• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Rękojmia za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości

Waldemar  Wojak  |  Administrator 2/2013  |  19.07.2013  |  2

Artykuł porządkuje kwestie związane z dochodzeniem roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych nieruchomości. Autor, powołując się na obowiązujące przepisy, odpowiada na pytanie, komu przysługuje roszczenie o usunięcie wad części wspólnych oraz kiedy upływają terminy przedawnienia z tytułu rękojmi za wady.

Czy wspólnota mieszkaniowa jest legitymowana do dochodzenia roszczenia z tytułu rękojmi za wady fizyczne części wspólnych?

Na tak postawione pytanie zapewne intuicyjnie odpowiemy, że tak. Sprawdźmy zatem czy możemy polegać na swojej intuicji i czy nas nie zawiedzie w konfrontacji z regulacjami prawnymi w tej materii.

Encyklopedyczna definicja, zaczerpnięta z „Encyklopedii Zarządzania” mówi, że rękojmia jest szczególnym rodzajem odpowiedzialności majątkowej z mocy prawa za dostarczenie towarów lub usług z wadami i dotyczy zarówno rzeczy nowych jak i używanych. Odpowiedzialność ta ma charakter obiektywny, absolutny i niezależny od winy czy też wiedzy sprzedawcy. W terminologii prawniczej oznacza odpowiedzialność opartą na zasadzie ryzyka.

Z powyższej definicji wynika bardzo ważna dla dalszych rozważań konkluzja – roszczenie z tytułu rękojmi przysługuje odbiorcy dostarczyciela towarów lub usług, czyli powstaje w ramach określonej relacji pomiędzy kupującym a sprzedającym towary bądź usługi.

Co stanowią przepisy regulujące instytucję rękojmi? W dziale drugim Trzeciej Księgi Kodeksu cywilnego (KC) zatytułowanej „Zobowiązania” znajdziemy interesujące nas regulacje w artykułach od 556 do 576.

Zdanie pierwsze art. 556 § 1 brzmi: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę (…)”. Stwierdzenie w nim wyrażone w zasadzie można by uznać za wyczerpującą odpowiedź na nasze pytanie: sprzedawca jest odpowiedzialny przed kupującym.

Z brzmienia definicji i początku art. 556 wynika, że przepisy regulujące rękojmię są przepisami imperatywnymi, tzn. bezwzględnie obowiązującymi. Bezwzględny charakter przepisu oznacza, że strony w drodze czynności prawnej (np. umowy) nie mogą regulacji zawartej w takim przepisie ograniczyć, zmienić ani wyłączyć. Inaczej mówiąc odmienne uregulowanie umowne nie wywoła żadnego skutku prawnego (art. 58 KC). A to oznacza, że w razie sporu wynikłego na tle danego stosunku prawnego stronie przysługuje roszczenie z rękojmi na podstawie ustawy.

Powyższy rygoryzm łagodzi art. 558 KC, w którym ustawodawca dopuszcza modyfikację odpowiedzialności z tytułu rękojmi ale z wyłączeniem umów z udziałem konsumentów, gdzie ograniczenia lub wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi dopuszczalne są tylko w wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych.

Można więc uznać, że powyższy wyjątek dotyczy obrotu profesjonalnego, przedsiębiorców, którzy mogą w umowie ograniczyć lub wyłączyć instytucję rękojmi. Jeśli stroną umowy jest konsument (osoba fizyczna) wyłączenie rękojmi jest bezskuteczne. Podstępne zatajenie wady przez sprzedawcę powoduje bezwzględną nieważność wyłączenia odpowiedzialności z tytułu rękojmi w każdej sytuacji.

Sprzedawca natomiast zwolniony jest z odpowiedzialności z tytułu rękojmi tylko w sytuacji gdy kupujący wiedział o wadzie w chwili zawarcia umowy (art. 557 §1 KC).

Nie wchodząc w bliższe szczegóły, na tym etapie można odpowiedzieć na zadane we wstępie pytanie, że wspólnocie mieszkaniowej nie przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi za wady części wspólnych dlatego, że nie jest stroną umowy sprzedaży lokali. Mówiąc jeszcze prościej, wspólnota nie sprzedaje lokali ich przyszłym właścicielom.

Zatem w sytuacji ujawnienia się wad budowlanych, wspólnota mieszkaniowa nie może wystąpić skutecznie przeciwko deweloperowi z roszczeniem ich usunięcia na jego koszt.

Rękojmia tylko dla kupującego

Z przyjętej w przepisach regulacji prawnej dotyczącej rękojmi, uprawnienie to przysługuje wyłącznie kupującemu. Należy zwrócić uwagę, że wraz z lokalem kupujący nabywa udział w nieruchomości wspólnej.

W uchwale z dnia 23 września 2004 roku Sąd Najwyższy (SN) podjął uchwałę ( III CZP 48/04), w której wyraził tezę, że wspólnota mieszkaniowa nie może skutecznie wytoczyć powództwa przeciwko deweloperowi o odszkodowanie za wady budowlane.

Przytoczone stanowisko SN jest konsekwencją rozwiązań przyjętych w Kodeksie cywilnym, z których wynika, że to poszczególni właściciele a nie wspólnota są stroną umowy sprzedaży, dlatego to im przysługuje uprawnienie z tytułu rękojmi przeciwko deweloperowi. Wspólnota w tej sytuacji jest odrębnym podmiotem, stojącym poza stosunkiem prawnym (umową) łączącym sprzedającego z kupującym.

Czytaj dalej Czy takie rozwiązanie przystaje do ­realiów?

Komentarze

(2)
Zarządca nieruchomości Warszawa | 02.02.2014, 21:15
Tylko grupa osób - czyli członkowie Wspólnoty mogą realnie i skutecznie wytoczyć i sfinansować proces o wady budynku przeciwko deweloperowi (Sprzedawcy). Pojedynczy właściciel raczej nie sfinansuje kosztów procesu i wpisowego do sądu (5% od wartości roszczenia).

Wystarczy zwykła większość w głosowaniu Wspólnoty by zebrać pieniądze na proces i zebrać umocowania dla zarządu wspólnoty do prowadzenia procesu (umowy cesji).

Jeśli we Wspólnocie np. 40% udziałowców jest przeciwko procesowi i ponoszeniu kosztów - to i tak (po podjęciu większościowej uchwały) muszą oni współfinansować proces.
My jako właściciele "Zielonej Bramy.24.pl" oferujemy pomoc (i doświadczenie) w przeprowadzaniu Wspólnoty przez roszczenia wobec dewelopera.
Żądaj - negocjuj - nie ustępuj - korzystaj z przepisów prawa - wygrywaj przed sądem !
Robert | 14.01.2018, 22:23
Czas rękojmi cześci wspólnej w budynku z 2015 roku wynosi 5 lat dla każdego z właścicieli od momentu odbioru kluczy do jego mieszkania? Rekojmia cześci wspólnej nieruchomości trwa tyle samo co rekojmia każdego mieszkania?
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18930|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12084|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11528|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl