CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Miasto we wspólnocie mieszkaniowej

Grzegorz Okoński  |  Administrator 1/2013  |  19.07.2013
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej
sxc.hu

Autor artykułu, w oparciu o zapisy ustaw przekonuje, że miasto jako udziałowiec we wspólnocie mieszkaniowej ma takie same prawa i obowiązki jak właściciele wyodrębnionych lokali.

Trwający od początku lat 90. ubiegłego wieku proces prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego na rzecz ich dotychczasowych najemców stworzył wiele tysięcy wspólnot mieszkaniowych, w których do dziś swoje udziały ma właściciel publiczny.

Są wręcz miasta gdzie większość mieszkań komunalnych jest zlokalizowanych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, a udziały w częściach wspólnych są znaczące. Jest to więc mienie publiczne, na którego utrzymzanie przeznaczane są publiczne pieniądze co powoduje, że reprezentowanie udziałów jest lub powinno z założenia być jednym z poważniejszych zadań miejskich samorządów.

Miasto – udziałowiec jak każdy inny…?

Charakterystycznym zjawiskiem w wielu nieruchomościach mieszkaniowych jest sytuacja, iż status publicznego dawnego właściciela a dziś współwłaściciela we wspólnotach bywa postrzegany bardzo różnie przez indywidualnych właścicieli. Art. 4 Ustawy o własności lokali jasno wskazuje, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej przysługują takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Pomimo tak jednoznacznych zapisów ustawowych praktyka pokazuje jednak, że w wielu przypadkach niektórzy mieszkańcy próbują traktować miasto jako podmiot o innej roli niż pozostali współwłaściciele nieruchomości, pomniejszać jego znaczenie, czy też odwrotnie, oczekując od publicznego współwłaściciela różnego rodzaju świadczeń przewyższających zobowiązania wynikające z jego udziałów w nieruchomości. Dzieje się tak przeważnie dlatego, że z jednej strony publiczny właściciel kojarzy się z dawną rolą właściciela i zarazem zarządcy budynku, który za niego odpowiadał i w poprzednich latach przeważnie z braku środków nie wykonywał wszystkich oczekiwanych remontów. Paradoksalnie jednak często bywa, że taka sytuacja wynikała nie tylko z pewnych zaniedbań miasta, a z powodu zbyt niskich czynszów (niepokrywających kosztów remontów) płaconych przez lokatorów zasobu komunalnego, którzy dziś są już właścicielami swoich mieszkań. Tak więc miejski współwłaściciel jest czasem tzw. „złem koniecznym”. Zdarza się także odwrotnie, kiedy to publiczny zarządca dobrze pełnił swoją rolę rozwiązując wszystkie problemy budynku i jego mieszkańców. Niekiedy w nowej sytuacji własnościowej i prawnej, kiedy powstaje wspólnota siłą przyzwyczajenia chciałoby się utrzymania dotychczasowej odpowiedzialności za budynek przez samorząd. Zdarza się także, że sam publiczny właściciel reprezentuje swoje udziały w sposób mało aktywny lub sztampowy, np. nie zgadzając się co do zasady na podnoszenie stawek na utrzymanie części wspólnej bez wnikania w specyfikę i realne potrzeby danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Takie zachowania przeważnie nie budzą zaufania oraz szacunku do pełnomocników miasta. Często prowadzi to do głosowań w trybie „jeden właściciel jeden głos” – zgodnie z art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali (UWL) – a wiec do faktycznej marginalizacji ich roli. Taka sytuacja jest jednak dla samorządów groźna, bowiem posiadając mieszkania komunalne, a więc udziały w nieruchomościach wspólnych, których właścicielem i zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa, odpowiedzialne są za racjonalność wydatkowania środków publicznych na ich utrzymanie. Biorą także odpowiedzialność za właściwe korzystanie z praw wynikających chociażby z art. 12 ust. 2UWL, który wskazuje, że pożytki i inne przychody z części wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (...).

W przypadku wielu samorządów miejskich, które swój zasób komunalny zlokalizowany mają w budynkach wspólnotowych, decyzje podejmowane przez wspólnoty mają bezpośrednie przełożenie na wydatki budżetowe całego miasta. Tak więc właściwy nadzór nad wykonywaniem funkcji współwłaściciela – to nadzór nad mieniem publicznym, jego racjonalnym gospodarowaniem oraz środkami publicznymi na jego utrzymanie, które miasto w postaci zaliczek wpłaca na konta wspólnot. Tej odpowiedzialności z publicznych udziałowców nie zdejmuje fakt, iż zarząd nieruchomością sprawuje zarząd złożony z osób fizycznych, a zarządza budynkiem na przykład zatrudniony prywatny zarządca. Oczywiście, zgodnie z prawem, to zarządca odpowiada za szereg czynności i bezpieczeństwo nieruchomości, jednak art. 27 Ustawy o własności lokali mówi wyraźnie o tym, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i 22 ust. 1. I o ile obowiązek ten w przypadku indywidualnych właścicieli jest de facto ich prywatną sprawą, publiczny współwłaściciel, jak sama nazwa wskazuje i co warto raz jeszcze podkreślić, reprezentuje majątek publiczny i odpowiada za wydatkowanie środków publicznych. Tak więc obowiązkiem komunalnego współwłaściciela, który zobowiązany jest w całokształcie swoich działań kierować się zasadą racjonalności i gospodarności wydatkowania środków publicznych oraz należytego nadzoru nad publicznym mieniem jest także stosowanie tych reguł do właściwego reprezentowania swoich udziałów we wspólnotach mieszkaniowych.

Miasto a lokatorzy komunalni

Nie można zapominać, że rolą miasta jest zapewnienie swoim lokatorom komunalnym określonych warunków mieszkaniowych. Kiedy zasób komunalny zlokalizowany jest w budynkach zarządzanych przez wspólnoty, sposób tego zarządzania ma istotny wpływ na standard zamieszkiwania i jakość życia miejskich lokatorów. Warto podkreślić, że miasto jako wynajmujący ma wobec lokatora szereg obowiązków i oprócz wykonywania pewnych działań w samym lokalu zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a ust. 1. „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.”

Natomiast art. 6a ust. 3. wskazuje, że „do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.”

W świetle powyższych przepisów obowiązkiem miasta jest więc zagwarantowanie swoim lokatorom możliwości właściwego korzystania z części wspólnych, w tym także z instancji wspólnych do których podłączone są instalacje lub urządzenia lokalowe. Warto podkreślić, że w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową to nie lokator, a współwłaściciel komunalny jest stroną. Fakt, że zarządcą nieruchomości wspólnych nie jest miasto lecz wspólnota nie zwalnia publicznego wynajmującego z realizacji ustawowych obowiązków wobec lokatora. Najemca taki może mieć w razie ich nie spełnienia roszczenie do wynajmującego i żądać na przykład zamiany mieszkania. Dlatego rolą pełnomocnika jest także współdziałanie w z zarządzaniu nieruchomością i monitowanie zarządcy, aby opisane powyżej obowiązki miasta jako wynajmującego mogły być jak najlepiej wypełnione.

Polityka miasta wobec wspólnot

Skuteczny nadzór właścicielski to zadanie, które wymaga jasnej polityki miasta wobec swoich udziałów, a także pełnomocników, którzy politykę tę będą w praktyce reprezentować.

Warto podkreślić, że gospodarność, którą powinien kierować się publiczny współwłaściciel nie oznacza blokowania wszelkich inicjatyw wspólnot mieszkaniowych co prawda na rzecz podniesienia standardu części wspólnych budynku, ale kosztem zwiększonych opłat. Zadaniem pełnomocnika winna być profesjonalna kontrola i analiza racjonalności tych działań oraz upewnienie się, że koszty te są optymalne. Pełnomocnik miasta co do zasady powinien dysponować własną wiedzą specjalistyczną, ale także możliwością wsparcia różnych służb technicznych i finansowych, tj.: inspektorów nadzoru budowlanego, księgowych czy radców prawnych jednostki publicznej, w której pracuje. Taka osoba jest nie tylko realnym reprezentantem udziałów, ale także dla innych współwłaścicieli może być swoistym punktem odniesienia w procesie podejmowania decyzji we wspólnocie. Miejski pełnomocnik powinien także posiadać wiedzę na temat wartości rynkowych różnych, kupowanych przez wspólnoty towarów i usług, szczególnie budowli, a także uzyskiwanych pożytków np. z najmu lub sprzedaży części wspólnych. Taka wiedza pozwala bowiem metodą porównawczą szybko ocenić propozycje zarządu pod kątem wspominanej już racjonalności i gospodarności w dysponowaniu środkami oraz gospodarowaniu majątkiem części wspólnej.

Pełnomocnik może, a nawet powinien wspierać i promować takie inicjatywy, które mają na celu optymalizację kosztów czy wzrost wartości nieruchomości. W interesie miasta jest chociażby w wielu przypadkach także zaciąganie przez wspólnoty kredytów termomodernizacyjnych, których efektem jest zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości i wzrost jej wartości.

Niestety problemem wielu samorządów w ostatnim czasie jest zmniejszenie środków budżetowych, co oznacza konieczność oszczędzania i braku możliwości zwiększenia wydatków bieżących, także tych na zaliczki do wspólnot z komunalnym udziałem. Nie ułatwia to sytuacji pełnomocnikom, którzy zobowiązani są przestrzegać dyscypliny budżetowej i w takich sytuacjach często sprzeciwiają się wszelkim inicjatywom, które skutkują podwyższeniem zaliczek. Jednak i w trudnej sytuacji budżetowej miasto może zachować swoją pozytywną aktywność, promując działania mające na celu obniżanie kosztów bieżących obsługi nieruchomości oraz godząc się na wieloletnie kredyty, które nie powodują zwiększenia funduszu remontowego, a pozwalają na natychmiastowe wykonanie wielu ważnych remontów. Czas oszczędności to także moment na szukanie dodatkowych pożytków, takich jak przeznaczanie części wspólnych do sprzedaży, najmu na cele komercyjne lub mieszkalne, a także wydzierżawianie elewacji czy dachów na reklamy lub nadajniki telekomunikacyjne. Rola pełnomocnika, który może pokazać takie przedsięwzięcia zrealizowane z sukcesem w innych budynkach, może być decydująca i służyć zarówno miastu, jak i współwłaścicielom prywatnym.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie

Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17346|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10830|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10404|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl