
  • brak lub wadliwe wykonanie izolacji przeciwwilgociowej płyt balkonowych/loggiowych, brak uszczelnień miejsc zamocowania słupków balustrady, styków ze ścianą, brak obróbek blacharskich „boku" płyty (fuszerka!);
  • złe rozwiązanie izolacji termicznej balkonu, odprowadzenia wody, niewłaściwe wykonanie łzawika, obróbek blacharskich,
  • błędne mocowanie balustrady do płyty i ściany budynku.

Do najczęściej występujących uszkodzeń balkonów powodowanych procesami korozyjnymi uzupełnianych o uszkodzenia powstałe na skutek naprężeń mechanicznych i drgań (spękania, które umożliwiają penetrację wody i wilgoci w strukturze konstrukcji) należą:

  • odkształcenia termiczno-skurczowe (spękania płytek balkonowych, fug, połączeń balustrady z płytą balkonową, cokołów oraz stref szczelin dylatacyjnych przy braku właściwych dla nich odstępów),
  • podciekania wody i nawilgocenia spodu płyty balkonowej (brak okapników, bądź ich złe wyprofilowanie, brak izolacji przeciwwilgociowej, brak odwodnienia),
  • zastoiska wodne i wysadziny mrozowe (skutek nie zachowania wymaganych spadków posadzek i obecność na nich nierówności),
  • wykruszenia obrzeży płyty balkonowej oraz ubytki na jej spodzie (obecność wilgoci i wpływ korozji),
  • sople solne widoczne na spodzie płyty balkonowej (uszkodzona warstwa posadzkowa, brak w niej izolacji przeciwwilgociowej),
  • przemarzanie naroży płyty balkonowej na styku ściany/wieńca budynku (brak ocieplenia i obecność mostka termicznego),
  • poziome rozwarstwienie żelbetowej lub ceglanej płyty balkonowej w następstwie penetracji wilgoci i działania mrozu,
  • pęknięcia i zarysowania na górnej powierzchni płyty żelbetowej równolegle do krawędzi zamocowania (niedostateczna nośność na zginanie lub korozja prętów zbrojących),
  • błędy montażowe umożliwiające infiltrację wody i lokalne zawilgacanie konstrukcji płyty (wadliwe osadzenie słupków balustrad powodujące spękania nawierzchni, wadliwe obróbki blacharskie i połączenia z płytą konstrukcyjną lub warstwą posadzkową, wadliwe wyprowadzenie izolacji przeciwwilgociowej płyty balkonu na ścianę zewnętrzną, złe umiejscowienie otworu odwadniającego uniemożliwiające skuteczne odprowadzenie wód opadowych),
  • obecność wilgoci wewnątrz budynku w strefie przybalkonowej (złe wyłożenia izolacji wodochronnej i brak uszczelnienia na progu drzwi balkonowych).

Wiele uszkodzeń wynika też z niewłaściwej eksploatacji (np. obserwowane są przypadki bezmyślnego stawiania gorących naczyń bezpośrednio na płytach balkonowych, zwłaszcza w warunkach zimowych, co może powodować pęknięcia konstrukcji na skutek raptownie zachodzących w podłożu zmian liniowych).

Zapewnienie bezpieczeństwa eksploatacji tarasów, balkonów i loggii wymaga usunięcia przyczyn, a także zastosowania materiałów i technologii posiadających aprobaty techniczne (środki zapewniające konstrukcji ochronę konstrukcyjną, materiałowo-strukturalną i powierzchniową takie jak np.: systemowe izolacje przeciwwilgociowe, termiczne, antykorozyjne, urządzenia odwadniające itp.).

Regularne kontrole pozwalają zauważyć wszelkie uszkodzenia i mobilizują zarządców do podjęcia działań naprawczych minimalizujących dekapitalizację obiektu oraz maksymalizujących nie tylko jego żywotność, ale i wartość nieruchomości.

Przy okazji modernizacji elewacji…

O naprawach i remontach tarasów, balkonów i loggii warto pomyśleć także przy okazji modernizacji elewacji budynków, zwłaszcza tych wielkopłytowych. Przy ocieplaniu elewacji zawsze trzeba dostrzegać konieczność docieplania płyt balkonowych. Warto w miarę możliwości dostosować przedmiotowe elementy konstrukcyjne do współczesnych standardów i wymagań funkcjonalnych, np. dobudowując nowe elementy, takie jak: zewnętrzne piony windowe, nowe piony loggii czy wręcz dostawienie dotychczas nieistniejących balkonów.

Komentarze

(1)
grzegorz abr | 05.11.2018, 15:47
to także miejsca powstawania mostków termicznych
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16732|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10373|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl