CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Jak łatwo naprawić dach pokryty papą?» ‎
http://a001.administrator24.info/weber-hydroizolacje-bitumiczne/▲
Po zimie na dachach płaskich pokrytych papą mogą się pojawić widoczne pęknięcia, rysy czy pęcherze powietrza. Czy można naprawić mniejsze i większe...
Kategorie: naprawa dachu, dachy płaskie, powłoka uszczelniająca weber, papa dachowa, punktowa naprawa dachu

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jako skuteczne narzędzie rozwoju miasta

Grzegorz Okoński  |  Administrator 4/2013  |  08.05.2013

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, odpowiednio skorelowany z polityką budżetową, ma szansę być autentycznie wieloletnią strategią pozwalającą na realizację najważniejszych zadań z zakresu realnego gospodarowania zasobem komunalnym w spójności z innymi celami strategicznymi danej gminy na przestrzeni kolejnych lat i pomimo zmiany ekip rządzących.

Przemiany ustrojowe w Polsce przełomu lat 80. i 90. ubiegłego wieku stworzyły instytucje samorządowej gminy i miasta, które z kolei w ramach komunalizacji zasobu mieszkaniowego stały się największym posiadaczem substancji mieszkaniowej. Komunalne zasoby mieszkaniowe odziedziczone po przednim ustroju były często niedoinwestowanie, wymagające kosztownych remontów i modernizacji na miarę zmieniającej się rzeczywistości i postępu technologicznego. W konsekwencji dla wielu gmin, w szczególności miejskich utrzymanie komunalnej substancji mieszkaniowej oraz obsługa jej lokatorów stały się jednym z podstawowych zadań oraz pozycji budżetowych. Mając na uwadze rangę problemu, ustawodawca w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 (UOPL) wprowadził pojecie mieszkaniowego zasobu gminy, który wymaga szczególnego sposobu gospodarowania w oparciu o wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W art. 21 UOPL czytamy więc, że to każdorazowo Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Program ten zgodnie z ustawą musi być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i powinien zawierać:

  • prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
  • analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
  • planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
  • zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu,
  • sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszka­niowym zasobem gminy w kolejnych latach,
  • źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
  • wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
  • opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali oraz planowaną sprzedaż lokali.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Obowiązek nałożony na gminy w zakresie przygotowania i uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który musi zawierać powyższe treści i regulacje można oczywiście przyjąć jako swoistą formalność, którą trzeba wykonać. Jednak lepiej jest potraktować dokument ten jako znakomitą okazje do stworzenia realnej polityki zarządzania zasobem komunalnym, uwzględniającą realne dobrze zdiagnozowane potrzeby oraz spójne ze sobą plany na przyszłość. Strategia ta może być także, a nawet powinna stać się szansą na realną zmianę przestrzeni publicznej, którą często zajmują budynki komunalne, usytuowane w samych sercach miast. Niejednokrotnie w złym stanie technicznym, szpecą swoim wyglądem centrum miasta, a lokatorom nie oferują właściwego standardu. Jednak nieruchomości takie mogą posiadać paradoksalnie ogromny potencjał wynikający z ich lokalizacji i co za tym idzie dużej wartości. Wieloletni program może więc być przydatnym narzędziem do zmiany takiego stanu rzeczy i wykorzystania potencjału tkwiącego w mieszkaniowym zasobie nieruchomości gminnych. Może on bowiem zawierać chociażby program wykwaterowania takich nieruchomości z lokatorów w ramach zamiany – gdyż ustawodawca wskazał w art. 21 ust. 4, iż ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b), mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny – aby następnie nieruchomości te chociażby sprzedać prywatnym inwestorom, którzy je wyremontują i pozyskać w ten sposób do budżetu środki na remonty innych budynków. Budynków, które w tym samym dokumencie należałoby określić jako docelowy zasób mieszkaniowy, który nie będzie podlegał sprzedaży na rzecz lokatorów a będzie sukcesywnie remontowany lub przebudowywany. Pozwoli to uporządkować tak plany sprzedaży, jak i plany remontów, które mają szanse w tym świetle być kompleksowe, wieloletnie, a co za tym, idzie celowe i gospodarne.

Lokalne plany rewitalizacji

Tego typu plany także niezbędne są przy tworzeniu z kolei lokalnych programów rewitalizacji, których istotnym elementem zazwyczaj jest także rewitalizacji komunalnych budynków mieszkalnych i ich otoczenia. Plany te muszą więc być spójne i z sobą logicznie powiązane, bo sprawa dotyczy w końcu tego samego zasobu tego samego miasta, dlatego najlepszym zwornikiem w tym zakresie będzie wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy będący de facto całościową strategia w tym zakresie w ramach której funkcjonować mogą różne skorelowane ze sobą programy. Ważne jest także aby wspomniane tu programy były także spójne polityka budżetowa gminy, tak aby miały swoje odzwierciedlenie w wydatkach bieżących w corocznych uchwałach budżetowych, a w zakresie programów inwestycyjnych w wieloletnich prognozach finansowych. Bez tego założenia większość z planowanych w Wieloletnim programie działań może jedynie stać się ambitnym, lecz martwym zapisem.

Strategiczne cele programu

Poza tymi celami, które wyznaczyła już ustawa, można więc wyróżnić całą listę istotnych, strategicznych celów, które może wyznaczać wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i mogą to być m.in.:

  • całościowy program zamian lokali i ich sprzedaży mający na celu wyjście ze współwłasności we wspólnotach mieszkaniowych gdzie gmina jest minimalnym udziałowcem,
  • tworzenia spójnej strategii reprezentowania udziałów gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych, tak aby pełnomocnicy komunalni byli kreatorami pozytywnych i racjonalnych rozwiązań,
  • podjęcie decyzji, w których budynkach 100% gminnych dopuszcza się sprzedaż mieszkań na rzecz ich dotychczasowych lokatorów, a które z tych budynków mają być docelowym zasobem komunalnym.

Niezbędne przy tej okazji jest również opracowanie całościowej strategii sprzedaży niezwykle wartościowych budynków (których remont i pozostawienie w zasobie jest nieopłacalny) po wcześniejszym wykwaterowaniu w ramach programu zamian do lokali w zasobie docelowym.

Wieloletni program wskazuje także konieczność wyznaczenia w których budynkach docelowo komunalnych lub lokalach mają być wydzielone szczególne kategorie zasobu lokalowego- mieszkania socjalne i pomieszczenia tymczasowe.

Jednym z najważniejszych elementów tworzonego wieloletniego programu musi być także całościowy i perspektywiczny plan remontów i inwestycji (np. przebudowy i nadbudowy) docelowego mieszkaniowego zasobu gminy oraz przygotowanie planu remontów otoczenia tych budynków i infrastruktury towarzyszącej takich jak drogi wewnętrzne, chodniki, place zabaw, altany śmietnikowe. Plany takie powinny być jednak spójne z lokalnym programem rewitalizacji gminy lub jej części tak aby działania te w połączeniu z realizacją tzw. miejskich programów społecznych stanowiły pewną logiczną całość, wykorzystując maksymalnie potencjał danego miejsca i jego mieszkańców.

Niezwykle ważnym zadaniem wieloletniego programu jest także projektowanie racjonalnej polityki czynszowej uwzględniającej położenie i standard nieruchomości. Można tu stworzyć system obniżek z racji obniżonego standardu lokali oraz z tytułu niskich dochodów, co jest niezwykle ważne kiedy gmina musi urealnić poziom czynszów, chcąc jednocześnie chronić najuboższych lokatorów.

Nowa polityka czynszowa i szansa na pokrywanie przez lokatorów rzeczywistych kosztów utrzymania zasobu daje możliwość stworzenia zapisanego formalnie w wieloletnim programie mechanizmu finansowego polegającego na zasadzie, że środki lub ich część uzyskiwana podwyżek czynszów, ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych i innych pożytków będą przeznaczane w całości lub pewnej części na finansowanie remontu docelowego zasobu mieszkaniowego.

Wieloletni program powinien także zawierać pomysły zorganizowania lub zreformowania sposobu zarządzania mieszkaniowym zasobem przez jednostki komunalne w optymalnych formach organizacyjno-prawnych zapewniających racjonalne koszty zarządu przy wysokiej jakości usług oraz zdolność do realizacji celów strategicznych gminy w zakresie m.in. bieżącej eksploatacji i polityki remontowej.

Celów tych oraz szeregu bardziej szczegółowych zadań jest oczywiście jeszcze więcej, jednak jak widać powyżej wskazane dają już pogląd jak ważne jest umiejscowienie ich w tak ważnym dokumencie jakim niewątpliwie jest Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który przyjmuje w końcu najwyższa władza w gminie czy mieście a więc Rada i tylko ono może go zmienić. Dlatego też program ten ma szanse być autentycznie wieloletnią strategią dzięki której, co bardzo istotne mogą być realizowane najważniejsze zadania z zakresu realnego gospodarowania zasobem komunalnym w spójności z innymi celami strategicznymi danej gminy, a nie w oderwaniu od nich. Jeżeli program ten jest także skorelowany z polityka budżetową może być znakomitym narzędziem ogromnych pozytywnych zmian realizowanych konsekwentnie i systematycznie na przestrzeni wielu kolejny lat i to nawet pomimo zmiany ekip rządzących. Aby te wszystkie cele mogły się ziścić, niezwykle ważne jest aby wśród lokalnych elit decydujących o polityce mieszkaniowej miasta oraz wydatkach budżetowych była nieustająca świadomość, że tylko racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym i jego systematyczne remonty mogą przyczynić się do obniżania kosztów jego utrzymania, a z drugiej strony pozwolą generować niezbędne samorządom dochody budżetowe.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Szkolenie: Standardy rozrachunków finansowych spółdzielni mieszkaniowej pod rządem nowego prawa »

Szkolenie dla wspólnot i spółdzielniSzkolenie przeznaczone jest dla kadry zarządzającej i finansowo-księgowej spółdzielni mieszkaniowych oraz dla .... Chcę zobaczyć program szkolenia »


Dbałość o warunki mieszkaniowe w zasobach zarządzanych przez spółdzielnię»

Jaki grill ogrodowy wybrać? Na co zwrócić uwagę? »

mieszkańcy spółdzielni Jaki grill ogrodowy
Okres wiosenno-letni warto poświęcić na naprawy i przeglądy nieruchomości po zimie. Zadbać o bezpieczeństwo miekszańców i ... czytam więcej »

Wspólne spotkania z rodziną i znajomymi przy grillu są bardzo popularnym sposobem na spędzanie czasu ... czytam więcej»


Balkony dostawne - sposób na powiększenie mieszkania  »

rewitalizacja balkonówWychodząc naprzeciw oczekiwaniom opracowano unikalny system, który pozwala na montaż balkonów zarówno w budynkach już istniejących jak i nowych inwestycjach. Dodatkowo... Czytam więcej »


Pęknięta rura w pionie - kto odpowiada za szkodę?

Wytrzymałe i estetyczne donice na osiedla - które wybrać?

zalana ściana w mieszkaniu Donice z betonu architektonicznego
Pęknięta rura w pionie to zdarzenie, które jest bardzo kłopotliwe zarówno dla mieszkańców bloku, jak i zarządcy. Pociąga ono za sobą różne konsekwencje (...) czytam dalej »

Zobacz właściwości róźnych składników z których wykonane są donice betonowe charakteryzujące się przede wszystkim trwałością i wyglądem... czytam więcej»


Szkolenia i seminaria dla zarządców »

Szkolenia dla zarządców nieruchomościOdbiory lokali mieszkalnych oraz usługowych i odbiory elewacji według warunków technicznych wykonania i odbioru robót ... zobacz więcej »


Zarządco, przygotuj nieruchomość na zimę »

Problem z odczytem liczników - "nie mogę zastać mieszkańców "

Śnieg na dachu nieruchomości odczyt liczników wody
Zgodnie z ludową mądrością – lepiej jest zapobiegać niż naprawiać skutki zimowych uszkodzeń. Mimo że do zimy zostało jeszcze trochę czasu, warto zrobić ... Czytam więcej »

Jak ciężko jest wykonać odczyt licznika zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Na szczęście pomiar zużycia wody możemy ... chcę wiedzieć jak»


Powiedz „nie” umowom »

Orange flexŻegnajcie długoterminowe umowy! Pobierz aplikację Orange Flex, zainstaluj eSIM-a (lub zamów tradycyjną kartę SIM) i poczuj smak wolności. Wybierz swój Plan i zmieniaj go, kiedy chcesz. Bez okresu wypowiedzenia. Bez zobowiązań. Bez problemu.... Czytam więcej »


Pompa wodna - proste i wydajne rozwiązanie dla budownictwa »
System do tymczasowego przechowywania odpadów - jaki wybrać? »
Użycie pompy w budownictwie mieszkaniowym System segregacji odpadów
Urządzenia zapewniają wysoką oszczędność energii w sektorach zastosowań domowych i mieszkaniowych, takich jak ogrzewanie i klimatyzacja, zaopatrzenie w wodę, zwiększanie ciśnienia, nawadnianie ogrodów, ... czytam więcej » Dyskusje dotyczące nowych zasad segregacji śmieci nie cichną. Od 1 stycznia mieszkańców wielu polskich miejscowości powitały nie tylko podwyżki, lecz także obowiązek dzielenia... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Ocieplenie budynku -  jaki styropian wybrać »
Detektory gazów w garażach podziemnych Jaki styropian zastosować
Ciągła kontrola stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu ... czytam więcej » Poznaj różne rodzaje oraz właściwości płyt styropianowych i dobierz do potrzeb swojego budynku... czytam dalej»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami?

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak zwiększyć efektywność energetyczną w budynku mieszkalnym»
Gdzie wykonać audyt energetyczny budynku?
efektywność energetyczna Audyt energetyczny budynku
Odnowa budynków mieszkalnych to wyzwanie zarówno dla zarządców nieruchomości, jak i lokatorów. Stare, nieestetyczne budynki i kamienice często potrzebują kosztownychj (...) czytaj dalej »

Wiele słyszy się w ostatnim czasie o audytach energetycznych budynków i termomodernizacji. Jedno i drugie ściśle się ze sobą wiąże. Audyt to swoista ekspertyza, która powinna(...) czytam dalej »


Chcesz usunąć szkodę po pożarze lub zalaniu? Zamów bezpłatne oględziny »

Usuwanie szkód po pożarze i zalaniu

W przypadku zalania domów w technologii szkieletowej występuje bezwzględna konieczność przeprowadzenia specjalistycznych prac osuszających. Osuszane budynki przy użyciu technologi osuszania kondensacyjnego (...) Czytam więcej »



POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
1-2/2020

Aktualny numer:

Administrator 1-2/2020
W miesięczniku m.in.:
  • - Rynek nieruchomości 2019 – analiza
  • - Grunt na własność – postulaty zmian
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 18185|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 11412|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10990|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl