CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Miejskie podwórka – wspólny problem

Grzegorz Okoński  |  Administrator 2/2013  |  19.07.2013  |  1

Z problemem utrzymania miejskich podwórek borykają się wszystkie miasta. Tym trudniej, jeśli mowa o podwórkach wspólnych, których zagospodarowanie i przeznaczenie generuje konflikty między wspólnotami, pojedynczymi mieszkańcami oraz zarządcą publicznym. Autor artykułu namawia do szukania kompromisu opartego o poszanowanie wszystkich użytkowników.

Niedługo minie już 20 lat od momentu wprowadzenia w życie Ustawy o własności lokali, która niewątpliwie była realnym przełomem w zarządzaniu budynkami mieszkalnymi i sprawiła, że wielu mieszkańców, wykupując od gmin lokale stawało się ich właścicielami. Do dzisiaj jednak są problemy nie rozwiązane, takie jak budzące emocje społeczne podwórka.

Postępująca prywatyzacja komunalnych zasobów mieszkaniowych na rzecz ich dotychczasowych najemców zmieniła zasadniczo relacje pomiędzy mieszkańcami a gminami, gdzie publiczny zarządca stawał się już tylko jednym ze współwłaścicieli nieruchomości, z udziałami wynikającymi z powierzchni lokali niewyodrębnionych.

Liczne problemy związane z koegzystencją publicznego współwłaściciela i współwłaścicieli indywidualnych wzmaga problem, którego korzenie sięgają przeważnie lat 70. ubiegłego wieku. Jest to sposób, w jaki w tamtych czasach przy okazji sprzedaży pierwszych mieszkań na rzecz ich dotychczasowych lokatorów ustanawiano udziały w nieruchomości, wydzielanej zazwyczaj po obrysie budynku. W konsekwencji na przestrzeni kolejnych lat w myśl art. 3 ust. 7 UWL wszystkie pozostałe wyodrębniane lokale miały tak samo przypisywane udziały w gruncie, a więc jedynie w działce po obrysie budynku. W tej sytuacji podwórka, niezbędne bardzo często do obsługi nieruchomości budynkowych, zostały wyłączone z prywatyzacji zasobu komunalnego.

W czasach, gdy zarządcą budynku o mieszanej strukturze własności był jeszcze zarządca publiczny, który jednocześnie wypełniał rolę administratora i de facto właściciela podwórek, problem był raczej mało zauważalny.

Z czasem jednak, kiedy weszła w życie Ustawa o własności lokali (UWL) i wspólnoty mieszkaniowe zaczęły coraz prężniej zarządzać swoimi budynkami, temat miejskich podwórek zaczął narastać.

Miejskie podwórka – wspólny problem

Wspólnoty, funkcjonujące w budynkach w zwartej zabudowie potrzebują podwórka jedynie do własnego użytku. Stanowi ono bowiem – pomimo odrębności własnościowej – część tej przestrzeni, która potrzebna jest tylko dla mieszkańców jednego budynku. W takich sytuacjach wewnętrzne podwórze w interesie wspólnoty powinno być estetycznie i funkcjonalnie zagospodarowaną przestrzenią, której ogrodzenie i zamknięcie nie będzie przeszkadzać innym.

Wiele miast stosuje dziś niezwykle preferencyjne możliwości nabycia takich nieruchomości lub ich bardzo taniego wydzierżawienia, co jest praktycznie na miarę możliwości większości wspólnot. Wymaga to jednak, w myśl art. 22 UWL, zgody wspólnoty wyrażonej w formie uchwały, bowiem czynności te przekraczają zakres zwykłego zarządu. Podjęcie takiej decyzji oznacza jednak przejęcie odpowiedzialności za tę nieruchomość i za znajdującą się na niej infrastrukturę, co wiąże się z jej sprzątaniem i konserwacją. Tak więc za tą wyłączność korzystania, i co za tym idzie pewien dodatkowy komfort, trzeba także dodatkowo zapłacić. Problem ten niejednokrotnie wzmaga brak jednomyślności wśród właścicieli wyodrębnionych lokali na temat dzierżawy podwórek. Kością niezgody wręcz, zwłaszcza na zamkniętych podwórkach, jest zbyt mała liczba miejsc parkingowych. Wówczas miejscem do parkowania samochodów przez mieszkańców budynku staje się podwórko, co z kolei nie podoba się innym współwłaścicielom nie posiadającym samochodów, którym zaparkowane auta zazwyczaj przeszkadzają. Nie zamierzają w związku z tym partycypować w kosztach dzierżawy podwórka.

Są także wspólnoty, które pomimo niskich kosztów dzierżawy nie chcą podpisywać umów z miastem, gdyż publiczny właściciel jako zarządca podwórka ponosi koszty jego utrzymania, napraw, sprzątania i odśnie­żania.

Wiele miast chcąc zmobilizować wspólnoty do wydzierżawiania podwórek nakazuje ich otwierania argumentując, iż jeśli jest to teren miejski, utrzymywany i remontowany ze środków publicznych powinien być zatem traktowany jako przestrzeń publiczna, a więc dostępna dla wszystkich obywateli. Z doświadczenia wiem, że taka postawa miast nie wynika z jakiejś niechęci wobec wspólnot, ale z braku dostatecznych środków zarządców komunalnych, którzy w swoich zasobach mają ogromną ilość podwórek przy budynkach, w których funkcjonują wspólnoty.

Ograniczone budżety na remonty i utrzymanie zasobu niejednokrotnie z trudem starczają na właściwe utrzymanie budynków i lokali, w których mieszkają lokatorzy, którym gmina musi zabezpieczyć odpowiednie warunki, zgodnie z obowiązkami wynikającymi z art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatora, mieszkaniowym zasobie gminy... Często więc podwórka są swoistym „złem koniecznym”, na które brakuje już samorządowych pieniędzy.

Jeszcze trudniejszymi przypadkami są sytuacje, gdzie podwórko służy obsłudze kilku budynków lub gdzie umieszczone są gminne garaże, czy budynki gospodarcze lub ważne miejsca pamięci narodowej stanowiące przecież dobro ogólnopubliczne, do których dostęp powinien być względnie zapewniony wszystkim obywatelom. W takich sytuacjach trudno jest – szczególnie gdy różne wspólnoty mają odmienne pomysły na użytkowanie i zagospodarowanie podwórza – znaleźć kompromis pomiędzy oczekiwaniami mieszkańców i miasta.

Polubowne rozwiązania

Pomimo wyżej wspomnianych różnic i czasem nawet sprzecznych oczekiwań różnych stron, wspólnot, pojedynczych mieszkańców oraz zarządcy publicznego można, a nawet trzeba szukać rozwiązań polubownych, które w odpowiednich zapisach umów dzierżaw podwórek mogą gwarantować zabezpieczenie interesów stron na miarę kompromisu opartego o poszanowanie wszystkich użytkowników.

Komentarze

(1)
astronałt | 23.10.2013, 15:43
No my musieliśmy akurat zmieniać zarządcę niedawno, i teraz wzięliśmy Statusa, który skutecznie porządkuje póki co wszelkie zaległe sprawy. W porównaniu z poprzednim niebo a ziemia.
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Czy dla spółdzielni i wspólnot gaz może być tańszy? »

Zamów bezpłatną wizytę konsultanta i osusz swój dom lub budynek ▼

niższa cena gazu Osuszanie ścian budynku
Czy w sytuacji gdy ceny gazu idą w górę, masz pewność, że Twoje stawki nie wzrosną w trakcie trwania... czytam więcej »

Wystarczy, że zostawisz do siebie kontakt, a Konsultant skontaktuje się z Tobą. Podczas kontaktu zostanie ustalony dogodny dla Ciebie termin nieodpłatnego badania zawilgocenia obiektu. W trakcie tej wizyty dowiesz się... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem wodomierzy - "nie mogę zastać mieszkańców "

Zima i obowiązki zarządcy odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście możemy sobie pomóc , dzięki czemu znacznie przyspieszymy ... chcę wiedzieć jak»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Głowice i zawory termostatyczne - jakie wybrać?
Czy wiesz, że możesz monitorować i sterować zestawami do podnoszenia ciśnienia wody»
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Spadek ciśnienia wody w instalacji wodnej - co zrobić?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywają mieszkańcy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Na co zwrócić uwagę przy ubezpieczeniu budynku? »

ubezpieczenie budynku

Bardzo istotne i jednocześnie problematyczne jest ustalenie wysokości sumy ubezpieczenia. Z prostego powodu – niedoszacowanie może skutkować (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
9/2019

Aktualny numer:

Administrator 9/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Nowelizacja Ustawy o własności lokali
  • - Winda pod nadzorem
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17297|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10790|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10364|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl