CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Nie chwalić się licencją!

Janusz Gdański  |  Administrator 7-8/2010  |  05.08.2010

Nie jest łatwo uzyskać licencję zawodową zarządcy nieruchomości. Kandydat na zarządcę musi mieć wyższe wykształcenie, ukończyć studia podyplomowe w wymiarze 235 godzin oraz odbyć praktykę trwającą min. 6 miesięcy. Jednak okazuje się, że są sytuacje, w których warto ukryć posiadanie licencji.


Nie ulega wątpliwości, że zarządcą jest osoba posiadająca licencję zawodową. Nie zawsze jednak posiadanie określonych uprawnień oznacza ich aktualne wykorzystywanie - są przecież sytuacje, gdy zarządca nieruchomości nią nie zarządza. Wydaje się oczywiste, że zarządca, który nie wykonuje swojego wyuczonego zawodu, nie może odpowiadać za naruszenie przepisów ustawowych wtedy, gdy nie jest zobowiązany do ich stosowania. Okazuje się jednak, że takie oczywiste to nie jest.

22 kwietnia 2008 r. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie rozpatrywał skargę ministra infrastruktury na wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, który uznał, że licencjonowany zarządca nieruchomości niebędący stroną umowy o zarządzanie nieruchomością nie ponosi odpowiedzialności dyscyplinarnej. Skarga została uwzględniona z uzasadnieniem, z którego wynikało, że zarządca ten wykonywał czynności wchodzące w zakres pojęcia „zarządzanie nieruchomością" i z tego tytułu może otrzymać karę dyscyplinarną.

Problem dotyczył skargi członka wspólnoty mieszkaniowej posiadającego 13% udziałów w nieruchomości wspólnej, który domagał się zwołania zebrania wspólnoty, kwestionując kształt umowy o zarządzanie oraz wysokość uchwalonych zaliczek. Żądanie skierował do pracownika (mającego licencję zawodową zarządcy nieruchomości), który kierował zespołem administratorów, ale nie był ani członkiem zarządu wspólnoty, ani pracownikiem firmy, z którą wspólnota zawarła umowę o zarządzanie w trybie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali. Oczywiście pracownik wyjaśnił skarżącemu, że nie jest celowe zwoływanie specjalnego zebrania „dużej" wspólnoty, gdy tworzy ją dwóch właścicieli lokali (gmina miała udział w wysokości 87%), a zebranie roczne się odbyło. Nie miał prawa zwołać zebrania także dlatego, że skarżący nie przedstawił propozycji zamierzonych zmian we wzajemnych relacjach członków wspólnoty (wymóg art. 32 ust. 2 uwl).

Na wniosek Komisji Odpowiedzialności Zawodowej oskarżony zarządca otrzymał karę dyscyplinarną upomnienia. Karę tę WSA uchylił, ale w związku ze skargą ministra infrastruktury NSA skierował ją do ponownego rozpatrzenia. WSA podtrzymał swoją decyzję i stała się ona prawomocna.

Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku (II GSK 90/08, z 6 maja 2008 r.) stwierdził, że skoro oskarżony zarządca wykonywał w ramach swoich obowiązków służbowych czynności mieszczące się w pojęciu „zarządzanie nieruchomością", to odpowiedzialności dyscyplinarnej jako zarządca podlega.

Pogląd ten uważam za co najmniej kontrowersyjny. Nie mam wątpliwości, że zarządca ponosi odpowiedzialność za swoje działanie, ale tylko takie, do którego jest zobowiązany i uprawniony. Jeśli wykonywał swoje zadania w ramach stosunku pracy, to mógł odpowiadać jedynie za niewykonanie tych czynności, które do niego należały z racji posiadanego zakresu obowiązków. Nie będąc zobowiązanym do zwoływania zebrań wspólnoty, nie mógł być ukarany za niezwołanie zebrania, tym bardziej że nie miał takiego prawa, a ponadto wniosek o zwołanie zebrania nie zawierał treści, które umożliwiałyby zwołanie zebrania z zachowaniem zapisu art. 32 ust. 2.

Pomijając szczegóły sprawy, której jednym z etapów był wyrok NSA, warto zwrócić uwagę na wnioski, które z tego wyroku wynikają. Skoro zdaniem sądu licencjonowany zarządca ma ponosić odpowiedzialność dyscyplinarną za nienależyte wykonanie czynności wynikających z zarządzania nieruchomością, bez względu na to, czy czynności te należą do jego obowiązków, czy nie, to np. licencjonowany zarządca zatrudniony jako konserwator może utracić z trudem zdobytą licencję za źle zamontowany zamek (wymiana zamka mieści się przecież w pojęciu „zarządzanie nieruchomością"). Stąd przestroga dla zarządców. Jeśli zawieracie umowę o pracę, a pracodawca nie wymaga licencji zarządcy, to fakt jej posiadania należy ukryć! Przecież gdyby oskarżony nie miał licencji zarządcy, to nie podlegałby jurysdykcji ministra i nie mógłby zostać ukarany, tym bardziej że jego szef nie miał do jego pracy żadnych zastrzeżeń.

Na marginesie informacja mająca istotny związek z omawianą sprawą. Skarga konfliktowego członka wspólnoty (która zdaniem wielu zarządców ją znających powinna trafić do kosza) spowodowała cykl posiedzeń KOZ. Odbyło się ich łącznie siedem - pięć poświęconych zarządcy, którego skarga dotyczyła bezpośrednio, oraz dwa oceniające szefa tego zarządcy. Szef otrzymał karę nagany (która już dawno została wymazana), a zarządca broniący swojego dobrego imienia - karę upomnienia, uchyloną przez WSA prawomocnym wyrokiem. Okazuje się, że prawomocny wyrok sądu niekoniecznie kończy sprawę - pomimo że skarga wpłynęła do ministra w czerwcu 2005 r., a Sąd Wojewódzki (rozpatrując ją po raz drugi i uwzględniając uwagi NSA) uznał ją za bezzasadną 3 września 2008 r., to sprawę „odgrzano" i do dziś nie jest zakończona. Już po uprawomocnieniu się ostatecznego wyroku WSA odbyło się kolejne posiedzenie KOZ (XI 2009 r.), którego rezultat nie jest jednak znany oskarżonemu do dziś (VI 2010 r.).

Czytaj też:

Kształcenie i doskonalenie zawodowe zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 9/2010
Autor analizując system kształcenia zarządców nieruchomości, zwraca uwagę na konieczność weryfikacji programu studiów podyplomowych dla kandydatów na licencjonowanych zarządców i proponuje konkretne...  więcej »

Zarządca - tani czy drogi?

Janusz Gdański | Administrator nr 9/2010
Autor wyjaśnia powody, dla których wyższa wartość wynagrodzenia zarządcy nieruchomości wcale nie musi mieć przełożenia na wyższe koszty utrzymania nieruchomości w należytym stanie.  więcej »

Zamiast licencji certyfikaty

Irena Scholl | Administrator nr 6/2010
Rozmowa z Olgierdem Dziekońskim, podsekretarzem stanu w Ministerstwie Infrastruktury. Rozmówca między innymi wyjaśnia stanowisko Ministerstwa Gospodarki dotyczące likwidacji licencji zawodowych w przygotowywanym przez resort projekcie ustawy o ograniczeniu barier... więcej »

Zarządy oczami zarządców

Irena Scholl | Administrator nr 7-8/2010
Już 16 lat funkcjonuje ustawa o własności lokali z 24 czerwca 1994 r. i tyleż samo lat liczą sobie wspólnoty mieszkaniowe. Autorka portretuje współczesne stereotypy profesjonalnych, licencjonowanych zarządców nieruchomości przy rozwiązywaniu... więcej »

Kary dyscyplinarne dla zarządców nieruchomości

Janusz Gdański | Administrator nr 1-2/2010
Lista kar dyscyplinarnych wobec zarządcy nieruchomości zawiera formy upomnienia, nagany, zawieszenia licencji zawodowej, bądź jej czasowego pozbawienia z możliwością ponownego ubiegania się o jej nadanie. Autor publikacji zajmuje się wybranymi sytuacjami...  więcej »

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17562|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10945|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10524|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl