• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Zniesienie współwłasności a roszczenia współwłaścicieli

Przedmiotem niniejszej publikacji,*) są wzajemne rozliczenia pomiędzy współwłaścicielami, do jakich dochodzi w sytuacji zniesienia współwłasności nieruchomości.

 

Zniesienie współwłasności każdej rzeczy, a więc również nieruchomości, może nastąpić na mocy umowy zawartej pomiędzy współwłaścicielami, bądź na drodze postępowania sądowego. Choć to właśnie w pierwszym przypadku współwłaściciele mają o wiele więcej autonomii przy kształtowaniu zasad, na jakich nastąpi zniesienie współwłasności, sądowy tryb zniesienia współwłasności nie należy do rzadkości. Dzieje się tak głównie z powodu braku porozumienia pomiędzy współwłaścicielami zarówno w kwestii wyboru samego sposobu zniesienia współwłasności, jak i w sprawie związanych z tym procesem rozliczeń.

Stosownie do treści art. 212 § 1 Kodeksu cywilnego (KC), jeżeli zniesienie współwłasności następuje na mocy orzeczenia sądu, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może natomiast obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi. Warto pamiętać, że również w toku sądowego trybu zniesienia współwłasności prymat ma fizyczny podział rzeczy. Wynika to zarówno z literalnego brzmienia art. 212 § 2 KC stanowiącego, iż rzecz, która nie daje się podzielić, może być przyznana stosownie do okoliczności jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych albo sprzedana stosownie do przepisów Kodeksu postępowania cywilnego (KPC), jak i z poglądów wyrażonych w orzecznictwie.

W postanowieniu z 30 października 1978 r. (sygn. akt III CRN 24/78), Sąd Najwyższy wyraźnie wskazał, iż w przypadku, gdy zniesienie współwłasności następuje z mocy orzeczenia sądu, sąd powinien przede wszystkim brać pod uwagę sposób wyjścia ze wspólności preferowany przez Kodeks cywilny, a więc fizyczny podział rzeczy. Odstępstwo od tej zasady jest jednak dopuszczalne, gdy sami współwłaściciele żądają przyznania rzeczy wspólnej jednemu z nich w zamian za spłaty, albo sprzedania stosownie do przepisów KPC. W razie braku takich żądań sąd powinien natomiast najpierw ustalić, czy istnieje fizyczna i prawna możliwość podziału a dopiero, gdy podział nie jest dopuszczalny, znieść współwłasność w inny sposób. Istotę zniesienia współwłasności doskonale natomiast ilustruje pogląd sformułowany przez Sąd Najwyższy w wyroku z 4 lutego 2004 roku, wydany w sprawie o sygn. akt III CK 220/02, gdzie wskazano, że współwłasność to stan przejściowy a jednym ze sposobów wyjścia z niego jest – jeśli wspólna nieruchomość nie daje się podzielić – przyznanie jej jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych. Sąd nie może tego odmówić tylko z uzasadnieniem, że inny współwłaściciel po takim zniesieniu współwłasności nie będzie mógł korzystać ze wspólnej rzeczy.

Określenie wartości nieruchomości

W sytuacji więc gdy zniesienie współwłasności nieruchomości następuje poprzez przyznanie jej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli pojawia się konieczność określenia jej wartości, aby możliwe było obliczenie należnych pozostałym współwłaścicielom spłat. Ten element postępowania działowego budzi w praktyce największe emocje albowiem z oczywistych względów każdej ze stron zależy na odmiennym wyniku takiego szacowania. O ile bowiem współwłaścicielowi, na rzecz którego ma nastąpić przysądzenie wyłącznej własności wspólnej nieruchomości i który w związku z tym będzie zmuszony do spłaty pozostałych współwłaścicieli, zależy na ustaleniu tej wartości na możliwie najniższym poziomie, o tyle współwłaścicielom, na rzecz których spłaty takie będą zasądzone zależy na ustaleniu jak najwyższej wartości rzeczy wspólnej, co bezpośrednio przełoży się na wysokość należnych im spłat. Wobec więc braku porozumienia współwłaścicieli co do wartości rzeczy konieczne staje się ustalenie tej wartości w oparciu o opinię powołanego w postępowaniu sądowym biegłego. Niewątpliwie informacja o wartości nieruchomości należy do wiadomości specjalnych, a więc jedynym dowodem, w oparciu o który można tę wartość ustalić będzie opinia biegłego rzeczoznawcy majątkowego. Zdarza się, iż strony postępowania przedkładają informacje uzyskane od pośredników obrotu nieruchomościami, aby w oparciu o nie ustalić przedmiotową wartość na potrzeby postępowania sądowego. Informacje takie nie mogą jednak stanowić dowodu na okoliczność ustalenia tej wartości w sytuacji, gdy strony nie dojdą w tej kwestii do porozumienia. Pamiętać bowiem należy o treści art. 174 ust. 3 Ustawy o gospodarce nieruchomościami (DzU z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.), z której wyraźnie wynika, iż jedynym podmiotem uprawnionym do określenia wartości nieruchomości, a także maszyn i urządzeń trwale z nieruchomością związanych jest rzeczoznawca majątkowy. Kompetencji takich nie mają natomiast pośrednicy w obrocie nieruchomościami, których uprawnienia zawodowe określone są w treści art. 180 powołanej ustawy.

Wpływ hipoteki na wartość obciążanej nieruchomości

Istotnym zagadnieniem, z jakim można spotkać się w toku określania wartości nieruchomości jest wpływ na wartość nieruchomości obciążającej tę nieruchomość hipoteki. Przypomnijmy, iż – zgodnie z brzmieniem art. 65 Ustawy o księgach wieczystych i hipotece z dnia 6 lipca 1982 r. (DzU z 2001 r., nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), hipoteka polega na zabezpieczeniu oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego, poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości.

W efekcie, w wyniku zniesienia współwłasności nieruchomości, na której ustanowiono hipotekę, poprzez przyznanie jej wyłącznej własności jednemu z dotychczasowych współwłaścicieli, wierzyciel hipoteczny będzie mógł domagać się zaspokojenia swojej wierzytelności z tej właśnie nieruchomości z pominięciem majątku pozostałych dłużników. Sytuacja taka musi więc zostać uwzględniona w toku postępowania działowego, a dokładnie na etapie szacowania wartości przedmiotowej nieruchomości. Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 29 września 2004 roku, wskazał wprost, że przy szacowaniu składników majątku należy uwzględnić obciążenie zmieniające rzeczywistą wartość tych składników majątkowych, w szczególności obciążenie o charakterze prawnorzeczowym, za które ponosi odpowiedzialność każdorazowy właściciel nieruchomości, zwłaszcza obciążenie hipoteką i prawami dożywocia. Wartość takich obciążeń odlicza się zarówno przy ustalaniu składników majątku, jak i przy zaliczeniu wartości przyznanej jednemu ze współwłaścicieli nieruchomości na poczet przysługującego mu udziału w majątku wspólnym. Pogląd ten został następnie rozwinięty w wyroku SN z 20 kwietnia 2011 roku, wydanym w sprawie o sygn. akt I CSK 661/200, gdzie sformułowano tezę, iż w sprawach działowych sąd – przydzielając jednemu z uczestników nieruchomość obciążoną hipoteką – powinien określić wartość tej nieruchomości z uwzględnieniem obciążenia hipotecznego. W praktyce oznacza to, że ustalona przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego wartość nieruchomości powinna zostać obniżona o wysokość aktualnego obciążenia hipotecznego, a więc wysokość długu hipotecznego powinna znaleźć odzwierciedlenie w sporządzonej przez biegłego opinii. Dodatkowo, w cytowanym orzeczeniu Sąd Najwyższy wskazał, iż orzeczenie działowe sądu przyznające nieruchomość jednemu z uczestników nie prowadzi do wygaśnięcia hipoteki. Nie oznacza to jednak, że po zapadnięciu prawomocnego postanowienia o zniesieniu współwłasności dopuszczalne są między uczestnikami tego postępowania wzajemne rozliczenia z tytułu spłaty kredytu zabezpieczonego hipoteką.

Powyższe wnioski wynikają z faktu, iż hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym, a więc opisana zasada nie znajdzie zastosowania w sytuacji, gdy z własnością nieruchomości wiążą się zobowiązania nie posiadające takiego charakteru.

Pogląd taki również znajduje uzasadnienie w aktualnym orzecznictwie. W postanowieniu z dnia 2 grudnia 2009 r. (sygn. akt I CSK 134/09), Sąd Najwyższy zauważył, iż choć obciążenie z tytułu obowiązku spłaty reszty długu z tytułu wkładu budowlanego w spółdzielni mieszkaniowej nie ma charakteru rzeczowego, to ze względu na związanie prawa do lokalu z wkładem dzieli jego los. Jednocześnie w konkluzji Sąd uznał, iż nie oznacza to jednak, że wartość prawa do lokalu musi być zawsze obniżona o nominalną kwotę niespłaconego kredytu.

Czytaj dalej Rozliczenie nakładów dokonanych na przedmiot współwłasności

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18932|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12086|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11529|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl