Nie jest łatwo uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Kandydat na zarządcę musi mieć wyższe wykształcenie, ukończyć studia podyplomowe w wymiarze 235 godzin oraz odbyć praktykę trwającą min. 6 miesięcy. Jednak okazuje się, że są sytuacje, w których warto ukryć posiadanie licencji.
Nie ulega wątpliwości, że zarządcą jest osoba posiadająca licencję zawodową. Nie zawsze jednak posiadanie określonych uprawnień oznacza ich aktualne wykorzystywanie - są przecież sytuacje, gdy zarządca nieruchomości nią nie zarządza. Wydaje się oczywiste, że zarządca, który nie wykonuje swojego wyuczonego zawodu, nie może odpowiadać za naruszenie przepisów ustawowych wtedy, gdy nie jest zobowiązany do ich stosowania. Okazuje się jednak, że takie oczywiste to nie jest.
22 kwietnia 2008 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie rozpatrywał skargę ministra infrastruktury na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który uznał, że licencjonowany zarządca nieruchomości niebędący stroną umowy o zarządzanie nieruchomością nie ponosi odpowiedzialności dyscyplinarnej. Skarga została uwzględniona z uzasadnieniem, z którego wynikało, że zarządca ten wykonywał czynności wchodzące w zakres pojęcia „zarządzanie nieruchomością" i z tego tytułu może otrzymać karę dyscyplinarną.
Problem dotyczył skargi członka wspólnoty mieszkaniowej posiadającego 13% udziałów w nieruchomości wspólnej, który domagał się zwołania zebrania wspólnoty, kwestionując kształt umowy o zarządzanie oraz wysokość uchwalonych zaliczek. Żądanie skierował do pracownika (mającego licencję zawodową zarządcy nieruchomości), który kierował zespołem administratorów, ale nie był ani członkiem zarządu wspólnoty, ani pracownikiem firmy, z którą wspólnota zawarła umowę o zarządzanie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Oczywiście pracownik wyjaśnił skarżącemu, że nie jest celowe zwoływanie specjalnego zebrania „dużej" wspólnoty, gdy tworzy ją dwóch właścicieli lokali (gmina miała udział w wysokości 87%), a zebranie roczne się odbyło. Nie miał prawa zwołać zebrania także dlatego, że skarżący nie przedstawił propozycji zamierzonych zmian we wzajemnych relacjach członków wspólnoty (wymóg art. 32 ust. 2 uwl).
Na wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oskarżony zarządca otrzymał karę dyscyplinarną upomnienia. Karę tę WSA uchylił, ale w związku ze skargą ministra infrastruktury NSA skierował ją do ponownego rozpatrzenia. WSA podtrzymał swoją decyzję i stała się ona prawomocna.
Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku (II GSK 90/08, z 6 maja 2008 r.) stwierdził, że skoro oskarżony zarządca wykonywał w ramach swoich obowiązków służbowych czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością", to odpowiedzialności dyscyplinarnej jako zarządca podlega.
Pogląd ten uważam za co najmniej kontrowersyjny. Nie mam wątpliwości, że zarządca ponosi odpowiedzialność za swoje działanie, ale tylko takie, do którego jest zobowiązany i uprawniony. Jeśli wykonywał swoje zadania w ramach stosunku pracy, to mógł odpowiadać jedynie za niewykonanie tych czynności, które do niego należały z racji posiadanego zakresu obowiązków. Nie będąc zobowiązanym do zwoływania zebrań wspólnoty, nie mógł być ukarany za niezwołanie zebrania, tym bardziej że nie miał takiego prawa, a ponadto wniosek o zwołanie zebrania nie zawierał treści, które umożliwiałyby zwołanie zebrania z zachowaniem zapisu art. 32 ust. 2.
Pomijając szczegóły sprawy, której jednym z etapów był wyrok NSA, warto zwrócić uwagę na wnioski, które z tego wyroku wynikają. Skoro zdaniem sądu licencjonowany zarządca ma ponosić odpowiedzialność dyscyplinarną za nienależyte wykonanie czynności wynikających z zarządzania nieruchomością, bez względu na to, czy czynności te należą do jego obowiązków, czy nie, to np. licencjonowany zarządca zatrudniony jako konserwator może utracić z trudem zdobytą licencję za źle zamontowany zamek (wymiana zamka mieści się przecież w pojęciu „zarządzanie nieruchomością"). Stąd przestroga dla zarządców. Jeśli zawieracie umowę o pracę, a pracodawca nie wymaga licencji zarządcy, to fakt jej posiadania należy ukryć! Przecież gdyby oskarżony nie miał licencji zarządcy, to nie podlegałby jurysdykcji ministra i nie mógłby zostać ukarany, tym bardziej że jego szef nie miał do jego pracy żadnych zastrzeżeń.
Na marginesie informacja mająca istotny związek z omawianą sprawą. Skarga konfliktowego członka wspólnoty (która zdaniem wielu zarządców ją znających powinna trafić do kosza) spowodowała cykl posiedzeń KOZ. Odbyło się ich łącznie siedem - pięć poświęconych zarządcy, którego skarga dotyczyła bezpośrednio, oraz dwa oceniające szefa tego zarządcy. Szef otrzymał karę nagany (która już dawno została wymazana), a zarządca broniący swojego dobrego imienia - karę upomnienia, uchyloną przez WSA prawomocnym wyrokiem. Okazuje się, że prawomocny wyrok sądu niekoniecznie kończy sprawę - pomimo że skarga wpłynęła do ministra w czerwcu 2005 r., a Sąd Wojewódzki (rozpatrując ją po raz drugi i uwzględniając uwagi NSA) uznał ją za bezzasadną 3 września 2008 r., to sprawę „odgrzano" i do dziś nie jest zakończona. Już po uprawomocnieniu się ostatecznego wyroku WSA odbyło się kolejne posiedzenie KOZ (XI 2009 r.), którego rezultat nie jest jednak znany oskarżonemu do dziś (VI 2010 r.).
Czytaj też:
Kształcenie i doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości
Zarządca - tani czy drogi?
Zamiast licencji certyfikaty
Zarządy oczami zarządców
Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości
2
