W wypadku sprzedaży udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu.
Prawo to nie dotyczy jednak sytuacji, gdy zbycie udziału jest wynikiem zawarcia umowy zamiany lub darowizny - wynika z uchwały Sądu Najwyższego.
Zgodnie z art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych przedmiotem zbycia może być ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Pozostałym współuprawnionym z tytułu własnościowego prawa do lokalu przysługuje prawo pierwokupu.
Umowa zbycia ułamkowej części własnościowego prawa do lokalu zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna.
W przedmiotowej sprawie strony zawarły umowę zamiany i umowę darowizny udziału w spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu. Ponieważ dla prawa tego prowadzona była księga wieczysta, oprócz zawiadomienia spółdzielni notariusz skierował odpowiedni wniosek o wpis w księdze wieczystej.
Jednak sąd wieczystoksięgowy odmówił wpisu, twierdząc, że umowa w części dotyczącej zamiany jest nieważna w świetle art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. W myśl tego przepisu w razie umowy zbycia ułamkowej części spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu pozostałym współuprawnionym przysługuje prawo pierwokupu.
Umowa taka zawarta bezwarunkowo albo bez zawiadomienia uprawnionych o zbyciu lub z podaniem im do wiadomości istotnych postanowień umowy niezgodnie z rzeczywistością jest nieważna. Sąd przyjął, że skoro w przepisie mowa jest o zbyciu, dotyczy on nie tylko umowy sprzedaży, ale także darowizny i zamiany.
Sąd II instancji, do którego wpłynęła apelacja, powziął jednak wątpliwość i skierował pytanie do Sądu Najwyższego, który stwierdził, że w wypadku umowy zamiany, której przedmiotem jest ułamkowa część spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawo pierwokupu, o którym mowa w art. 172 ust. 6, współuprawnionym nie przysługuje.
Zatem ustawodawcy chodziło w tym przepisie tylko o sprzedaż udziału, jedynie niefortunnie posłużył się sformułowaniem „zbycie", które jest pojęciem szerszym, gdyż sugeruje zawarcie każdej umowy, w wyniku której następuję przeniesienie prawa. Tymczasem kodeksowe prawo pierwokupu dotyczy tylko umowy sprzedaży.
Amortyzacja - wartość początkowa ZOBACZ>>
Jest to istotne orzeczenie dla spółdzielni mieszkaniowych, należy bowiem zwrócić uwagę, że dla spółdzielczych własnościowych praw do lokali nie ma obowiązku prowadzenia ksiąg wieczystych i część tych lokali takich ksiąg nie ma.
W związku z powyższym transakcje te nie podlegają kontroli sądowej podczas wpisu w księdze wieczystej. Kontrola takich aktów notarialnych spoczywa więc na spółdzielni.
Orzeczenie to daje więc władzom spółdzielni wykładnię art. 172 ust. 6 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
2
