CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2017

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak dbać o posadzkę i schody w budynku? » ‎
www.administrator24.info/artykul/id10413,wlasciwa-pielegnacja-posadzki-i-schodow-z-lastryko
Każdy rodzaj posadzki wymaga odpowiedniej konserwacji, nie inaczej jest z posadzkami z lastryko. Utarło się, że najlepszym sposobem na okresową pielęgnację jest...
Kategorie: lastryko, posadzki, schody, czyszczenie lastryko, czyszczenie posadzek, pielęgnacja posadzek

CIT-8 za 2012 rok we wspólnotach mieszkaniowych

Artykuł traktuje o rocznych rozliczeniach wspólnot mieszkaniowych, które zgodnie z zapisami Ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, muszą do 31 marca złożyć zeznanie CIT-8 o osiągniętych dochodach za rok ubiegły. Autorka wyraźnie wskazuje jakie dochody wspólnot są zwolnione od podatku, a jakie nie, podpowiada w jaki sposób należy poprawnie rozliczać przychody i koszty związane z nieruchomością wspólną, zwłaszcza, że ich podział w przypadku wspólnot nie jest wcale taki oczywisty.

Wspólnota mieszkaniowa jest podatnikiem podatku dochodowego i składa roczną deklarację CIT-8 do końca marca 2013 roku. Trzeba w niej wykazać osiągnięte przychody i związane z nimi koszty podatkowe oraz określić kwotę dochodu zwolnionego od podatku.

Przychody podatkowe dzielą się na dwie główne grupy: przychody pochodzące z działalności gospodarczej oraz pozostałe. Prawidłowe przyporządkowanie ich do tych kategorii jest niezwykle istotne, ponieważ są one opodatkowane według innych zasad.

Przychody związane z działalnością gospodarczą są opodatkowane na zasadzie memoriału tzn. wtedy, kiedy stają się wymagalne (data upływu terminu płatności), nawet jeśli wpłata nie następuje.

Przychody niezwiązane z działalnością gospodarczą są opodatkowane na zasadzie kasowej, tzn. w dacie faktycznego otrzymania (np. wpłaty na rachunek bankowy).

Wspólnoty otrzymują także wpłaty na zakup mediów dostarczanych do lokali. Wpłaty z tego tytułu nie należą do wspólnoty. Właściciele powierzają jedynie swoje środki finansowe na zakup mediów w ich imieniu, a wspólnota ma obowiązek rozliczyć się z tych wydatków co do złotówki. Dlatego tych wpływów nie wykazuje się w deklaracji (podobnie jak nie ujmuje się ich jako kosztów uzyskania przychodów).

Przychody otrzymane

We wspólnotach mieszkaniowych większość wpływów rozlicza się według zasady kasowej (przychody otrzymane). Mieszczą się tutaj wpłaty od właścicieli lokali na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. W Ustawie o własności lokali (UWL) noszą one nazwę zaliczek na poczet zarządu nieruchomością wspólną i obejmują wiele pozycji, w tym wpłaty na remonty budynku. Niezależnie od tego jak są nazywane poszczególne wpłaty (np. fundusz remontowy, eksploatacja, zaliczki bieżące itd.) wszystkie należą do grupy przychodów opodatkowanych na zasadzie kasowej. Oznacza to, że z tego tytułu wykazuje się jedynie faktycznie otrzymane kwoty. Wysokość wpłat jest ustalana na zebraniu rocznym i zwykle nie odpowiada rzeczywistym kosztom funkcjonowania wspólnoty (stąd nazwa „zaliczki”), które można obliczyć dopiero po zakończeniu roku. Jeżeli zostanie podjęta uchwała o zwrocie nadpłaconych zaliczek albo „przerzuceniu” ich do następnego roku, wspólnota powinna skorygować przychody. Jak zauważył DIS w Poznaniu w wykładni z 22.1.2010 (ILPB3/423-980/09-4/MC): „Jeżeli nadwyżka dokonanych wpłat zostaje zaliczona – po zakończeniu roku – na poczet opłat za media za rok następny, powinno to skutkować skorygowaniem przychodów w tym okresie, w którym zostały one wpłacone, o nadwyżki wpłat, które zostały zaliczone na następny rok”.

Jeżeli po zakończeniu roku okazuje się, że otrzymane zaliczki nie pokryły wszystkich wydatków wspólnoty (np. kosztów mediów) i zostaje podjęta uchwała o dopłacie, a żądanie dopłaty następuje po zakończeniu roku, to otrzymana z tego tytułu wpłata staje się przychodem tego okresu, w którym pieniądze wpływają na rachunek wspólnoty (tak DIS w Katowicach z 11.7.2011 r., IBPBI/2/423-412/11/AK).

Stosowanie zasady kasowej przy rozliczaniu wspólnot mieszkaniowych nie odzwierciedla w pełni rozliczeń związanych z rokiem podatkowym, którego dotyczą te wpłaty.

Kasowo rozlicza się także:

  • odsetki od środków na rachunkach bankowych,
  • odsetki z tytułu nieterminowego regulowania należności przez członków wspólnoty,
  • odszkodowania,
  • dotacje, subwencje, darowizny,
  • otrzymane kary umowne (np. od wykonawcy prac remontowych za opóźnienie),
  • otrzymane świadczenia, np. korzystanie z gruntu należącego do gminy lub innej wspólnoty, otrzymanie kotłowni od dewelopera lub spółdzielni,
  • umorzone lub przedawnione długi np. pożyczka, podatek od nieruchomości.

Przychody należne

Przychody należne są związane z działalnością gospodarczą wspólnoty; dotyczy to przede wszystkim wynajmowania części wspólnych, odsprzedaży mediów innym podmiotom (z wyjątkiem mieszkańców), sprzedaży części nieruchomości (np. strychu). Przychody z najmu powstają w ostatnim dniu okresu rozliczeniowego określonego w umowie lub na wystawionej fakturze, nie rzadziej niż raz w roku (art. 12 ust. 3c Ustawy o CIT). Przychody należne są opodatkowane nawet wtedy, gdy wspólnota nie otrzyma faktycznie pieniędzy.

Przychody wykazywane w CIT-8

W części D.1 (poz. 27 i 30) wpisuje się łączną kwotę przychodów:

  • rozliczanych kasowo, a więc otrzymanych w roku 2012 oraz
  • rozliczanych memoriałowo, tj. należnych z działalności gospodarczej.

Jeżeli przed złożeniem zeznania wspólnota podejmie uchwałę o zwrocie nadwyżki w zaliczkach za zeszły rok, o tę wartość należy zmniejszyć przychody wykazywane w D.1. Jeżeli uchwała zostanie podjęta po złożeniu zeznania, powinno się je skorygować o tę wartość.

 

 

Koszty uzyskania przychodów

Kosztami uzyskania przychodów są wydatki poniesione (zarachowane) w celu osiągnięcia przychodów oraz w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Wspólnota na bieżąco (co miesiąc lub kwartał) musi określać, czy ponoszone wydatki mogą zostać zaliczone kosztów podatkowych, a jeżeli tak, to kiedy można je odjąć od przychodu (tzw. potrącenie kosztu).

Aby wydatek mógł zostać zaliczony do kosztów podatkowych musi być udokumentowany. Podstawowym dokumentem jest faktura i rachunek, jednak wydatki można dokumentować za pomocą umowy cywilnoprawnej, podjętej uchwały oraz dokumentów wewnętrznych np. protokółów sporządzonych przez zarząd lub administratora.

Koszty dzieli się na bezpośrednio i pośrednio związane z przychodem. Różnica dotyczy daty potrącenia kosztu, tj. zarachowania go jako koszt podatkowy.

Koszty pośrednie to koszty, których nie da się przyporządkować do żadnego konkretnego przychodu, np. koszt zakupu materiałów biurowych lub środków czystości, koszty remontu nieruchomości wspólnej; rozlicza się je w dacie poniesienia. Dniem poniesienia kosztu jest dzień, na który ujęto koszt w księgach rachunkowych (zaksięgowano) na podstawie otrzymanej faktury (rachunku), albo dzień, na który ujęto koszt na podstawie innego dowodu w przypadku braku faktury (rachunku).

Koszty bezpośrednie to takie, które są ściśle związane z osiąganymi przychodami; rozlicza się je proporcjonalnie i dopiero wtedy, gdy podatnik osiągnie przychody z nimi związane.

W przypadku przedsiębiorcy ww. podział jest w miarę klarowny, tzn. zakupy surowców do produkcji towarów albo do świadczenia usług są kosztami bezpośrednimi; rozlicza się dopiero w dacie osiągnięcia przychodów z tego tytułu. Wydatki na funkcjonowanie przedsiębiorcy (w tym przede wszystkim na zakup mediów) są kosztami pośrednimi i rozlicza się je w dacie poniesienia kosztu.

W przypadku wspólnot taki podział nie jest wcale oczywisty, ponieważ podstawową działalnością wspólnot jest obsługa nieruchomości, a podstawowym przychodem są wpłaty na zarząd tą nieruchomością. Trudno jednak uznać wspólnotę za przedsiębiorcę zarabiającego na usługach zarządu nieruchomością, tym bardziej, że nieruchomość wspólna stanowi majątek wspólnoty. W mojej ocenie, koszty związane z podstawową działalnością wspólnoty, tj. z zarządem nieruchomością, powinno się rozliczać w sposób właściwy dla kosztów pośrednich, tj. w dacie zarachowania wydatku jako koszt. Przyjęcie tego sposobu rozliczenia wydatków spowoduje, że będą one współmierne do przychodów rozliczanych kasowo. Oczywiście nie da to jasnego i klarownego obrazu przychodów i kosztów powiązanych z danym rokiem podatkowym, przede wszystkim z powodu rozliczeń z dostawcami mediów. Powszechnie obowiązujący system rozliczeń polega bowiem na wpłatach (fakturach) zaliczkowych, które są korygowane do rzeczywistego zużycia mediów. Korekty następują zwykle po złożeniu zeznania rocznego.

Kasowe rozliczenie kosztów funkcjonowania nieruchomości (i wspólnoty) ułatwia rozliczenie roczne.

W przypadku wydatków obejmujących okres, który nie pokrywa się z rokiem podatkowym np. od kwietnia do kwietnia, wydatek powinno się przyporządkować do poszczególnych miesięcy; ta zasada znajdzie zastosowanie do np. ubezpieczenia majątkowego.

Jeżeli wspólnota prowadzi działalność gospodarczą, np. wynajmuje lokale lub ścianę zewnętrzną budynku albo sprzedaje energię cieplną (np. do innej wspólnoty) – koszty ponoszone w związku z taką działalnością należy rozliczać według zasad właściwych dla kosztów bezpośrednich. Oznacza to przede wszystkim rozliczenie wydatku w dacie osiągnięcia przychodu, nawet jeśli wydatek został poniesiony w poprzednim roku podatkowym (np. kupiono węgiel w grudniu, sprzedaż ciepła następowała sukcesywnie od stycznia do maja, koszt zakupu węgla będzie rozliczany proporcjonalnie do przychodów osiąganych w tych miesiącach).

W części D.2 należy wykazać wszystkie koszty uzyskania przychodów wykazanych w części D.1.

Wspólnota nie wykazuje w swoim zeznaniu rocznym wydatków ponoszonych na zakup mediów dostarczanych do lokali. Jak wyżej zauważono, są to rozliczenia poszczególnych właścicieli lokali.

 

Dochody

W części D.3 należy wpisać łączną kwotę dochodów osiągniętych przez wspólnotę ze wszystkich źródeł przychodów, a więc z działalności gospodarczej, z wpłat od właścicieli lokali, z odszkodowań, dotacji i z innych źródeł.

 

Dochody zwolnione od podatku

W CIT-8 w części E1 (poz. 40) wpisuje się dochody zwolnione od podatku. W tym celu należy wypełnić CIT-8/0, w którym w części B.1 (poz. 8 i 20) wpisuje się kwotę dochodów zwolnionych na podstawie art. 17 ust. 1 pkt 44 Ustawy o CIT.

Większość dochodów wspólnoty jest zwolniona od podatku na podstawie tego przepisu. Zwolnienie obejmuje dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi, w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem tych zasobów, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Warunkiem zwolnienia jest, aby dochody:

  • pochodziły z gospodarki zasobami mieszkaniowymi oraz
  • zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów.

Nie wchodząc w głębszą analizę pojęcia zasobów mieszkaniowych, wygodniej jest przyjąć, że jest to budynek wspólnoty (musi to być oczywiście budynek mieszkalny), grunt związany z tym budynkiem oraz inne obiekty funkcjonalnie z nimi związane, a służące właścicielom lokali do ich prywatnych celów. Pojęcie „zasobów mieszkaniowych”, obejmuje również pomieszczenia związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania lokali i budynków mieszkalnych, tj. pomieszczeń administracji, kotłowni oraz osiedlowych warsztatów konserwacyjno-remontowych. W przypadku garaży stanowisko resortu finansów jest następujące: garaże mieszczą się w pojęciu „zasoby mieszkaniowe”, o ile służą mieszkańcom lokali mieszkalnych w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkalnych i wykorzystane są zgodnie z przeznaczeniem, dla którego zostały wybudowane; jeżeli garaże są wynajmowane osobom trzecim na cele użytkowe (np. prowadzenie działalności gospodarczej) nie są one traktowane jak zasoby mieszkaniowe.

Do dochodów zwolnionych od podatku zalicza się przede wszystkim wpływy od właścicieli lokali wpłacane na poczet zarządu nieruchomością wspólną. Określono je w art. 14 UWL jako wpłaty na:

  • remonty i bieżącą konserwację (na ogół powstaje odrębny fundusz remontowy),
  • dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody – ale wyłącznie w części dotyczącej nieruchomości wspólnej,
  • opłaty za antenę zbiorczą i windę,
  • ubezpieczenia,
  • podatki i inne opłaty publicznoprawne – chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali (dotyczy to podatku od nieruchomości oraz opłaty za wieczyste użytkowanie),
  • utrzymanie porządku i czystości,
  • wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Odsetki (otrzymane) od zaległych wpłat z ww. tytułów także są objęte zwolnieniem od podatku.

W poprzednim numerze Administratora (1/2013, s. 26) opisano problemy ze stosowaniem zwolnienia od podatku w odniesieniu do wpłat wnoszonych przez właścicieli lokali użytkowych. Obecnie w orzecznictwie NSA dominuje pogląd, zgodnie z którym wpłaty wnoszone przez właścicieli tych lokali na koszty zarządu nieruchomością wspólną nie są objęte zwolnieniem od podatku. W mojej ocenie jest to pogląd całkowicie błędny.

Koszty gospodarki zasobami

Zwolnieniem objęto dochody z gospodarki zasobami, co oznacza, że wspólnota powinna dzielić ponoszone koszty na takie, które są związane z zasobami mieszkaniowymi i inne np. związane z najmem, z zakupem węgla do produkcji ciepła na sprzedaż, z kosztami bankowymi itd. Tak ustalony dochód powinien zostać przeznaczony na utrzymanie zasobów mieszkaniowych.

Przeznaczenie dochodu

Warunkiem zwolnienia jest, aby dochody uzyskane z gospodarki zasobami mieszkaniowymi zostały przeznaczone na utrzymanie tych zasobów. „Przeznaczenie” obejmuje dwie sytuacje:

  • dochody zostały faktycznie wydane np. na zakup mediów do nieruchomości wspólnej, na wynagrodzenie zarządu (zarządcy);
  • dochody nie zostały wydane, ale są przeznaczone do wydania w przyszłości, np. na remont klatki schodowej, ocieplenie budynku.

Zwolnienie obejmuje dochody uzyskane w danym roku podatkowym; dlatego corocznie należy podejmować uchwałę o przeznaczeniu na fundusz remontowy konkretnej kwoty zebranej w danym roku. Uchwała podjęta kilka lat wstecz nie może obejmować dochodów kolejnych lat; jest to uchwała dotycząca jedynie decyzji o remoncie, ale nie o „przeznaczeniu” konkretnego dochodu. Rokrocznie należy podejmować nową uchwałę. Można więc gromadzić środki finansowe przez kilka lat i będą one przez ten okres zwolnione od podatku. Wydanie ich na inne cele powoduje utratę zwolnienia. Należy wówczas doliczyć te wcześniej zwolnione kwoty dochodu do dochodu bieżącego i opodatkować. Podatek dochodu wpłaca się do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano wydatku (ar. 25 ust. 4 Ustawy o CIT). Zasadę tę stosuje się również do dochodów za poprzednie lata – zadeklarowanych i nie wydatkowanych w tych latach na cele objęte zwolnieniem.

Dochody nie zwolnione od podatku

Przychody z odsetek są przychodami wspólnoty. Nie ma znaczenia, z jakiego źródła pochodzą środki zgromadzone na rachunku i jakie jest ich przeznaczenie. Często zdarza się, że zarząd decyduje o utworzeniu kilku rachunków bankowych (np. rachunek do bieżących rozliczeń np. za media, rachunek lokaty terminowej – dla funduszu remontowego). Nie ma to żadnego znaczenia dla zakwalifikowania odsetek jako przychodów wspólnoty. Kosztem uzyskania tych przychodów są prowizje bankowe i inne opłaty, jeśli je bank pobiera za obsługę kont. W orzecznictwie dominuje pogląd, iż dochody z odsetek są dochodami kapitałowymi i jako takie nie korzystają ze zwolnienia od podatku. NSA uznaje, iż dochody z założenia i prowadzenia rachunków bankowych, w tym rachunków typu „overnight”, nie są „dochodami z gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, ale „dochodami z gospodarowania środkami uzyskanymi z gospodarki zasobami mieszkaniowymi”, a pojęcia te nie są ze sobą tożsame (tak NSA z 27.6.2012 r., II FSK 1739/11; II FSK 1588/11; z 28.2.2012 r., II FSK 1634/10).

Przychody z najmu

Najem nieruchomości wspólnej jest zaliczany do działalności gospodarczej. Przychody z czynszu nie są objęte zwolnieniem od podatku. Natomiast przychody z wynajmowania „zasobów mieszkaniowych” mogą zostać zaliczone do zwolnionych od podatku CIT. Jeżeli najemca wykorzystuje lokal na cele związane z samym budynkiem wspólnoty (np. konserwacja urządzeń, ogrzewanie budynku itp.) to wówczas czynsz najmu można zaliczyć do przychodów zwolnionych. Jeżeli jednak są to cele niezwiązane z budynkiem, przychód z takiej umowy nie korzysta ze zwolnienia.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Spółdzielnia, która powstała w odpowiedzi na zmiany w ramach transformacji ustrojowej »

Powołana została do życia w porozumieniu ze Związkami Zawodowymi restrukturyzowanych kopalń jako organizacja mająca na celu zabezpieczenie właściwego zarządzania nieruchomościami... czytam dalej »


Ocieplanie starszych bloków czeka każdą spółdzielnię i wspólnotę. Jak dobrze ocieplić dachy osiedli?

ocieplanie dachu w budynku na osiedlu

Decyzja o wyborze metody i materiału do ocieplenia stropodachu jest niełatwa – trzeba wziąć pod uwagę efektywność rozwiązania... czytam dalej »


Jak niskim kosztem wyremontować posadzki w budynku?
Zaparowane okna w domu - jak temu zapobiec?
Remont posadzki w budynku Niższe koszty ciepła
Przedstawiamy 4 powody, dla których warto docenić walory posadzki lastrykowej oraz wykonać jej renowację... czytam dalej» Długotrwale zaparowane okna są sygnałem alarmującym – zdrowie mieszkańców może być zagrożone (...) czytaj dalej »

Zgłoś Przegląd Zestawów Hydroforowych  i Skorzystaj z Promocji do 16.7.2018 »

Przegląd zestawów hydroforowych

Wilo serwisuje zestawy hydroforowe wszystkich producentów, nie tylko firmy Wilo.  Zgłaszając serwis swoich urządzeń do 16.7.2018 zyskujesz 6 miesięcy opieki serwisowej GRATIS. Aby skorzystać z promocji, wypełnij formularz lub zadzwoń 22 702 61 61 (...) wykonaj przegląd promocyjny »


Jak łatwo odświeżyć wygląd klatki schodowej? Zamów wykonawce lastryko »
Jak łatwo naprawić dach pokryty papą »
Wykonawca lastryko renowacja i naprawa Naprawa dachu pokrytego papą
Dzięki swojej budowie posadzka klatki schodowej wykonana z lastryko, niezależnie od wieku oraz stopnia zużycia, praktycznie zawsze poddaje się renowacji, co uważa się za jej wielki atut (...) czytaj dalej » Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania..… czytam dalej »

Spółdzielnia, która dba o komfort mieszkańców » Zarządzanie nieruchomościami - zobacz jak to robią inni
SM Metalowiec Spółdzielnia dba o komfort mieszkańców Zarządzanie nieruchomościami
Ważna jest nie tylko wygoda zamieszkiwania w budynkach, ale też zaplecze kulturalne, sportowe i oświatowe (...) Czytam dalej » Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard.… czytam dalej »

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
Co jest ważne w pracy zarządcy?
ADMIREO ADMIREO Admireo to nowoczesny i funkcjonalny system do kompleksowego zarządzania nieruchomościami online. System działa w modelu SaaS i w...

Produkty i technologie

5/2018

Aktualny numer:

Administrator 5/2018
W miesięczniku m.in.:
  • - Ochrona danych po nowemu
  • - Udziały a wysokość zaliczki na koszty zarządu
Zobacz szczegóły
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl