CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 4/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy

Stella Brzeszczyńska  |  Administrator 4/2013  |  25.11.2013  |  2
Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy
Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy

Przychody z najmu mogą zostać zaliczone przez podatnika do przychodów z działalności gospodarczej albo z tzw. najmu prywatnego. Wybór sposobu opodatkowania należy do podatnika.

W praktyce bardzo trudno wyznaczyć granicę między działalnością gospodarczą a najmem prywatnym. Jedynym kryterium może być definicja działalności zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Mowa w niej m.in. o działalności zarobkowej prowadzonej we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, jeżeli uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł. W przypadku najmu tym „innym źródłem” może być najem prywatny. Najem prywatny z kolei zawsze „jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły”, ponieważ specyfika wszelkich czynności, których przedmiotem jest nieruchomość wymaga pewnego „zorganizowania”, najem zaś automatycznie wiąże się z „ciągłością”. Z tego powodu trudno jest jednoznacznie określić granice między tymi źródłami przychodów, a jest to istotne z uwagi na możliwość opodatkowania przychodów z prywatnego najmu niskim ryczałtem.

Praktyka pokazuje, że organy podatkowe na ogół uznają prawo podatnika do swobodnego wyboru zasad opodatkowania. Liczba lokali nie ma na to wpływu. Warto jednak pamiętać, że stanowisko DIS w Warszawie i Łodzi jest znacznie bardziej liberalne niż DIS w Katowicach i w Bydgoszczy1. Ośrodki w Warszawie i Łodzi zgodnie wskazują, że podatnik ma prawo samodzielnie zdecydować, czy prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości, czy wybiera najem prywatny (i ryczałt)2. Podobnie wypowiada się DIS w Poznaniu3.

Najem prywatny

Dochody z najmu prywatnego są opodatkowane na zasadach określonych w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. zasady ogólne), chyba że podatnicy złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu – na zasadach określonych w Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Decyzja obowiązuje przez cały rok podatkowy i obejmuje wszystkie nieruchomości.

Możliwy jest także wybór dwóch odrębnych metod opodatkowania, np. wynajmowanie lokali użytkowych (wszystkich, jakie podatnik posiada) w ramach działalności gospodarczej oraz wynajmowanie lokali mieszkalnych (wszystkich jakie podatnik posiada) w ramach najmu prywatnego.

Wybór zasad ogólnych oznacza:

  • opodatkowanie według skali podatkowej;
  • sumowanie dochodów z najmu z innymi dochodami np. z umowy o pracę, emerytury;
  • możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodów i w efekcie opodatkowanie dochodu.

Wybór ryczałtu oznacza:

  • opodatkowanie stawką 8,5%;
  • niemożność odliczenia kosztów uzyskania przychodów i w efekcie opodatkowanie przychodu;
  • odrębne opodatkowanie innych przychodów (dochodów).

Działalność gospodarcza

Podatnik wynajmujący nieruchomość w ramach działalności gospodarczej ma wybór między opodatkowaniem skalą podatkową a podatkiem liniowym (19%). Obie metody dają możliwość rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Podatek liniowy należy „wybrać” do 20. stycznia roku podatkowego.

Przychody z najmu

Najem prywatny

Zasada kasowa

W przypadku najmu prywatnego opodatkowaniu podlegają wyłącznie przychody otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika.

Jeżeli najemca przestaje płacić czynsz lub wpłaca tylko jego część, przychodem są wyłącznie kwoty faktycznie otrzymane przez wynajmującego. Jeżeli wynajmowane nieruchomości są zarządzane przez zarządcę, przychodem wynajmującego są kwoty, które otrzymał ten zarządca. Działa on bowiem w imieniu i na rzecz wynajmującego.

Podobnie należy ocenić wydatki ponoszone przez zarządcę – są kosztem uzyskania przychodu wynajmującego, a nie zarządcy nieruchomości.

Zasada kasowa jest stosowana zarówno przy opodatkowaniu skalą, jak i przy ry­czałcie.

Zwrot za media

Umowy najmu określają na ogół zasady rozliczenia z najemcą mediów w lokalu (także odbioru nieczystości, itd.) oraz tzw. czynszu wpłacanego do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Sejm przyjął ustawę działkową
 
Komfort pracy zarządcy
 
Pozwolenie na budowę domu jawne dla sąsiada  
 

Minister Finansów w urzędowej wykładni Prawa podatkowego z 18.3.2004 r. (PB2/MK/RB-033-05-132/04) określił jasne reguły opodatkowania przychodu z najmu. Stwierdzono tam m.in., że: „Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”.

Wykładnia ta jest powszechnie aprobowana przez organy podatkowe.

Podstawą opodatkowania jest kwota czynszu określona w umowie. Jeżeli strony ustaliły osobne rozliczenie z tytułu tzw. kosztów dodatkowych (w tym mediów) – to te wpłaty nie podlegają podatkowi4.

Zasada ta dotyczy także zwrotu innych opłat związanych z nieruchomością. „Otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mediów oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym ­samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych” (DIS w Warszawie z 30.11.2011 r., IPPB1/415-786/11-2/JB).

„(…) Jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego (…). Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynajmujący jest tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków” (DIS w Łodzi z 21.2.2012 r., IPTPB1/415-315/11-4/KO).

Warto tu zwrócić uwagę na jeden ze składników czynszu wnoszonego do wspólnoty mieszkaniowej, a mianowicie wpłaty na tzw. fundusz remontowy. Jeżeli najemca bierze na siebie także tę część opłat, organ podatkowy może uznać, że wynajmujący osiągnął przychód z tego tytułu; najemca na ogół nie korzysta z tego remontu, nie ponosi więc opłat „za siebie”.

Ewidencja przychodów

Ustawa o PIT nie określa, czy osoby uzyskujące przychody z najmu prywatnego muszą prowadzić jakąkolwiek ewidencję przychodów i kosztów, np. książkę przychodów i rozchodów. Takie obowiązki obciążają przedsiębiorców. Generalnie jednak jakąś ewidencję należy prowadzić, inaczej nie da się obliczyć zaliczki na podatek dochodowy.

Ewidencja musi być prowadzona na bieżąco, w okresach miesięcznych (nawet jeśli w danym miesiącu podatnik nie osiągnął przychodów i nie poniósł kosztów; wpisuje się wówczas 0 zł). Wynika to pośrednio z art. 44 ust. 1 pkt 2 Ustawy o PIT, który nakłada na osoby uzyskujące przychody z najmu obowiązek wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy – jeśli w danym okresie podatnik uzyska dochód.

Obowiązek uiszczania zaliczek powstaje po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku (w 2013 r. jest to kwota 3091 zł).

Podatnicy opodatkowani ryczałtem powinni prowadzić ewidencję przychodów. Jeżeli jednak wysokość przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej, wynajmujący może nie prowadzić ewidencji. Trzeba wtedy przechowywać zawarte umowy najmu, aż do czasu przedawnienia zobowiązania; umowy zastępują w tym wypadku ewidencję.

Komentarze

(2)
olger | 24.06.2014, 18:24
Każdy ma wybór ja wybrałem - http://liniowy.waw.pl/
Luk | 17.05.2016, 16:54
Bardzo pomocny artykuł. Niekiedy US domaga sie otwarcia firmy przez podatnika, bo np. uzna że jego najem jest prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany. Wówczas trzeba otworzyć działalność gospodarczą. Jak to zrobić i na jakie pułapki uważać przeczytacie w artykule http://www.niepoddawajsie.pl/jak-zalozyc-firme/
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Jak usunąć nieprzyjemny zapach ze studzienek kanalizacyjnych?

Nieprzyjemny zapach z kanalizacjiNieprzyjemne zapachy wydobywające się ze studzienek kanalizacyjnych to problem nie tylko starych dzielnic, lecz często również nowo budowanych osiedli, które podłączane są do istniejącej infrastruktury.Czytam więcej »


Poznaj programy wspomagające pracę zarządców »

Programy dla zarządców nieruchomościZ roku na rok zarządy wspólnot stawiają swoim zarządcom coraz wyższe wymagania. Doświadczenie wskazuje, że pogodzenie oczekiwań dotyczących ... Czytam więcej »


Co zrobić, gdy ocieplenie ściany możliwe jest tylko od środka »

Ocieplenie ściany od środkaOcieplanie budynków od strony wewnętrznej zawsze budziło kontrowersje. W określonych sytuacjach jest to jednak jedyne możliwe i rozsądne rozwiązanie. W nowoczesnym budownictwie z zastosowaną ... Czytam więcej »


Preferencyjne finansowanie modernizacji energetycznej wielorodzinnych budynków mieszkalnych »

Jaki powinien być zarządca?

Ciepło i zawór ciepła zarządzanie osiedlami wspólnot mieszkaniowych
Dzięki środkom z inicjatywy ELENA (European Local Energy Assistance / Europejska pomoc na rzecz energetyki lokalnej) udostępnionym Alior Bankowi przez Europejski Bank Inwestycyjny Inwestorzy będą mogli uzyskać refundację kosztów? czytam dalej »

Jak działa jedna z najstarszych firm zarządzających osiedlami i budynkami należącymi do wspólnot mieszkaniowych na terenie Warszawy... czytam więcej»


Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »

Psie odchody na trawnikuProblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Możemy pomóc właścicielom czworonogów (...) zobacz więcej »


Kotły do ogrzewania - technika grzewcza »

Wymiana rur w budynkuNowoczesny dizajn, solidne wykonanie, bezpieczne w użytkowaniu, wydajność i funkcjonalność – to tylko namiastka cech urządzeń grzejnych. W zalezności od miejsca przeznaczenia... zobacz więcej »


Jakie wyposażenie osiedlowego placu zabaw wybrać?
Idealne narzędzie dla wspólnot spółdzielni mieszkaniowych i zarządców nieruchomości»
Plac zabaw na osiedlu nardzędzie dla zarządców nieruchomości
Wraz z pierwszymi promieniami słońca coraz więcej dzieci bawi się na osiedlowych podwórkach. Jest to dobry moment, aby sprawdzić stan techniczny urządzeń zabawowych jeszcze ... czytam więcej» Kompleksowe rozwiązanie ułatwiające i usprawniające proces administrowania wspólnotami lub spółdzielniami mieszkaniowymi, TBS-ami, współwłasnościami i ... czytam dalej »

Cicha wentylacja w kuchni - jak to osiągnąć?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Osuszanie ścian budynku Ogrzewanie gazem plynnym
Kuchnia stanowi centralne miejsce każdego domu. To tutaj spędzamy znaczną część dnia – przygotowujemy posiłki, spożywamy je ... czytam więcej» Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jakie są korzyści z dobrze ocieplonego domu?
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Jak naprawić odcinek rury kanalizacyjnej Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
Prawidłowo zrealizowane ocieplenie domu sprawia, iż z budynku nie ucieka ciepło. Dodatkowo, zastosowanie warstwy granulatu izolacji Ekofiber sprzyja także szybkiemu wydalaniu (...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
6/2019

Aktualny numer:

Administrator 6/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Współwłasność a gmina
  • - Zwrot nieruchomości wywłaszczonej przez SM
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Wyświetleń: 10353|Ocena: 1.5
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl