CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Zniesienie współwłasności a roszczenia współwłaścicieli

Przedmiotem niniejszej publikacji,*) są wzajemne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami, do jakich dochodzi w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości.

 

Zniesienie współwłasności każdej rzeczy, a więc również nieruchomości, może nastąpić na mocy umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, bądź na drodze postępowania sądowego. Choć to właśnie w pierwszym przypadku współwłaściciele mają o wiele więcej autonomii przy kształtowaniu zasad, na jakich nastąpi zniesienie współwłasności, sądowy tryb zniesienia współwłasności nie należy do rzadkości. Dzieje się tak głównie z powodu braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami zarówno w kwestii wyboru samego sposobu zniesienia współwłasności, jak i w sprawie związanych z tym procesem rozliczeń.

Stosownie do treści art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może natomiast obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Warto pamiętać, że również w toku sądowego trybu zniesienia współwłasności prymat ma fizyczny podział rzeczy. Wynika to zarówno z literalnego brzmienia art. 212 § 2 KC stanowiącego, iż rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), jak i z poglądów wyrażonych w orzecznictwie.

Polskie Pojemniki - podziemne i półpodziemne

W postanowieniu z 30 października 1978 r. (sygn. akt III CRN 24/78), Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, iż w przypadku, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę sposób wyjścia ze wspólności preferowany przez Kodeks cywilny, a więc fizyczny podział rzeczy. Odstępstwo od tej zasady jest jednak dopuszczalne, gdy sami współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty, albo sprzedania stosownie do przepisów KPC. W razie braku takich żądań sąd powinien natomiast najpierw ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału a dopiero, gdy podział nie jest dopuszczalny, znieść współwłasność w inny sposób. Istotę zniesienia współwłasności doskonale natomiast ilustruje pogląd sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z 4 lutego 2004 roku, wydany w sprawie o sygn. akt III CK 220/02, gdzie wskazano, że współwłasność to stan przejściowy a jednym ze sposobów wyjścia z niego jest – jeśli wspólna nieruchomość nie daje się podzielić – przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd nie może tego odmówić tylko z uzasadnieniem, że inny współwłaściciel po takim zniesieniu współwłasności nie będzie mógł korzystać ze wspólnej rzeczy.

Określenie wartości nieruchomości

W sytuacji więc gdy zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez przyznanie jej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli pojawia się konieczność określenia jej wartości, aby możliwe było obliczenie należnych pozostałym współwłaścicielom spłat. Ten element postępowania działowego budzi w praktyce największe emocje albowiem z oczywistych względów każdej ze stron zależy na odmiennym wyniku takiego szacowania. O ile bowiem współwłaścicielowi, na rzecz którego ma nastąpić przysądzenie wyłącznej własności wspólnej nieruchomości i który w związku z tym będzie zmuszony do spłaty pozostałych współwłaścicieli, zależy na ustaleniu tej wartości na możliwie najniższym poziomie, o tyle współwłaścicielom, na rzecz których spłaty takie będą zasądzone zależy na ustaleniu jak najwyższej wartości rzeczy wspólnej, co bezpośrednio przełoży się na wysokość należnych im spłat. Wobec więc braku porozumienia współwłaścicieli co do wartości rzeczy konieczne staje się ustalenie tej wartości w oparciu o opinię powołanego w postępowaniu sądowym biegłego. Niewątpliwie informacja o wartości nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, a więc jedynym dowodem, w oparciu o który można tę wartość ustalić będzie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zdarza się, iż strony postępowania przedkładają informacje uzyskane od pośredników obrotu nieruchomościami, aby w oparciu o nie ustalić przedmiotową wartość na potrzeby postępowania sądowego. Informacje takie nie mogą jednak stanowić dowodu na okoliczność ustalenia tej wartości w sytuacji, gdy strony nie dojdą w tej kwestii do porozumienia. Pamiętać bowiem należy o treści art. 174 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.), z której wyraźnie wynika, iż jedynym podmiotem uprawnionym do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych jest rzeczoznawca majątkowy. Kompetencji takich nie mają natomiast pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których uprawnienia zawodowe określone są w treści art. 180 powołanej ustawy.

Wpływ hipoteki na wartość obciążanej nieruchomości

Istotnym zagadnieniem, z jakim można spotkać się w toku określania wartości nieruchomości jest wpływ na wartość nieruchomości obciążającej tę nieruchomość hipoteki. Przypomnijmy, iż – zgodnie z brzmieniem art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), hipoteka polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W efekcie, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, poprzez przyznanie jej wyłącznej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli, wierzyciel hipoteczny będzie mógł domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności z tej właśnie nieruchomości z pominięciem majątku pozostałych dłużników. Sytuacja taka musi więc zostać uwzględniona w toku postępowania działowego, a dokładnie na etapie szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 września 2004 roku, wskazał wprost, że przy szacowaniu składników majątku należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. Pogląd ten został następnie rozwinięty w wyroku SN z 20 kwietnia 2011 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 661/200, gdzie sformułowano tezę, iż w sprawach działowych sąd – przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką – powinien określić wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. W praktyce oznacza to, że ustalona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości powinna zostać obniżona o wysokość aktualnego obciążenia hipotecznego, a więc wysokość długu hipotecznego powinna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonej przez biegłego opinii. Dodatkowo, w cytowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, iż orzeczenie działowe sądu przyznające nieruchomość jednemu z uczestników nie prowadzi do wygaśnięcia hipoteki. Nie oznacza to jednak, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności dopuszczalne są między uczestnikami tego postępowania wzajemne rozliczenia z tytułu spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Powyższe wnioski wynikają z faktu, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc opisana zasada nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy z własnością nieruchomości wiążą się zobowiązania nie posiadające takiego charakteru.

Pogląd taki również znajduje uzasadnienie w aktualnym orzecznictwie. W postanowieniu z dnia 2 grudnia 2009 r. (sygn. akt I CSK 134/09), Sąd Najwyższy zauważył, iż choć obciążenie z tytułu obowiązku spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej nie ma charakteru rzeczowego, to ze względu na związanie prawa do lokalu z wkładem dzieli jego los. Jednocześnie w konkluzji Sąd uznał, iż nie oznacza to jednak, że wartość prawa do lokalu musi być zawsze obniżona o nominalną kwotę niespłaconego kredytu.

Czytaj dalej Rozliczenie nakładów dokonanych na przedmiot współwłasności

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy?

W jaki sposób zmodernizować instalację centralnego ogrzewania?

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Zapisz się na webinar dla służb technicznych spółdzielni mieszkaniowych, zarządców budynków, a także projektantów.czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Pożar nieruchomości? Jak zabezpieczać obiekty użytkowe? »

Programy wspierające zarządzanie nieruchomościami?

Pożar budynku Programy dla zarzadcow
Systemy wentylacji pożarowej są bardzo ważnym elementem ochrony przeciwpożarowej obiektów użytkowych. W zabezpieczanych pomieszczeniach i (...) czytam dalej »

Nowoczesne oprogramowanie wspomagające zarządzanie nieruchomościami cechuje przede wszystkim mobilność, kompleksowość i skalowalność. Wszystko to... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Jaki wybrać system do zarządzania dla wspólnot i spódzielni mieszkaniowych? »

system do zarządzania nieruchomościamiNiezwykle elastyczny sposób kreowania opisu zasobów, zarówno w części finansowo-księgowej jak i technicznej, uniwersalny sposób rozliczania mediów, automatyczne rozliczanie kosztów dla każdego składnika obciążeń lokalu... Czytam więcej »


Renowacja czy wymiana posadzek? Jak najszybciej i najtaniej?
Jak monitorować zestawy do podnoszenia ciśnienia wody»
Naprawa posadzek w budynku Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Dzięki swojej budowie posadzki lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, podczas której uzyskuje się całkowicie... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Ocieplenie budynku - na co zwrócić uwagę?
Oze-spoldzielnia Ocieplenie styropianem
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

Do ocieplania budynków nowych, jak i remontowanych, najczęściej stosowany jest system ETICS (ang. External Thermal Insulation Composite System) – czyli złożony(...) czytam dalej »


Plac zabaw na osiedlu - zrób najfajniesze miejsce dla młodych mieszkańców »

plac zabaw

Plac zabaw na nieruchomości wspólnej powinien służyć zaspokajaniu potrzeb członków wspólnoty związanych z odpoczynkiem, rekreacją (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
10/2019

Aktualny numer:

Administrator 10/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Lider SM 2019 i IX Forum za nami
  • - Za co odpowiada podatnik?
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17568|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10952|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10530|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl