• Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?
  • Kim zastąpić czujnego sąsiada?
  • Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości
  • [Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści
  • Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Polecane Artykuły (finanse)

Zamiana mieszkań – ile to kosztuje?

08.07.2020
Zamiana mieszkań to dość skomplikowana transakcja. Wiąże się z dodatkowymi kosztami, związanymi m.in. z podatkami i taksą notarialną.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Kim zastąpić czujnego sąsiada?

Rozmowa z Aleksandrem Mrozkiem, Dyrektorem Generalnym Local Network.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Zużycie nieruchomości a wysokość podatku od nieruchomości

10.06.2020
Artykuł 4 ust. 1 pkt 3 UPOL jednoznacznie stanowi, że przy opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości przyjmuje się wartość budowli niepomniejszoną o odpisy amortyzacyjne, czyli – co do zasady – w kolejnych latach wartość tych budowli nie zmienia się – także w roku,...
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

[Raport] Zdalny monitoring wizyjny osiedli – jakie są korzyści

18.05.2020
Jak pogodzić rosnące minimalne stawki godzinowe ze zrozumiałymi oczekiwaniami finansowymi firm ochroniarskich, gdzie koszty pracownicze stanowią nawet ponad 90 proc. ich wynagrodzenia? Jest na to prosty i tani sposób, doceniony już w prestiżowym konkursie Think Big.
Czytaj całość

Polecane Artykuły (finanse)

Dezynfekcja we wspólnotach i spółdzielniach mieszkaniowych

Rząd apeluje o pozostawanie w domu, jeśli to możliwe, zamyka uczelnie, szkoły, przedszkola, restauracje i wszelkie punkty rozrywkowe. Epidemiolodzy nawołują do przestrzegania szczególnej higieny. Ulice miast puste, a w aptekach i sklepach ograniczenia dla klientów w zakresie liczby...
Czytaj całość

CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 7-8/2019

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Ile kosztuje docieplenie dachu i ile na tym można oszczędzić? ‎
https://derowerk2.administrator24.info/▲
Wypełnij formularz o swoim budynku i dowiedz się ile będzie kosztowało ocieplenie dachu i jak wpłynie to na Twoje oszczedności, gdy...
Kategorie: ocieplenie, dach, termomodernizacja, stropodachy, cena ocieplenie,

Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy

Stella Brzeszczyńska  |  Administrator 4/2013  |  25.11.2013  |  2
Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy
Klasyfikacja podatkowa przychodów z najmu - podatek dochodowy

Przychody z najmu mogą zostać zaliczone przez podatnika do przychodów z działalności gospodarczej albo z tzw. najmu prywatnego. Wybór sposobu opodatkowania należy do podatnika.

W praktyce bardzo trudno wyznaczyć granicę między działalnością gospodarczą a najmem prywatnym. Jedynym kryterium może być definicja działalności zawarta w art. 5a pkt 6 Ustawy o PIT. Mowa w niej m.in. o działalności zarobkowej prowadzonej we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, jeżeli uzyskane przychody nie są zaliczane do innych źródeł. W przypadku najmu tym „innym źródłem” może być najem prywatny. Najem prywatny z kolei zawsze „jest prowadzony w sposób zorganizowany i ciągły”, ponieważ specyfika wszelkich czynności, których przedmiotem jest nieruchomość wymaga pewnego „zorganizowania”, najem zaś automatycznie wiąże się z „ciągłością”. Z tego powodu trudno jest jednoznacznie określić granice między tymi źródłami przychodów, a jest to istotne z uwagi na możliwość opodatkowania przychodów z prywatnego najmu niskim ryczałtem.

Praktyka pokazuje, że organy podatkowe na ogół uznają prawo podatnika do swobodnego wyboru zasad opodatkowania. Liczba lokali nie ma na to wpływu. Warto jednak pamiętać, że stanowisko DIS w Warszawie i Łodzi jest znacznie bardziej liberalne niż DIS w Katowicach i w Bydgoszczy1. Ośrodki w Warszawie i Łodzi zgodnie wskazują, że podatnik ma prawo samodzielnie zdecydować, czy prowadzi działalność gospodarczą polegającą na wynajmowaniu nieruchomości, czy wybiera najem prywatny (i ryczałt)2. Podobnie wypowiada się DIS w Poznaniu3.

Najem prywatny

Dochody z najmu prywatnego są opodatkowane na zasadach określonych w Ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych (tzw. zasady ogólne), chyba że podatnicy złożą oświadczenia o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu – na zasadach określonych w Ustawie o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. Decyzja obowiązuje przez cały rok podatkowy i obejmuje wszystkie nieruchomości.

Możliwy jest także wybór dwóch odrębnych metod opodatkowania, np. wynajmowanie lokali użytkowych (wszystkich, jakie podatnik posiada) w ramach działalności gospodarczej oraz wynajmowanie lokali mieszkalnych (wszystkich jakie podatnik posiada) w ramach najmu prywatnego.

Wybór zasad ogólnych oznacza:

  • opodatkowanie według skali podatkowej;
  • sumowanie dochodów z najmu z innymi dochodami np. z umowy o pracę, emerytury;
  • możliwość odliczania kosztów uzyskania przychodów i w efekcie opodatkowanie dochodu.

Wybór ryczałtu oznacza:

  • opodatkowanie stawką 8,5%;
  • niemożność odliczenia kosztów uzyskania przychodów i w efekcie opodatkowanie przychodu;
  • odrębne opodatkowanie innych przychodów (dochodów).

Działalność gospodarcza

Podatnik wynajmujący nieruchomość w ramach działalności gospodarczej ma wybór między opodatkowaniem skalą podatkową a podatkiem liniowym (19%). Obie metody dają możliwość rozliczania kosztów uzyskania przychodów. Podatek liniowy należy „wybrać” do 20. stycznia roku podatkowego.

Przychody z najmu

Najem prywatny

Zasada kasowa

W przypadku najmu prywatnego opodatkowaniu podlegają wyłącznie przychody otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika.

Jeżeli najemca przestaje płacić czynsz lub wpłaca tylko jego część, przychodem są wyłącznie kwoty faktycznie otrzymane przez wynajmującego. Jeżeli wynajmowane nieruchomości są zarządzane przez zarządcę, przychodem wynajmującego są kwoty, które otrzymał ten zarządca. Działa on bowiem w imieniu i na rzecz wynajmującego.

Podobnie należy ocenić wydatki ponoszone przez zarządcę – są kosztem uzyskania przychodu wynajmującego, a nie zarządcy nieruchomości.

Zasada kasowa jest stosowana zarówno przy opodatkowaniu skalą, jak i przy ry­czałcie.

Zwrot za media

Umowy najmu określają na ogół zasady rozliczenia z najemcą mediów w lokalu (także odbioru nieczystości, itd.) oraz tzw. czynszu wpłacanego do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej.

Sejm przyjął ustawę działkową
 
Komfort pracy zarządcy
 
Pozwolenie na budowę domu jawne dla sąsiada  
 

Minister Finansów w urzędowej wykładni Prawa podatkowego z 18.3.2004 r. (PB2/MK/RB-033-05-132/04) określił jasne reguły opodatkowania przychodu z najmu. Stwierdzono tam m.in., że: „Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, jak również opłaty za rozmowy telefoniczne przeprowadzane z aparatu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną oraz gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia”.

Wykładnia ta jest powszechnie aprobowana przez organy podatkowe.

Podstawą opodatkowania jest kwota czynszu określona w umowie. Jeżeli strony ustaliły osobne rozliczenie z tytułu tzw. kosztów dodatkowych (w tym mediów) – to te wpłaty nie podlegają podatkowi4.

Zasada ta dotyczy także zwrotu innych opłat związanych z nieruchomością. „Otrzymane przez wynajmującego od najemcy należności z tytułu opłat związanych z eksploatacją udostępnionych do użytku mediów oraz czynszu do wspólnoty mieszkaniowej i spółdzielni mieszkaniowej – skoro do ich ponoszenia zobowiązany jest najemca – nie stanowią przychodu ze źródła jakim jest najem i tym ­samym nie podlegają opodatkowaniu ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych” (DIS w Warszawie z 30.11.2011 r., IPPB1/415-786/11-2/JB).

„(…) Jedynie określona w umowie wysokość czynszu stanowi przysporzenie majątkowe wnioskodawcy jako wynajmującego (…). Składnikiem przychodu osiąganego z najmu przez wynajmującego nie będą ponoszone przez najemcę wydatki (opłaty) związane z przedmiotem najmu (przykładowo opłaty związane z lokalem takie jak: czynsz uiszczany w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, opłata za wodę, energię elektryczną, gaz), jeżeli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia. Dodatkowe opłaty ponoszone przez najemcę w związku z użytkowaniem lokalu mieszkalnego nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego. Wynajmujący jest tylko pośrednikiem w przekazywaniu powyższych środków” (DIS w Łodzi z 21.2.2012 r., IPTPB1/415-315/11-4/KO).

Warto tu zwrócić uwagę na jeden ze składników czynszu wnoszonego do wspólnoty mieszkaniowej, a mianowicie wpłaty na tzw. fundusz remontowy. Jeżeli najemca bierze na siebie także tę część opłat, organ podatkowy może uznać, że wynajmujący osiągnął przychód z tego tytułu; najemca na ogół nie korzysta z tego remontu, nie ponosi więc opłat „za siebie”.

Ewidencja przychodów

Ustawa o PIT nie określa, czy osoby uzyskujące przychody z najmu prywatnego muszą prowadzić jakąkolwiek ewidencję przychodów i kosztów, np. książkę przychodów i rozchodów. Takie obowiązki obciążają przedsiębiorców. Generalnie jednak jakąś ewidencję należy prowadzić, inaczej nie da się obliczyć zaliczki na podatek dochodowy.

Ewidencja musi być prowadzona na bieżąco, w okresach miesięcznych (nawet jeśli w danym miesiącu podatnik nie osiągnął przychodów i nie poniósł kosztów; wpisuje się wówczas 0 zł). Wynika to pośrednio z art. 44 ust. 1 pkt 2 Ustawy o PIT, który nakłada na osoby uzyskujące przychody z najmu obowiązek wpłacania miesięcznych zaliczek na podatek dochodowy – jeśli w danym okresie podatnik uzyska dochód.

Obowiązek uiszczania zaliczek powstaje po przekroczeniu kwoty wolnej od podatku (w 2013 r. jest to kwota 3091 zł).

Podatnicy opodatkowani ryczałtem powinni prowadzić ewidencję przychodów. Jeżeli jednak wysokość przychodów wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej, wynajmujący może nie prowadzić ewidencji. Trzeba wtedy przechowywać zawarte umowy najmu, aż do czasu przedawnienia zobowiązania; umowy zastępują w tym wypadku ewidencję.

Komentarze

(2)
olger | 24.06.2014, 18:24
Każdy ma wybór ja wybrałem - http://liniowy.waw.pl/
Luk | 17.05.2016, 16:54
Bardzo pomocny artykuł. Niekiedy US domaga sie otwarcia firmy przez podatnika, bo np. uzna że jego najem jest prowadzony w sposób ciągły i zorganizowany. Wówczas trzeba otworzyć działalność gospodarczą. Jak to zrobić i na jakie pułapki uważać przeczytacie w artykule http://www.niepoddawajsie.pl/jak-zalozyc-firme/
   1 / 1   

Wybrane dla Ciebie


Stacja dezynfekcji w budynku - co wybrać? »

Stacja do dezynkecjiKoronawirus, który opanował niemal cały świat, znacząco zmienił funkcjonowanie naszej codzienności. To, że mamy więcej swobód, nie znaczy, że cały... Czytam więcej »


Poznaj tajemnicę komfortowej i taniej pompy cieplnej »

Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego lub domu »

pompy ciepła i ogrzewanie kotły
Pompy ciepła w dzisiejszych czasach to bardzo nowoczesne i zautomatyzowane urządzenia. Przy prawidłowym zaprojektowaniu, wykonaniu instalacji i eksploatacji, nie generują... Chcę wiedzieć »

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do ogrzewania małych, jak i dużych powierzchni... czytam więcej »


Czy wiesz, że wykonanie równoważenia instalacji może doprowadzić do 35% obniżenia rachunków ze energię grzewczą?

oszczedzanie energii grzewczejWykonanie równoważenia instalacji, w trakcie prac termomodernizacyjnych, zapobiega występowaniu negatywnych zjawisk w instalacji, takich jak: podprzepływy i nadprzepływy, które... Czytam więcej »


Jak wykonać ocieplenie w systemie ETICS?

austrotherm badanie Etics Ocieplenie ścian zewnętrznych budynku w systemie ETICS poprawia zarówno trwałość, jak i izolacyjność cieplną budynku. Wszystkie czynności, które dotyczą ocieplenia budynku w systemie ETICS należy... Czytam więcej »


Bezpieczne place zabaw na osiedlu - jakie atesty?

Fundusze Termomodernizacji i Remontów - nowe zasady?

Place zabaw na osiedlu Fundusz remontowy
W naszym kraju powstaje coraz więcej miejsc, które służą aktywnemu spędzaniu czasu – place zabaw, siłownie plenerowe. Jednak ich funkcja nie sprowadza się jedynie... Czytam więcej »

Fundusz Termomodernizacji i Remontów utworzono w Banku Gospodarstwa Krajowego w miejsce Funduszu Termomodernizacji. Podstawą prawną Funduszu jest ustawa z dnia 21 listopada 2008 r. o wspieraniu termomodernizacji i... czytam więcej»


Jaki wybrać ciepłomierz?

Zimne kaloryferyCiepłomierz zlicza zużytą energię cieplną, a jego wskazania stanowią podstawę rozliczeń odbiorcy energii z dostawcą. Współczesne ciepłomierze posiadają niewielkie rozmiary i... Czytam więcej »


Fasada, podłoga, dach - ocieplenie na ocieplenie »

Jak oszczędzić i zatrzymać ciepło w swoim domu? »

dezynfekcja wody w instalacji ciepło w domu
W przypadku budynków, w których ochrona cieplna ścian przed utratą ciepła jest niewystarczająca w stosunku do obowiązujących standardów energooszczędności, możliwe... czytam dalej »

Czy wiesz, że skuteczna izolacja termiczna budynku to inwestycja, która się zwraca w czasie krótszym, niż myślisz? To nie tylko ciepło w twoim domu, to także... chcę wiedzieć więcej»


Jak wykorzystać energię cieplną przyrody?

Pompy ciepła ogrzewanie z naturąEnergia odnawialna jest bezpłatnym i niewyczerpalnym źródłem energii, a pompy ciepła są wspaniałym rozwiązaniem, by je efektywnie wykorzystywać. W ten sposób można być nie tylko bardziej niezależnym, ale także... zobacz, jakie rozwiązanie wybrać »


Kotły gazowe - jakie wybrać i na co zwrócić uwagę?

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników i filtrowanie zanieczyszczń »

Ciepła woda użytkowa odpowietrzenie kaloryferów

Gazowe kotły kondensacyjne to wysokiej klasy urządzenia przeznaczone zarówno do instalacji c.o. jak i do przygotowania c.w.u. Kotły te nadają się zarówno do... Czytam więcej »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... chcę wiedzieć jak »


Jaki wybrać program do zarządzania nieruchomościami?

Programy do zarządzania nieruchomościamiDynamiczny postęp w technologii komputerowej i infor­matyce spowodował, że komputer z odpowiednim opro­gramowaniem stał się podstawowym narzędziem pracy prak­tycznie każdego zarządcy nieruchomości... Czytam więcej »


System detekcji gazów w garażach i parkingach podziemnych »
Oto śmietniki, które zdobią osiedla»
Detektory gazów w garażach śmietniki ese
Garaże są narażone nie tylko na pożary, ale też na wzrost stężenia substancji szkodliwych ze spalin oraz wycieki paliwa gazowego... czytam więcej » Miejsca składowania odpadów to przeważnie duży problem dla zarządcy. Jak utrzymać go w czystości i sprawić, aby nie szpecił wizerunku osiedla, a stał się jego wizytówką... czytam dalej »

Całodobowy nadzór nad osiedlem o wiele taniej?
Jak wybrać dobry ciepłomierz »
monitoring osiedla i budynku ciepłomierze jaki wybrać
Czy obecnie ochrona jest skuteczna? Trudno jednoznacznie odpowiedzieć na to pytanie. Z jednej strony w sektorze ochrony pracuje więcej ludzi niż w policji, wojsku i straży miejskiej razem... czytam więcej » Zdalny odczyt mediów to na obecny czas – trwającej pandemii – pożądane rozwiązanie. Trzeba przyznać, że  z powodzeniem jest wykorzystywany w mieszkalnictwie. Postęp w dziedzinie technik informatycznych... Masz pytanie odnośnie instalacji ciepłomierza? Zadzwoń! +48 603 50 90 05»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Zabezpieczenie garażu przed czadem i gazem LPG »
Jak pozbyć się problemu psich odchodów z trawnika »
parkingi wielopoziomowe Sprzątanie po psie
Nowoczesne budynki o wysokim standardzie to obiekty z wbudowanymi garażami. Ze względu na konieczność zapewnienia ich odpowiedniej wentylacji, co jest regulowane w Rozporządzeniu w sprawie warunków technicznych... czytaj dalej »

Oroblem zanieczyszczonych przez psy trawników dotyczy wielu osiedli. Jak możemy pomóc właścicielom czworonogów(...) czytam dalej »



Ekspert Budowlany - zlecenia

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »
7-8/2020

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Zmiany w Prawie budowlanym
  • - Wyrok eksmisyjny w SM
Zobacz szczegóły

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY numer "Administrator i Menedżer Nieruchomości"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...

Produkty i technologie

Wyświetleń: 16553|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 11842|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl