Przepisy kształtujące treść umowy najmu są bardzo istotne dla rozliczeń podatkowych przychodów i kosztów z nim związanych. To one wskazują, co podlega opodatkowaniu i kiedy oraz co można odliczyć w ramach kosztów podatkowych.
Stare i nowe przepisy
Przepisy regulujące stosunek najmu zawarte są w kodeksie cywilnym oraz w ustawie o ochronie praw lokatorów [1] (dalej: uol). W kodeksie cywilnym znajdują się regulacje dotyczące najmu rzeczy oraz lokali mieszkalnych (tylko najmu tzw. okazjonalnego) i niemieszkalnych.
Ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy najmu lokali mieszkalnych oraz pracowni. Jej przepisy mają pierwszeństwo zawsze wtedy, gdy regulują określoną problematykę w sposób korzystniejszy dla lokatora (art. 3.3 uol).
Do 28 stycznia 2010 r. ustawa o ochronie lokatorów nie regulowała, z małymi wyjątkami, najmu okazjonalnego, tzn. sytuacji, w których właściciel lokalu oddaje go w użytkowanie innym osobom, ponieważ tymczasowo sam z niego nie korzysta w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Do najmu okazjonalnego miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego.
Jednak z dniem 28 stycznia br. zaczęły obowiązywać nowe zasady zawierania umów najmu okazjonalnego, zawarte w dodanym do ustawy rozdziale 2a „Najem okazjonalny". Odsyłają one także, po spełnieniu jednego warunku, do kodeksu cywilnego. Tym warunkiem jest zgłoszenie umowy w urzędzie skarbowym.
Dla kogo najem okazjonalny
"Prawo do zawierania umów najmu okazjonalnego ma każdy, kto nie jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność polegającą na wynajmowaniu lokali."
Najem okazjonalny został zdefiniowany jako najem lokalu służącego do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Ten element definicji jest bardzo istotny dla opodatkowania przychodów z najmu.
Zgodnie z art. 10 ustawy o PIT [2] przychody osiągane przez osoby fizyczne mogą zostać zaliczone do jednego z kilku wymienionych źródeł przychodów. W przypadku najmu podatnik ma do wyboru dwa źródła: przychody z działalności gospodarczej lub przychody z najmu, dzierżawy i leasingu.
Podatnik może zdecydować, czy najem stanie się przedmiotem jego działalności gospodarczej, czy też otrzymywany czynsz zakwalifikuje jako pożytki cywilne z rzeczy.
Jak podkreślił Naczelny Sąd Administracyjny w Szczecinie w wyroku z 23 listopada 1999 r. (nr SA/ Sz 1795/98): „Jeśli chodzi o najem i dzierżawę, to ich istotę stanowi pobieranie pożytków cywilnych z rzeczy (art. 53 § 2 kc) i nie zawsze musi stanowić działalność gospodarczą. W pewnych tylko warunkach najem i dzierżawa rzeczy może być traktowana jako działalność gospodarcza. Decyduje o tym skala przedsięwzięcia i rozmiar aktywności związanej z czerpaniem pożytków".
Jeżeli najem będzie miał cechy charakteryzujące działalność gospodarczą zdefiniowaną w ustawie o PIT, przychody należałoby raczej opodatkować według zasad właściwych dla przedsiębiorcy. Działalność gospodarcza to działalność zarobkowa polegająca m.in. na wykorzystywaniu rzeczy, prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ustawy o PIT.
Warto jednak zwrócić uwagę na to, że w definicji najmu okazjonalnego jest mowa o „prowadzeniu" działalności gospodarczej, a nie o „zaliczeniu" przychodu do działalności gospodarczej. Dlatego też, w mojej ocenie, prawo do zawierania umów najmu okazjonalnego ma każdy, kto nie jest przedsiębiorcą prowadzącym działalność polegającą na wynajmowaniu lokali.
Co więcej, wydaje się, że ustawodawcy chodziło o działalność w zakresie wynajmowania lokali mieszkalnych, a nie jakichkolwiek lokali. Może więc być i tak, że wynajmowanie lokali użytkowych jest przedmiotem działalności gospodarczej, natomiast wynajęcie lokalu mieszkalnego należy do sfery prywatnej.
2
