• #GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum
  • Uchwały można głosować drogą elektroniczną
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych
  • E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych
  • Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Polecane Artykuły (prawo)

#GorącaLinia – uchwała wspólnoty mimo braku kworum

05.05.2020
Czytelnik pyta: jak ustanowić uchwałę wspólnoty mimo braku kworum?
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Uchwały można głosować drogą elektroniczną

06.05.2020
Ustawa o własności lokali nie zawiera żadnych wskazówek, dotyczących technicznego sposobu głosowania uchwał. Nie zawiera też wymogów, takich jak np. własnoręczne złożenie podpisu, czy sporządzenie listy obecności i listy biorących udział w głosowaniu. W zakresie...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

E-szkolenie: Wykorzystanie narzędzi wspomagających przygotowanie...

30.04.2020
Redakcja miesięcznika „Administrator i Menedżer Nieruchomości” inicjuje cykl e-kursów szkoleniem na temat „Wykorzystania narzędzi wspomagających przygotowanie termomodernizacji budynków wielorodzinnych”, przygotowanym przez Andrzeja Rajkiewicza – wiceprezesa Narodowej...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (prawo)

Obowiązki? Możesz mieć je z głowy.

Czy zarządzasz węzłem cieplnym, który nie należy do Veolii? Jeśli tak, to doskonale wiesz, że musisz zdbać o jego stan techniczny, regularnie przeprowadzać konserwacje i zadbać o dostępność części zamiennych - wszystko po to, aby niezależnie od pogody mieszkańcy mogli...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 5/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet i cieszyć się tańszym gazem? ‎
http://ad.administrator24.info/poprostu1085/▲
Zobacz ofertę i uzyskaj idealnie dopasowaną ofertę do swoich upodobań i potrzeb ...
Kategorie: gaz, ceny gazu, gaz przez internet,

Co nowego w Orzecznictwie?
Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym

Paweł Puch  |  11.03.2013
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110) 
 Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym
Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110) Wadliwe wykonanie remontu dachu | Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym

Cotygodniowy, aktualny przegląd orzecznictwa sądowego (cz. 110), a w nim m.in. o uprawnieniach wspólnoty z tytułu rękojmi za wady fizyczne wykonanego remontu dachu oraz o postawieniu masztu telefonii komórkowej na budynku zabytkowym.

Wadliwe wykonanie remontu dachu

To czy wada jest usuwalna lub nieusuwalna, istotna lub nieistotna rzutuje na uprawnienia wspólnoty mieszkaniowej z tytułu rękojmi za wady fizyczne wykonanego remontu dachu. Wspólnota mieszkaniowa winna więc w pierwszej kolejności wezwać firmę budowlaną do usunięcia wad, a dopiero po ustaleniu, że firma budowlana nie jest w stanie ich usunąć, czy też że wady te są nieusuwalne od umowy odstąpić – wynika z wyroku Sądu Rejonowego we Wrocławiu.

W przedmiotowej sprawie firma budowlana domagała się od wspólnoty mieszkaniowej zapłaty wynagrodzenia za wykonanie umowy o remont dachu, a w związku z tym, że wspólnota ze względu na wady wykonania odmówiła zapłaty sprawa trafiła na wokandę sądu.

Sąd przypomniał, że zgodnie z przepisem art. 647 Kodeksu cywilnego (KC) przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 649 KC w razie wątpliwości poczytuje się, iż wykonawca podjął się wszystkich robót objętych projektem stanowiącym część składową umowy.

Polaryzacja stanowisk stron dotyczyła kwestii wartości i jakości prac wykonanych przez powoda w ramach umowy. Z analizy materiału dowodowego wynika w sposób nie budzący wątpliwości, że firma budowlana wykonała prace w sposób nienależyty tj. użyła papy o niewłaściwych parametrach i nie usunęła wszystkich warstw papy.

Sąd jednakże, częściowo uwzględnił żądanie pozwu w odniesieniu do wykonanych przez powódkę robót, które należał uznać za właściwie wykonane. Biegły w opinii stwierdził, że wykonawca wykonał prace częściowo odmiennie od zawartej umowy na pokrycie dachu z pap termozgrzewalnych odbiegających od wymagań inwestora tj. o gorszych parametrach technicznych, jak też bez usunięcia warstw starej papy.

Zdaniem biegłego inwestor był zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia za pracę wykonawcy z uwzględnieniem wynagrodzenia zmniejszającego wartość umowną na skutek braku właściwości, które były przewidziane umową ale z uwzględnieniem rzeczywiście wykonanych robót i cen rynkowych materiałów. Biegły dokonał weryfikacji wykonanych prac oraz określił wartość kosztorysową wykonanych prac i wartość ta stanowić powinna dla wykonawcy wynagrodzenie.

Pozwana wspólnota w żadnym z pism procesowych nie zakwestionowała ani faktu wykonania tych robót ani też w istocie ich wartości, poprzestając na argumentach, iż powód niewłaściwie wykonywał prace związane z remontem dachu.

Dyspozycja art. 656. § 1. stanowi, że do skutków opóźnienia się przez wykonawcę z rozpoczęciem robót lub wykończeniem obiektu albo wykonywania przez wykonawcę robót w sposób wadliwy lub sprzeczny z umową, do rękojmi za wady wykonanego obiektu, jak również do uprawnienia inwestora do odstąpienia od umowy przed ukończeniem obiektu stosuje się odpowiednio przepisy o umowie o dzieło.

Dyspozycja art. 637 KC stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy.

Przyjmujący może odmówić naprawy, gdyby wymagała nadmiernych kosztów. Gdy nie da się usunąć wady albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła ich usunąć w czasie odpowiednim, zamawiający może od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne; jeżeli wady nie są istotne, zamawiający może żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku.

To samo dotyczy sytuacji, gdy przyjmujący zamówienie nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez zamawiającego. Oba przewidziane w art. 637 KC rozróżnienia, jedno: na wady dające się usunąć (usuwalne) i wady nie dające się usunąć (nieusuwalne), drugie: na wady istotne i wady nieistotne, są podziałami rozłącznymi, obejmującymi całą kategorię wad fizycznych dzieła.

U podstaw pierwszego podziału leży obiektywna możliwość lub niemożliwość usunięcia wady. Drugi natomiast podział pokrywa się, jak się przyjmuje w piśmiennictwie i orzecznictwie, z uprzednio przyjętym w art. 486 § 1 KZ rozróżnieniem na wady, które czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie - z jednej strony oraz wszystkie inne - z drugiej strony.

Za istotne uważa się te pierwsze (wady, które czynią dzieło niezdatnym do zwykłego użytku, albo które sprzeciwiają się wyraźnej umowie), pozostałe - za wady nieistotne (wyrok SN z dnia 26 lutego 1998 r. I CKN 520/97). To, że podział na wady istotne i nieistotne obejmuje całą kategorię wad fizycznych dzieła, także zatem te wady, które według innego kryterium są wadami usuwalnymi, i że wady usuwalne mogą być wadami istotnymi lub nieistotnymi, wynika jednoznacznie z art. 637 § 2 zd. 2 KC.

Przepis ten nakazuje stosować w odniesieniu do wad usuwalnych uregulowanie zawarte w art. 637 § 2 zd. 1 KC, różnicujące uprawnienia zamawiającego dzieło, w zależności od tego, czy nieusuwalna wada dzieła jest istotna, czy też nieistotna. Rodzaj wady: usuwalna lub nieusuwalna, istotna lub nieistotna, rzutuje, według art. 637 KC, na uprawnienia zamawiającego dzieło z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła.

Po ujawnieniu się wady usuwalnej, zarówno istotnej, jak i nieistotnej, zamawiający może żądać tylko jej usunięcia, wyznaczając w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmuje naprawy (art. 637 § 1 zd. 1 KC); wyjątki od tego zachodzą, gdy przyjmujący odmówi naprawy, z uwagi na jej nadmierny koszt (art. 637 § 1 zd. 2 KC), albo gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim (art. 637 § 2 zd. 1).

ORZECZNICTWO
Środki z funduszu remontowego tylko na remonty | Uchwała określająca przedmiot odrębnej własności lokali
Reklama na elewacji budynku wspólnoty | Uchwała może dotyczyć tylko nieruchomości wspólnej
Zabezpieczenie roszczenia o uchylenie uchwały | Współwłasność nie jest wspólnotą mieszkaniową

Usunięcie wady w terminie lub przyjęcie przez zamawiającego naprawy dokonanej po terminie czyni bezprzedmiotową kwestię dalszych uprawnień zamawiającego z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła. Jeżeli zaś tak się nie stanie, tj. wada nie zostanie usunięta w terminie lub zamawiający nie przyjmie naprawy dokonanej po terminie, zamawiający uzyskuje kolejne uprawnienie z tytułu rękojmi za wady fizyczne dzieła: od odstąpienia od umowy - gdy wada jest istotna, lub do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku - gdy wada jest nieistotna (art. 637 § 2 zd. 2 KC).

W razie natomiast ujawnienia się wady nieusuwalnej (to samo dotyczy wady usuwalnej, gdy przyjmujący odmówi naprawy, z uwagi na jej nadmierny koszt, lub gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim), zamawiający od razu uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy wada ta jest istotna, lub uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, gdy wada ta jest nieistotna (art. 637 § 2 zd. 1 KC).

Przenosząc to na grunt przedmiotowej sprawy należy uznać, że wady remontowanego dachu, a ustalone w toku niniejszego postępowania czynią dzieło powoda niezdatne do prawidłowego użytkowania. W niniejszej sprawie wspólnota mieszkaniowa nie wyznaczyła firmie budowlanej terminu do poprawienia wad wyremontowanego dachu nie wyczerpała zatem uprawnień przysługujących jej z art. 637 KC.

Wręcz przeciwnie roboty remontowe dachu nieruchomości zostały odebrane, protokołem odbioru. Dało to podstawę firmie budowlanej do wystawienia faktury. Dopiero po kilku dniach od wystawienia faktury firma budowlana otrzymała jej zwrot wraz z pismem, w którym wspólnota domagała się uprzątnięcia strychu po pracach wykonywanych przez firmę powoda, a na fakturze widniała adnotacja, że prace zostały wykonane niezgodnie ze sztuką budowlaną i ze znajomością zawodu. Po kilku miesiącach od wykonania prac wspólnota wystosowała pismo, w którym napisała, że „rozwiązuje umowę z powodem”. Trudno mówić w tej sytuacji o odstąpieniu od umowy, skoro została ona wykonana a dzieło odebrane.

Odnosząc się więc do wcześniej cytowanego przepisu art. 637 § 2 zd. 1 KC, który stanowi, że w razie ujawnienia się wady nieusuwalnej (to samo dotyczy wady usuwalnej, gdy przyjmujący odmówi naprawy z uwagi na jej nadmierny koszt, lub gdy z okoliczności wynika, że przyjmujący zamówienie nie zdoła usunąć wady w czasie odpowiednim), zamawiający od razu uzyskuje uprawnienie do odstąpienia od umowy, gdy wada ta jest istotna, lub uprawnienie do żądania obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, gdy wada ta jest nieistotna, to w ocenie Sądu wspólnota winna w pierwszej kolejności wezwać firmę budowlaną do usunięcia wad powstałych w wyniku prac wykonanych na dachu, a dopiero po ustaleniu, że nie jest ona w stanie ich usunąć, czy też że wady te są nie usuwalne od umowy odstąpić.

W tej sytuacji skoro wspólnota nie wykazała, że dzieło wykonane przez firmę budowlaną ma wady nieusuwalne lub że firma nie jest w stanie ich usunąć, oraz że wzywała powoda do usunięcia wad, zasadnym stało się na podstawie art. 647 KC zasądzenie kwoty wynikającej z treści opinii biegłego, oddalając powództwo w pozostałym zakresie.

Wyrok Sądu Rejonowego Wrocław Krzyki
we Wrocławiu
(sygn. akt I C 478/08)

  

Czytaj też: Maszt telefonii komórkowej na budynku zabytkowym >>>

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Zobacz, jak tani może być gaz i prąd dla Twojego budynku»

Zdalne sterowanie i regulowanie zestawami do podnieszenia ciśnienia wody »

tanszy-gaz poradnik doboru pomp
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Ceny za energię elektryczną również nie ... Chcę zobaczyć »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i energooszczędną eksploatację. Z pomocą... czytam więcej »


Czy można płacić mniej za ochronę osiedla?

Ochrona osiedlaWiększa skuteczność ochrony przy niższych jej kosztach – to charakterystyka stworzonego w naszej agencji Aktywnego Systemu Monitoringu (ASM). Rozwiązanie jest dedykowane dla osiedli mieszkaniowych oraz firm i jest odpowiedzią na rosnące koszty pracy mimo... Czytam więcej »


Jaki domofon wybrać, aby uniknąć awarii?

jaki domofon wybraćDomofony stały się standardowym wyposażeniem budynków. Zamontowane w drzwiach wejściowych lub furtce sprawiają, że możemy nie tylko usłyszeć i zobaczyć, kogo Czytam więcej »


Czy warto zainwestować w pompy ciepła?

Nie masz balkonu? Jest na to rozwiązanie - balkony dostawne »

pompy cieplne Balkony dostawne
Pompy ciepła to rozwiązanie coraz częściej stosowane w budownictwie wielorodzinnym. Ich fenomen polega na tym, że wykorzystując energię odnawialną skumulowaną w powietrzu, gruncie czy wodach gruntowych, prowadzą do... Czytam więcej »

Na rynku pierwotnym balkony stanowią standard. Nie można tego samego powiedzieć o rynku wtórnym, na którym balkon jest swego rodzaju luksusem. Wielu właścicieli podejmuje... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i...... Czytam więcej »


Mycie elewacji: glony, pleśń, grzyby - gdzie i kiedy to zrobić?

Innowacyjna koncepcja kotłów, dzięki którym możesz zaoszczędzić »

brudna elewacja kotły gazowe
Elewacja budynku czy to tynkowa, czy szklana ma to do siebie, że z czasem niszczeje, zwłaszcza jeśli jest nienależycie pielęgnowana. Koszt napraw jest bardzo wysoki, dlatego... czytam dalej »

Sprawne działanie urządzeń do pomiaru i regulacji ciepła w pomieszczeniach, a także współpraca tych urządzeń jest bardzo ważną... chcę wiedzieć więcej»


Czy, wiesz ile możesz zaoszczędzić na dociepleniu stropodachu?!

stropodach ocieplenieTo nie jest moment na odnawianie pergoli czy poprawę estetyki balkonów. To czas gospodarskich inwestycji, które skutecznie obniżą wysokość czynszu i pomogą mieszkańcom w płaceniu swoich zobowiązań... zobacz, ile możesz zaoszczędzić »


Koronawirus. Jakie materiały ochronne dla zarządców, wspólnot i spółdzielni? »»

Jak odczytać liczniki u mieszkańców podczas epidemii koronawirusa?

Koronawirus- zarzadcy odczyt liczników wody

Najtańsze w Polsce płyny do dezynfekcji pomieszczeń czy klatek schodowych. W czasie zagrożenia koronawirusem to nierzadko dodatkowy, spory wydatek dla zarządców czy wspólnot. Zobacz gdzie kupić je taniej. Odbierz 10% rabatu dla wszystkich na hasło: „ADMINISTRATOR”... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Z pomocą przychodzą liczniki z odczytem radiowym i ... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


Zestawy hydroforowe - urządzenia i systemy do podnoszenia ciśnienia wody »
Programy wspomagające pracę zarządców nieruchomości - podpowiadamy co wybrać »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym Program dla zarzadcy
Przesyłanie i podnoszenie ciśnienia wody w sieciach i instalacjach pochłania kilka procent całości energii zużywanej w skali globalnej. Dlatego oprócz ciągłości i bezpieczeństwa dostaw wody coraz ... czytam więcej » Koronawirus, który opanował niemal cały świat, zmusza rządzących do wprowadzania pewnych restrykcji. Firmy, instytucje, organizacje zaczynają funkcjonować jakby na nowych zasadach. Część firm postawiła... czytam dalej »

Czy wiesz, że możesz zmienić dostawcę gazu przez internet?
Jak naprawić pęknięcia i uszkodzenia rur od wewnątrz bez konieczności kucia ścian i remontów »
gaz jak może być tani wymiana rur kanalizacyjnych
Roczne zużycie gazu przekracza w Polsce 17 mld m3, co więcej – zapotrzebowanie systematycznie rośnie. Do gazociągów podłączane są nowe ... czytam więcej » Oczyszczenie instalacji z zabrudzeń i osadów odsłania faktyczny stan. Uwidacznia wszelkie uszkodzenia mechaniczne rury (uszkodzenia, pęknięcia, dziury, rysy) powstałe w wyniku wieloletniej eksploatacji a także... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Ile kosztuje ocieplenie stropodachu - może Cię to zaskoczyć »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
ocieplanie stropodachu Sprzątanie po psie
Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej? (...) czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »


Szukasz dobrego zarządcy nieruchomości? Sprawdź to! »

Jak wybrac dobrego zarządcę?

Zarządzanie nieruchomościami to wymagająca branża, która nie tylko podlega zmieniającym się przepisom i zarządzeniom ale potrzebuje profesjonalizmu i rzetelności działań, by zapewnić bezpieczeństwo oraz odpowiedni standard życia tych, którzy powierzyli innym zarządzanie swoimi budynkami... Czytam więcej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
5/2020

Aktualny numer:

Administrator 5/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Wycinka drzew
  • - Termomodernizacja i remonty
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18961|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 12148|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11545|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl