CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2015

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Garaż wielostanowiskowy

Janusz Gdański  |  Administrator 7-8/2010  |  05.08.2010

W nieruchomości, w której istnieje wspólnota mieszkaniowa, ok. 27% powierzchni zajmuje wielostanowiskowy garaż. Część miejsc parkingowych wykupili członkowie wspólnoty, a pozostałe - osoby spoza niej. Zastrzeżenia do przyjętego przez wspólnotę uchwałą sposobu rozliczeń kosztów związanych z garażem zgłasza właściciel ok. 12% miejsc parkingowych, niebędący członkiem wspólnoty.

W aktach notarialnych zakupu miejsc garażowych nie ma wpisu o służebności przejść w garażu dla służb technicznych i właścicieli komórek lokatorskich, a te są w tym wypadku konieczne. Większością udziałów przegłosowano rozliczanie kosztów utrzymania części wspólnych oraz koszty techniczne nieruchomości zgodnie z przypadającymi na każdego właściciela udziałami. Czy to rozwiązanie jest właściwe?

Czytelnik

Zgodność uchwały z przepisami prawa może stwierdzić jedynie sąd, a analiza opinii ekspertów czy urzędników ministerstwa może co najwyżej zniechęcić osobę niezadowoloną z treści podjętej przez wspólnotę uchwały do złożenia pozwu do sądu o jej unieważnienie.

Moim zdaniem deweloper, sprzedając kolejne lokale, wyodrębnił dla siebie wielostanowiskowy garaż, który jest po prostu odrębnym lokalem użytkowym. Poszczególne miejsca parkingowe zbywał na zasadzie współwłasności z nabywcą tego garażu w ułamkowej części, odpowiadającej stosunkowi powierzchni nabytego miejsca do ogólnej powierzchni garażu.

Faktycznie właściciele miejsc parkingowych są współwłaścicielami garażu w częściach niewydzielonych, ale umownie każdy z nich ma do wyłącznego użytku wyznaczoną odpowiednią powierzchnię. Koszty zarządu nieruchomością wspólną muszą wiec ponosić właściciele miejsc parkingowych w proporcji do posiadanych udziałów.

Można mieć wątpliwość, czy jest to prawidłowe, gdyż z garażu korzystają także właściciele lokali przechodzący do swoich komórek oraz pracownicy służb technicznych, ale nie jest możliwe podzielenie włosa na czworo i obciążenie tych osób dodatkowymi kosztami, zmniejszając jednocześnie obciążenia posiadaczy miejsc parkingowych.

Właściciel 12% miejsc parkingowych zapewne uważa, że nie korzysta z niektórych części wspólnych nieruchomości (co jest faktem) i powinien być obciążony mniejszymi kosztami z tego tytułu, ale nie można mu przyznać racji. Ustawodawca w Ustawie o własności lokali w sposób jednoznaczny nakazał wszystkim członkom wspólnoty partycypację w kosztach utrzymania nieruchomości wspólnej proporcjonalnie do posiadanych udziałów (art. 12 ust. 2), wiec właściciel garażu - w tym wypadku „zbiorowy" - musi te koszty ponosić.

Warto podkreślić, że do zarządu garażem ma zastosowanie kodeks cywilny, gdyż garaż jest współwłasnością w sensie art. 195. Zgodnie z jego zapisem właściciele miejsc garażowych nie są członkami wspólnoty, a jedynie współwłaścicielami jednego z lokali. Uchwały wspólnoty nie mogą więc dotyczyć właścicieli miejsc garażowych - powinni oni zasady rozliczania kosztów ustalić między sobą.

Wspólnota może jedynie zdecydować uchwałą o zasadach obciążania kosztami „zbiorowego" właściciela garażu. Niesie to ze sobą określone problemy, gdyż podjęcie decyzji przekraczającej zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną (garażem) wymaga jednomyślności lub rozstrzygnięcia sądowego (art. 199 kc).

Niektórzy zarządcy uważają, że w głosowaniu nad projektem uchwały można uwzględniać głosy współwłaścicieli lokalu. Pogląd ten znalazł potwierdzenie w orzecznictwie sądów wrocławskich. Sąd I instancji stwierdził, że każdy współwłaściciel lokalu może głosować nad uchwałami wspólnoty mieszkaniowej niezależnie od pozostałych współwłaścicieli, a siła jego głosu obliczana jest poprzez pomnożenie wielkości udziału danej osoby we współwłasności lokalu przez wielkość udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal (wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu z 12 marca 2008 r., sygn. akt I C 467/06).

Sąd Apelacyjny, rozpoznając sprawę w II instancji, podzielił tę argumentację (sygn. akt I ACa 601/08, z 7 sierpnia 2008 r.).

Sądy przyjęły zatem, że udział w nieruchomości wspólnej przysługujący „właścicielowi zbiorowemu" (jakim jest ogół współwłaścicieli lokalu, np. garażu wielostanowiskowego) jest podzielny. Jest to sprzeczne z dotychczas stosowaną linią orzecznictwa Sądu Najwyższego.

Stosowanie rozwiązań „wrocławskich" nie dopuści do paraliżu decyzyjnego, który nierzadko mógłby nastąpić, gdyby zapisy kodeksu cywilnego stosować bezwzględnie i literalnie.

Gdybym zetknął się z podobnym „garażowym" problemem, to pomimo wątpliwości byłbym za przyjęciem rozwiązania, że wspólnota może w głosowaniu uwzględniać głosy współwłaścicieli garażu i niespecjalnie obawiałbym się uchylenia uchwały przez sąd. Jeśli sprawa stanęłaby na zebraniu wspólnoty, to poinformowałbym właścicieli lokali o różnym orzecznictwie, namawiając ich jednocześnie do przyjęcia rozwiązań „wrocławskich".

Niech niezadowolony z uchwały wspólnoty posiadacz 12% udziałów w garażu zwróci się do sądu - jego ryzyko, chociaż nie można wykluczyć, że wspólnota będzie musiała na ostateczne rozstrzygnięcie nieco poczekać.


Czytaj też:

Lokal garażowy jako część nieruchomości wspólnej

Paweł PuchAdministrator nr 10/2010Lokal garażowy jako część nieruchomości wspólnej
Artykuł omawia wyrok Sądu Najwyższego w sprawie prawa do korzystania z lokalu garażowego będącego częścią nieruchomości wspólnej.  więcej »

 

Osuszanie garażu a koszty zarządu nieruchomością wspólną

Paweł Puch | Administrator nr 7-8/2010
Sąd Apelacyjny w Warszawie uzasadnia stanowisko w kwestii obciążenia kosztami właścicieli samodzielnego lokalu garażowego, względnie wszystkich właścicieli lokali budynku, w którym ustytuowano taki garaż za prace polegające na jego osuszaniu.  więcej »

Parkowanie na terenach wspólnoty mieszkaniowej

Paweł Puch | Administrator nr 1-2/2010
Wiele wspólnot mieszkaniowych ma problemy z ustaleniem zasad ruchu drogowego i parkowania samochodów na swoim terenie i często ustala te zasady sprzecznie z prawem. Autor podaje prawne przesłanki „uporządkowania” zasad organizacji stref parkowania. więcej »



Wspólnota mieszkaniowa nie ma prawa stosować sankcji

Paweł Puch | Administrator nr 7-8/2009
Wspólnota mieszkaniowa nie może zakładać blokad na samochodach, które parkują w miejscach do tego nieprzeznaczonych - wynika z wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie. więcej »

Komentarze

(0)

Zobacz także

 

Popraw jakość swojej nieruchomości »

Coraz częściej zarówno inspektorzy, jak i użytkownicy zwracają uwagę na ułatwienia dla niepełnosprawnych czy wózków (...)



Sprawdź ranking najlepszych programów wspierających zarządzanie nieruchomościami

Parafrazując Napoleona można powiedzieć, że jednym z czynników decydujących o sukcesie zarządcy nieruchomości stają się trzy kolejne: kontrola, kontrola i jeszcze raz kontrola.

Dynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości, usprawniającym rozliczenia i dającym błyskawicznie wgląd do wszelkiego rodzaju kosztów i przychodów (...)


Na dworze zimno? Nie chcesz wychodzić z domu? Otwórz garaż telefonem!
Wszystko o opomiarowaniu i rozliczeniu mediów w jednym e-booku! 



Poznaj metodę na prawidłowe zabezpieczenie budynków przed oblodzeniem »

Jest jeszcze czas, by zabezpieczyć dachy, rynny i rury przed niskimi temperaturami oraz zapewnić (...)

 

Wybrane dla Ciebie

Jak ocieplić aby zaoszczędzić?

Kiedy budujemy dom czy ocieplamy istniejący, zastanawiamy się, ile taka inwestycja pochłonie pieniędzy (...) »

Jak obniżyć koszty przeglądu zestawów hydroforowych?

Czy mieszkańcy niższych pięter uskarżają się na głośną pracę hydroforu? Wymiana hydroforu na cichobieżny zapewni komfort mieszkańcom (...) »

Prosta termomodernizacja stropów piwnicznych »

Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności (...) »

 

Chcesz się u nas reklamować? Dołącz do najlepszych w branży »

POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
Zapisz się na bezpłatny newsletter!
Najnowsze informacje na Twoją skrzynkę:
KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA Zarządzanie Nieruchomościami KWATERA to ekspert i doradca w zarządzaniu nieruchomościami mieszkaniowymi obecnie obsługuje ponad 200 budynków mieszkalnych o...

Produkty i technologie

11/2016

Aktualny numer:

Administrator 11/2016
W miesięczniku m.in.:
  • - Ograniczenie prawa własności gruntu
  • - O kompensacie
Zobacz szczegóły

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 12100|Ocena: 3.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl