CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Przypominamy: Wilo wyszło z inicjatywą nieodpłatnego usuwania awarii w zakresie urządzeń Wilo w szpitalach? ‎
http://a001.administrator24.info/wilo-pomoc-szpitalom▲
Na początku wybuchu epidemii pisaliśmy o akcji Wilo „#pomagamszpitalom”, dzisiaj chcemy pochwalić to przedsięwzięcie, bo niewątpliwie można mówić o...
Kategorie: pompy, hydrofory, koronawirus, epidemia, ogrzewanie, podwyższanie ciśnienia wody

Miasto we wspólnocie mieszkaniowej

Grzegorz Okoński  |  Administrator 1/2013  |  19.07.2013
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej
Miasto we wspólnocie mieszkaniowej
sxc.hu

Autor artykułu, w oparciu o zapisy ustaw przekonuje, że miasto jako udziałowiec we wspólnocie mieszkaniowej ma takie same prawa i obowiązki jak właściciele wyodrębnionych lokali.

Trwający od początku lat 90. ubiegłego wieku proces prywatyzacji komunalnego zasobu mieszkaniowego na rzecz ich dotychczasowych najemców stworzył wiele tysięcy wspólnot mieszkaniowych, w których do dziś swoje udziały ma właściciel publiczny.

Są wręcz miasta gdzie większość mieszkań komunalnych jest zlokalizowanych w budynkach wspólnot mieszkaniowych, a udziały w częściach wspólnych są znaczące. Jest to więc mienie publiczne, na którego utrzymzanie przeznaczane są publiczne pieniądze co powoduje, że reprezentowanie udziałów jest lub powinno z założenia być jednym z poważniejszych zadań miejskich samorządów.

Miasto – udziałowiec jak każdy inny…?

Charakterystycznym zjawiskiem w wielu nieruchomościach mieszkaniowych jest sytuacja, iż status publicznego dawnego właściciela a dziś współwłaściciela we wspólnotach bywa postrzegany bardzo różnie przez indywidualnych właścicieli. Art. 4 Ustawy o własności lokali jasno wskazuje, że dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości co do niewyodrębnionych lokali oraz co do nieruchomości wspólnej przysługują takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych; odnosi się to także do jego obowiązków. Pomimo tak jednoznacznych zapisów ustawowych praktyka pokazuje jednak, że w wielu przypadkach niektórzy mieszkańcy próbują traktować miasto jako podmiot o innej roli niż pozostali współwłaściciele nieruchomości, pomniejszać jego znaczenie, czy też odwrotnie, oczekując od publicznego współwłaściciela różnego rodzaju świadczeń przewyższających zobowiązania wynikające z jego udziałów w nieruchomości. Dzieje się tak przeważnie dlatego, że z jednej strony publiczny właściciel kojarzy się z dawną rolą właściciela i zarazem zarządcy budynku, który za niego odpowiadał i w poprzednich latach przeważnie z braku środków nie wykonywał wszystkich oczekiwanych remontów. Paradoksalnie jednak często bywa, że taka sytuacja wynikała nie tylko z pewnych zaniedbań miasta, a z powodu zbyt niskich czynszów (niepokrywających kosztów remontów) płaconych przez lokatorów zasobu komunalnego, którzy dziś są już właścicielami swoich mieszkań. Tak więc miejski współwłaściciel jest czasem tzw. „złem koniecznym”. Zdarza się także odwrotnie, kiedy to publiczny zarządca dobrze pełnił swoją rolę rozwiązując wszystkie problemy budynku i jego mieszkańców. Niekiedy w nowej sytuacji własnościowej i prawnej, kiedy powstaje wspólnota siłą przyzwyczajenia chciałoby się utrzymania dotychczasowej odpowiedzialności za budynek przez samorząd. Zdarza się także, że sam publiczny właściciel reprezentuje swoje udziały w sposób mało aktywny lub sztampowy, np. nie zgadzając się co do zasady na podnoszenie stawek na utrzymanie części wspólnej bez wnikania w specyfikę i realne potrzeby danej nieruchomości wspólnoty mieszkaniowej. Takie zachowania przeważnie nie budzą zaufania oraz szacunku do pełnomocników miasta. Często prowadzi to do głosowań w trybie „jeden właściciel jeden głos” – zgodnie z art. 23 ust. 2a Ustawy o własności lokali (UWL) – a wiec do faktycznej marginalizacji ich roli. Taka sytuacja jest jednak dla samorządów groźna, bowiem posiadając mieszkania komunalne, a więc udziały w nieruchomościach wspólnych, których właścicielem i zarządcą jest wspólnota mieszkaniowa, odpowiedzialne są za racjonalność wydatkowania środków publicznych na ich utrzymanie. Biorą także odpowiedzialność za właściwe korzystanie z praw wynikających chociażby z art. 12 ust. 2UWL, który wskazuje, że pożytki i inne przychody z części wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów (...).

W przypadku wielu samorządów miejskich, które swój zasób komunalny zlokalizowany mają w budynkach wspólnotowych, decyzje podejmowane przez wspólnoty mają bezpośrednie przełożenie na wydatki budżetowe całego miasta. Tak więc właściwy nadzór nad wykonywaniem funkcji współwłaściciela – to nadzór nad mieniem publicznym, jego racjonalnym gospodarowaniem oraz środkami publicznymi na jego utrzymanie, które miasto w postaci zaliczek wpłaca na konta wspólnot. Tej odpowiedzialności z publicznych udziałowców nie zdejmuje fakt, iż zarząd nieruchomością sprawuje zarząd złożony z osób fizycznych, a zarządza budynkiem na przykład zatrudniony prywatny zarządca. Oczywiście, zgodnie z prawem, to zarządca odpowiada za szereg czynności i bezpieczeństwo nieruchomości, jednak art. 27 Ustawy o własności lokali mówi wyraźnie o tym, że każdy właściciel lokalu ma prawo i obowiązek współdziałania w zarządzie nieruchomością wspólną. Nie uchybia to jednak przepisom art. 21 ust. 1 i 22 ust. 1. I o ile obowiązek ten w przypadku indywidualnych właścicieli jest de facto ich prywatną sprawą, publiczny współwłaściciel, jak sama nazwa wskazuje i co warto raz jeszcze podkreślić, reprezentuje majątek publiczny i odpowiada za wydatkowanie środków publicznych. Tak więc obowiązkiem komunalnego współwłaściciela, który zobowiązany jest w całokształcie swoich działań kierować się zasadą racjonalności i gospodarności wydatkowania środków publicznych oraz należytego nadzoru nad publicznym mieniem jest także stosowanie tych reguł do właściwego reprezentowania swoich udziałów we wspólnotach mieszkaniowych.

Miasto a lokatorzy komunalni

Nie można zapominać, że rolą miasta jest zapewnienie swoim lokatorom komunalnym określonych warunków mieszkaniowych. Kiedy zasób komunalny zlokalizowany jest w budynkach zarządzanych przez wspólnoty, sposób tego zarządzania ma istotny wpływ na standard zamieszkiwania i jakość życia miejskich lokatorów. Warto podkreślić, że miasto jako wynajmujący ma wobec lokatora szereg obowiązków i oprócz wykonywania pewnych działań w samym lokalu zgodnie z Ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, art. 6a ust. 1. „wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.”

Natomiast art. 6a ust. 3. wskazuje, że „do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

1) utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia,

2) dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy.”

W świetle powyższych przepisów obowiązkiem miasta jest więc zagwarantowanie swoim lokatorom możliwości właściwego korzystania z części wspólnych, w tym także z instancji wspólnych do których podłączone są instalacje lub urządzenia lokalowe. Warto podkreślić, że w relacjach ze wspólnotą mieszkaniową to nie lokator, a współwłaściciel komunalny jest stroną. Fakt, że zarządcą nieruchomości wspólnych nie jest miasto lecz wspólnota nie zwalnia publicznego wynajmującego z realizacji ustawowych obowiązków wobec lokatora. Najemca taki może mieć w razie ich nie spełnienia roszczenie do wynajmującego i żądać na przykład zamiany mieszkania. Dlatego rolą pełnomocnika jest także współdziałanie w z zarządzaniu nieruchomością i monitowanie zarządcy, aby opisane powyżej obowiązki miasta jako wynajmującego mogły być jak najlepiej wypełnione.

Polityka miasta wobec wspólnot

Skuteczny nadzór właścicielski to zadanie, które wymaga jasnej polityki miasta wobec swoich udziałów, a także pełnomocników, którzy politykę tę będą w praktyce reprezentować.

Warto podkreślić, że gospodarność, którą powinien kierować się publiczny współwłaściciel nie oznacza blokowania wszelkich inicjatyw wspólnot mieszkaniowych co prawda na rzecz podniesienia standardu części wspólnych budynku, ale kosztem zwiększonych opłat. Zadaniem pełnomocnika winna być profesjonalna kontrola i analiza racjonalności tych działań oraz upewnienie się, że koszty te są optymalne. Pełnomocnik miasta co do zasady powinien dysponować własną wiedzą specjalistyczną, ale także możliwością wsparcia różnych służb technicznych i finansowych, tj.: inspektorów nadzoru budowlanego, księgowych czy radców prawnych jednostki publicznej, w której pracuje. Taka osoba jest nie tylko realnym reprezentantem udziałów, ale także dla innych współwłaścicieli może być swoistym punktem odniesienia w procesie podejmowania decyzji we wspólnocie. Miejski pełnomocnik powinien także posiadać wiedzę na temat wartości rynkowych różnych, kupowanych przez wspólnoty towarów i usług, szczególnie budowli, a także uzyskiwanych pożytków np. z najmu lub sprzedaży części wspólnych. Taka wiedza pozwala bowiem metodą porównawczą szybko ocenić propozycje zarządu pod kątem wspominanej już racjonalności i gospodarności w dysponowaniu środkami oraz gospodarowaniu majątkiem części wspólnej.

Pełnomocnik może, a nawet powinien wspierać i promować takie inicjatywy, które mają na celu optymalizację kosztów czy wzrost wartości nieruchomości. W interesie miasta jest chociażby w wielu przypadkach także zaciąganie przez wspólnoty kredytów termomodernizacyjnych, których efektem jest zmniejszenie kosztów utrzymania nieruchomości i wzrost jej wartości.

Niestety problemem wielu samorządów w ostatnim czasie jest zmniejszenie środków budżetowych, co oznacza konieczność oszczędzania i braku możliwości zwiększenia wydatków bieżących, także tych na zaliczki do wspólnot z komunalnym udziałem. Nie ułatwia to sytuacji pełnomocnikom, którzy zobowiązani są przestrzegać dyscypliny budżetowej i w takich sytuacjach często sprzeciwiają się wszelkim inicjatywom, które skutkują podwyższeniem zaliczek. Jednak i w trudnej sytuacji budżetowej miasto może zachować swoją pozytywną aktywność, promując działania mające na celu obniżanie kosztów bieżących obsługi nieruchomości oraz godząc się na wieloletnie kredyty, które nie powodują zwiększenia funduszu remontowego, a pozwalają na natychmiastowe wykonanie wielu ważnych remontów. Czas oszczędności to także moment na szukanie dodatkowych pożytków, takich jak przeznaczanie części wspólnych do sprzedaży, najmu na cele komercyjne lub mieszkalne, a także wydzierżawianie elewacji czy dachów na reklamy lub nadajniki telekomunikacyjne. Rola pełnomocnika, który może pokazać takie przedsięwzięcia zrealizowane z sukcesem w innych budynkach, może być decydująca i służyć zarówno miastu, jak i współwłaścicielom prywatnym.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Rozwiązania, które pomogą Ci utrzymać porządek wokół nieruchomości»

Porządek wokół nieruchomościSprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... Czytam więcej »


Jaki piec (kocioł) gazowy wybrać? »

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnoszenia ciśnienia wody »

kociol gazowy kondensacyjny w kuchni poradnik doboru pomp
Właśnie jesteś na etapie wyboru kotła do budynku lub domu i im więcej czytasz tym mniej wiesz? Poznaj kotły kondensacyjne. Oszczędność i... Chcę wiedzieć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy place zabaw wracają? Zobacz, jak rozbudować plac zabaw na osiedlu! »

Place zabaw na osiedluPlac zabaw to ważny punkt osiedla, szczególnie ważny dla najmłodszych mieszkańców i ich rodziców. Tutaj zawiązują się przyjaźnie, toczą się rywalizacje, powstają nowe historie i... Czytam więcej »


Co postawić zamiast wiaty śmietnikowej?

Wiaty śmietnikoweBiorąc pod uwagę aspekty estetyczne – wiaty pozostawiają wiele do życzenia, widok przepełnionych i brudnych śmietników budzi odrazę... Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Dobudowa windy w bloku - ile to kosztuje?

pompy cieplne Brak windy w budynku
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Z powodzeniem sprawdzają się w budynkach mieszkalnych, hotelach, obiektach publicznych, budynkach przemysłowych i sportowych. Wszystkie "windy" od udźwigu... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Dezynfekcja termiczna instalacji - co zastosować i jak zabezpieczyć instalację wodną?

Czym wyczyścić części wspólne i elewację nieruchomości? »

dezynfekcja wody w instalacji Czyszczenie części wspólnych
Często mówimy „woda to życie”, ale woda w pewnych warunkach może również nieść ze sobą niebezpieczeństwo dla naszego zdrowia... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do utrzymania porządku wokół i wewnątrz elewacji to połowa sukcesu. Do tego dochodzi wydajność, energooszczędność i... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać  »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Ciepła woda użytkowa odczyt liczników wody

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Detektory gazów w garażach Program dla zarzadcy
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Oto sposób na monitoring budynku lub osiedla?
Gdzie ubiegać się o pożyczkę termomodernizacyjną? »
monitoring osiedla i budynku pożyczka termomodernizacyjna
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków... zobacz przewidywane koszty pożyczki»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
6/2020

Aktualny numer:

Administrator 6/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rozliczanie fundusz remontowego
  • - Przeglądy techniczne po nowemu
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 19216|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12569|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11720|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl