CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości

Waldemar  Wojak  |  Administrator 2/2013  |  19.07.2013  |  2

Artykuł porządkuje kwestie związane z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości. Autor, powołując się na obowiązujące przepisy, odpowiada na pytanie, komu przysługuje roszczenie o usunięcie wad części wspólnych oraz kiedy upływają terminy przedawnienia z tytułu rękojmi za wady.

Czy wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do dochodzenia roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych?

Na tak postawione pytanie zapewne intuicyjnie odpowiemy, że tak. Sprawdźmy zatem czy możemy polegać na swojej intuicji i czy nas nie zawiedzie w konfrontacji z regulacjami prawnymi w tej materii.

Encyklopedyczna definicja, zaczerpnięta z „Encyklopedii Zarządzania” mówi, że rękojmia jest szczególnym rodzajem odpowiedzialności majątkowej z mocy prawa za dostarczenie towarów lub usług z wadami i dotyczy zarówno rzeczy nowych jak i używanych. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, absolutny i niezależny od winy czy też wiedzy sprzedawcy. W terminologii prawniczej oznacza odpowiedzialność opartą na zasadzie ryzyka.

Z powyższej definicji wynika bardzo ważna dla dalszych rozważań konkluzja – roszczenie z tytułu rękojmi przysługuje odbiorcy dostarczyciela towarów lub usług, czyli powstaje w ramach określonej relacji pomiędzy kupującym a sprzedającym towary bądź usługi.

Co stanowią przepisy regulujące instytucję rękojmi? W dziale drugim Trzeciej Księgi Kodeksu cywilnego (KC) zatytułowanej „Zobowiązania” znajdziemy interesujące nas regulacje w artykułach od 556 do 576.

Zdanie pierwsze art. 556 § 1 brzmi: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (…)”. Stwierdzenie w nim wyrażone w zasadzie można by uznać za wyczerpującą odpowiedź na nasze pytanie: sprzedawca jest odpowiedzialny przed kupującym.

Z brzmienia definicji i początku art. 556 wynika, że przepisy regulujące rękojmię są przepisami imperatywnymi, tzn. bezwzględnie obowiązującymi. Bezwzględny charakter przepisu oznacza, że strony w drodze czynności prawnej (np. umowy) nie mogą regulacji zawartej w takim przepisie ograniczyć, zmienić ani wyłączyć. Inaczej mówiąc odmienne uregulowanie umowne nie wywoła żadnego skutku prawnego (art. 58 KC). A to oznacza, że w razie sporu wynikłego na tle danego stosunku prawnego stronie przysługuje roszczenie z rękojmi na podstawie ustawy.

Powyższy rygoryzm łagodzi art. 558 KC, w którym ustawodawca dopuszcza modyfikację odpowiedzialności z tytułu rękojmi ale z wyłączeniem umów z udziałem konsumentów, gdzie ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi dopuszczalne są tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

Można więc uznać, że powyższy wyjątek dotyczy obrotu profesjonalnego, przedsiębiorców, którzy mogą w umowie ograniczyć lub wyłączyć instytucję rękojmi. Jeśli stroną umowy jest konsument (osoba fizyczna) wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne. Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę powoduje bezwzględną nieważność wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w każdej sytuacji.

Sprzedawca natomiast zwolniony jest z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko w sytuacji gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 §1 KC).

Nie wchodząc w bliższe szczegóły, na tym etapie można odpowiedzieć na zadane we wstępie pytanie, że wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi za wady części wspólnych dlatego, że nie jest stroną umowy sprzedaży lokali. Mówiąc jeszcze prościej, wspólnota nie sprzedaje lokali ich przyszłym właścicielom.

Zatem w sytuacji ujawnienia się wad budowlanych, wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić skutecznie przeciwko deweloperowi z roszczeniem ich usunięcia na jego koszt.

Rękojmia tylko dla kupującego

Z przyjętej w przepisach regulacji prawnej dotyczącej rękojmi, uprawnienie to przysługuje wyłącznie kupującemu. Należy zwrócić uwagę, że wraz z lokalem kupujący nabywa udział w nieruchomości wspólnej.

W uchwale z dnia 23 września 2004 roku Sąd Najwyższy (SN) podjął uchwałę ( III CZP 48/04), w której wyraził tezę, że wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko deweloperowi o odszkodowanie za wady budowlane.

Przytoczone stanowisko SN jest konsekwencją rozwiązań przyjętych w Kodeksie cywilnym, z których wynika, że to poszczególni właściciele a nie wspólnota są stroną umowy sprzedaży, dlatego to im przysługuje uprawnienie z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi. Wspólnota w tej sytuacji jest odrębnym podmiotem, stojącym poza stosunkiem prawnym (umową) łączącym sprzedającego z kupującym.

Czytaj dalej Czy takie rozwiązanie przystaje do ­realiów?

Komentarze

(2)
Zarządca nieruchomości Warszawa | 02.02.2014, 21:15
Tylko grupa osób - czyli członkowie Wspólnoty mogą realnie i skutecznie wytoczyć i sfinansować proces o wady budynku przeciwko deweloperowi (Sprzedawcy). Pojedynczy właściciel raczej nie sfinansuje kosztów procesu i wpisowego do sądu (5% od wartości roszczenia).

Wystarczy zwykła większość w głosowaniu Wspólnoty by zebrać pieniądze na proces i zebrać umocowania dla zarządu wspólnoty do prowadzenia procesu (umowy cesji).

Jeśli we Wspólnocie np. 40% udziałowców jest przeciwko procesowi i ponoszeniu kosztów - to i tak (po podjęciu większościowej uchwały) muszą oni współfinansować proces.
My jako właściciele "Zielonej Bramy.24.pl" oferujemy pomoc (i doświadczenie) w przeprowadzaniu Wspólnoty przez roszczenia wobec dewelopera.
Żądaj - negocjuj - nie ustępuj - korzystaj z przepisów prawa - wygrywaj przed sądem !
Robert | 14.01.2018, 22:23
Czas rękojmi cześci wspólnej w budynku z 2015 roku wynosi 5 lat dla każdego z właścicieli od momentu odbioru kluczy do jego mieszkania? Rekojmia cześci wspólnej nieruchomości trwa tyle samo co rekojmia każdego mieszkania?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Przegląd budynku - pobierz bezpłatnie gotową dokumentację »

prawo budowlaneProtokół kontroli kanałów spalinowych, protokół odbioru robót przy odstąpieniu od umowy, uniwersalny protokół przekazania nieruchomości, protokół kontroli obowiązkowej po zakończonej budowie lub... Chcę pobrać »


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17310|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10802|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10376|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl