CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Co nowego w Orzecznictwie?
Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym

Paweł Puch  |  11.03.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110) 
 Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110) Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110), a w nim m.in. o uprawnieniach wspólnoty z tytułu rękojmi za wady fizyczne wykonanego remontu dachu oraz o postawieniu masztu telefonii komórkowej na budynku zabytkowym.

Wadliwe wykonanie remontu dachu

To czy wada jest usuwalna lub nieusuwalna, istotna lub nieistotna rzutuje na uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej z tytułu rękojmi za wady fizyczne wykonanego remontu dachu. Wspólnota mieszkaniowa winna więc w pierwszej kolejności wezwać firmę budowlaną do usunięcia wad, a dopiero po ustaleniu, że firma budowlana nie jest w stanie ich usunąć, czy też że wady te są nieusuwalne od umowy odstąpić – wynika z wyroku Sądu Rejonowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie firma budowlana domagała się od wspólnoty mieszkaniowej zapłaty wynagrodzenia za wykonanie umowy o remont dachu, a w związku z tym, że wspólnota ze względu na wady wykonania odmówiła zapłaty sprawa trafiła na wokandę sądu.

Sąd przypomniał, że zgodnie z przepisem art. 647 Kodeksu cywilnego (KC) przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 649 KC w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Polaryzacja stanowisk stron dotyczyła kwestii wartości i jakości prac wykonanych przez powoda w ramach umowy. Z analizy materiału dowodowego wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że firma budowlana wykonała prace w sposób nienależyty tj. użyła papy o niewłaściwych parametrach i nie usunęła wszystkich warstw papy.

Sąd jednakże, częściowo uwzględnił żądanie pozwu w odniesieniu do wykonanych przez powódkę robót, które należał uznać za właściwie wykonane. Biegły w opinii stwierdził, że wykonawca wykonał prace częściowo odmiennie od zawartej umowy na pokrycie dachu z pap termozgrzewalnych odbiegających od wymagań inwestora tj. o gorszych parametrach technicznych, jak też bez usunięcia warstw starej papy.

Zdaniem biegłego inwestor był zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za pracę wykonawcy z uwzględnieniem wynagrodzenia zmniejszającego wartość umowną na skutek braku właściwości, które były przewidziane umową ale z uwzględnieniem rzeczywiście wykonanych robót i cen rynkowych materiałów. Biegły dokonał weryfikacji wykonanych prac oraz określił wartość kosztorysową wykonanych prac i wartość ta stanowić powinna dla wykonawcy wynagrodzenie.

Pozwana wspólnota w żadnym z pism procesowych nie zakwestionowała ani faktu wykonania tych robót ani też w istocie ich wartości, poprzestając na argumentach, iż powód niewłaściwie wykonywał prace związane z remontem dachu.

Dyspozycja art. 656. § 1. stanowi, że do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Dyspozycja art. 637 KC stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy.

Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy nie da się usunąć wady albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.

To samo dotyczy sytuacji, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Oba przewidziane w art. 637 KC rozróżnienia, jedno: na wady dające się usunąć (usuwalne) i wady nie dające się usunąć (nieusuwalne), drugie: na wady istotne i wady nieistotne, są podziałami rozłącznymi, obejmującymi całą kategorię wad fizycznych dzieła.

U podstaw pierwszego podziału leży obiektywna możliwość lub niemożliwość usunięcia wady. Drugi natomiast podział pokrywa się, jak się przyjmuje w piśmiennictwie i orzecznictwie, z uprzednio przyjętym w art. 486 § 1 KZ rozróżnieniem na wady, które czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie - z jednej strony oraz wszystkie inne - z drugiej strony.

Za istotne uważa się te pierwsze (wady, które czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie), pozostałe - za wady nieistotne (wyrok SN z dnia 26 lutego 1998 r. I CKN 520/97). To, że podział na wady istotne i nieistotne obejmuje całą kategorię wad fizycznych dzieła, także zatem te wady, które według innego kryterium są wadami usuwalnymi, i że wady usuwalne mogą być wadami istotnymi lub nieistotnymi, wynika jednoznacznie z art. 637 § 2 zd. 2 KC.

Przepis ten nakazuje stosować w odniesieniu do wad usuwalnych uregulowanie zawarte w art. 637 § 2 zd. 1 KC, różnicujące uprawnienia zamawiającego dzieło, w zależności od tego, czy nieusuwalna wada dzieła jest istotna, czy też nieistotna. Rodzaj wady: usuwalna lub nieusuwalna, istotna lub nieistotna, rzutuje, według art. 637 KC, na uprawnienia zamawiającego dzieło z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła.

Po ujawnieniu się wady usuwalnej, zarówno istotnej, jak i nieistotnej, zamawiający może żądać tylko jej usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmuje naprawy (art. 637 § 1 zd. 1 KC); wyjątki od tego zachodzą, gdy przyjmujący odmówi naprawy, z uwagi na jej nadmierny koszt (art. 637 § 1 zd. 2 KC), albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim (art. 637 § 2 zd. 1).

ORZECZNICTWO
Środki z funduszu remontowego tylko na remonty | Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali
Reklama na elewacji budynku wspólnoty | Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej
Zabezpieczenie roszczenia o uchylenie uchwały | Współwłasność nie jest wspólnotą mieszkaniową

Usunięcie wady w terminie lub przyjęcie przez zamawiającego naprawy dokonanej po terminie czyni bezprzedmiotową kwestię dalszych uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła. Jeżeli zaś tak się nie stanie, tj. wada nie zostanie usunięta w terminie lub zamawiający nie przyjmie naprawy dokonanej po terminie, zamawiający uzyskuje kolejne uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła: od odstąpienia od umowy - gdy wada jest istotna, lub do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku - gdy wada jest nieistotna (art. 637 § 2 zd. 2 KC).

W razie natomiast ujawnienia się wady nieusuwalnej (to samo dotyczy wady usuwalnej, gdy przyjmujący odmówi naprawy, z uwagi na jej nadmierny koszt, lub gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim), zamawiający od razu uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy wada ta jest istotna, lub uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, gdy wada ta jest nieistotna (art. 637 § 2 zd. 1 KC).

Przenosząc to na grunt przedmiotowej sprawy należy uznać, że wady remontowanego dachu, a ustalone w toku niniejszego postępowania czynią dzieło powoda niezdatne do prawidłowego użytkowania. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa nie wyznaczyła firmie budowlanej terminu do poprawienia wad wyremontowanego dachu nie wyczerpała zatem uprawnień przysługujących jej z art. 637 KC.

Wręcz przeciwnie roboty remontowe dachu nieruchomości zostały odebrane, protokołem odbioru. Dało to podstawę firmie budowlanej do wystawienia faktury. Dopiero po kilku dniach od wystawienia faktury firma budowlana otrzymała jej zwrot wraz z pismem, w którym wspólnota domagała się uprzątnięcia strychu po pracach wykonywanych przez firmę powoda, a na fakturze widniała adnotacja, że prace zostały wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną i ze znajomością zawodu. Po kilku miesiącach od wykonania prac wspólnota wystosowała pismo, w którym napisała, że „rozwiązuje umowę z powodem”. Trudno mówić w tej sytuacji o odstąpieniu od umowy, skoro została ona wykonana a dzieło odebrane.

Odnosząc się więc do wcześniej cytowanego przepisu art. 637 § 2 zd. 1 KC, który stanowi, że w razie ujawnienia się wady nieusuwalnej (to samo dotyczy wady usuwalnej, gdy przyjmujący odmówi naprawy z uwagi na jej nadmierny koszt, lub gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim), zamawiający od razu uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy wada ta jest istotna, lub uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, gdy wada ta jest nieistotna, to w ocenie Sądu wspólnota winna w pierwszej kolejności wezwać firmę budowlaną do usunięcia wad powstałych w wyniku prac wykonanych na dachu, a dopiero po ustaleniu, że nie jest ona w stanie ich usunąć, czy też że wady te są nie usuwalne od umowy odstąpić.

W tej sytuacji skoro wspólnota nie wykazała, że dzieło wykonane przez firmę budowlaną ma wady nieusuwalne lub że firma nie jest w stanie ich usunąć, oraz że wzywała powoda do usunięcia wad, zasadnym stało się na podstawie art. 647 KC zasądzenie kwoty wynikającej z treści opinii biegłego, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

Wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Krzyki
we Wrocławiu
(sygn. akt I C 478/08)

  

Czytaj też: Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym >>>

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zarządzanie nieruchomościami - centrum wiedzy Akademia Rynku Nieruchomości »

Studia dla zarządcówAkademia Rynku Nieruchomości to centrum wiedzy stworzone dla osób związanych z rynkiem nieruchomości. W ramach Akademii przygotowaliśmy dla Państwa... Czytam więcej »


Zarządco potrzebny Ci specjalistyczny przegląd pompowni deszczowej lub sanitarnej?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiCzy wiesz, że posiadając urządzenie służące ochronie środowiska jesteś zobowiązany do dokonywania regularnych przeglądów? Terminy zbliżają się nieubłaganie, a w książce serwisowej dalej nie ma wpisu?... Czytam więcej »


Dowiedz się, jak poprawnie montować styropian?»

Montaż styropianu - jak to zrobić poprawnie Zamawiając usługę, mamy nadzieję, że zostanie ona wykonana poprawnie, jednak za słowami ... Czytam więcej »


Naprawa uszkodzonej elewacji - zobacz sprawdzone sposoby? »

Naprawa uszkodzonej elewacjiJeśli Twoja elewacja osypuje się lub pyli, oznacza to, że następuje początkowa faza spadku wytrzymałości ocieplenia. By zapobiec jej postępowaniu, należy zespoić i wzmocnić  (...) ... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Czy urzędy muszą odbierać e-faktury?

jak obniżyć rachunki za prąd Urząedy czy muszą przyjmować e-faktury
DOszczędzaj na rachunkach za prąd w domu lub firmie. Wystarczy Po Prostu Energia (...)  zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Przyjmowanie elektronicznych faktur w administracji staje się faktem. Jak polscy przedsiębiorcy mogą korzystać z elektronicznego fakturowania w kontaktach z administracją? Czym jest rządowa Platforma... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe.  Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
Plac zabaw na osiedlu Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Jak skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Indywiudalna temperatura dla każdego emitera ciepła Ogrzewanie gazem plynnym
Termostat pozwala użytkownikowi skorygować indywidualnie ustawienia temperatury dla każdego emitera ciepła (grzejniki płytowe, grzejniki łazienkowei itd.). W każdym pomieszczeniu właściwa temperatura! ... chcę wiedzieć » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Termomodernizacja nieruchomości - zobacz najnowsze rozwiązania»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Poznaj i wybierz kompleksowe rozwiązania ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 16926|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10537|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10105|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl