CZYTELNIKU!

Pobierz pełny numer miesięcznika Administrator 9/2018

WYDANIE BEZPŁATNE - ZAREJESTRUJ konto w portalu

Dowiedz się, ile kosztuje docieplenie stropów i piwnic » ‎
https://derowerk.administrator24.info/▲
Zarządcy nieruchomości, rozważający termomodernizację stropów piwnic, napotykają szereg trudności. Jednak analiza dostępnych technologii pokazuje...
Kategorie: ocieplenie stropodachu, docieplenie piwnic, ocieplenie garaży, ocieplenie stropów, izolacja cieplna i akustyczna

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy jako skuteczne narzędzie rozwoju miasta

Grzegorz Okoński  |  Administrator 4/2013  |  08.05.2013

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, odpowiednio skorelowany z polityką budżetową, ma szansę być autentycznie wieloletnią strategią pozwalającą na realizację najważniejszych zadań z zakresu realnego gospodarowania zasobem komunalnym w spójności z innymi celami strategicznymi danej gminy na przestrzeni kolejnych lat i pomimo zmiany ekip rządzących.

Przemiany ustrojowe w Polsce przełomu lat 80. i 90. ubiegłego wieku stworzyły instytucje samorządowej gminy i miasta, które z kolei w ramach komunalizacji zasobu mieszkaniowego stały się największym posiadaczem substancji mieszkaniowej. Komunalne zasoby mieszkaniowe odziedziczone po przednim ustroju były często niedoinwestowanie, wymagające kosztownych remontów i modernizacji na miarę zmieniającej się rzeczywistości i postępu technologicznego. W konsekwencji dla wielu gmin, w szczególności miejskich utrzymanie komunalnej substancji mieszkaniowej oraz obsługa jej lokatorów stały się jednym z podstawowych zadań oraz pozycji budżetowych. Mając na uwadze rangę problemu, ustawodawca w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z dnia 21 czerwca 2001 (UOPL) wprowadził pojecie mieszkaniowego zasobu gminy, który wymaga szczególnego sposobu gospodarowania w oparciu o wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W art. 21 UOPL czytamy więc, że to każdorazowo Rada gminy uchwala wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy oraz zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, w tym zasady i kryteria wynajmowania lokali, których najem jest związany ze stosunkiem pracy, jeżeli w mieszkaniowym zasobie gminy wydzielono lokale przeznaczone na ten cel; w razie gdy rada gminy nie określi w uchwale odmiennych zasad, do lokali podnajmowanych przez gminę stosuje się odpowiednio zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy.

Program ten zgodnie z ustawą musi być opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i powinien zawierać:

  • prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne,
  • analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata,
  • planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach,
  • zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu,
  • sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszka­niowym zasobem gminy w kolejnych latach,
  • źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach,
  • wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, koszty zarządu nieruchomościami wspólnymi, których gmina jest jednym ze współwłaścicieli, a także wydatki inwestycyjne,
  • opis innych działań mających na celu poprawę wykorzystania i racjonalizację gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, a w szczególności: niezbędny zakres zamian lokali związanych z remontami budynków i lokali oraz planowaną sprzedaż lokali.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy

Obowiązek nałożony na gminy w zakresie przygotowania i uchwalenia wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który musi zawierać powyższe treści i regulacje można oczywiście przyjąć jako swoistą formalność, którą trzeba wykonać. Jednak lepiej jest potraktować dokument ten jako znakomitą okazje do stworzenia realnej polityki zarządzania zasobem komunalnym, uwzględniającą realne dobrze zdiagnozowane potrzeby oraz spójne ze sobą plany na przyszłość. Strategia ta może być także, a nawet powinna stać się szansą na realną zmianę przestrzeni publicznej, którą często zajmują budynki komunalne, usytuowane w samych sercach miast. Niejednokrotnie w złym stanie technicznym, szpecą swoim wyglądem centrum miasta, a lokatorom nie oferują właściwego standardu. Jednak nieruchomości takie mogą posiadać paradoksalnie ogromny potencjał wynikający z ich lokalizacji i co za tym idzie dużej wartości. Wieloletni program może więc być przydatnym narzędziem do zmiany takiego stanu rzeczy i wykorzystania potencjału tkwiącego w mieszkaniowym zasobie nieruchomości gminnych. Może on bowiem zawierać chociażby program wykwaterowania takich nieruchomości z lokatorów w ramach zamiany – gdyż ustawodawca wskazał w art. 21 ust. 4, iż ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b), mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal zamienny – aby następnie nieruchomości te chociażby sprzedać prywatnym inwestorom, którzy je wyremontują i pozyskać w ten sposób do budżetu środki na remonty innych budynków. Budynków, które w tym samym dokumencie należałoby określić jako docelowy zasób mieszkaniowy, który nie będzie podlegał sprzedaży na rzecz lokatorów a będzie sukcesywnie remontowany lub przebudowywany. Pozwoli to uporządkować tak plany sprzedaży, jak i plany remontów, które mają szanse w tym świetle być kompleksowe, wieloletnie, a co za tym, idzie celowe i gospodarne.

Lokalne plany rewitalizacji

Tego typu plany także niezbędne są przy tworzeniu z kolei lokalnych programów rewitalizacji, których istotnym elementem zazwyczaj jest także rewitalizacji komunalnych budynków mieszkalnych i ich otoczenia. Plany te muszą więc być spójne i z sobą logicznie powiązane, bo sprawa dotyczy w końcu tego samego zasobu tego samego miasta, dlatego najlepszym zwornikiem w tym zakresie będzie wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy będący de facto całościową strategia w tym zakresie w ramach której funkcjonować mogą różne skorelowane ze sobą programy. Ważne jest także aby wspomniane tu programy były także spójne polityka budżetowa gminy, tak aby miały swoje odzwierciedlenie w wydatkach bieżących w corocznych uchwałach budżetowych, a w zakresie programów inwestycyjnych w wieloletnich prognozach finansowych. Bez tego założenia większość z planowanych w Wieloletnim programie działań może jedynie stać się ambitnym, lecz martwym zapisem.

Strategiczne cele programu

Poza tymi celami, które wyznaczyła już ustawa, można więc wyróżnić całą listę istotnych, strategicznych celów, które może wyznaczać wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i mogą to być m.in.:

  • całościowy program zamian lokali i ich sprzedaży mający na celu wyjście ze współwłasności we wspólnotach mieszkaniowych gdzie gmina jest minimalnym udziałowcem,
  • tworzenia spójnej strategii reprezentowania udziałów gminy w budynkach wspólnot mieszkaniowych, tak aby pełnomocnicy komunalni byli kreatorami pozytywnych i racjonalnych rozwiązań,
  • podjęcie decyzji, w których budynkach 100% gminnych dopuszcza się sprzedaż mieszkań na rzecz ich dotychczasowych lokatorów, a które z tych budynków mają być docelowym zasobem komunalnym.

Niezbędne przy tej okazji jest również opracowanie całościowej strategii sprzedaży niezwykle wartościowych budynków (których remont i pozostawienie w zasobie jest nieopłacalny) po wcześniejszym wykwaterowaniu w ramach programu zamian do lokali w zasobie docelowym.

Wieloletni program wskazuje także konieczność wyznaczenia w których budynkach docelowo komunalnych lub lokalach mają być wydzielone szczególne kategorie zasobu lokalowego- mieszkania socjalne i pomieszczenia tymczasowe.

Jednym z najważniejszych elementów tworzonego wieloletniego programu musi być także całościowy i perspektywiczny plan remontów i inwestycji (np. przebudowy i nadbudowy) docelowego mieszkaniowego zasobu gminy oraz przygotowanie planu remontów otoczenia tych budynków i infrastruktury towarzyszącej takich jak drogi wewnętrzne, chodniki, place zabaw, altany śmietnikowe. Plany takie powinny być jednak spójne z lokalnym programem rewitalizacji gminy lub jej części tak aby działania te w połączeniu z realizacją tzw. miejskich programów społecznych stanowiły pewną logiczną całość, wykorzystując maksymalnie potencjał danego miejsca i jego mieszkańców.

Niezwykle ważnym zadaniem wieloletniego programu jest także projektowanie racjonalnej polityki czynszowej uwzględniającej położenie i standard nieruchomości. Można tu stworzyć system obniżek z racji obniżonego standardu lokali oraz z tytułu niskich dochodów, co jest niezwykle ważne kiedy gmina musi urealnić poziom czynszów, chcąc jednocześnie chronić najuboższych lokatorów.

Nowa polityka czynszowa i szansa na pokrywanie przez lokatorów rzeczywistych kosztów utrzymania zasobu daje możliwość stworzenia zapisanego formalnie w wieloletnim programie mechanizmu finansowego polegającego na zasadzie, że środki lub ich część uzyskiwana podwyżek czynszów, ze sprzedaży nieruchomości mieszkaniowych i innych pożytków będą przeznaczane w całości lub pewnej części na finansowanie remontu docelowego zasobu mieszkaniowego.

Wieloletni program powinien także zawierać pomysły zorganizowania lub zreformowania sposobu zarządzania mieszkaniowym zasobem przez jednostki komunalne w optymalnych formach organizacyjno-prawnych zapewniających racjonalne koszty zarządu przy wysokiej jakości usług oraz zdolność do realizacji celów strategicznych gminy w zakresie m.in. bieżącej eksploatacji i polityki remontowej.

Celów tych oraz szeregu bardziej szczegółowych zadań jest oczywiście jeszcze więcej, jednak jak widać powyżej wskazane dają już pogląd jak ważne jest umiejscowienie ich w tak ważnym dokumencie jakim niewątpliwie jest Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy, który przyjmuje w końcu najwyższa władza w gminie czy mieście a więc Rada i tylko ono może go zmienić. Dlatego też program ten ma szanse być autentycznie wieloletnią strategią dzięki której, co bardzo istotne mogą być realizowane najważniejsze zadania z zakresu realnego gospodarowania zasobem komunalnym w spójności z innymi celami strategicznymi danej gminy, a nie w oderwaniu od nich. Jeżeli program ten jest także skorelowany z polityka budżetową może być znakomitym narzędziem ogromnych pozytywnych zmian realizowanych konsekwentnie i systematycznie na przestrzeni wielu kolejny lat i to nawet pomimo zmiany ekip rządzących. Aby te wszystkie cele mogły się ziścić, niezwykle ważne jest aby wśród lokalnych elit decydujących o polityce mieszkaniowej miasta oraz wydatkach budżetowych była nieustająca świadomość, że tylko racjonalne gospodarowanie zasobem mieszkaniowym i jego systematyczne remonty mogą przyczynić się do obniżania kosztów jego utrzymania, a z drugiej strony pozwolą generować niezbędne samorządom dochody budżetowe.

Komentarze

(0)

Wybrane dla Ciebie


Jak łatwo naprawić dach pokryty papą? »

Masz problem z odczytem wodomierzy u lokatorów?

naprawa dachu papą odczyt liczników wody
Czy można naprawić mniejsze i większe defekty dachu bez korzystania z usług specjalistycznej ekipy? Czy też konieczna będzie wymiana całego... czytam więcej »

Jak ciężko jest zrobić spis liczników zużycia mediów wie tylko zarządca i osoby do tego wyznaczone. Możemy na szczęście sobie pomóc, dzięki czemu znacznie przyśpieszymy czas ... czytam więcej»


Jaki wybrać kocioł do budynku mieszkalnego?

Kotły jakie wybraćKotły dzielą się na (gazowe) kondensacyjne i konwencjonalne. W kotłach kondensacyjnych następuje kondensacja zawartej w spalinach pary wodnej (powstałej w wyniku spalania gazu), a odzyskana dzięki temu dodatkowa energia zostaje przekazana do instalacji c.o... Czytam więcej »


Jak zmniejszyć swój rachunek za prąd »

Ogrzewanie - automatyczne odpowietrzanie grzejników?

jak obniżyć rachunki za prąd Odpowietrzanie kaloryfera
Czy wiesz, że możesz oszczędzać na rachunkach za prąd w domu lub firmie? Wystarczy szybka (...) zobacz, ile możesz oszczędzić » »

Gazy nagromadzone w grzejnikach mogą skutecznie zmniejszyć efektywność grzewczą, nie tylko urządzenia... czytam więcej»


Dom bez rachunków - teraz to możliwe »

Dom bez rachunkówInstalacje solarne przy pomocy kolektorów SUNEX zamieniają energię promieniowania słonecznego w ciepło użytkowe. Wytworzone w kolektorach słonecznych ciepło przenoszone jest przez czynnik roboczy do zbiornika wody... zobacz więcej »

Dlaczego warto wiedzieć więcej o zarządzaniu nieruchomościami »

Ile kosztuje ocieplenie stropodachu bloku lub wieżowca?

Studia dla zarządców Ocieplenie stropodachu
Zarządzanie nieruchomościami ma charakter interdyscyplinarny. Doradztwo, planowanie i nadzorowanie to tylko niektóre ... Czytam więcej »

Ceny energii grzewczej od lat rosną. Co możemy zrobić i gdzie szukać oszczędności, skoro nie mamy wpływu na poziom cen energii grzewczej... chcę wiedzieć ile to kosztuje»


Pojemniki podziemne na odpady - zobacz korzyści takiego rozwiązania »

Pojemniki podziemne na osiedlachPodstawową zaletą pojemników podziemnych jest oszczędność powierzchni i minimalizacja kosztów odbioru. Równie istotną zaletą tego typu pojemników jest estetyka, ponieważ jedynymi widocznymi dla otoczenia elementami systemu pojemników jest... Czytam więcej »


Jak zapewnić ciepłe grzejniki mieszkańcom?
Monitoring i sterowanie pompami z aplikacji »
systemy odpowietrzania HVAC Aplikacja do monitoringu i sterowania pompami
Utrzymywanie optymalnego ciśnienia w systemach HVAC może zwiększyć wydajność i poprawić długoterminową trwałość każdego typu instalacji. Zapewnienie, że system jest wolny od pozostałości zanieczyszczeń... czytam więcej» Aplikacja do monitoringu i sterowania zestawami podnoszenia ciśnienia to bezpieczny system oparty na internecie do monitorowania i zarządzania instalacjami pompowymi w spółdzielniach mieszkaniowych, firm zarządzających... czytam dalej »

Dlaczego detektory gazów pełnią tak ważną rolę w wentylacji pomieszczeń zamkniętych?
Dlaczego opłaca się zasilać budynek gazem LPG? »
Detektory gazów w garażach podziemnych Ogrzewanie gazem plynnym
Mikroprocesorowe, elektrochemiczne detektory DE-TOX służą do ciągłej kontroli stężenia poziomu tlenku węgla w garażach podziemnych, nadziemnych, kanałach rewizyjnych, przejazdach, tunelach i innych zamkniętych obiektach, w których istnieje ryzyko powstania nadmiernego stężenia trującego gazu. ... czytam więcej » Twoje osiedle nie ma dostępu do gazu ziemnego? Wybierz sieć gazową zasilaną gazem płynnym:
- możliwość dofinansowania inwestycji
- indywidualne rozliczanie za zużyty gaz dla każdego lokalu
- bezobsługowe i czyste paliwo do ogrzewania, c.w.u. i gotowania...
Chcę wiedzieć ile to kosztuje»

Gdzie szukać profesjonalnej pomocy w zarządzaniu nieruchomościami - Interaktywna Administracja Nieruchomości»

Dobry Zarządca nieruchomości - opinie

Zarządca przecież odpowiada za funkcjonowanie nieruchomości, za wszystkie sprawy techniczne, formalne, i komunikacyjne. Aby czynić to efektywnie (...) Czytam więcej »


Jak dobrze opomiarować i rozliczyć media»
Zestawy do podnoszenia ciśnienia wody - który wybrać?
Oze-spoldzielnia Zestawy podnoszenia ciśnienia wody
W uzyskaniu oszczędności bardzo pomagają wszelkie narzędzia służące do pomiaru zużycia mediów: wody czy ciepła. Widząc, ile ich zużywamy, możemy lepiej(...) czytaj dalej »

W sieciach i instalacjach wodociągowych trzeba pogodzić dwa sprzeczne interesy – zapewnienie odpowiedniego ciśnienia wody w każdym ich punkcie i (...) czytam dalej »


Prawidłowa księgowość i rozliczenia we wspólnocie mieszkaniowej. Jak ją zapewnić? »»

Księgowość we spólnocie

Nie wiedzieć czemu, dość powszechnym zjawiskiem jest przeświadczenie, że wspólnoty mieszkaniowe, o ile nie uzyskują przychodów z tzw. pożytków, nie muszą płacić podatków. To błędne myślenie może spowodować nierzadko przykre konsekwencje (...) Czytam więcej »


POBIERZ BEZPŁATNY PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.INFO

PORADNIK PORTALU ADMINISTRATOR24.info

Dodaj komentarz
Nie jesteś zalogowany - zaloguj się lub załóż konto. Dzięki temu uzysksz możliwość obserwowania swoich komentarzy oraz dostęp do treści i możliwości dostępnych tylko dla zarejestrowanych użytkowników portalu Administrator24.info... dowiedz się więcej »

Bezpłatny newsletter

masz wiadomość

 

Mamy dla Ciebie prezent

zapisz się na newsletter i otrzymuj
na bieżąco informacje
o nowościach naszego portalu,
a w prezencie otrzymasz

BEZPŁATNY PORADNIK
"Opomiarowanie i rozliczenie mediów"

Zapisuję się na newsletter

Jeżeli właściciele lokali przeznaczyli środki zgromadzone na funduszu remontowym na inny cel niż wcześniej deklarowany:
SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT - Nowoczesna naprawa rur kanalizacyjnych SZOTT to firma zajmująca się renowacją rur kanalizacyjnych metodą natryskową. Oferujemy także monitoring, czyszczenie, udrażnianie...
7-8/2019

Aktualny numer:

Administrator 7-8/2019
W miesięczniku m.in.:
  • - Gospodarowanie ciepłem
  • - Rachunek strat
Zobacz szczegóły

Produkty i technologie

Porady eksperta (video)

Wyświetleń: 17097|Ocena: 3.0
Wyświetleń: 10662|Ocena: 1.5
Wyświetleń: 10236|Ocena: 1.0
Dom Wydawniczy MEDIUM Rzetelna Firma
Copyright © 2011 - 2012 Grupa MEDIUM Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością Spółka komandytowa, nr KRS: 0000537655. Wszelkie prawa w tym Autora, Wydawcy i Producenta bazy danych zastrzeżone. Jakiekolwiek dalsze rozpowszechnianie artykułów zabronione. Korzystanie z serwisu i zamieszczonych w nim utworów i danych wyłącznie na zasadach określonych w Zasadach korzystania z serwisu.
realizacja i CMS: omnia.pl