CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Co nowego w Orzecznictwie?
Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej | Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku

Paweł Puch  |  11.02.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 106)
Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej | Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 106) Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej | Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 106), a w nim wyrok białostockiego SA w sprawie przeznaczenia nadwyżki wynikającej z rozliczania wody we wspólnocie oraz o tym, czy istnieją podstawy do wyłączenia odpowiedzialności wykonawcy robót dekarskich względem mieszkańców budynku za szkodę wyrządzoną nienależytym zabezpieczeniem dachu przed niekorzystnym działaniem warunków atmosferycznych.

Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej

Ponieważ część lokali wspólnoty mieszkaniowej nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody to opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali, a zatem wspólnota mieszkaniowa może podjąć uchwałę o przeznaczeniu nadwyżki na fundusz remontowy – uznał Sąd Apelacyjny w Białymstoku.

W przedmiotowej sprawie wspólnota mieszkaniowa w uchwale rozdysponowała nadwyżkę środków z tytułu kosztów zużycia wody, odprowadzenia ścieków oraz wywozu nieczystości przeksięgowując je na fundusz remontowy wspólnoty. Gmina będąca członkiem wspólnoty wniosła o uchylenie uchwały uzasadniając, że działania Wspólnoty są bezprawne i naruszają przepisy ustawy o własności lokali.

Wskazała, że wspólnota mieszkaniowa jest uprawniona jedynie do podejmowania decyzji dotyczących zarządu nieruchomością wspólną w granicach zakreślonych prawem. Tym samym nie ma żadnych uprawnień do dysponowania środkami pieniężnymi właścicieli, przekazanymi jej do rozliczenia się (Czytaj więcej na ten temat).

ORZECZNICTWO
Środki z funduszu remontowego tylko na remonty | Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali
Odpowiedzialność za zalanie mieszkania | Zameldowanie a zamieszkanie
Sprawozdanie finansowe zarządu wspólnoty | Kiedy ustaje byt prawny wspólnoty mieszkaniowej
Rozliczenie wody we wspólnocie mieszkaniowej | Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku
Reklama na elewacji budynku wspólnoty | Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej
Zabezpieczenie roszczenia o uchylenie uchwały | Współwłasność nie jest wspólnotą mieszkaniową

Sąd okręgowy uchylił przedmiotową uchwalę. Sąd stwierdził, że wspólnota w zakresie dostawy mediów do poszczególnych lokali występuje praktycznie jako pośrednik między dostawcami a odbiorcami (właścicielami lokali). Środki uiszczone z tytułu wpłat dokonanych przez właścicieli poszczególnych lokali na utrzymanie lokali (zapłata za media) nie są zaliczkami w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o własności lokali.

W tym znaczeniu wydatki ponoszone przez właścicieli lokali na zakup mediów do ich lokali nie są partycypowaniem w kosztach wspólnoty mieszkaniowej przez jej członków. Po zakończeniu roku obrachunkowego wspólnota winna wskazać ile wynosiły rzeczywiste wydatki na utrzymanie każdego lokalu (c.o., woda, wywóz śmieci, itp.), jaką kwotę na ten cel wpłacił każdy z właścicieli, i w przypadku, gdy jego wpłata przewyższa wydatki, różnica winna mu być zwrócona lub zaliczona na poczet przyszłych wydatków na ten sam cel.
Apelację od wyroku wniosła wspólnota mieszkaniowa, a Sąd Apelacyjny w Białymstoku uznał, że apelacja jest uzasadniona.

Zdaniem sądu apelacyjnego w przedmiotowej sprawie zaliczki wpłacane przez właścicieli lokali na pokrycie kosztów zużycia mediów są kosztami zarządu nieruchomością wspólną. Wspólnota mieszkaniowa, jako jednostka organizacyjna posiadająca zdolność prawną, ograniczoną do praw i obowiązków związanych z administrowaniem nieruchomością wspólną, może nabywać prawa i obowiązki do własnego majątku.

Do tego majątku wchodzą przede wszystkim uiszczane przez właścicieli zaliczki w formie bieżących opłat na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną (art. 13 ust. 1 w związku z art. 15 ust. 1 i art. 14 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, dalej u. w. l.) oraz pożytki i dochody z nieruchomości wspólnej. Wspólnota jest więc uprawniona do podejmowania decyzji o przeznaczeniu części uzyskanego majątku na określony uchwałą właścicieli cel, jeśli jest związany z zarządzaniem nieruchomością wspólną i utrzymywaniem jej w należytym stanie.

Do kategorii wydatków ponoszonych przez właścicieli lokali na ich utrzymanie, zaliczają się opłaty z tytułu zużytej energii cieplnej oraz wody i wywóz nieczystości. Z uwagi na to, iż część lokali nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych w zakresie poboru wody oraz odprowadzania ścieków, urządzenia te stanowią przedmiot współwłasności przymusowej.

Stanowisko to znajduje oparcie w poglądzie wyrażonym przez Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 19 maja 2006 r., sygn. akt III CZP 28/06, która dotyczyła rozliczenia energii cieplnej zużytej między innymi do ogrzania lokali nieposiadających urządzeń pomiarowych.

Sąd Najwyższy stwierdził, że w takiej sytuacji cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku wyposażonego w jednolity system ogrzewania, jest urządzeniem niesłużącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej.

 

Korzystają z niego wszyscy właściciele lokali w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest zarówno do przedmiotu ich własności (lokalu), jak i do wszystkich wspólnych części budynku. Innymi słowy, składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy instalacji znajdujące się w wydzielonych lokalach.

Wskazane urządzenia, jako niesłużące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali, są zatem nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 3 ust. 2 ustawy o własności lokali. To z kolei powoduje, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 ustawy o własności lokali.

Powyższa zasada znajduje logiczne zastosowanie do wszystkich innych urządzeń technicznych czy usług związanych z zaspokojeniem potrzeb właścicieli poszczególnych lokali, co do których nie ma odrębnych dla każdego lokalu pomierników zużycia, a więc ciepłej lub zimnej wody, odprowadzania ścieków czy wywozu śmieci (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 13 grudnia 2006 r., I ACa 589/06, LEX nr 271385).

Zdaniem Sądu Apelacyjnego w ten sam sposób należy ocenić sytuację, jaka wystąpiła w niniejszej sprawie, ponieważ część lokali wspólnoty nie ma zamontowanych urządzeń pomiarowych poboru wody. Brak opomiarowania w danym lokalu powoduje włączenie go przymusowo do części wspólnej nieruchomości. Co za tym idzie, opłaty za dostawy wody do takiej instalacji, a w konsekwencji także koszty odprowadzania ścieków, które są ich pochodną, stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną w rozumieniu art. 14 pkt 2 u. w. l. Zaliczki wpłacone na poczet wskazanych wyżej opłat trzeba traktować jako należące do kosztów zarządu nieruchomością wspólną.

Po uiszczeniu zaliczki te stanowiły majątek wspólnoty, która wobec powstania nadwyżki finansowej mogła podjąć uchwałę w przedmiocie jej przeznaczenia na fundusz remontowy. Wspólnota powinna rozliczyć się z uzyskanej nadwyżki z właścicielami lokali. Może to jednak zostać zrealizowane w różny sposób, a nie tylko przez zwrot właścicielom lokali. Jednym ze sposobów rozliczenia może być przeznaczenie nadwyżki na zasilenie funduszu remontowego.

Podjęcie uchwały o rozliczeniu nadwyżki z tytułu zaliczek uiszczonych na koszty zarządu przez zaliczenie jej na poczet funduszu remontowego może pozostawać w interesie wszystkich właścicieli lokali. Zasilenie funduszu remontowego i utworzenie w ten sposób pewnej rezerwy finansowej na nieprzewidziane wydatki remontowe sprzyja zapewnieniu płynności finansowej wspólnoty.

Przeznaczenie nadwyżki z tytułu uiszczonych zaliczek na koszty zarządu na zasilenie funduszu remontowego wspólnoty pozwala również uniknąć zwracania poszczególnym członkom wspólnoty niewielkich zazwyczaj kwot, które w nieodległej przyszłości mogą okazać się potrzebne na pokrycie nieprzewidzianych wydatków. W tym kontekście trudno przyjąć, by sporna między stronami uchwała naruszała zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób naruszała interesy powódki.

Sąd Apelacyjny w Białymstoku
(sygn. akt I A Ca 641/12)
 

 Czytaj też: Odpowiedzialność wykonawcy robót dekarskich wobec lokatorów budynku >>>

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Wykonaj przegląd zestawów hydroforowych I zapewnij mieszkańcom ciągłość w dopływie wody  »

Robisz przeglądy swojego samochodu? Dlaczego nie zrobisz przeglądu

zestawów hydroforowych? Zapewnij mieszkańcom ciągłość w dostawie wody,

a sobie spokojny weekend bez telefonów o awarii »

 


Pobierz BEZPŁATNT PDF  i dowiedz się o procedurach kontroli placu budowy »

 

 


Jak ulepszyć zdalny odczyt wody w budownictwie wielorodzinnym » Jak dobrać wodomierz do rodzaju budynków »
Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody i ciepła w budynkach wielorodzinnych często stanowi (...) czytaj » Doboru wodomierza dokonuje się obecnie najczęściej na podstawie przepływu obliczeniowego (...) czytaj dalej »

 

Jedna porada, która zmieni Twoje podejście do zarządzania »

Początek roku to czas, w którym podejmujemy nowe wyzwania. To ważny moment (...) czytaj »


 

 

Jak bezpiecznie parkować jednośladem » Wyeliminuj błędy w działaniu zaworów i głowic »
W związku ze zwiększającą się ilością rowerów na terenie osiedli mieszkaniowych i (...) czytaj dalej » Głowice i zawory, niezbędne do regulowania ciepła w pomieszczeniach, będą pracowały zgodnie z naszymi oczekiwaniami tylko wtedy, gdy (...) czytaj dalej »

 


Osuszać czy nie »

 

Mieszkańcy kamienic najbardziej boją się zmarnować często z trudem zebrany majątek wspólnoty (....) czytaj dalej »

 


Poznaj prosty sposób na ulepszenie pomiarów  zużycia wody i ciepła » Pojemniki półpodziemne i podziemne - czy warto?
Prawidłowe rozliczenie indywidualnego zużycia wody (...) czytaj dalej » Od czasu wprowadzenia nowej ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach wielu z nas ciągle (...) czytaj dalej »

 


 



Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 247 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

3/2017

Aktualny numer:

Administrator 3/2017
W miesięczniku m.in.:
  • - Usuwanie drzew w świetle prawa
  • - Atrakcyjne i bezpieczne place zabaw
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12696|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl